УИД 77RS0006-02-2025-000985-39
Решение в окончательной форме изготовлено 30.01.2026
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 декабря 2025 года адрес
Дорогомиловский районный суд адрес
в составе председательствующего судьи Овчинниковой В.И.,
при секретаре фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2223/2025 по иску ФИО1 к ООО «НПА-ГРУПП» о взыскании неустойки по договору купли-продажи недвижимого имущества, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ООО «НПА-ГРУПП», в котором просил взыскать неустойку по договору № 2401 от 10.01.2024 года в размере сумма, расходы по оплате услуг представителя в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма, нотариальные расходы в размере сумма
В обоснование иска указано, что 10 января 2024 года между истцом ФИО1 и ответчиком ООО «НПА ГРУПП» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 2401, по условиям которого ответчик обязался передать истцу свободные от прав третьих лиц земельный участок с кадастровым номером 50:13:0040338:5937 и жилой дом с кадастровым номером 50:13:0040338:5959. Однако в нарушение условий договора объекты оказались обременены залогом и переданы не были. 17 марта 2024 года ответчик предоставил гарантийное письмо, в котором обязался до 25 марта 2024 года устранить обременения либо вернуть уплаченные денежные средства в размере сумма, а также установил неустойку в размере сумма за каждый день просрочки исполнения данного обязательства, начиная с 26 марта 2024 года. Ответчик возвратил денежные средства в полном объеме лишь 25 апреля 2024 года, в связи с чем за период с 26 марта по 25 апреля 2024 года (30 дней) у него возникла задолженность по уплате неустойки в размере сумма (сумма х 30 дней), которую он добровольно не исполнил.
Представитель истца по доверенности фио в судебное заседание явилась, настаивала на удовлетворении исковых требований.
Представители ответчика фио, фио в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения исковых требований.
Третье лицо фио в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не предоставлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ при данной явке.
Исследовав письменные материалы дела, выслушав представителя истца, представителей ответчика, оценив представленные сторонами доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
На основании ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
По смыслу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Пунктом 1 статьи 160 ГК РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ договор является выражением согласованной воли договаривающихся лиц.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу ст. 422 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
По смыслу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Таким образом, обязанность доказать тот факт, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на объект недвижимости, возлагается на продавца.
В силу п. 1 ст. 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.
Согласно п. 1 ст. 461 ГК РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Передача продавцом жилого помещения, не свободного от прав третьих лиц (находящегося в залоге), в силу закона дает истцу право требовать расторжения договора купли-продажи и возмещения убытков, причиненных изъятием у покупателя третьим лицом товара.
Пунктом 5 статьи 10 ГК РФ предусмотрено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Рассматривая вопрос осведомленности покупателя о наличии оснований для изъятия вещи, следует учитывать, что в обязательственной связи "продавец - покупатель", по общему правилу, на стороне продавца лежит обязанность передать вещь свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ). Также следует принимать принцип добросовестности, согласно которому продавец должен учитывать права и законные интересы покупателя, оказывать ему содействие в получении всей необходимой информации (пункты 3 и 4 ст. 1, абзац второй и третий пункта 1 Проставления Пленума Верховного суда российской федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). С учетом этого, по общему правилу, покупатель вправе полагаться на то, что продавец предлагает ему к приобретению вещь, необремененную правами третьих лиц, и это предложение исходит от действительного собственника.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 10 января 2024 года между ФИО1 и ООО «НПА ГРУПП» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 2401.
Предметом данного договора являлись земельный участок с кадастровым номером 50:13:0040338:5937 ценой сумма и жилой дом с кадастровым номером 50:13:0040338:5959 ценой сумма.
Согласно пункту 6 договора продавец (ООО «НПА ГРУПП») обязался передать указанные объекты в собственность покупателя (фио) свободными от любых прав третьих лиц.
Во исполнение условий договора индивидуальный предприниматель ...фио, действовавший как агент истца на основании агентского договора № 1 от 18 января 2024 года, перечислил ответчику денежные средства в размере сумма по счету № 2/2401, что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением № 4.
Однако объекты недвижимости, являвшиеся предметом договора, оказались обременены залогом и истцу переданы не были, о чем впоследствии сам ответчик сообщил в гарантийном письме.
В связи с нарушением условий договора, 17 марта 2024 года ответчик ООО «НПА ГРУПП» направил истцу гарантийное письмо, которое по своей правовой природе было расценено сторонами как дополнительное соглашение к договору.
В указанном гарантийном письме ответчик взял на себя обязательство до 25 марта 2024 года устранить обременения с земельного участка и дома либо вернуть истцу уплаченные денежные средства в полном объеме сумма.
В том же документе ответчик установил условие о гарантийной неустойке на случай просрочки исполнения данного обязательства, обязавшись выплачивать сумму в размере сумма за каждый день просрочки, начиная с 26 марта 2024 года.
Данное гарантийное письмо было надлежащим образом составлено на бланке ответчика, подписано его генеральным директором и скреплено печатью юридического лица, что подтверждается представленной в дело его копией.
Истец акцептовал условия гарантийного письма, согласившись с предложенным порядком урегулирования спора и не направив каких-либо возражений, тем самым между сторонами было достигнуто соглашение об изменении обязательств, возникшее в порядке, предусмотренном статьями 434 и 452 ГК РФ.
Ответчик не исполнил взятое на себя по гарантийному письму обязательство в установленный срок 25 марта 2024 года.
Возврат денежных средств в размере сумма был осуществлен ответчиком агенту истца ИП фио 25 апреля 2024 года, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями ООО «НПА ГРУПП».
Таким образом, исходя из представленного истцом расчета, период просрочки исполнения обязательства по возврату денежных средств составил 30 дней - с 26 марта по 25 апреля 2024 года включительно.
Согласно представленному расчету и исходя из условия, установленного ответчиком в гарантийном письме (сумма за каждый день просрочки), общая сумма неустойки за указанный период составила сумма (сумма х 30 дней).
Данная сумма неустойки ответчиком добровольно не уплачена, несмотря на соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием о выплате неустойки, ответ на которую истцу не поступил.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Согласно пункту 1 статьи 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Пункт 2 статьи 434 ГК РФ устанавливает, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, либо путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
В соответствии со статьей 420 ГК Р, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Статьей 331 ГК РФ предусмотрено, что соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке. Таким образом, законодатель устанавливает специальное требование к форме соглашения о неустойке, направленное на обеспечение ясности и определенности условий ответственности.
Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Это означает, что любое дополнение к договору, включая условие о дополнительной ответственности в виде неустойки, должно быть облечено в форму, тождественную форме основного договора, если стороны не согласовали иное.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при разрешении споров, связанных с заключением договора, необходимо учитывать, что, если в оферте не указано иное, она является безотзывной (статья 436 ГК РФ) и получение акцепта в установленный срок является основанием для заключения договора. При этом, если ответ о согласии заключить договор дан на иных условиях, чем предложено в оферте, такой ответ не является акцептом и признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443 ГК РФ).
В рассматриваемом случае суд не может признать юридическим фактом, порождающим гражданские права и обязанности в виде обязательства по уплате неустойки в размере сумма за день просрочки, представленное ответчиком 17 марта 2024 года гарантийное письмо.
Данный документ, подписанный генеральным директором ответчика и содержащий печать общества, по своей правовой природе является односторонней сделкой – офертой, содержащей предложение о заключении соглашения об изменении условий первоначального договора купли-продажи от 10 января 2024 года, включая установление дополнительной меры ответственности.
Однако для заключения такого соглашения в силу прямого указания пункта 1 статьи 452 ГК РФ и специального требования статьи 331 ГК РФ о письменной форме соглашения о неустойке необходимо достижение соглашения сторон в требуемой форме.
Форма основного договора купли-продажи, как следует из материалов дела, является письменной в виде единого документа, подписанного обеими сторонами.
Следовательно, и дополнительное соглашение к нему, в соответствии со статьей 452 ГК РФ, должно быть заключено в той же форме.
В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что истец направил ответчику надлежаще оформленный акцепт на предложение, изложенное в гарантийном письме от 17.03.2024, в форме, соответствующей форме основного договора, то есть в виде подписанного им документа, выражающего согласие на изменение договора на предложенных условиях.
Отсутствие такого акцепта, подтвержденного письменными доказательствами, означает, что между сторонами не было достигнуто соглашение, требуемое статьями 432, 434 и 452 ГК РФ, об установлении неустойки в размере сумма за каждый день просрочки возврата денежных средств.
Суд отмечает, что молчание и фактическое принятие истцом возвращенных денежных средств 25 апреля 2024 года не может быть расценено в соответствии с действующим гражданским законодательством в качестве акцепта оферты, содержащей условия о повышенной финансовой ответственности.
В силу пункта 2 статьи 438 ГК РФ молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.
Ни законом, ни первоначальным договором купли-продажи не предусмотрено, что молчание покупателя в ответ на одностороннее предложение продавца об установлении неустойки считается согласием на такое изменение договора.
Таким образом, суд приходит к выводу, что условие об уплате неустойки в размере сумма за каждый день просрочки, содержащееся в гарантийном письме ответчика от 17.03.2024, не является частью договорных отношений между истцом и ответчиком, поскольку не было заключено надлежащее по форме соглашение об изменении договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ и, как следствие, соглашение о неустойке в соответствии со статьей 331 ГК РФ.
Следовательно, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца суммы в размере сумма как договорной неустойки, рассчитанной исходя из условий указанного гарантийного письма, у суда не имеется.
Вместе с тем, факт нарушения ответчиком обязательств по договору купли-продажи, выразившегося в непередаче имущества, свободного от прав третьих лиц, и последующем возврате уплаченной суммы с просрочкой, судом установлен.
В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
Поскольку основное денежное обязательство ответчика (возврат сумма) возникло из договора и носило характер предпринимательского для ответчика как юридического лица, к данным отношениям подлежат применению правила о процентах, установленные статьей 395 ГК РФ.
Суд разъясняет, что в такой ситуации права кредитора (истца) подлежат защите иными, предусмотренными законом способами, и истец не лишен права обратиться в суд с самостоятельным иском к ответчику в порядке отдельного искового производства о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 ГК РФ, либо о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договорных обязательств, в соответствии с положениями статей 15 и 393 ГК РФ, при условии соблюдения установленных гражданским и гражданским процессуальным законодательством сроков исковой давности и требований к форме и содержанию искового заявления.
Истец в своем исковом заявлении настаивает исключительно на взыскании суммы, указанной в одностороннем гарантийном письме ответчика.
В силу принципа диспозитивности, закрепленного в статье 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд разрешает дело в пределах заявленных истцом требований.
Суд не вправе по своей инициативе выходить за эти пределы и присуждать истцу суммы, которых он не просил в установленном порядке, в связи с чем вопрос о взыскании с ответчика законных процентов за период неправомерного удержания денежных средств судом в настоящем деле не рассматривается и не разрешается.
Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.
Другие доводы и объяснения сторон, равно как иные собранные по делу доказательства, судом учитываются, однако не могут повлиять на существо принятого решения.
В связи с тем, что в удовлетворении искового заявления отказано, оснований для взыскания расходов на оплату государственной пошлины, расходов по оплате услуг представителя, нотариальных расходов с ответчика в пользу истца суд также не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «НПА-ГРУПП» о взыскании неустойки по договору купли-продажи недвижимого имущества, судебных расходов – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Дорогомиловский районный суд адрес.
Судья В.И. Овчинникова