ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Дело № 3а-32/2025
Верховный Суд Республики Мордовия в составе:
председательствующего судьи Верховного Суда Республики Мордовия Середы Людмилы Ивановны,
при секретаре Ермаковой Светлане Владимировне,
с участием в деле:
административного истца – ФИО1, ее представителя ФИО2,
административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» (далее – ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки»), его представителя ФИО3,
административного ответчика – Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия, его представителя ФИО3,
заинтересованного лица – Публично-правовой компании «Роскадастр», в лице филиала Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Мордовия (далее - ППК «Роскадастр», в лице филиала ППК «Роскадастр» по Республике Мордовия),
заинтересованного лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее – Управление Росреестра по Республике Мордовия),
заинтересованного лица – Администрации Большеберезниковского муниципального района Республики Мордовия,
заинтересованного лица – администрация Большеберезниковского сельского поселения Большеберезниковского муниципального района Республики Мордовия,
рассмотрев в судебном заседании 1 октября 2025 г. в г. Саранске Республики Мордовия административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
административный истец ФИО1 обратилась в Верховный Суд Республики Мордовия с административным исковым заявлением об оспаривании решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, указав в обоснование заявленных требований, что ей на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером <№>, кадастровая стоимость которого значительно превышает его рыночную, что негативно отражается на ней, как налогоплательщике. Решением бюджетного учреждения ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
По данным основаниям ФИО1 просила суд признать незаконным решение ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки» от 23 января 2025 г. <№> и установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№>, равной его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 уточнила заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость в размере, определенном экспертом в дополнительном расчете.
Представитель административных ответчиков ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки», Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия ФИО3 полагает в удовлетворении заявленных требований отказать.
Иные лица, участвующие по делу, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.
Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), не усматривается, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие вышеуказанных лиц.
Рассмотрев дело, суд приходит к следующему.
Статья 245 КАС Российской Федерации предусматривает возможность обращения юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости) (пункт 3 части 1 статьи 248 КАС Российской Федерации).
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ определен внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и постановления Правительства Республики Мордовия от 5 сентября 2022 г. № 614 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Республики Мордовия, для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 октября 2022 г.
В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.
Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 2, 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).
Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером <№>, площадью 588 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, дата регистрации права собственности – 19 апреля 2018 г.
Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№> утверждена Приказом Минземимущества РМ от 2 октября 2023 г. № 136 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Республики Мордовия» в размере 4 846 328,35 рублей.
24 декабря 2024 г. ФИО1 обратилась в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 19 декабря 2024 г. на основании отчета независимого оценщика ФИО7 <№> от 23 декабря 2024 г.
Решением Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» <№> от 23 января 2025 г. отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об оценке, ввиду нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 11) и федеральных стандартов оценки (пункт 9 ФСО №1, подпункты 2 и 4 пункта 3 ФСО № 4, пункт 1 части 2 пункта 5, пункт 3 части 5 пункта 9, пункт 10 ФСО № 5, пункт 2 ФСО № 6, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, пункты 22в, 22е, 11б ФСО №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611).
Положениями главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК Российской Федерации) на территории Российской Федерации установлен налог на имущество физических лиц.
Налогоплательщиками налога на имущество признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей 401 НК Российской Федерации объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1 статьи 403 НК Российской Федерации).
Административный истец, будучи собственником объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц, по состоянию на 24 декабря 2024 г. (дату обращения в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной) и 4 февраля 2025 г. (дату обращения в суд), вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 19 декабря 2024 г.
Соблюдая установленный статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ порядок, административный истец обратился в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», одним из основных видов деятельности которого является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним, согласно названной норме закона, постановлению Правительства Республики Мордовия от 25 января 2023 г. №38 «О переименовании государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Фонд имущества» (пункт 2 Постановления – в ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки»), подпункту 6 пункта 2 постановления Правительства Республики Мордовия от 7 июля 2023 г. № 313 «О государственном бюджетном учреждении Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Республики Мордовия».
К заявлению в Центр кадастровой оценки об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости административным истцом был приложен отчет независимого оценщика ФИО7 <№> от 23 декабря 2024 г., согласно которому по состоянию на 19 декабря 2024 г. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№> составляет 386 993 рубля.
Для оценки правомерности выводов в решении Центра кадастровой оценки относительно представленного отчета оценщика определением суда от 12 марта 2025 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.
Согласно заключению эксперта ФБУ Мордовская ЛСЭ Минюста России ФИО10 <№> от 16 июля 2025 г.:
- отчет <№> от 23 декабря 2024 г. об определении рыночной стоимости спорного нежилого здания с кадастровым номером <№> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в нем содержатся неполные, недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на величину рыночной стоимости, указанные в решении Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» <№> от 23 января 2025 г., а именно отчет не соответствует:
- подпункту «б» пункта 11, подпункту «в» пункта 22 ФСО 7 (отсутствует анализ по схожести экономических характеристик с местоположением оцениваемого объекта);
- требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, подпункта 3 пункта 2 ФСО № 6 (в рамках сравнительного подхода из сведений о местоположении объекта-аналога № 2 невозможно идентифицировать данный аналог, он неприменим в дальнейших расчетах; неверно рассчитаны корректирующие коэффициенты; отсутствует анализ по сопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов по ценообразующему фактору местоположение в пределах региона (статус населенного пункта), объект оценки и объекты-аналоги различаются по данному фактору, а именно расположены в различных областях страны и различных по статусу населенных пунктах; последовательность расчетов не позволяет воспроизвести вычисления и получить аналогичный результат коэффициента вариации и весовых коэффициентов на каждый объект аналог, в связи с чем неясна логика и объем проведенного оценщиком исследования);
- по состоянию на 19 декабря 2024 г. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№> составляет 1 581 200 рублей.
Представителем административных ответчиков ФИО3 представлены возражения на заключение эксперта, согласно которым объект оценки несопоставим с объектами-аналогами по ценообразующим факторам в рамках сравнительного и доходного подходов, экспертом неверно применены корректировки на класс качества объекта-аналога № 2 (табл. 6, стр. 65, табл. 7 стр. 66-70 заключения), местоположение в пределах региона для объекта аналога № 1 (0,82) (табл. 7), зону расположения в пределах города объекта-исследования и объекта-аналога № 1 (табл. 7), доступ к объекту для объекта-аналога № 3 (табл. 7), на наличие отопления для объекта-аналога № 2 (табл. 7), на тип объекта (встроенное помещение/отдельно стоящее здание) на стр. 60-61, на физическое состояние для объекта-аналога № 2 (0,65) (табл. 7), на наличие парковки для объекта оценки и др., что привело к использованию большого количества корректировок; - при расчете чистого операционного дохода на стр. 89 заключения отсутствует подтверждение величины операционных расходов (17,1%) и базы, от которой они рассчитываются (отсутствует скриншот из справочника).
Экспертом представлены письменные пояснения, из которых следует, что замечания в части неверного применения коэффициента торможения для объекта-аналога № 1, коэффициента на встроенное помещение для объекта-аналога № 3, на отделку помещений объекта-аналога № 4 экспертом учтены, с учетом уточнений пересчитана рыночной стоимости объекта оценки по доходному подходу, окончательно рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составила 1 620 169 рублей. Относительно примененных корректировок экспертом представлены пояснения по каждому пункту возражений, отмечено, что в ходе расчетов им применены корректировки согласно данным «Справочника оценщика недвижимости – 2024.Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода. Полная версия» под редакцией ФИО4, на основании данных справочника, визуального осмотра, нормативного материала определены зоны расположения объектов в пределах городов и населенных пунктов, доступ к объектам, физическое состояние объектов, их отделки, наличие парковки; местоположение и характеристики объектов-аналогов определены также согласно данным интернет сайтов. Выбранные в качестве аналогов объекты оказались максимально сопоставимы с объектом оценки, отличия по всем ценообразующим факторам между ними учтены, коэффициент вариации равен 2,29%, что относится к высокому критерию точности подобранных объектов-аналогов.
Данные пояснения и уточнения эксперта представителем ответчиков не оспорены, на вызове эксперта в судебное заседание стороны не настаивали.
Оценив заключение эксперта (с учетом дополнительных письменных пояснений) по правилам статьи 84 КАС Российской Федерации, суд приходит к выводу, что оно составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» в части, применяемой к спорным правоотношениям, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, является ясным и полным, выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.
Так, заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, выбор подходов – сравнительный и доходный (метод прямой капитализации), подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.
Оснований не доверять заключению эксперта, полученному по результатам проведения судебной экспертизы и подготовленному экспертом ФБУ Мордовская ЛСЭ Минюста России, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.
Содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости опровергнуты заключением эксперта, которое отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, подтверждает итоговую величину рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на юридически значимую дату.
Экспертное заключение было направлено лицам, участвующим по делу, однако сведений, опровергающих заключение эксперта, суду не представлено.
В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что при проведении оценки спорного объекта недвижимости оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем суд признает данный отчет недопустимым доказательством.
Поскольку содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости опровергнуты заключением эксперта <№> от 16 июля 2025 г. (с учетом дополнительных письменных пояснений), которое отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, подтверждает итоговую величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на юридически значимую дату, суд устанавливает его кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, определенной экспертом Мордовской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в дополнительном расчете.
Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемого решения Центра кадастровой оценки незаконным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует.
Следовательно, у ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца равной рыночной.
Кроме того, суд, проверив порядок принятия, форму оспариваемого решения, а также полномочия принявшего его учреждения, пришел к выводу о том, что оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.
Определяя надлежащего административного ответчика, суд, руководствуясь положениями статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, приходит к выводу о том, что надлежащими административными ответчиками по настоящему делу являются ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», как учреждение, рассмотревшее вопрос об установлении кадастровой стоимости спорного объекта равной его рыночной стоимости, и Министерство земельных и имущественных отношений Республики Мордовия как орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости.
Руководствуясь статьями 174, 180, 249, 297, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Мордовия
решил:
в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» от 23 января 2025 г. <№> отказать.
Установить по состоянию на 19 декабря 2024 г. кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером <№> площадью 588 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 620 169 (один миллион шестьсот двадцать тысяч сто шестьдесят девять) рублей.
Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости считать 24 декабря 2024 г.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Верховного Суда
Республики Мордовия Л.И. Середа
Мотивированное решение изготовлено 14 октября 2025 г.