Дело № 2-54/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 октября 2025 года г.Миасс Челябинской области

Миасский городской суд Челябинской области в составе

председательствующего судьи Гонибесова Д.А.

при секретаре Холкиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Миасского городского округа Челябинской области о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Миасского городского округа Челябинской области об исправлении реестровой ошибки, признании права собственности, в обоснование которого указал, что ДАТА заключил договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС, сроком на 10 лет, на котором в августе 2004 года возвел жилой дом. ДАТА обратился к ответчику с заявлением о продлении срока договора аренды, на что получил отказ в связи с нецелевым использованием земельного участка – возведением садового дома. Разрешение на возведение дома он не получал. ДАТА было выставлено требование о сносе самовольной постройки и освобождении земельного участка в трехмесячный срок. Он обратился в суд с исковым заявлением о признании самовольной постройки законной. В рамках гражданского дела № 2-64/2023 была назначена экспертиза, согласно которой разрешенное использование земельного участка допускает строительство на нем объекта – жилого дома. Сведения о земельном участке внесены в ЕГРН с реестровой ошибкой. Для возведения указанного объекта получения каких-либо согласований и разрешений не требовалось.

Просит исправить реестровую ошибку в сведениях ЕГРН путем изменения вида разрешенного использования с огородничество на индивидуальное жилищное строительство земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС; признать за собой право собственности на земельный участок, общей площадью 776 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР в соответствие с установленными границами землепользования и признать право собственности на жилой дом, расположенный на данном земельном участке.

Истец ФИО1, представитель ответчика Администрации Миасского городского округа, третье лицо, ФИО2, его представитель ФИО3 при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимали.

Представитель ФИО4 в судебном заседании иск поддержал, просил его удовлетворить.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА Новоандреевский Сельский Совет (арендодатель) предоставил ФИО1 (арендатор) в аренду для огородничества земельный участок, площадью 776,2 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, на срок с ДАТА по ДАТА (л.д. 160 том 1).

По условиям договора арендатор вправе возводить сооружения и строения с соблюдением правил застройки (п. 4.1).

Земельный участок с кадастровым номером НОМЕР площадью 776 кв.м., с разрешенным использованием: для огородничества, расположенный по адресу: АДРЕС поставлен на кадастровый учет ДАТА (л.д. 33 том 2).

Как следует из содержания иска и объяснений представителя истца, данных в ходе рассмотрения дела, в августе 2004 года ФИО1 на указанном земельном участке построил жилой дом без получения необходимых разрешений, где проживает со своей семьей до настоящего времени.

Согласно техническому плану здания, составленному кадастровым инженером ФИО6 ДАТА на основании декларации об объекте недвижимости ФИО7, год завершения строительства жилого дома указан 2014 год (л.д. 121 том 1).

Факт размещения жилого дома на земельном участке также подтвержден актом обследования земельного участка от ДАТА, составленным Администраций Миасского городского округа (л.д. 34 том 2).

Согласно постановлению Администрации Миасского городского округа продлен срок аренды земельного участка с кадастровым номером НОМЕР площадью 776 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, используемого для огородничества, на три года. Постановлено заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, предусмотреть в договоре условие о запрете изменения вида разрешенного использования в период действия договора.

На основании договора аренды земельного участка для целей, не связанных со строительством, НОМЕР от ДАТА Миасский городской округ (арендодатель) предоставил ФИО1 (арендатор) в аренду для огородничества земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером НОМЕР площадью 776 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, на срок с ДАТА по ДАТА (л.д. 149 том 1).

По условиям договора арендатор вправе возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и его разрешенным использованием, с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, после получения необходимых разрешений (п. 4.3.2).

Собственником смежного земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, расположенным по адресу: АДРЕС, напротив АДРЕС, является Чупа (до смены фамилии ФИО5) К.С. (л.д. 45-54 том 2).

ДАТА Администрация Миасского городского округа направила в адрес ФИО1 уведомление о расторжении договора аренды земельного участка для целей, не связанных со строительством, НОМЕР от ДАТА, потребовав возврат земельного участка с кадастровым номером НОМЕР (л.д. 202 том 1).

До настоящего времени земельный участок Администрации Миасского городского округа не возвращен.

ДАТА ФИО1 обратился в Администрацию Миасского городского округа с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером НОМЕР (л.д. 226 том 1). В удовлетворении данного заявления было отказано в связи с тем, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости жилой дом не привязан к земельному участку с кадастровым номером НОМЕР. Заявителю разъяснено право обратиться в суд с иском о признании права собственности на жилой дом, а после вступления решения суда в законную силу ФИО1 вправе обратиться повторно с соответствующим заявлением в Администрацию Миасского городского округа (л.д. 227 том 1).

Из заключения эксперта ФИО8 НОМЕР от ДАТА следует, что согласно Правил землепользования и застройки АДРЕС, утвержденных решением Собрания депутатов Миасского городского округа НОМЕР от ДАТА земельный участок с кадастровым номером НОМЕР относится к зоне Ж-1 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами», которая предусматривает размещение жилого дома (отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости). Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером НОМЕР допускает строительство на нем жилого дома. Сведения о земельном участке в ЕГРН внесены с реестровой ошибкой. Из указанного заключения также следует, что при установлении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР в границах, кадастровым инженером в межевом плане от ДАТА не учтены изменения в сведениях, в части вида разрешенного использования земельного участка, указанный в межевом плане вид разрешенного использования указан исходя из распоряжения НОМЕР от ДАТА - для огородничества, однако согласно сведениям, действующим на дату формирования межевого плана, а также сведениям, действующим в настоящее время, основным видом разрешенного использования указанного земельного участка является - индивидуальное жилищное строительство, данный вид предполагает размещение на участке жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости) (л.д. 64-65, 73, 87 том 1).

Определением суда от 11 сентября 2024 года по делу была назначена судебная экспертиза, проведения которой было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Бюро судебной экспертизы и оценки» ФИО8 и ФИО9 (л.д. 73 том 2).

Согласно заключению экспертов, по результатам исследования эксперты пришли к следующим выводам. Объект исследования (постройка, расположенная по адресу: Миасский городской округ, АДРЕС) является зданием, поскольку предназначен для постоянного пребывания в нем людей, запроектирован в качестве отдельно стоящего объекта, представляет собой объемную строительную систему, имеющую надземную и подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения. Указанная постройка расположена в пределах границ земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, не имеет заступов на территорию соседних участков и на земли общего пользования, не нарушает права и законные интересы других лиц. На основании исследования состояния строительных конструкций экспертом был сделан вывод о работоспособном состоянии объекта исследования, о том, что постройка обеспечивает безопасную эксплуатацию, не несет угрозу жизни и здоровью граждан, сохранности их имущества в части технического состояния ее конструкций на день обращения в суд и на дату начала возведения. Постройка соответствует требованиям санитарных норм и правил на день обращения в суд и на дату начала возведения. Помещения постройки пригодны для постоянного (круглогодичного) проживания, соответствуют требованиям по признанию помещений жилыми (пригодными для постоянного проживания), являются полноценными объектами жилищных прав на день обращения в суд и на дату начала возведения. Требования противопожарных норм и правил соблюдены на день обращения в суд и на дату начала возведения.

Однако, эксперты указали, что постройка не в полной мере соответствует требованиям градостроительных норм и правил на день обращения в суд (Правилам землепользования и застройки) и на дату начала возведения (СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»). Несоответствие заключается в части минимального расстояния от границ соседнего участка до основного строения: расстояние от спорной постройки до границы соседнего земельного участка с кадастровым номером НОМЕР с южной стороны составляет 0,55-0,65 м. Эксперт классифицировал данное несоответствие градостроительных норм и правил как незначительное и несущественное, не несущее угрозу жизни и здоровью граждан, не влекущее повреждение или уничтожение имущества других лиц (л.д. 162-167 том 2).

В ходе рассмотрения дела, третье лицо ФИО2 ссылалась на нарушение ее прав как собственника смежного участка с кадастровым номером НОМЕР, в частности на попадание снега и талых вод с кровли постройки на территории его участка.

Из письменных объяснений судебного эксперта ФИО8, данных в ходе рассмотрения дела, следует, что для устранения указанных нарушений необходимо установить снегозадерживающие устройства на скат крыши постройки, ориентированный в сторону соседнего (смежного участка) с кадастровым номером НОМЕР; установить наружный организованный водоотвод на скат крыши постройки, ориентированный в сторону соседнего (смежного участка) с кадастровым номером НОМЕР. Экспертом также приведен сводный перечень работ и материалов, необходимый для установки снегозадерживающих устройств и наружного водоотвода (л.д. 213).

Для разрешения вопроса о том, устранены ли нарушения установленных требований при возведении постройки в пределах земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, находящегося по адресу: АДРЕС в части установки снегозадерживающих устройств и наружного организованного водоотвода на скат крыши постройки, ориентированный в сторону соседнего (смежного участка) с кадастровым номером НОМЕР, по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза, которая была поручена тем же экспертам (л.д. 243 том 2).

Согласно заключению дополнительной экспертизы нарушения установленных требований при возведении постройки в пределах земельного участка с кадастровым номером НОМЕР в части установки снегозадерживающих устройств и наружного организованного водоотвода на скат крыши постройки, ориентированный в сторону соседнего (смежного) участка с кадастровым номером НОМЕР, устранены, а именно: на скате крыши постройки, ориентированном в сторону земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, для удаления воды предусмотрен наружный организованные водоотвод; на скате крыши постройки, ориентированном в сторону земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, предусмотрена система снегозадержания из линейных (трубчатых) снегозадержателей. Таким образом, постройка соответствует строительным требованиям Федерального закона №384-Ф3 от 30.12.2009 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и СП 17.13330.2017 «Кровли» в части наличия наружного организованного водоотвода и системы снегозадержания на скате крыши, ориентированном в сторону смежного (соседнего) земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, обеспечивает безопасную эксплуатацию, не несет угрозу жизни и здоровью граждан, сохранности их имущества. Экспертами также отмечено, что установленный организованный водосток и система снегозадержания соответствуют требованиям строительных норм и правил (л.д. 34 том 3).

Из письменных объяснений, данных представителем Администрации Миасского городского округа в ходе рассмотрения дела, следует, что на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР, предоставленном по договору аренды НОМЕР от ДАТА ФИО1 осуществлено строительство жилого дома. В настоящее время ФИО1 проживает со своей семьей в данном доме, несет расходы по его содержанию. Земельный участок с кадастровым номером НОМЕР расположен в территориальной зоне Ж1, которая предусматривает строительство индивидуального жилого дома. Жилой дом согласно судебной экспертизе находится в пределах указанного земельного участка, является объектом недвижимости, соответствует строительным, противопожарным требованиям и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем ответчик не возражает против признания за истцом права собственности на спорную постройку в порядке, предусмотренном п.3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 207-209 том 1).

Согласно п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В силу пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

На основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п. 1).

Постройка является созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования, предусматривающего установление территориальных зон и видов разрешенного использования применительно к каждой из них (ст. 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 85 ЗК РФ).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3).

В п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что при этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

В п. 41 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).

Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ) (п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44).

В п. 29 указанного постановления разъяснено, что по общему правилу наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Согласно ч. 11 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Приказом Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (в настоящее время утратил силу) разрешенное использования земельного участка «ведение огородничества» включало в себя осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 ведение огородничества включает в себя осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

В силу п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (п. 1).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (п. 2).

В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки.

Как видно из дела, истцу предоставлен в аренду земельный участок из земель, государственная собственность на который не разграничена.

Как видно из дела, земельный участок с кадастровым номером НОМЕР представлялся истцу для огородничества, а не для строительства объектов недвижимости. Условиями договора аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА на момент начала возведения спорной постройки (жилого здания) не было предусмотрено право возведения объектов капитального строительства.

Однако на данном земельном участке арендатором осуществлено строительство нежилого строения, обладающего признаками недвижимого имущества, разрешение на строительство истцом не получалось.

Таким образом, возведенная истцом спорная постройка имеет признаки самовольного строительства.

В соответствии со взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.При рассмотрении вопроса о признании права собственности на объект, самовольно возведенный на арендованном земельном участке, особое значение имеет правовой режим земельного участка и условия договора о предоставлении его в аренду. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендодателя и без соблюдения установленных требований. Согласно ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) ответчик вправе признать иск (п. 1). Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц (п. 2). При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований (п. 3 ст. 173 ГК РФ). Принятие судом признания ответчиком иска о признании права собственности на самовольную постройку, утверждение мирового соглашения без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, не допускаются (часть 2 статьи 39, части 6, 7 статьи 153.10 ГПК РФ, часть 5 статьи 49, части 6, 7 статьи 141 АПК РФ). Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот (п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44). Как видно из дела, согласно Правилам землепользования и застройки Миасского городского округа земельный участок с кадастровым номером НОМЕР расположен в территориальной зоне Ж1, которая допускает строительство индивидуального жилого дома. Представитель ответчика Администрации Миасского городского округа в ходе рассмотрения дела заявил, что не возражает против признания права собственности на спорную постройку, расположенную на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР, предоставленному на условиях договора аренды, за истцом ФИО1, поскольку постройка соответствует установленным требованиям. Также в ответе на заявление ФИО1 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, не оспоренного в ходе рассмотрения дела, Администрация Миасского городского округа выразила позицию о возможности предоставления истцу указанного земельного участка под размещение такой постройки, разъяснив заявителю право повторно обратиться в орган местного самоуправления по вопросу представления земельного участка, на которой расположена спорная постройка, в собственность для ее размещения. Таким образом, суд расценивает позицию ответчика Администрации Миасского городского округа как фактическое согласие с исковыми требованиями истца ФИО1 в части признания за ним права собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном в аренду. Судом отмечается, что ответчик выразил согласие на предоставление в последующем в собственность земельного участка для размещения указанной постройки в силу того, что территориальная зона, в которой располагается земельный участок допускает строительство на нем индивидуального жилого дома. Оснований не принять данное признание иска ответчиком у суда не имеется, поскольку оно не противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. То обстоятельство, что спорная постройка не соответствует требованиям градостроительных норм и правил, установленным на дату ее создания действующих на день обращения в суд, в части несоответствия минимального расстояния от границ соседнего участка до основного строения (расстояние от спорной постройки до границы соседнего земельного участка с кадастровым номером НОМЕР с южной стороны составляет 0,55-0,65 м.), а также доводы третьего лица ФИО2 о том, что в связи с расположением спорной постройки невозможно будет возвести жилой дом на принадлежащем ей земельном участке без нарушения противопожарных разрывов между постройками, судом во внимание не принимаются. Как следует из письменных объяснений эксперта ФИО8, данных в ходе рассмотрения дела, выявленное нарушение градостроительных норм и правил несоблюдение расстояния от спорной постройки до границы смежного участка с кадастровым номером НОМЕР) не влечет безусловное нарушение (либо угрозу безусловного нарушения в будущем) законодательства о пожарной безопасности (соблюдение противопожарных разрывов между постройками и т.п.) при строительстве жилого дома на смежном земельном участке с кадастровым номером НОМЕР, так как независимо от условий (при нарушении или соблюдении градостроительных норм и правил спорной постройкой) строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР должно осуществляться на противопожарном расстоянии от спорной постройки на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР. Противопожарное расстояние между будущим жилым домом на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР и существующей постройкой на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР должно составлять от 10 до 15 метров в зависимости от степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности (конструктивных характеристик) будущего жилого дома на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР, но не менее 10 м. Из схемы, приведенной экспертом в указанных письменных объяснениях, усматривается, что на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР имеется территория, возможная для строительства жилого дома на данном земельном участке с учетом соблюдения противопожарного расстояния до спорой постройки. Таким образом, определяя последствия такого нарушения, суд приходит к выводу о том, что такие нарушения не влияют на безопасность объекта, не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права и интересы третьих лиц. В этой связи данные нарушения признаются судом несущественными и не препятствующими возможности сохранения постройки. Возражения третьего лица ФИО2 о нарушении ее прав как собственника смежного участка с кадастровым номером НОМЕР, в частности ссылки на попадание снега и талых вод с кровли постройки на территорию ее участка, во внимание не принимаются. Как следует из заключения дополнительной экспертизы нарушения установленных требований при возведении постройки в пределах земельного участка с кадастровым номером НОМЕР в части установки снегозадерживающих устройств и наружного организованного водоотвода на скат крыши постройки, ориентированный в сторону соседнего (смежного) участка с кадастровым номером НОМЕР, устранены. На скате крыши постройки, ориентированном в сторону земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, для удаления воды предусмотрен наружный организованные водоотвод; на скате крыши постройки, ориентированном в сторону земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, предусмотрена система снегозадержания из линейных (трубчатых) снегозадержателей. Установленный организованный водосток и система снегозадержания соответствуют требованиям строительных норм и правил. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы третьего лица. Как видно из дела, на день обращения в суд (25 июня 2024 года) спорная постройка соответствует установленным требованиям, находится в работоспособном состоянии, обеспечивает безопасную эксплуатацию, не несет угрозу жизни и здоровью граждан, сохранности их имущества в части технического состояния ее конструкций, соответствует требованиям санитарных норм и правил, противопожарных норм и правил, помещения постройки пригодны для постоянного проживания. Указанные обстоятельства подтверждены заключением судебной экспертизы. Суд учитывает, что данное заключение экспертов подробно аргументировано, выполнено в соответствии с требованиями действующего законодательства, подписано экспертами, имеющими надлежащую квалификацию, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Изложенные в экспертном заключении выводы последовательны, иными доказательствами по делу не опровергнуты. При таких обстоятельствах оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Следовательно, за ФИО1 следует признать право собственности на здание – жилой дом, площадью 36,3 кв.м., расположенное по адресу: Российская АДРЕС. Разрешая исковые требования о признании за истцом права собственности на земельный участок, общей площадью 776 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР в соответствие с установленными границами землепользования, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении, при этом исходит из следующего. Согласно статье 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

В соответствии с абзацем 2 подпункта 11 пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 3 ЗК РФ специальные нормы земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, в том числе, оснований возникновения у граждан и юридических лиц прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, имеют приоритет перед нормами гражданского законодательства.

В пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

На основании п. 2 ст. 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также неразграниченными землями государственной собственности. Таким образом, распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления.

Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.2 данного кодекса.

В силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Этим порядком, в частности предусмотрено обращение с заявлением о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Рассмотрение указанного заявления уполномоченным органом и совершение действий, предусмотренных п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ, в том числе по принятию решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, по подготовке проекта договора купли-продажи и их подписание, а также направление проектов указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

Как видно из дела, спорный земельный участок с кадастровым номером НОМЕР образован и состоит на государственном кадастром учете, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Доказательств предоставления спорного земельного участка в собственность истцу органом местного самоуправления в рамках его компетенции, не представлено.

Как видно из дела, истец обращался в Администрацию Миасского городского округа с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером НОМЕР. В удовлетворении данного заявления было отказано в связи с тем, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости жилой дом не привязан к земельному участку с кадастровым номером НОМЕР. Заявителю было разъяснено право обратиться в суд с иском о признании права собственности на жилой дом, а после вступления решения суда в законную силу ФИО1 вправе обратиться повторно с соответствующим заявлением в Администрацию Миасского городского округа.

Судом признано право собственности за истцом на спорную постройку, расположенную на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР, следовательно, истец имеет исключительное право на приобретение указанного земельного участка в собственность, в порядке, предусмотренном законом, повторно обратившись в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка. В противном случае суд при рассмотрении иска и признании права собственности по существу фактически подменяет орган местного самоуправления, поскольку осуществляет, таким образом, его функции.

При таких обстоятельствах правовые основания для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на земельный участок отсутствуют.

Разрешая исковые требования об исправлении реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости путем изменения вида разрешенного использования с огородничество на индивидуальное жилищное строительство земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, суд не усматривает правовых оснований для их удовлетворения.

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ), в пункте 7 статьи 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно статье 30 ГрК РФ границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 ГрК РФ.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).

В рамках утвержденных в установленном порядке правилами землепользования и застройки основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. В случае расположения земельного участка на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, изменение одного вида разрешенного использования на другой вид такого использования осуществляется на основании решения, принимаемого в соответствии с федеральными законами (части 3, 5 статьи 37 ГрК РФ).

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412.

При этом, согласно части 11 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

В соответствии с ч. 13 ст. 34 указанного Федерального закона по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером НОМЕР поставлен на кадастровый учет ДАТА, имеет вид разрешенного использования «огородничество» (л.д. 33 том 2).

Согласно распоряжению Новоандреевского сельского совета г.Миасса Челябинской области НОМЕР от ДАТА утвержден проект земельного участка по адресу: АДРЕС, площадью 776,2 кв.м, который предоставлен в аренду ФИО1 (л.д. 99 том 1).

Из договора аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА и также из договора аренды земельного участка для целей, не связанных со строительством, НОМЕР от ДАТА усматривается, что участок предоставлялся для огородничества (вид разрешенного использования участка).

Как видно из дела, согласно Правилам землепользования и застройки города Миасса, утвержденных решением Собрания депутатов Миасского городского округа НОМЕР от ДАТА, земельный участок с кадастровым номером НОМЕР относится к зоне Ж-1 «Зона застройки индивидуальными жилыми домами», которая предусматривает размещение в ней спорного жилого дома.

В подтверждение наличия реестровой ошибки истец ссылается на заключение эксперта ФИО8 НОМЕР от ДАТА, согласно которому сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР в ЕГРН внесены с реестровой ошибкой, поскольку при установлении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР в границах, кадастровым инженером в межевом плане от ДАТА не учтены изменения в сведениях, в части вида разрешенного использования земельного участка, указанный в межевом плане вид разрешенного использования указан исходя из распоряжения НОМЕР от ДАТА - для огородничества, однако согласно сведениям, действующим на дату формирования межевого плана, а также сведениям, действующим в настоящее время, основным видом разрешенного использования указанного земельного участка является - индивидуальное жилищное строительство.

Как следует из положений части 1 статьи 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. При отсутствии оснований для исправления технической ошибки в записях или невозможности ее исправления на основании заявления заинтересованного лица орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения установленного настоящей частью срока, обязан отказать в исправлении технической ошибки в записях, направив уведомление об этом с указанием причин отказа обратившемуся с заявлением об исправлении технической ошибки лицу в порядке, установленном в соответствии с частью 5 настоящей статьи. Уведомление об отказе в исправлении технической ошибки в записях может быть обжаловано в судебном порядке.

Споры, возникающие в связи с исправлением реестровой ошибки в случае, указанном в части 7 настоящей статьи, рассматриваются в судебном порядке (ч. 9 ст. 61 данного Закона).

Согласно Приказу Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" (действовавшему в период постановки земельного участка на кадастровый учет) в общих сведениях об образуемых земельных участках указывается вид разрешенного использования.

В силу п. 52 указанного Приказа вид разрешенного использования образуемых земельных участков должен соответствовать сведениям ГКН о виде разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации.

В таких случаях вид разрешенного использования образуемого (образуемых) земельного участка в реквизите "4" раздела "Сведения об образуемых земельных участках и их частях" указывается при наличии оформленной на основании градостроительного регламента в произвольной форме декларации заинтересованного лица о выбранном виде разрешенного использования земельного участка либо при наличии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, определяющего вид разрешенного использования образуемого земельного участка (декларация или копия акта, в соответствии с которым сведения о виде разрешенного использования земельного участка внесены в межевой план, включаются в состав Приложения).

Поскольку на момент образования и предоставления земельного участка в правоустанавливающих документах (распоряжение органа местного самоуправления, договорах аренды) вид разрешенного использования спорного участка был указан «для огородничества», а Правила землепользования и застройки города Миасса, утвержденные решением Собрания депутатов Миасского городского округа № 1 от 25 ноября 2011 года, в соответствии с которыми установлена территориальная зона Ж-1 (Зона застройки индивидуальными жилыми домами) приняты после образования и предоставления спорного участка, то при таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что сведения о разрешенном использовании земельного участка внесены в соответствии актом органа местного самоуправления, определяющего вид разрешенного использования образованного земельного участка, следовательно, реестровая ошибка в части неверного указания вида разрешенного использования земельного участка при его образовании и постановке на кадастровый учет в данном случае отсутствует, что не учтено экспертом ФИО8 в заключении.

Ввиду отсутствия реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, правовые основания для ее исправления отсутствуют.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований в указанной части следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 (ДАТА года рождения, уроженцем АДРЕС, СНИЛС: НОМЕР, гражданином России) право собственности на здание – жилой дом, площадью 36,3 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС.

В удовлетворении остальных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд Челябинской области.

Председательствующий судья

Мотивированное решение суда составлено 28 октября 2025 года