УИД № 77RS0006-02-2024-013482-71
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 июня 2025 года адрес
Дорогомиловский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Бочаровой В.Г., при секретаре фио, с участием представителя истца фио, представителя ответчика фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1040/25 по иску ФИО1 к ТУ ФАУГИ в адрес о признании действительным договора купли-продажи, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском о признании действительным договора купли-продажи № Т-59/23/Т от 17 июля 2023 года, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в адрес и им на покупку 1/3 доли в комнате № 2 площадью 12,3 кв.м с кадастровым номером 77:07:0002002:6756 в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: адрес, признании за ним права собственности на указанную долю, по доводам иска.
Представитель истца фио в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика явился, не возражал против удовлетворения иска.
Представитель третьего лица ООО «Тезаурус» не явился, извещен.
Суд, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, комната № 2, площадью 12,3 кв.м, с кадастровым номером 77:07:0002002:6756 в квартире коммунального заселения, расположенная по адресу: адрес, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2 фио (1/3 доля в праве и 1/3 доля в праве), фио (в 1/3 доле в праве).
На основании решения Арбитражного суда от 15.06.2015, вступившего в законную силу 08.09.2015, Дорогомиловским ОСП ГУФССП России по адрес 14.05.2020 было возбуждено исполнительное производство № 53215/20/77026-ИП в отношении должника - фио в пользу взыскателя - адрес Банк", предмет исполнения взыскание задолженности по кредитным платежам.
12.10.2021 судебным приставом-исполнителем Дорогомиловского ОСП ГУ ФССП России по адрес фио наложен арест на 1/3 долю в праве общедолевой собственности на комнату № 2, принадлежащей фио
12.04.2023 судебным приставом-исполнителем Дорогомиловского ОСП ГУФССП России по адрес фио вышеуказанная доля передана на торги.
Протоколом № 2/23000003190000000198 подведения итогов аукциона по продаже арестованного имущества в электронной форме от 03.07.2023 победителем торгов в отношении 1/3 доли указанной комнаты признан истец по настоящему делу ФИО1
17.07.2023 ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в адрес и ФИО1 заключен договор № Т-59/23/Т купли-продажи 1/3 доли в комнате № 2 площадью 12,3 кв.м с кадастровым номером 77:07:0002002:6756 в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: адрес.
Как указывает истец при регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 17.07.2023, Управлением Росреестра отказано в регистрации, в связи с отсутствием нотариального удостоверения договора.
Из уведомления об отказе в государственной регистрации от 22.12.2023 № КУВД-001/2023-42013506/3 следует, что первоначально государственная регистрация была приостановлена 22.09.2023 на основании п.1 ч.1 т. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав).
Нотариус также отказал в удостоверении договора купли продажи от 17.07.2023, указав, что фактически собственникам указанной комнаты будет принадлежать 4,1 кв. м., что противоречит п.1.1 ст. 30 ЖК РФ (л.д.9-10).
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 1 статьи 432 данного кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Как разъяснено в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости не влияет на действительность самой сделки.
Вместе с тем, согласно пп. 1 п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в законе, является обязательным нотариальное удостоверение сделок.
На основании ч. 1 ст. 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" (в настоящее время - ч. 1.1 ст. 42) по общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из положений ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
В соответствии с п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
Исходя из фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что уклонений со стороны продавца как в регистрации перехода права собственности в Росреестре, так и нотариальном удостоверении, не имелось.
Основанием для отказа в регистрации послужил вывод Росреестра о несоблюдении нотариальной формы сделки.
Отказ же нотариуса связан именно с предметом сделки, по результатам которого у истца возникнет право собственности в жилом помещении в натуральном выражении 4,1 кв.м., что составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника в комнате № 2.
Часть 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, развивая гарантии, предусмотренные статьей 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 16 июля 2013 года N 1189-О, от 30 января 2020 года N 118-О и др.), устанавливает, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены данным Кодексом. Названное положение Жилищного кодекса Российской Федерации применяется в нормативном единстве со статьей 247 ГК Российской Федерации, в силу которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1); участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2).
Кроме того, часть 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации закрепляет, что собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника; сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных данной частью, являются ничтожными; положения данной части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.
Таким образом, оспариваемое положение, являясь элементом единого правового механизма, направленного на защиту прав и справедливый баланс интересов участников долевой собственности, в том числе с учетом упомянутых положений, а также судебной практики, согласно которой необходимо учитывать реальную возможность пользования жилым помещением без нарушения прав других лиц при вселении собственника доли в праве общей собственности (определения судебных коллегий по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 3 декабря 2013 года N 4-КГ13-32, от 7 июня 2016 года N 67-КГ16-3 и др.).
Учитывая, что истец приобрел долю в праве, которая была сформирована до указанных в иске событий, что следует из выписки ЕГРН, суд не находит оснований согласиться с выводами нотариуса.
Однако оснований для судебного подтверждения действительности договора купли-продажи от 17.07.2023 покупки 1/3 доли в комнате № 2 площадью 12,3 кв.м с кадастровым номером 77:07:0002002:6756 в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: адрес, судом также не установлено.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела и установлении правоотношений сторон, следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности следующих данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела. Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской от 24 июня 2008 года N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству").
С учетом изложенного суд не связан правовой квалификацией, даваемой истцом относительно заявленных требований (спорных правоотношений), которая может быть как правильной, так и ошибочной, а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.
В силу положений Гражданского кодекса Российской Федерации соответствующие правоотношения между участниками общей (в частности, совместной) собственности (включая супругов (бывших супругов) складываются в том числе в результате раздела их общего имущества, а также выдела доли одного из них (пункт 1 статьи 254) с установлением в отношении этого имущества режима общей долевой собственности. При этом такие сособственники имеют права и несут обязанности, предусмотренные гражданским законодательством для участников общей собственности (глава 16 "Общая собственность"), включая преимущественное право покупки доли (статья 250) и обусловленную им возможность сособственников при обращении взыскания на долю одного из них приобрести эту долю до ее продажи с публичных торгов (абзацы второй и третий статьи 255), что является неотъемлемым элементом права собственности, непосредственно связанным с реализацией конституционной гарантии, закрепленной в статье 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации. Вместе с тем, поскольку соответствующие права сособственников при возмездном отчуждении доли постороннему лицу не носят абсолютного характера, возможность их реализации участником долевой собственности может быть обусловлена определенными законодателем требованиями и условиями.
В частности, согласно пункту 1 статьи 250 ГК Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении; публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 данного Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
В статье 255 ГК Российской Федерации установлены общие правила обращения взыскания на долю в общем имуществе. Так, кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
Таким образом, исходя из приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на имущество, в том числе на недвижимое имущество, передается на публичные торги только после того, как сособственники (остальные участники общей собственности) отказались от своего преимущественного права покупки. Причем, согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, в случае, когда участники общей собственности не были извещены об обращении взыскания на долю должника и их право покупки этой доли до проведения публичных торгов было нарушено ее реализацией иным лицам на публичных торгах, такое право восстанавливается в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 250 ГК Российской Федерации (пункт 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства"; определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 14 февраля 2018 года по делу N 8-КГ17-15), т.е. посредством предъявления в суд требования о переводе прав и обязанностей покупателя на заинтересованного участника долевой собственности.
Учитывая, что при разрешении настоящего спора, доказательств соблюдения процедуры реализации 1/3 доли в праве общедолевой собственности не представлено, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности истца на спорное имущество.
При этом, исходя из приведенных доводов иска, суд приходит к выводу, что исковые требования истца о признании действительной сделку – договора купли-продажи от 17.07.2023, по существу являются беспредметными, сводятся лишь к попытке правового обоснования правомерности права собственности истца на спорное имущество, минуя процедуру государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости, в отсутствие подтверждения отказа иных долевых собственников от приобретения спорной доли в праве.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ТУ ФАУГИ в адрес о признании действительным договора купли-продажи, признании права собственности отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме принято 11.07.2025
Судья В.Г. Бочарова