РЕШЕНИЕ

ИФИО1

Дело {Номер}

УИД 43RS0{Номер}-90

15 сентября 2025 года г. Киров

Первомайский районный суд г. Кирова Кировской области в составе председательствующего судьи Ковтун Н.П.

при секретаре ФИО13

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о взыскании задатка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 о взыскании задатка. В обоснование требований указал, что {Дата} заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: {Адрес}, пр. {Адрес}. Стоимость квартиры была определена в размере 6,1 млн.руб. и не подлежала изменению. В силу п. 2.3 предварительного договора основной договор купли-продажи должен быть заключен до {Дата}. В качестве задатка перевел на банковский счет представителя продавца ФИО4 по системе быстрых платежей денежные средства в размере 200000 руб.

Основой договор купли-продажи не был заключен в срок, установленный предварительным договором, поскольку продавец отказался продавать квартиру за цену, указанную в договоре, что подтверждается скриншотом переписки, а также сделка оказалась сомнительной и может быть оспорена. При подготовке к совершению сделки выявил, что первым собственником продаваемой квартиры являлась ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, от которой {Дата} право собственности на квартиру перешло гражданке ФИО8, а через 4 месяца – ответчику ФИО3 Согласно сайту ФССП России исполнительные производства в отношении ФИО7 прекращены в связи с отсутствием имущества. Поскольку первым собственником квартиры являлась пожилая женщина, которая, скорее всего, не могла отдавать отчет своим действиям при совершении сделки по отчуждению квартиры, полагает, что по иску прокурора либо ее родственников такую сделку суд может признать недействительной и потребовать последнего собственника вернуть квартиру.

Претензией от {Дата} потребовал у ответчика вернуть задаток, требования оставлены без удовлетворения. В связи с чем, просил взыскать с ФИО3 задаток в двойном размере в сумме 400000 руб., расходы по оплате государственной пошлины.

В связи с характером спорных правоотношений, судом к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО4, в качестве третьих лиц ФИО11, агентство недвижимости МИЭЛЬ, Управление Росреестра по {Адрес} и Севастополю, Федеральная служба по финансовому мониторингу, Межрегиональное управление Федеральной службы по финансовому мониторингу по {Адрес} и городу Севастополю, ООО «ОЛИМП».

В судебном заседании истец ФИО2, его представитель ФИО9, третье лицо ФИО11, участие которых было обеспечено посредствам видеоконференц-связи, исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.

Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены, представили отзывы. Считают доводы истца о нарушении ответчиком условий предварительного договора необоснованными, не подтвержденными доказательствами. Поскольку именно покупатель заявил об отказе от заключения основного договора купли-продажи, внесенный задаток возврату не подлежит. Просили в удовлетворении исковых требований отказать (т. 1 л.д. 81-82, 93, 227-228, т. 2 л.д. 56-57, т. 3 л.д. 10-11, 58-59).

Представитель ответчика ФИО3 – адвокат ФИО10 в суде исковые требования не признала по доводам письменного отзыва. Полагает, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине истца, в связи с чем задаток возврату не подлежит. До настоящего времени, то есть спустя почти год с момента отказа истца от заключения основного долга предыдущие сделки по данному объекту недвижимости никем не оспорены, никаких уголовных дел не возбуждено, не наступали какие-либо значимые юридические события, в связи с которыми можно сделать вывод о наличии сомнений в так называемой чистой сделке с данной квартирой. {Дата} квартира была продана ФИО3 Кроме того, полагает, что формальное устное предложение ФИО4 об изменении стоимости квартиры в течение периода до заключения основного договора не может рассматриваться, как односторонне нарушение продавцом условий предварительного договора, изменение цены сделки. Это было всего лишь предложение, которое ни к чему не вело. Покупатель мог на него как согласиться, так и не согласиться. Истцом не представлены доказательства нарушения существенных условий сделки со стороны продавца в части изменения цены договора. Просила в удовлетворении исковых требований отказать. Вместе с тем отметила, что в ходе рассмотрения дела сторона ответчика предлагала истцу разрешить спор мирным путем, вернуть задаток в размере 200000 руб., однако от заключения мирового соглашения ФИО2 отказался.

Представители третьих лиц Федеральной службы по финансовому мониторингу, Межрегионального управления Федеральной службы по финансовому мониторингу по {Адрес} и городу Севастополю, Управления Росреестра по {Адрес} и Севастополю в судебное заседание не явились, извещены, просили рассмотреть дело без их участия (т. 2 л.д. 84, 141-142).

Представители третьих лиц - агентства недвижимости МИЭЛЬ, ООО «ОЛИМП» в судебное заседание не явились, извещены.

Согласно пункту 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от {Дата} N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 63).

Статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (пункт 68).

Принимая во внимание изложенное, суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчиков и третьих лиц.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела и оценив имеющиеся доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска ФИО2

В судебном заседании установлено, что квартира, расположенная по адресу: {Адрес}, пр-кт {Адрес}, {Адрес}, кадастровый {Номер}, общей площадью 30,5 кв.м., с {Дата} принадлежала ФИО3 В период с {Дата} по {Дата} принадлежала ФИО8, а с {Дата} по {Дата} ФИО7 (т. 1 л.д. 15-19).

{Дата} между ООО «Олимп» (офис МИЭЛЬ Севастополь) и ФИО3 заключен договор на оказание услуг {Номер}, в силу которого юридическое лицо приняло на себя обязательства по осуществлению комплекса мероприятий, направленных на поиск покупателя на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: {Адрес}, пре-кт Генерала ФИО5, {Адрес}, кадастровый {Номер}, площадью 30,5 кв.м.

{Дата} между ФИО3 (продавец), от имени и в интересах которой действовала ФИО4, и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: {Адрес}, пр-кт Генерала {Адрес} {Адрес}, кадастровый {Номер}, общей площадью 30,5 кв.м., стоимостью 6100000 руб. (т. 1 л.д. 11-12).

Стороны согласовали подписать основной договор в срок до {Дата} (п. 2.3 предварительного договора).

В силу п. 3.1 предварительного договора в счет причитающихся платежей по основному договору покупатель выплатил представителю продавца ФИО4 путем перечисления на банковский счет задаток в размере 200000 руб., что подтверждается чеком по операции от {Дата} (т. 1 л.д. 14) и выпиской ПАО «Сбербанк России» (т. 1 л.д. 232-234).

При заключении основного долга задаток, переданный покупателем продавцу, засчитывается в счету платы цены объекта, указанного в п. 1.2 предварительного договора (п. 3.2).

Согласно п. 4.2 предварительного договора, если основной договор не будет заключен по вине покупателя, задаток продавцу не возвращается. Под виной покупателя понимается отказ от покупки объекта недвижимости, уклонение от заключения основного долга, отказ, неявка а заключение основного договора в дату, которая была известна сторонам, а также нарушение существенных условий заключения основного договора.

Если основной договор не будет заключен по вине продавца, в том числе в случае отказа от продажи, продавец обязан вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере в течение 5 банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 2.3 настоящего предварительного договора. Вина продавца определяется аналогично вине покупателя, как это указано в п. 4.2 настоящего предварительного договора (п. 4.3).

Внесенная покупателем в соответствии с п. 3.1 настоящего договора сумма задатка подлежит возврату продавцом покупателю в случае, если до наступления срока заключения основного договора покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между продавцом и покупателем может быть оспорена и проданный объект подлежит изъятию у покупателя. В этом случае продавец обязан вернуть покупателю сумму задатка в течение 5 банковских дней с момента предъявления покупателем продавцу требования о возвращении суммы задатка (п. 4.4 предварительного договора).

Задаток в размере 200000 руб. был передан ФИО4 ФИО3, что подтверждается копией расписки, представленной ответчиками в материалы дела.

В переписке представитель продавца ФИО4 предложила ФИО2 указать в договоре купли-продажи квартиры ее стоимость в размере 5000000 руб., на остальную сумму заключить отдельный договор на ремонт (т. 1 л.д. 22-24).

В целях оценки рисков по объекту недвижимости ФИО2 обратился в ООО «Реалти Клауд», согласно заключению которого от {Дата} обнаружены риски: частая смена собственников объекта недвижимости, совершения мошеннических действий, мнимых сделок в соответствии со ст. 170 ГК РФ, либо проблемный объект недвижимости (т. 1 л.д. 213-218).

В связи с чем, {Дата} ФИО2 вручил представителю продавца ФИО4 требование о возврате задатка, в связи с выявлением обстоятельств, в результате которых сделка может быть оспорена и проданная квартира будет изъята – частая смена собственников за короткий промежуток времени (в течение 1,5 лет) по невыясненным причинам, что вызывает сомнения в чистоте и законности проведенных сделок, а также предложенная продавцом схема продажи квартиры с занижением прописанной в предварительном договоре купли-продажи цены квартиры – вместо 6100000 руб., 5000000 руб., что ведет к нарушению требований налогового законодательства, влечет за собой административную или уголовную ответственность (т. 1 л.д. 13). Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

По заявлению ФИО2 о возможных мошеннических действиях со стороны сотрудников агентства недвижимости «Миэль» ОУР ОМВД России по {Адрес} проведена проверка, в ходе которой вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от {Дата} (т. 1 л.д. 61-62), которое отменено прокуратурой {Адрес}, материал проверки направлен в ОМВД России по {Адрес} для организации проведения дополнительной проверки (т. 3 л.д. 79).

Основной договор купли-продажи недвижимости между сторонами заключен не был.

ФИО2 на основании договора купли-продажи от {Дата} приобрел квартиру, расположенную по адресу: {Адрес}А, {Адрес}.

{Дата} квартира по адресу: {Адрес} была продана ФИО3 за 6200000 руб.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе задатком.

Статьей 380 ГК РФ предусмотрено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3).

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429) (п.4).

Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, установлены ст. 381 ГК РФ, согласно которой при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен (п. 1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2).

Согласно п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательство возникает из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.

Согласно части 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (часть 2 статьи 429 ГК РФ).

В силу требований частей 3 и 4 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента указанного в решении суда (п. 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Между тем в силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1).

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что предварительный договор представляет собой организационный договор, цель которого состоит в заключении того или иного договора в будущем (например, договора купли-продажи недвижимости).

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Судом установлено, что предварительный договор прекратил свое действие {Дата}, поскольку продавец и покупатель утратили интерес в заключении основного договора. Утрата интереса ФИО2 выражена в претензии от {Дата}, а ФИО3 была выражена опосредованно, поскольку в материалах дела не имеется предложений по явке к нотариусу, о достижении соглашения о дате и времени заключения основного договора и согласования этого времени с нотариусом.

Доказательств наличия вины какой-либо стороны в незаключении основного договора купли-продажи суд не усматривает.

Представленный стороной истца отчет об оценке рисков от {Дата}, по мнению суда, с достоверностью не свидетельствует об оспоримости сделки по купе-продажи квартиры, поскольку опровергается отчетом о проверке объекта недвижимости от {Дата}, представленным стороной истца.

Скриншот переписки между истцом и ответчиком ФИО4 также, по мнению суда, не свидетельствует о виновных действиях со стороны ответчика по незаключению основного договора купли-продажи, поскольку является предложением, которое в силу ранее заключенного предварительного договора от {Дата}, предусматривающего стоимость объекта недвижимости, не влечет для сторон без их согласия каких-либо правовых последствий.

На основании изложенного и руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу о взыскании с ФИО3 в пользу ФИО2 денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи квартиры от {Дата}, в размере 200000 рублей.

Оснований для взыскания задатка с ответчика ФИО4 суд не усматривает, поскольку согласно представленной в материалы дела расписке, денежные средства в размере 200000 руб., уплаченные ФИО2 по предварительному договору купли-продажи, переданы ФИО4 ФИО3

В связи с чем, в удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 суд отказывает.

Принимая во внимание частичное удовлетворение исковых требований, руководствуясь ст. 94, ст. 98 ГПК РФ, суд приходит к выводу о взыскании с ФИО3 в пользу ФИО2 расходов по оплате государственной пошлины в размере 17000 руб. пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 ((Данные деперсонифицированы) {Номер}) в пользу ФИО2 ((Данные деперсонифицированы) {Номер}) денежные средства в размере 200000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 17000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о взыскании задатка отказать.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Первомайский районный суд г. Кирова в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Н.П.Ковтун

Решение суда в окончательной форме составлено 26.09.2025