РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Санкт-Петербург 18 августа 2023 года
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Астапенко С.А.,
при секретаре Черкасовой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО ПКФ «Меркурий ЛТД» об оспаривании решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью производственно – коммерческая фирма «Меркурий ЛТД» (далее также - Общество) обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 28.12.2022 № ОРС-47/2022/000224, об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 47:13:0821002:305, площадью 1730,6 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Тихвинский район, Тихвинское городское поселение, <...>, в размере его рыночной стоимости равной 58 161 000 рублей.
В административном исковом заявлении отмечается, что Общество является собственником указанного здания. По сведениям ЕГРН кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2022 года утверждена в размере 110980577,28 руб. На основании отчета об оценке № 204/22/1 от 05.08.2022, составленным оценщиком ООО «Группа «Паритет» ФИО1, Общество обратилось в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением по вопросу установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости равной 58 161 000 руб. ФИО2 «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2022/000224 от 28.12.2022 года в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказано.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку административный истец вынужден платить в большем размере налог.
Определением Ленинградского областного суда в качестве административного ответчика привлечено ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в качестве заинтересованных лиц – Правительство Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, ППК «Роскадастр».
В возражениях представитель ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО3 просил отказать в удовлетворении требований административного иска, поскольку представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценке, федеральным стандартам оценки, содержит неполные и недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
Представитель Правительства Ленинградской области ФИО4 в письменном отзыве просила отказать в удовлетворении требований административного иска, ссылаясь на имеющиеся в отчете об оценке недостатки. Полагает, что оспариваемое решение является обоснованным, принятым в пределах предоставленных полномочий, с соблюдением установленного законодательством порядка.
В судебное заседание представитель ООО ПКФ «Меркурий ЛТД» ФИО5 не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела по существу в отсутствие представителя.
ФИО6 «ЛенКадОценка» ФИО7 возражал против удовлетворения требований о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Разрешение административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере, указанном в заключении эксперта, оставил на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО4 поддержала письменный отзыв Правительства Ленинградской области, полагала, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований, поскольку судебный эксперт подтвердил обоснованность выводов, содержащихся в оспариваемом решении бюджетного учреждения.
Заинтересованные лица ППК «Роскадастр», Управление Росреестра по Ленинградской области письменные возражения на административный иск не представили, в судебное заседание представителей не направили, о слушании дела извещены надлежащим образом.
Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации также размещена на сайте Ленинградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.
Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 373 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 данного Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 374 названного Кодекса объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Положения статей 378.2 и 382 НК РФ, предусматривающие особенности обложения налогом недвижимости, в отношении которой налоговая база определяется как ее кадастровая стоимость, не устанавливают иных признаков объекта налогообложения по сравнению с тем, как они определены статьей 374 НК РФ.
Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилого здания является действующей, результаты определения кадастровой стоимости данного здания затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. В этой связи административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 3.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).
Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Закон № 237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В соответствии с п.2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ, Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 г. №713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости на территории Ленинградской области», дата перехода – 1 января 2022 года.
Таким образом, с 1 января 2022 года в Ленинградской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.
Постановлением Правительства Ленинградской области от 08.11.2021 № 706 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области по состоянию на 01.01.2021 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 47:13:0821002:305 определена в размере 110 980 577,28 руб.
Распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 года № 424-р государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценке возложены на ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в том числе по определению кадастровой стоимости, оказанию услуг по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
В соответствии с положениями ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).
К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5).
Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7).
Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (ч. 11).
В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).
29.11.2022 года ООО ПКФ «Меркурий ЛТД» в соответствии с частями 3 и 5 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ обратилось в Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 47:13:0821002:305 в размере 110 980 577,28 руб. по состоянию на 29.07.2022 года. К заявлению приложен отчет об оценке № 204/22/1 от 05.08.2022 года, составленный оценщиком ООО «Группа «Паритет» ФИО1
28.12.2022 года ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» принято решение № ОРС-47/2022/000224 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Согласно решению ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» отчет не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ), принципу при составлении отчета об оценке, установленному в пункте 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее - ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, в соответствии с которым содержание отчета не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов или вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), в отчет в обязательном порядке включаются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, а также положениям Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее - ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.
В ходе проведенных оценщиком расчетов в рамках затратного подхода нарушен подпункт «е» пункта 24 ФСО № 7: расчет затрат на создание объекта оценки проведен некорректно. Кроме того, нарушен пункт 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 (далее - ФСО № 1), а также пункт 5 ФСО № 3.
В рамках проведенных Оценщиком расчетов затрат на создание объекта оценки (страницы 58-66 Отчета) Оценщик допустил нарушения методики определения затрат на создание объекта оценки. Объект-аналог по функциональному назначению не соответствует объекту оценки. Объект оценки представляет собой торговый центр (страница 34 Отчета), выбранный объект-аналог - магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли с подвалом, обоснование выбора данного аналога отсутствует. Также данный объект-аналог несопоставим с объектом оценки ввиду отсутствия подвала у объекта оценки. Корректировки на данный вид различия проведено не было. Кроме того, соответствующий расчет, определяющий класс качества объекта оценки, в отчете об оценке отсутствует. Определенный оценщиком в отчете класс качества объекта оценки не обоснован расчетами. При определении физического износа на странице 63 (таблице 18) приведена таблица с критериями оценки технического состояния оборудования, а не зданий. Исходя из выше изложенного, Оценщиком нарушен подпункт «е» пункта 24 ФСО № 7: расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объекта капитального строительства проведен некорректно.
В ходе проведенных оценщиком расчетов в рамках доходного подхода методом прямой капитализации нарушен подпункт «в» пункта 23 ФСО № 7, в соответствии с которым определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Соответствующий рынку годовой доход объекта оценки определен некорректно.
В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3 информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена. На странице 77 Отчета, при определении величины рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода, оценщик принимает значение доли операционных расходов для торговых объектов класса С и ниже. Ранее по тексту Отчета классификация объектов торгового назначения не была приведена. Также, на странице 77 в таблице 23 Отчета оценщик для расчета чистого операционного дохода для гостиничной части использует значение операционных расходов для торговой недвижимости класса С и ниже. Исходя из вышесказанного, неясно на каком основании сделан вывод оценщика о том, что оцениваемый объект относится к торговой недвижимости класса С и ниже. Использование неправильной базы для вычисления величины операционных расходов привело к занижению чистого операционного дохода, и, как следствие, занижению стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода. Кроме того, несоответствия в значениях величин, используемых в расчетах, вводят в заблуждение пользователей отчета об оценке (пункт 5 ФСО № 3).
Расчетная стоимость земельного участка, определенная в отчете об оценке, является завышенной. Анализ полученной стоимости на соответствие рыночным данным не проведен. Завышение стоимости земельного участка приводит к занижению стоимости объекта оценки, полученной в рамках доходного подхода.
При установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, НДС в эту стоимость не включается, так как само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС. Анализ на содержание в стоимостях арендной ставки объектов-аналогов налога на добавленную стоимость не выполнен, что противоречит пункту 4 Федерального стандарта оценки «Цель и виды стоимости (ФСО № 2)».
В отчете об оценке допущены технические ошибки, которые вводят в заблуждение.
В ходе рассмотрения дела определением Ленинградского областного суда от 11 апреля 2023 г. по административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «АВАДА» ФИО8
На разрешение эксперта поставлены вопросы: о соответствии отчета об оценке № 204/22/1 от 05.08.2022 г., составленного оценщиком ООО «Группа «Паритет» ФИО1, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о допущенных нарушениях при составлении отчета, указанных в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 28.12.2022 г. № ОРС-47/2022/000224; об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 47:13:0821002:305 по состоянию на 29.07.2022 г.
Определением от 12 июля 2023 года судом по ходатайству эксперта ФИО8 к материалам дела приобщены справка о доходах и расходах при эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 47:13:0821002:305.
По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 23-2/19 от 31.07.2023 года, согласно которому:
отчет об оценке рыночной стоимости № 204/22/1 от 05.08.2022 г., составленный оценщиком ООО «Группа «Паритет» ФИО1, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки; при составлении отчета допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, указанные в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 28.12.2022 г. № ОРС-47/2022/000224; допущенные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки повлияли на определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки;
рыночная стоимость объекта недвижимости здания с кадастровым номером 47:13:0821002:305 площадью 1730,6 кв.м. расположенного по адресу: Ленинградская область, Тихвинский район, Тихвинское городское поселение, <...>, по состоянию на 29.07.2022 г. составляет 73 500 000 рублей.
Оценивая заключение эксперта № 23-2/19 от 31.07.2023 года, суд отмечает следующее.
Экспертом проанализировано соответствие отчета формальным требованиям законодательства, проведена проверка содержания отчета на соответствие требованиям к содержанию отчета, проведен анализ нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, указанных в решении бюджетного учреждения. В экспертном заключении полно и ёмко проведено исследование замечаний бюджетного учреждения, по каждому замечанию сделан вывод с приведением его обоснования.
Анализируя отчет об оценке, эксперт пришел к следующим выводам.
В ходе проведенных оценщиком расчетов в рамках затратного подхода нарушение в виде использования несопоставимого по функциональному назначению аналога, установленные ГБУ ЛО «ЛенКАдОценка», не находит отражение в отчете об оценке, поскольку согласно справочника КО-ИНВЕСТ эти объекты относятся к одному разделу – «торговля». Однако нарушение в виде отсутствия корректировки на наличие подвала у аналога имеется в отчете об оценке, так как оценщик не отразил данное отличие в отчете. Указанное нарушение повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости, поскольку в согласовании результатов применения подходов к оценке и расчете итоговой рыночной стоимости объекта оценки учитывался результат затратного подхода.
Справочники КО-ИНВЕСТ вводят понятие класса качества (экономичный, средний, улучшенный, люкс), содержат алгоритм расчета класса качества. В отчете об оценке отсутствует расчет класса качества, приведенный в справочнике КО-ИНВЕСТ. При этом иных вариантов определения класса качества объекта оценки не предусмотрено. Указанное в оспариваемом решении бюджетного учреждения нарушение в виде отсутствия расчета для определения класса качества объекта оценки, подтверждено экспертом. Однако данное нарушение не повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости, поскольку для расчетов в рамках затратного подхода оценщиком выбран аналог с классом качества STANDART, что соответствует классу качества объекта оценки.
Согласно данным Ассоциации «Статриелт», на которые ссылается оценщик, нормативные сроки жизни общественных зданий установлены от 125 до 175 лет. Оценщик корректно определил нормативный срок жизни оцениваемого здания, но при этом ошибочно привел описание для жилых зданий. В отчете об оценке отсутствуют пояснения о выборе срока жизни. Нарушение в виде некорректного определения нормативного срока жизни оцениваемого здания, установленное ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», не находит отражения в отчете об оценке, однако имеется нарушение в виде неверной ссылки на нормативный срок жизни жилых зданий. Данное нарушение не повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости.
При определении физического износа на странице 63 приведена таблица с критериями оценки технического состояния оборудования, а не здания. Нарушение в виде указания критериев оценки технического состояния для оборудования, а не зданий, допущено оценщиком. Однако данное нарушение не повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости, так как данный источник не использовался непосредственно в расчете размера физического износа объекта оценки, а только для подтверждения физического износа, полученного расчетным путем.
В ходе проведенных оценщиком расчетов в рамках доходного подхода методов прямой капитализации допущено нарушение подпункта «в» пункта 23 ФСО № 7 в виде необоснованного выбора величины операционных расходов, установленное ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».
Использование данных для офисной, торговой и производственно-складской недвижимости для гостиничной деятельности некорректно, так как это разные сегменты рынка. Величина операционных расходов для гостиничной деятельности обычно существенно превышает величину операционных расходов для торговой недвижимости при сдаче в аренду. Выбор величины операционных расходов для торговой недвижимости класса С и ниже не обоснован ни предварительным определением класса оцениваемого объекта, ни пояснениями при выборе. Применение среднего значения операционных расходов между данными Справочника оценщика недвижимости и Ассоциации «Статриелт» является неверным, так как в качестве базы исчисления используются разные величины: Справочник оценщика недвижимости – потенциальный валовый доход, Ассоциация «Статриелт» - действительный валовой доход.
Данное нарушение повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости, поскольку в согласовании результатов применения подходов к оценке и расчете итоговой рыночной стоимости объекта оценки учитывался результат доходного подхода.
Использование значений корректировок, рассчитанных по конкретной группе городов, предпочтительнее, чем усредненных данных по России. Использование усредненных данных для России в рамках отчета об оценке некорректно при наличии соответствующей информации в справочнике.
Использование доверительного интервала обоснованно, поскольку объект оценки является типичным для рынка.
Таким образом, нарушение в виде использования доверительного интервала, проведения анализа на соответствие рыночным данным, на которое указывается в оспариваемом решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», экспертом не подтверждено. Вместе с тем, эксперт согласился с установленным ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» нарушением в виде использования среднего значения корректировок для России, а не для конкретной категории городов.
Нарушение в виде отсутствия анализа на содержание в стоимостях арендной ставки объектов-аналогов налога на добавленную стоимость, указанное в оспариваемом решении бюджетного учреждения, не находит отражения в отчете об оценке. В обоснование в заключении эксперта отмечается, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости НДС не является ценообразующим фактором, а определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит нормам законодательства.
Содержащиеся в отчете об оценке технические ошибки не повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, поскольку представляют собой описки.
Экспертное заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением затратного, сравнительного и доходного подходов.
При определении стоимости объекта оценки на основе затратного подхода экспертом определены величина затрат на создание объекта капитального строительства, величина прибыли предпринимателя, определены конструктивная система и класс качества объекта оценки, определены величины накопленного износа и устареваний объекта (физический износ, функциональное устаревение, экономическое устаревание), произведен расчет стоимости объекта оценки с учетом накопленного износа.
При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода экспертом произведен выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них, внесены корректировки в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектами оценки и аналогами, согласованы скорректированные значения единиц сравнения или полученные на их основе показатели стоимости объекта оценки.
При определении стоимости объекта оценки на основе доходного подхода экспертом определен потенциальный и действительный валовый доход, определены операционные расходы, определен коэффициент капитализации.
В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.
Заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Руководствуясь статьей 82 КАС РФ, положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую стоимость объекта оценки, а также размер рыночной стоимости объекта недвижимости.
Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований в части признания незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2022/000224 от 28.12.2022 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку судебным экспертом установлено, что в отчете об оценке содержатся нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности, в том числе указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения.
Таким образом, у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись основания для отказа в удовлетворении заявления ООО ПКФ «Меркурий ЛТД», предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ. Оспариваемое решение принято бюджетным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.
В соответствии со статьей 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся другие признанные судом необходимыми расходы (статья 106 КАС РФ).
Исходя из положений статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.
Согласно статье 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
При этом в силу части 1 пункта 2 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
В данном случае, несмотря на то, что требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения, оно подлежит рассмотрению по существу в соответствии нормами процессуального законодательства, при этом согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.
Такое решение позволит избежать затягивание или необоснованное возобновление судебного разбирательства, создаст условие для предоставления своевременной судебной защиты.
Таким образом, требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.
Из приведенных норм права, разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что при пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016 года № 237-ФЗ, требование об оспаривании решения бюджетного учреждения является основным требованием, разрешение которого позволяет прийти к выводу о том, в пользу какой стороны постановлен судебный акт, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, является производным требованием, поскольку не носит самостоятельного характера и не может рассматриваться судом отдельно от требований об оспаривании решения бюджетного учреждения, то есть на порядок распределения судебных расходов между сторонами не влияет.
Как следует из материалов дела, оплата судебной экспертизы не произведена. Экспертом ФИО8 представлено ходатайство о взыскании судебных расходов в связи с производством судебной экспертизы в размере 70000 рублей.
Поскольку суд отказывает административному истцу ООО ПКФ «Меркурий ЛТД» в удовлетворении административных исковых требований о признании незаконным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не носит самостоятельный характер, следовательно, ООО ПКФ «Меркурий ЛТД» не является стороной, в пользу которой состоялось решение суда.
При таком положении с ООО ПКФ «Меркурий ЛТД» подлежат взысканию в пользу ООО «АВАДА» судебные расходы в связи с производством судебной экспертизы в сумме 70 000 рублей.
Из материалов дела усматривается, что ООО ПКФ «Меркурий ЛТД» при подаче административного иска уплачена государственная пошлина в размере 2000 рублей.
В связи с этим суд отмечает необходимость взыскать с административного истца неуплаченную государственную пошлину за подачу административного искового заявления в размере 4 000 руб., поскольку госпошлина уплачивается по требованию об оспаривании решения бюджетного учреждения независимо от того, заявлено ли также требование об установлении рыночной стоимости на основании подп. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ как при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера (для организаций – 6 000 руб.). По требованию об установлении рыночной стоимости государственная пошлина не уплачивается, так как такое требование не носит самостоятельный характер.
Руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление ООО ПКФ «Меркурий ЛТД» удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в отношении здания с кадастровым номером 47:13:0821002:305 площадью 1730,6 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Тихвинский район, Тихвинское городское поселение, <...>, в размере его рыночной стоимости равной 73 500 000 (семьдесят три миллиона пятьсот тысяч) рублей по состоянию на 29.07.2022 г.
В остальной части требований административного искового заявления ООО ПКФ «Меркурий ЛТД» отказать.
Взыскать с ООО ПКФ «Меркурий ЛТД» (ИНН <***>) в пользу ООО «Авада» (ИНН <***>) судебные расходы в связи с производством судебной экспертизы в сумме 70 000 (семьдесят тысяч) рублей.
Взыскать с ООО ПКФ «Меркурий ЛТД» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета неуплаченную государственную пошлину в размере 4 000 рублей.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья С.А. Астапенко
Решение изготовлено в окончательной форме 28 августа 2023 года.