САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Рег. №: 33-10336/2023 Судья: Виноградова О.Е.
УИД: 78RS0014-01-2021-006700-85
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего
Исаковой А.С.,
судей
ФИО1, ФИО2,
при секретаре
ФИО3
рассмотрела в открытом судебном заседании 20 июля 2023 года апелляционную жалобу ВавИ.И. А. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 24 июня 2022 года гражданскому делу №2-613/2022 по исковому заявлению ФИО4 к ВавИ.И. А. о признании незаключенным договора купли-продажи недвижимости, взыскании неосновательного обогащения, убытков,
по встречному исковому заявлению ВавИ.И. А. к ФИО4 о признании расписки недействительной.
Заслушав доклад судьи Исаковой А.С., объяснения ответчика ВавИ. И,А., представителя истца ФИО5, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
УСТАНОВИЛА:
Истец ФИО4 обратилась в суд с иском к ВавИ.И.А., с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского кодекса Российской Федерации, просила признать незаключенным договор от 19.11.2020 купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, взыскать с ответчика в свою пользу сумму неосновательного обогащения в размере 138 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.12.2020 по 22.06.2022 в размере 17 702,51 рублей, сумму убытков в размере 682 738,97 рублей, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей и 37 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 584 рубля, возвратить излишне уплаченную государственную пошлины в размере 5 220 рублей, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что из-за действий (бездействия) ответчика не была доведена до конца и зарегистрирована в установленном законом порядке указанная выше сделка, в связи с чем истец понесла расходы и убытки в заявленных суду суммах / т.1 л.д. 3-9, т. 3 л.д. 183-184/.
В ходе судебного разбирательства по делу стороной ответчика предъявлены встречные исковые требования о признании расписки от 19.11.2020 на 160 000 рублей недействительной, отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме со ссылкой на то, что из указанной спорной суммы 138 000 рублей не передавались ответчику, а были переданы агентству недвижимости, при этом от получения 22 000 рублей истец отказывалась, требуя возврата всей суммы, 27.09.2021 ответчик перевел на счет истца 22 000 рублей, в связи с чем его обязательства по возврату денежной суммы по расписке исполнены в полном объеме. Сделка купли-продажи квартиры по указанному выше адресу не состоялась по вине кредитной организации со стороны истца, допустившей ошибки при оформлении документов, в том числе по залогу квартиры /т.2 л.д. 188-191/.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 24.06.2022 исковые требования ФИО4 удовлетворены.
Признан незаключенным договор купли-продажи квартиры от 19.11.2020, оформленный между ВавИ.И.А. как продавцом и ФИО4 как покупателем.
С ВавИ.И.А. в пользу ФИО4 взыскана сумма неосновательного обогащения в размере 138 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 28.12.2020 по 22.06.2022 в размере 17 702,51 рублей, убытки на общую сумму в размере 682 738,97 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 11 884 рубля.
В удовлетворении встречных исковых требований ВавИ.И.А. отказано /т. 3 л.д. 200- 210/.
С указанным решением не согласился ответчик ВавИ.И.А., подал апелляционною жалобу. Настаивает на отказе в удовлетворении исковых требований ФИО4, повторяет позицию по делу.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик ВавИ.И.А. явился, настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.
Истец ФИО6 со своим представителем ФИО5 в судебное заседание явились, против удовлетворения жалобы возражали. Представили письменные возражения /т.4 л.д. 159-166/.
Остальные участники процесса в судебное заседания не явились, извещены надлежащим образом /т.5 л.д. 190-192/, причина неявки судебной коллегии не известна, ходатайств об отложении не поступало, при этом от представителя АО «Альфа-Банк» поступило ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие /т. 4 л.д. 193/.
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 19.11.2020 между истцом ФИО4 как покупателем и ВавИ.И.А. как продавцом был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, по цене 4 580 000 рублей / т. 1 л.д. 14-19/.
При этом цена договора оплачивалась истцом как за счет личных денежных средств, так и за счет кредитных денежных средств, полученных ФИО4 от АО «Альфа-Банк» по кредитному договору от 19.11.2020. При этом заемные обязательства истца перед банком были обеспечены залогом квартиры по указанному адресу, в связи с чем была выдана закладная на данную квартиру от 19.11.2020.
В ходе судебного разбирательства стороны не оспаривали, что истец приобретала указанную квартиру по ипотечному кредитному договору от 19.11.2020, при этом квартира по спорному адресу уже находилась в залоге, поскольку ФИО7 не был до конца погашен ипотечный кредит также в АО «Альфа-Банк» по договору об ипотеке от 28.04.2020 (п. 4 договора купли-продажи от 19.11.2020).
19.11.2020 стороны сделки подали документы в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу для регистрации данной сделки вместе с закладной на квартиру от 19.11.2020 /т 1 л.д. 35-37/.
08.12.2020 на основании уведомления Управления Росреестра по Санкт-Петербургу государственная регистрация указанной сделки была приостановлена до 09.03.2021, в связи с допущенной АО «Альфа-Банк» ошибкой при подаче документов, а именно – к пакету документов была закладная на квартиру от 19.11.2020 при имеющемся непогашенным обременением на квартиру по договору об ипотеке от 28.04.2020 /т. 1, л.д. 39 - 40/.
28.12.2020 на основании уведомления Управления Росреестра по Санкт-Петербургу государственная регистрация указанной сделки была приостановлена до 09.03.2021. Заявление на возврат закладной отклонено, поскольку согласно пункту 10 договора права банка удостоверяются закладной, в связи с чем регистрационные действия не могут быть возобновлены. Помимо этого, согласно обращению №MFC-0575/2020-256670 от ФИО7 о прекращении государственной регистрации и возврате документов без рассмотрения / т.1 42-43/.
На основании запроса суда первой инстанции регистрирующий орган представил в материалы дела заявление ФИО7 о выдаче договора купли-продажи от 19.11.2020, в связи с тем, что он намерен расторгнуть данный договор на основании заявления о прекращении государственной регистрации прав и возврате документов без рассмотрения от 14.12.2020 /т. 3 л.д. 30/.
03.02.2021 ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора от 19.11.2020 /т. 1, л.д. 44/.
25.03.2021 регистрирующий орган направил уведомление о прекращении регистрации сделки /т. 1 л.д. 180 -181/.
07.05.2021 истец приобрела иную квартиру взамен квартиры, сделка по которой не была зарегистрирована /т.1 л.д. 83-84/.
Разрешая первоначальные исковые требования о признании договора купли-продажи незаключенным, суд первой инстанции руководствуясь положениями статей 131, 218, 223, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установив, что переход права собственности на квартиру от ВавИ.И.А. к ФИО4 не прошел установленную законом государственную регистрацию ( статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации), принимая во внимания, что одной из причин прекращения регистрации перехода право собственности являлся отказ ВавИ.И.А. от регистрационных действий, пришел к выводу о признании договора купли-продажи незаключенным.
С указанным выводом судебная коллегия суда апелляционной инстанции соглашается, в данной части решение не обжалуется, доводов апелляционная жалоба по вопросу признания договора незаключенным не содержит.
Разрешая требования о взыскании убытков, суд первой инстанции учитывая положения статьи 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований в полном объеме, исходил из того, что договор купли-продажи не заключен по вине ответчика, ФИО8 имела намерение устранить нарушения в части наличия двух закладных в отношении квартиры, от договора купли-продажи не отказывалась. Ввиду чего взыскал разницу между стоимостью квартиры, приобретенной ФИО8, и стоимостью квартиры которую она намеривалась купить у ВавИ.И.А., выплаченные проценты по кредиту в размере 64 991,11 рублей, оплату страхования по договору ипотеки в размере 5 981,86 рублей, оплату открытия аккредитивов в размере 5 000 рублей, оплату пошлины за регистрацию сделки, в размере 2 000 рублей, оплату оценки квартиры ответчика от 27.10.2020 в размере 3 250 рублей, плату за аренду истцом жилья в период с 01.01.2021 по 07.05.2021 в размере 84 516 рублей, расходы по досудебному урегулированию настоящего спора в размере 37 000 рублей
Судебная коллегия с указанными выводами районного суда, принимая во внимание доводы апелляционной жалобы, может с ними согласиться лишь в части.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежащему применению к оспариваемой сделке, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При взыскании разницы между стоимостью квартир, а также расходов на оплату аренды жилого помещения судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Верховный Суд Российской Федерации в пункте 13 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса).
Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 393 Гражданского кодекса возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства (пункт 5 статьи 393 Гражданского кодекса).
Как следует из пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, подтверждающие, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 393.1 ГК РФ в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.
Согласно пунктам 11 и 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если кредитор заключил замещающую сделку взамен прекращенного договора, он вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям замещающей сделки (пункт 1 статьи 393.1 ГК РФ). Добросовестность кредитора и разумность его действий при заключении замещающей сделки предполагаются (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307, статья 393.1 ГК РФ). Должник вправе представить доказательства того, что кредитор действовал недобросовестно и/или неразумно и, заключая замещающую сделку, умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению (пункт 1 статьи 404 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского Кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Между тем, для удовлетворения иска о взыскании убытков истцом должны быть доказаны факт наличия у них убытков и их размер, неправомерность действий ответчика, причинная связь между этими действиями и причиненным вредом (убытками). Наличие совокупности вышеуказанных обстоятельств должно доказать лицо, обращающееся в суд с требованием о возмещении убытков. Недоказанность одного из вышеуказанных обстоятельств возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований. Сам факт предоставления суду договора аренды жилого помещения и произведенной по нему оплаты без доказанности совокупности указанных выше обстоятельств не является основанием для возмещения ответчиком понесенных истцом расходов.
Как следует из материалов дела, ФИО8 была приобретена квартира стоимостью 5 350 000 рублей, расположенная по адресу: <адрес>
Согласно заключению эксперта № ЭЗ-329/2022 АНО «ЦНИЭ» от 15.06.2022, рыночная цена квартиры приобретаемой на основании договора от 19.11.2020, наиболее приближенной по характеристикам, параметрам и потребительским свойствам к квартире ФИО7, по состоянию на 07.05.2021 составляла 5 060 000 рублей /т. 3 л.д. 170/.
Вместе с тем, в рассматриваемом случае договор признан незаключенным, в связи с чем положения статьи 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат.
Кроме того, в материалы дела истцом не представлено доказательств о рыночной стоимости квартиры ВавИ.И.А. на момент заключения договора купли-продажи 19.11.2020, цена в договоре была определена сторонами самостоятельно.
Также в материалы дела не представлено доказательств, что ФИО4 не имела возможности приобрести квартиру по цене, которая устанавливалась сторонами на 19.11.2020.
При такой ситуации, судебная коллегия полагает, что в удовлетворении исковых требований в данной части у суда первой инстанции не имелось, так как отсутствует причинно- следственная связь между действиями ВавИ.И.А. и покупкой истцом квартиры по иной цене, чем было указано в договоре купли-продажи между сторонами на 19.11.2020.
По данным основаниям судебная коллегия также не усматривает оснований для компенсации расходов по арендным платежам. Данные расходы не связаны непосредственно с приобретением квартиры, доказательств необходимости постоянного присутствия ФИО4 в Санкт-Петербурге в период заключения договора купли-продажи и его дальнейшей регистрации в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. Доказательств того, что при наличии агента по недвижимости присутствие ФИО8 было необходимым материалы дела не содержат.
Как усматривается из искового заявления ФИО8 просила признать договор незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации ввиду отзыва заявления ВавИ.И.А.
Вместе с тем ненадлежащее исполнение со стороны ВавИ.И.А. судебная коллегия усматривает, поскольку это следует из материалов дела и показаний свидетеля ФИО9 (агента по недвижимости).
В связи с чем, в части возложения обязанности на ВавИ.И.А. компенсировать ФИО4 расходы по выплаченным процентам по кредиту в размере 64 991,11 рублей, оплате страхования по договору ипотеки в размере 5 981,86 рублей, оплате открытия аккредитивов в размере 5 000 рублей, оплату пошлины за регистрацию сделки в размере 2 000 рублей, оплату оценки квартиры ответчика от 27.10.2020 в размере 3 250 рублей, расходов по досудебному урегулированию настоящего спора в размере 37 000 рублей судебная коллегия соглашается выводами суда первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы в данной части направлены на оспаривание выводов суда, являются правовой позицией ответчика ВавИ.И.А.
Принимая во внимание, что сделка не состоялась, договор купли-продажи признан не заключенным у ФИО4 возникло право требования компенсации понесенных убытков. Заявленные ко взысканию суммы напрямую относятся к договору купли-продажи. Иного материалы дела и доводы жалобы не содержат.
Таким образом в пользу ФИО4 подлежит взысканию следующая сумма убытков: 81 222, 97 рублей (64 991,11 +5 981,86 + 5 000 + 2 000 + 3 250).
В части отказа в удовлетворении исковых требований ВавИ.И.А. апелляционная жалоба доводов не содержит.
Оспаривая в данной части выводы суда, ВавИ.И.А. указывает на необходимость направления ФИО8 требования об уплате процентов.
Вместе с тем данный довод апелляционной жалобы отклоняется как основанный на ошибочном толковании норм права.
Согласно положениям ч. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Вопреки мнения ВавИ.И.А. для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами необходимо лишь установление неправомерного удержания денежных средств.
При отказе в признании расписки недействительной, судом первой инстанции взысканы денежные средствами в размере 138 000 рублей и, следовательно, проценты за их неправомерное удержание в размере 17 702, 51 рублей.
В суде апелляционной инстанции приобщен оригинал расписки о получении денежных средств от 19.11.2020, из которой очевидно следует, что ВавИ.И.А. получил 160 000 рублей в качестве частичной оплаты за проданную квартиру в соответствии с договором купли-продажи от 19.11.2020.
То обстоятельство, что данные расходы являются комиссией ООО «Цех недвижимости» правового значения для рассматриваемого спора не имеет, поскольку договор купли-продажи признан незаключенным. Ввиду чего, в случае, если ВавИ.И.А. полагает свои права в данной части нарушенными, он вправе обратиться к ООО «Цех Недвижимости» с требованием вернуть уплаченную комиссию.
Относительно судебных расходов в размере 30 000 рублей и расходов на досудебное урегулирование в размере 37 000 рублей судом первой инстанции правомерно произведено взыскание с ВавИ.И.А. в порядке статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Доводы жалобы сводятся к иной оценке проделанной работы представителями ФИО8, что не может служить основанием для отмены вынесенного решения.
Учитывая, что решение суда изменено в части взыскания убытков, изменению также подлежит сумма расходов по оплате государственной пошлины, поставленная в зависимость от цены иска.
В связи с чем, учитывая что исковые требования ФИО8 удовлетворены убытки на сумму 81 222, 97 рублей (64 991,11 +5 981,86 + 5 000 + 2 000 + 3 250) +(138 000 рублей+ 17 702, 51 рублей), а всего 236 925, 48 рублей, расходы по оплате государственно пошлины составляют 5 569, 25 рублей.
Таким образом, в соответствии с пунктом 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда в части взыскания с ответчика в пользу истца убытков подлежит изменению. В остальной части решение подлежит оставлению без изменения.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 24 июня 2022 года изменить в части взыскания убытков и государственной пошлины.
Взыскать с ВавИ.И. А. в пользу ФИО4 убытки на общую сумму в размере 236 925 рублей 48 копеек, расходы на оплату государственной пошлины в размере 5 569 рублей 25 копеек.
В остальной части решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 24 июня 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ВавИ.И. А. ? без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Мотивированное определение изготовлено 14 августа 2023 года