дело № 3а-48/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июля 2023 года г. Элиста

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе председательствующего судьи Буджаевой С.А.,

при секретаре Чимидовой Я.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя – главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

индивидуальный предприниматель – глава крестьянского фермерского индивидуальный предприниматель – глава крестьянского фермерского хозяйства ФИО1 <…> обратился в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что на основании договоров аренды земельных участков от <…> и <…> он является арендатором муниципальных земельных участков из категории земель населенных пунктов: площадью <…> кв. метров с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: <…>; площадью <…> кв.метров с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: <…>.

Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 28 сентября 2022 года № <…> утверждены результаты кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2022 года для земельного участка с кадастровым номером <…> - в размере 1355292,24 рублей; для земельного участка с кадастровым номером <…> - в размере 518 000 рублей, которая, по его мнению, значительно превышает их рыночную стоимость и нарушает его права как плательщика арендной платы. Согласно отчету независимого оценщика рыночная стоимость спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами <…> и <…> по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (01 января 2022 года) составляет 470000 рублей и 179500 рублей соответственно. Просит суд установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 470000 рублей и 179500 рублей.

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству определением суда от 18 мая 2023 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Бюджетное учреждение Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» как орган, определивший кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явился, представив письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости – земельных участков с кадастровыми номерами <…> и <…> равной их рыночной стоимости согласно результатам судебной оценочной экспертизы в размере 1342472 рублей и 513100 рублей соответственно.

Представители административных ответчиков – Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, БУ РК «Бюро технической инвентаризации», представители заинтересованных лиц - филиала публично-правовой компании «РОСКАДАСТР» по Республике Калмыкия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, Администрации Лаганского городского муниципального образования Республики Калмыкия, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, не сообщив суду о причинах неявки.

На основании ст.ст. 150 и 152 Кодекса административного судопроизводства РФ суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд находит административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регламентируется нормами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее по тексту - Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) и Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных в него Федеральными законами «О внесении изменений в отдельные законодательные РФ» от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ и от 19 декабря 2022 года № 546-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу п. 1 и 2 ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В силу пунктов 1, 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в абзаце 4 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Судом установлено, что ФИО1 является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – <…>, с кадастровым номером <…>, общей площадью <…> кв. метров, расположенного по адресу: <…>, что подтверждается договором аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов от <…> № <…>, заключенным между администрацией Лаганского районного муниципального образования Республики Калмыкия и ИП ФИО1, зарегистрированным в государственном реестре недвижимости 05 июня 2015 года за № <…>.

Согласно свидетельству о праве на наследство от 27 февраля 2022 года после смерти <…> административный истец ФИО1 унаследовал права и обязанности по договору аренды земельного участка от <…> № <…> из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – <…>, с кадастровым номером <…>, общей площадью <…> кв. метров, расположенного по адресу: <…>.

Административный истец является плательщиком арендной платы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, следовательно, имеет материально-правовой интерес в части приведения кадастровой стоимости объектов налогообложения в соответствие с их рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости – земельных участков, находящихся в аренде у ФИО1, утвержденная приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 28 сентября 2022 года № <…>, для земельного участка с кадастровым номером <…> составляет 518000 рублей; для земельного участка с кадастровым номером <…> – 1355292,24 рублей, о чем свидетельствуют выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29 марта 2023 года. Дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 года. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости – 06 декабря 2022 года. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2023 года (л.д. <…>).

Не согласившись с такими размерами кадастровой стоимости земельных участков, административный истец обратился к независимому оценщику за определением его рыночной стоимости.

Согласно отчету № <…> от 20 апреля 2023 года, составленному оценщиком <…> (свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЙ СОЮЗ ОЦЕНЩИКОВ» № <…> от <…>, включен в реестр РОО <…> под регистрационным № <…>, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № <…> от <…> по направлению - «Оценка недвижимости»), по состоянию на 01 января 2022 года рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером <…> составила 179500 рублей, с кадастровым номером <…> – 470 000 рублей.

В связи с возражениями и замечаниями стороны административных ответчиков – Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» относительно принятия приведенного выше отчета об оценке в качестве допустимого доказательства и возникшими сомнениями в обоснованности отчета оценщика № <…> от 20 апреля 2023 года, достоверности определения рыночной стоимости спорных земельных участков, ходатайством Министерства о назначении судебной оценочной экспертизы, на основании определения суда от 31 мая 2023 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО <…> № <…> от 14 июня 2023 года отчет об оценке № <…> от 20 апреля 2023 года, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, действующих на дату проведения оценки.

В соответствии с заключением эксперта ООО «<…> № <…> от 14 июня 2023 года по состоянию на 01 января 2022 года рыночная стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка из категории земель населенных пунктов: площадью <…> кв. метров с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: <…>, определена в размере 1342472 рублей;

- земельного участка из категории земель населенных пунктов: площадью <…> кв.метров с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: <…>, определена в размере 513100 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что заключения судебных оценочных экспертиз выполнены в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, отвечают критериям относимости, допустимости и достоверности, содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Экспертные заключения ООО <…> № <…> и № <…> от 14 июня 2023 года подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

В заключении эксперта № <…> от 14 июня 2023 года о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке № <…> от 20 апреля 2023 года требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, действующих на дату проведения оценки, приведены нарушения, которые были допущены оценщиком.

В частности, указано на нарушения общих требований к содержанию отчета об оценке объекта. В нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности в отчете не указаны задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки. Кроме того, в нарушение пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, не произведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки; не определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки; анализ и выводы определены под индустриальную застройку, что не соответствует объекту оценки. Экспертом указано также на нарушения в части обоснования выбора сравнительного подхода проведения оценки и описания процедуры согласования результатов оценки.

В заключении эксперта № <…> от 14 июня 2023 года приведено подробное описание объектов исследования – земельных участков, их основные количественные и качественные характеристики; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки, заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости, проведено изучение рынка продажи земельных участков. Исследование проведено с использованием сравнительного подход путем метода сравнения продаж. Отказ от применения затратного и доходного подходов экспертом обоснован, поскольку выявлена достоверная рыночная информация для анализа о ценах и характеристиках объектов-аналогов, что позволило произвести исследование сравнительным подходом.

Экспертом был произведен анализ рынка земельных участков на 01 января 2022 года в районе расположения объекта оценки (<…>), в ходе которого было выявлено ограниченное количество предложений по продажам аналогичных земельных участков, в связи с тем, что сегмент рынка не развит. Поэтому экспертом при наличии имеющихся мотивированных выводов были приняты во внимание аналоги из земель по аналогичному показателю, расположенных в соседних районах республики (<…> и <…> районы), а также регионах по отношению к Республике Калмыкия (<…>) в целях получения наиболее объективной картины о стоимости исследуемого объекта недвижимости, что согласуется с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611. Требования пункта 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода путем метода сравнения продаж экспертом соблюдены.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным, экспертом произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки. Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами-аналогами. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, позволяющие делать выводы о содержании соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены скриншоты объявлений о продаже объектов-аналогов, размещенных в сети «Интернет».

Кроме того, действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При этом суд учитывает, что выбор аналогов, как и методики исследования - это исключительная прерогатива эксперта, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Применена корректировка на уторгование для земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения с учетом доверительного интервала от 13 – 15,9% согласно справочнику оценщика недвижимости (2022 год, под редакцией ФИО2, таблица № 105). Все аналоги подобраны и актуальны к предшествующей дате оценки, корректировка не применялась. Корректировка на назначение не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы и аналогичны друг другу. Корректировка на застройку экспертом также не применялась, поскольку объект исследования и объекты-аналоги сопоставимы (здания, сооружения отсутствуют). Корректировка на коммуникации не вносилась, так как и к объекту оценки, и к объектам-аналогам невозможно подключение коммуникации в связи с назначением и расположением объектов недвижимости. Ко всем объектам-аналогам применена корректировка относительно бонитет почв с учетом их расположения относительно к объекту исследования, которая для объектов-аналогов № 1 и № 2 составила 0,8; к объектам-аналогам № 3 и № 4 – 0,68 (сборник рыночных корректировок и данных подлежащих использования при определении стоимости объектов недвижимости № 17, под редакцией ФИО3 на 01 января 2022 года). Поправки на местоположение и имущественные права не применялись, поскольку объект оценки и объекты-аналоги между собой сопоставимы.

К объекту-аналогу № 1 применена корректировка на площадь, которая составила 0,85, корректировка к объектам-аналогам № 2, № 3 и № 4 не применялась (сборник рыночных корректировок и данных подлежащих использования при определении стоимости объектов недвижимости № 17, под редакцией ФИО3 на 01 января 2022 года). При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости для выполнения расчетов экспертом в качестве единицы сравнения используется удельная цена сравнения (удельная цена), которая определена как цена предложения за 1 га. площади. После проведенных расчетов, рыночная стоимость объектов оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составила для земельного участка с кадастровым номером <…> – 1342472 рублей; для земельного участка с кадастровым номером <…> – 513100 рублей.

Заключения судебных экспертиз содержат подробное описание проведенных исследований, соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, они включают в себя подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости. Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, позволяющими объективно определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату его государственной оценки. Эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов экспертизы и объектов-аналогов, порядок применения корректировок и их размер научно обоснованы. Рыночная стоимость объектов исследования определена с учетом их индивидуальных характеристик.

В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта отражены содержание и результаты исследований с указанием примененного метода, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленному вопросу. К нему приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в заключении эксперта, как и доказательств, опровергающих выводы и результаты экспертного заключения, свидетельствующих о недостоверности заключения, сторонами по делу не представлено.

Оценив заключение эксперта ООО <…> от 14 июня 2023 года в соответствии с требованиями статьи 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу о его соответствии требованиям действующего законодательства.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Проанализировав доказательства, представленные в подтверждение размера рыночной стоимости спорных земельных участков, суд приходит к выводу, что представленный административным истцом отчет об оценке № <…> от 20 апреля 2023 года не может быть признан доказательством, достоверно устанавливающим кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной.

Учитывая, что заключением судебной оценочной экспертизы, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости – земельных участков с кадастровыми номерами <…> и <…> по состоянию на 01 января 2022 года подлежит установлению равной их рыночной в размере 1342472 и 513100 рублей соответственно.

В силу главы 3 ГК РФ и пункта 2 статьи 11 НК РФ индивидуальный предприниматель - физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. В связи с этим на него не распространяются требования Закона об оценочной деятельности о соблюдении досудебного порядка обращения в Комиссию (пункт 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Принимая во внимание, что Законом об оценочной деятельности для физических лиц не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора путем обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в суд, в данном случае, <…> - дата обращения ФИО1 в Верховный Суд Республики Калмыкия.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248 и 249 Кодекса административного судопроизводства РФ,

решил :

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя – главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – <…>, с кадастровым номером <…>, общей площадью <…> кв. метров, расположенного по адресу: <…>, в размере рыночной стоимости – 1342 472 (один миллион триста сорок две тысячи четыреста семьдесят два) рублей по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – <…>, с кадастровым номером <…>, общей площадью <…> кв. метров, расположенного по адресу: <…>, в размере рыночной стоимости – 513 100 (пятьсот тринадцать тысяч сто) рублей по состоянию на 01 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать <…>.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Калмыкия в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Буджаева