Дело № 3а-11/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Элиста 20 марта 2023 г.
Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:
председательствующего судьи - Панасенко Г.В.,
при секретаре - Чимидовой Я.В.,
с участием представителей:
административного истца ФИО1 - ФИО2,
административного ответчика - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания - рынка в размере его рыночной стоимости,
установил:
ФИО1 обратился в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на следующее.
Он является собственником нежилого здания – рынка, кадастровый номер (данные изъяты), площадью (данные изъяты) кв. м, расположенного по адресу: (данные изъяты).
Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного нежилого здания в размере 7 301 881,24 руб. (по состоянию на 27 апреля 2021 г.) существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в размере 2 564 500 руб. оценщиком ООО «Независимое агентство «ЭКСПЕРТ-СЕРВИС» ФИО4 в отчете об оценке № 3-325/22 от 25 декабря 2022 г., что нарушает его права как плательщика налога на имущество физических лиц, расчет которого производится исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Ссылаясь на приведенные обстоятельства, положения части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности), административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему нежилого здания в размере его рыночной стоимости.
В судебное заседание административный истец ФИО1, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился, посредством телефонограммы просил рассмотреть дело в его отсутствие, заявленные требования удовлетворить.
Представитель административного истца – ФИО2 поддержала заявленные требования, согласилась с заключением эксперта ООО «ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР» от 10 марта 2023 г., согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 08:13:0101:151 по состоянию на 27 апреля 2021 г. определена в размере 3 724 620 руб.
Представитель административного ответчика – Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО3, указав на недостоверность отчета оценщика ООО «Независимое агентство «ЭКСПЕРТ-СЕРВИС» ввиду наличия в нем недостатков, согласилась с заключением эксперта ООО «ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР» от 10 марта 2023 г.
Представители административных ответчиков – Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, заинтересованных лиц – филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Калмыкия, администрации Яшкульского районного муниципального образования Республики Калмыкия, администрации Яшкульского сельского муниципального образования Республики Калмыкия, извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Заинтересованное лицо – ФИО5, извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. Об уважительности причин неявки суду указанные лица не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли.
Принимая во внимание наличие в деле доказательств надлежащего извещения участников процесса, суд признал возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.
На основании статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Исходя из положений статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками указанного налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей 401 этого же кодекса объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, федеральной территории «Сириус») следующее имущество: 1) жилой дом; 2) квартира, комната; 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (статья 403 Налогового кодекса Российской Федерации).
В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Из материалов дела видно, что административный истец ФИО1 является собственником нежилого здания – рынка, кадастровый номер (данные изъяты), площадью (данные изъяты) кв. м, расположенного по адресу: (данные изъяты).
Кадастровая стоимость указанного нежилого здания определена Бюджетным учреждением Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» по состоянию на 27 апреля 2021 г. и внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) в соответствии с Актом определения кадастровой стоимости от 14 февраля 2022 г. № АОКС-08/2022/000062.
Указанные сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в ЕГРН 24 февраля 2022 г., что подтверждается выпиской из названного Реестра 13 января 2023 г. (л.д. 110).
Исходя из этого, суд приходит к выводу, что результаты определения кадастровой стоимости указанного здания затрагивают права и законные интересы ФИО1 как плательщика налога на имущество физических лиц, а потому могут быть оспорены им в судебном порядке.
Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке от 25 декабря 2022 г. № 3-325/22, составленный оценщиком ООО«Независимое агентство «ЭКСПЕРТ-СЕРВИС» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость здания по состоянию на 27 апреля 2021 г. составила 2 564 500 руб.
По результатам исследования указанного отчета в ходе судебного разбирательства у суда возникли сомнения в достоверности содержащихся в нем выводов о размере рыночной стоимости вышеназванного нежилого здания, что повлекло в результате назначение по делу судебной оценочной экспертизы с поручением ее проведения экспертной организации - ООО «ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР».
Основанием для сомнений в достоверности содержащихся в отчете выводов являлось следующее.
Так, в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы, рекомендации по их применению содержатся в пунктах 13, 16 и 19 ФСО № 1.
Согласно подпункту «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В силу подпункта «а» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, (далее - ФСО № 7) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.
Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов (подпункт «а» пункта 23 этого же Федерального стандарта оценки).
В силу требований пунктов 12 – 16, 21 раздела VI ФСО № 7 анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости; наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.
Как следует из отчета оценщика ООО «Независимое агентство «ЭКСПЕРТ-СЕРВИС» ФИО4 № 3-325/22 от 25 декабря 2022 г. разрешенное использование принадлежащего административному истцу нежилого здания - рынка – ведение коммерческой деятельности, текущее использование – коммерческая деятельность (стр. 32 отчета).
В результате анализа наиболее эффективного использования оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием признается текущее использование (стр. 54 отчета).
Производя оценку стоимости указанного объекта, оценщик применил сравнительный подход. В разделе отчета «Описание процесса оценки в части применения подходов и методов оценки» оценщиком сделан вывод о том, что, учитывая высокую степень неопределенности величины рыночной стоимости, невозможности корректно и достоверно спрогнозировать рыночную ситуацию, применение доходного подхода не представляется возможным.
Согласно подпункту «з» пункта 8 раздела 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 в отчете об оценке должны содержаться сведения: анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.
Между тем, данных, подтверждающих низкую активность рынка коммерческой недвижимости в Республике Калмыкия, в отчете оценщиком не приведено. В отчете также не дана оценка фактическому использованию оцениваемого объекта в целях коммерческой деятельности, возможности получения дохода.
Таким образом, вывод оценщика об отказе от использования доходного подхода для определения рыночной стоимости спорного объекта сделан без надлежащего анализа рынка и оценки его фактического использования. Обоснование отказа от применения доходного подхода оценщик не привел, ограничившись лишь формальными фразами.
В отношении затратного подхода для оценки оценщик пришел к выводу о его возможном применении (стр. 62), а затем указал, что результаты оценки данным подходом не могут быть приняты во внимание при согласовании итогового результата (стр.77), то есть отчет оценщика в указанной части содержит взаимоисключающие выводы.
В соответствии с пунктом 11 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик выполняет анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования.
В нарушение приведенных требований выводы оценщика основаны на сведениях, касающихся иного региона – Астраханской области.
Так, стр. 47 отчета в разделе «Основные экономические и социальные показатели Республики Калмыкия» приведены данные, касающиеся г. Астрахани; на стр. 51 в разделе «Анализ рынка недвижимости Республики Калмыкия» имеется ссылка на цены коммерческой недвижимости в Астраханской области.
Также на стр. 31 отчета в разделе «Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки» указан неверный кадастровый номер земельного участка, на котором находится объект оценки, - 30:06:100601:21, относящийся к другому региону - Астраханской области.
Кроме того, в процессе оценки с использованием избранного оценщиком сравнительного подхода (методом сравнения продаж) допущены существенные нарушения требований федеральных стандартов оценки, вызывающие неустранимые сомнения в достоверности полученного результата оценки.
В силу пункта 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
В качестве объекта-аналога № 2 в отчете оценщиком использован объект, расположенный в п. Цаган ФИО6 района Республики Калмыкия, но указан как находящийся в областном центре (л.д. 80).
Между тем административный центр Республики Калмыкия - г. Элиста, в связи с чем надлежащая корректировка оценщиком не производилась, в частности, в отношении названного объекта-аналога применен коэффициент 1, как к относящемуся к областным центрам, что не является правильным.
Таким образом, отчет оценщика ООО «Независимое агентство «ЭКСПЕРТ-СЕРВИС» ФИО4 № 3-325/22 от 25 декабря 2022 г. составлен без соблюдения требований федеральных стандартов оценки.
Заключением эксперта ООО «ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР» от 10 марта 2023 г. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером (данные изъяты) по состоянию на 27 апреля 2021 г. определена в размере 3 724 620 руб.
Из приложенных к названному заключению документов видно, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования; оно содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьёй 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.
Выводы эксперта мотивированы, ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, которые позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной оценки.
В заключении приведено подробное описание объекта оценки, его основные количественные и качественные характеристики, фотоиллюстрации здания и внутренних помещений; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки, заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости, проведено изучение рынка продажи схожих объектов недвижимости.
Исследование проведено с использованием сравнительного и доходного подходов. Отказ от применения затратного подхода экспертом обоснован.
Рассчитанная рыночная стоимость объекта оценки без учета стоимости земельного участка в рамках доходного подхода составила 2699 950 руб., в рамках сравнительного подхода – 4749 290 руб.
В соответствии с пунктом 25 Федерального стандарта оценки № 1 в связи с использованием двух подходов к оценке экспертом произведено согласование их результатов методом логического анализа посредством определения весовых коэффициентов (для каждого подхода с учетом необходимых затрат и платежеспособного спроса - по 0,5) и определена рыночная стоимость объекта экспертизы без учета стоимости земельного участка по состоянию на 27 апреля 2021 г. в размере 3 724 620 руб.
Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, которые позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта экспертизы по состоянию на дату его государственной оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Доказательств, опровергающих выводы и результаты экспертного заключения, свидетельствующих о недостоверности заключения административными ответчиками, заинтересованными лицами по делу не представлено.
Оценив заключение эксперта ООО «ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР» по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, отвечает критериям относимости, допустимости и достоверности.
Указанное заключение эксперта соотносится с совокупностью иных доказательств по делу, в том числе с выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и правах на объект недвижимости, техническим паспортом, фототаблицами.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных ФИО1 административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости нежилого здания – рынка, кадастровый номер (данные изъяты), площадью (данные изъяты) кв. м, в размере его рыночной стоимости – 3 724620 руб. (по состоянию на 27 апреля 2021 г.).
Датой подачи ФИО1 заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания следует считать 30 декабря 2022 г. (дата обращения в суд с административным иском).
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 КАС РФ, суд
решил :
административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания – рынка, кадастровый номер (данные изъяты), площадью (данные изъяты) кв. м, расположенного по адресу: (данные изъяты), равной его рыночной стоимости в размере 3 724620 (три миллиона семьсот двадцать четыре тысячи шестьсот двадцать) руб. по состоянию на 27 апреля 2021 г.
Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания считать 30 декабря 2022 г.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий Г.В. Панасенко
Мотивированное решение изготовлено 21 марта 2023 г.