РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2024-001026-83
10 февраля 2025 года Производство № 3а-171/2025
Мотивированный текст решения составлен 24 февраля 2025 года
Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Скрябиной Е.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,
заинтересованное лицо – публично-правовая компания «Роскадастр»,
при участии в судебном заседании представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,
УСТАНОВИЛ :
ФИО1 со 2 марта 2004 года является собственником объекта недвижимости, имеющего кадастровый номер ...443 (далее также – здание) (листы 13-17 материалов дела).
Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – Министерство) от 22 августа 2023 года №4800 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Свердловской области: зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест (далее – приказ № 4800). Текст приказа № 4800 был опубликован на «Официальном интернет-портале правовой информации Свердловской области» (www.pravo.gov66.ru) 11 сентября 2023 года.
Среди прочих приказом № 4800 утверждены и результаты определения кадастровой стоимости принадлежащего ФИО1 здания – 4426250,30 руб. Данная величина кадастровой стоимости была внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 25 октября 2023 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 1 января 2023 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 1 января 2024 года (лист 12 материалов дела).
По обращению ФИО1 частнопрактикующим оценщиком Л.Д.С. был подготовлен отчет от 12декабря2024 года № 034-2024-Л об оценке рыночной стоимости здания по состоянию на 1января 2023 года (далее – отчет), согласно которому данная стоимость определена равной 572000 руб. (листы 18-54 материалов дела).
ФИО1 обратился в Свердловский областной суд (далее также – суд) с административным иском, в котором просил установить утвержденную приказом № 4800 кадастровую стоимость здания равной его рыночной стоимости, установленной отчетом, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что превышение величины оспариваемой кадастровой стоимости над рыночной стоимостью указанного объекта приводит к экономически необоснованному увеличению обязательств административного истца по уплате налога на доходы физических лиц (листы 5-6 материалов дела).
В досудебном порядке ФИО1 с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости здания в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращался.
В ходе рассмотрения административного дела Министерство представило изложенные в письменном виде возражения, сводящиеся к невозможности принятия отчета в качестве достоверного доказательства заявленных требований как несоответствующего требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а именно требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) и подпункта 2 пункта 2 и пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года № 200 (далее – ФСО VI).
Свои доводы Министерство мотивировало тем, что существенная информация, приведенная в отчете, не подтверждена должным образом (листы 66-67 материалов дела), в частности, в приложении к отчету отсутствуют документы, подтверждающие аварийность объекта оценки и его износ на 87,5 %, что вводит в заблуждение и может искажать рыночную стоимость объекта оценки.
Представителем административного истца представлены письменные возражения на отзыв Министерства, заключающиеся в том, что административный ответчик в своих возражениях не учитывает содержание отчета в целом, притом что подтверждение документами степени аварийности и износа здания в данном случае не требуется.
В судебном заседании, назначенном для проведения судебного разбирательства по делу, принял участие представитель административного истца; иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили.
Извещение всех лиц, участвующих в деле, о времени, месте и повестке судебного заседания было признано судом надлежащим (листы 1-3, 56-61 материалов дела), в связи с чем судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей административных ответчиков и заинтересованного лица на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).
Заслушав участника судебного заседания, исследовав и оценив в совокупности материалы административного дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований ФИО1 в связи со следующим.
Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).
Статья 400 НК РФ признает плательщиками налога на имущество физических лиц физических лиц, обладающих правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 НК РФ, тогда как подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 НК РФ сооружения отнесены к названным объектам.
Согласно пункту 1 статьи 403 НК РФ налоговая база по налогу на имущество физических лиц определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом.
В силу пункта 3 статьи 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.
Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.
Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).
Частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно части первой статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В абзаце первом пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Утвержденная приказом № 4800 кадастровая стоимость здания была определена в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, в связи с чем ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.
Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости здания, утвержденной приказом № 4800, признано судом доказанным, поскольку ФИО1 является собственником данного объекта недвижимости, что влечет зависимость размера его налоговых обязательств как плательщика налога на имущество физических лиц от величины внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости здания.
Представленный административным истцом отчет был подготовлен частнопрактикующим оценщиком Л.Д.С., являющимся на дату подготовки отчета членом саморегулируемой организации «Экспертный совет», имеющим стаж работы в области оценочной деятельности 5 лет, а также действующие квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и полис страхования профессиональной ответственности оценщиков.
Оценив отчет, суд в соответствии со статьями 59, 60, 61 и 84 КАС РФ признал его относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку он выполнен компетентным субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом об оценочной деятельности, действующими федеральными стандартами оценки, отвечает установленным требованиям к его оформлению и содержанию, в приложении к отчету представлены копии документов, использованных оценщиком. Применение оценщиком при оценке здания затратного подхода, а равно отказ от применения иных подходов должным образом мотивированы. Оценщиком приведен подробный расчет остаточной стоимости здания с достаточным описанием элементов формулы такого расчета.
Изложенные в отзыве возражения Министерства против принятия отчета в качестве достоверного доказательства были признаны судом несостоятельными как основанные на неверном применении положений федеральных стандартов оценки и несистемном восприятии содержания отчета.
Из пунктов 1 и 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года №200 (далее – ФСО V), следует, что при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы; в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки.
Вывод о возможности определения рыночной стоимости здания исключительно затратным подходом оценщик мотивировал неудовлетворительным состоянием объекта оценки, исключающем подбор сопоставимых объектов-аналогов (для целей применения сравнительного подхода), а равно исключающем возможность получения стабильного дохода от использования здания (для целей применения доходного подхода) (листы 37-39 материалов дела).
Согласно подпункту 2 пункта 2 ФСО VI существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников.
В пункте 8 ФСО VI раскрыты способы подтверждения полученной из внешних источников информации:
в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки. В частности, в отчет об оценке включаются прямые ссылки на страницы сайтов информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на которых размещена информация, а также реквизиты используемых документов и материалов (например, источник, название издания, название статьи, сведения об авторе и дата или период опубликования);
в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации.
Вопреки доводам Министерства, ссылавшегося на нарушение требований пункта 8 ФСО VI при подготовке отчета, на страницах 48-52 указанного документа (листы 41-43 материалов дела) оценщиком изложены использованные им в ходе затратного подхода формула определения рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, формула определения совокупного износа и формула стоимости здания с учетом износа. При этом использованная оценщиком из внешнего источника информации (выпуск журнала «Московский оценщик» № 3 за март 2000 года) формула определения совокупного износа расчеты ссылкой на адрес страницы сайта информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» с дополнительной вставкой фрагмента используемой публикации. Аналогичным образом расчет источник использованной классификации зданий по прочности и долговечности. При определении эффективного возраста здания оценщик сослался на результаты визуального осмотра объекта оценки, притом что в его распоряжении находилась копия технического паспорта на здание, подтверждающего его постройку в 1975 году. Копии указанного паспорта и фотоматериалов осмотра объекта оценки имеется в приложении к отчету или в самом его содержании (листы 28-29, 48-52 материалов дела).
Более того, ни требованиями ФСО V, ни требованиями ФСО VI не предусмотрено подтверждение какими-либо конкретными документами степени износа объекта оценки и (или) его аварийного состояния при применении затратного подхода.
В этой связи суд признал содержание отчета опровергающим возражения Министерства о недостаточности подтверждения состояния объекта оценки для целей определения его рыночной стоимости.
Иными лицами, участвующими в деле, не было направлено возражений ни относительно доказательственного значения отчета об оценке, ни по существу предъявленных административным истцом требований.
Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы ни Министерством, ни иными лицами, участвующими в деле, заявлено не было.
Не было установлено судом оснований и для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе, поскольку лицами, участвующими в деле, не представлено возражений относительно достоверности отчета, оценка которых требовала бы наличия и применения специальных знаний в области оценочной деятельности.
Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его обязательств как налогоплательщика, а также несоответствие указанного вида стоимости здания его рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости названного объекта недвижимости обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости здания, определенной по состоянию на 1 января 2023 года отчетом.
В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ и пункта 25 Постановления № 28 в резолютивной части настоящего решения подлежит указанию величина вновь установленной судом кадастровой стоимости здания, а также дата подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости здания, которой в данном случае является дата подачи в суд административного иска.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд
РЕШИЛ :
административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.
Установить по состоянию на 1 января 2023 года кадастровую стоимость здания, имеющего кадастровый номер ...443, равной его рыночной стоимости, составляющей 572 000 руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 27 декабря 2024 года.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня составления его мотивированного текста через Свердловский областной суд.
Судья М.С. Рудаков