Решение по делу № 2-3299/2023 от 07.08.2023 - о признании паевого соглашения действующим, признании права собственности на квартиру.

УИД 55RS0003-01-2023-003130-54

Дело № 2-3299/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 августа 2023 года

Ленинский районный суд г. Омска в составе

председательствующего судьи Тынысовой А.Т.,

при секретарях судебного заседания Юрьеве А.Ю.,

при подготовке и организации судебного процесса помощником судьи Жуматаевой С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ЖСК «УЮТ», ФИО2 о признании паевого соглашения действующим, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с названным иском. В обоснование заявленных требований указала, что 29.06.2021 года по договору на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Уют» пайщиком ЖСК «Уют» К.А.А. ей передан пай в паевом фонде ЖСК «Уют», ранее принадлежавший ему на основании Паевого соглашения о порядке приема денежных средств и обеспечения жилым помещением № от 24.03.2020, который гарантирует по окончанию строительства предоставление ей жилого помещения - однокомнатной квартиры № в многоквартирном доме № по улице ххх в городе Омске, с проектной площадью 36,4 кв.м. и общей площадью (с учетом лоджий и балконов) 39,7 кв.м., расположенной на 9-м этаже в 1-м подъезде. По условиям Паевого соглашения выбывший пайщик вступил в члены ЖСК «Уют» и одновременно с заключением паевого соглашения подал в ЖСК «Уют» соответствующее заявление. Согласно пункту 2.1. Паевого соглашения объектом паевого взноса является Жилое помещение. Согласно пункту 5.1 Паевого соглашения, выбывший пайщик обязан был уплатить ЖСК «Уют» паевой взнос, размер которого определялся исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади объекта Паевого взноса. Стоимость одного квадратного метра была установлена в размере 20 000 рублей, она являлась окончательной и могла быть изменена только по соглашению сторон. Общий размер паевого взноса составил 794 000 рублей и по условиям Паевого соглашения должен был быть оплачен в течение трёх рабочих дней. Пунктом 5.2. Паевого соглашения было предусмотрено, что денежные средства уплачиваются в кассу ЖСК «Уют» или на его расчётный счёт, датой внесения является дата фактического зачисления денежных средств на расчётный счёт ЖСК «Уют» или дата выдачи приходного ордера (иного документа), подтверждающего внесение денежных средств кассу ЖСК «Уют». В соответствии с пунктом 3.4. Паевого соглашения ЖСК «Уют» обязуется передать выбывшему пайщику объект по окончании 1 полугодия 2020 года. Выбывшим пайщиком была осуществлена оплата в кассу ЖСК «Уют» в сумме 794 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 26.03.2020 № 23 и справкой ЖСК «Уют» от 26.04.2020 о том, что паевой взнос оплачен в полном объеме. Таким образом, выбывшим пайщиком были исполнены все обязательства перед ЖСК «Уют» в полном объёме. По условиям Договора от 29.06.2021 на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Уют» ею был принят пай и выбывшему пайщику были уплачены денежные средства в сумме 990 000 рублей. Одновременно 29.06.2021 ею было написано и подано заявление в ЖСК «Уют» о приеме в члены-пайщики ЖСК «Уют» и оплачен вступительный взнос в кассу в сумме 2 000 рублей. Согласно протоколу № 101/2 заседания Правления ЖСК «Уют» от 29.06.2021 К.А.А. был исключен из членов ЖСК «Уют», а она была принята в члены ЖСК «УЮТ» и за ней был закреплен пай - Жилое помещение. 14.06.2022 разрешением департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию Жилого дома. На её неоднократные звонки в приемную после ввода жилого дома в эксплуатацию по вопросу передачи жилого помещения был дан ответ, что согласно Паевому соглашению срок передачи жилого помещения пайщику составляет два месяца, поэтому нужно подождать, в порядке очереди ЖСК «Уют» позвонит и пригласит на оформление документов. В конце июля 2022 при личном посещении офиса ЖСК «Уют», расположенного по адресу: ххх, от председателя ЖСК О.С.Э. она узнала, что якобы в конце 2021 ЖСК в её адрес было направлено уведомление о расторжении Паевого соглашения в одностороннем порядке. Уведомлений, писем, телефонных звонков из ЖСК «Уют» она не получала и о расторжении Паевого соглашения не знала. Также от председателя ЖСК «Уют» узнала, что причиной одностороннего расторжения 09.12.2021 Паевого соглашения является не выполнение ею обязанности по перечислению денежных средств до 01.11.2021 в сумме 88 352,35 рублей и до 31.12.2021 в сумме 88 352,35 рублей в 10-дневный срок, установленной общим собранием членов ЖСК «Уют», на котором было утверждено Положение о порядке оплаты членами ЖСК «Уют» вступительного, ежемесячного взносов и дополнительных взносов. Она полагает, что обязательства по выплате паевого взноса ею выполнены в полном объёме, долговых обязательств по выплате паевого взноса перед ЖСК «Уют» она не имеет. В соответствии с пунктом 4.1. Паевого соглашения, пайщик обязан осуществить внесение (оплату): паевого взноса в объёме и на условиях, предусмотренных паевым соглашением; вступительного взноса на основании решения учредительного собрания членов учредителей (Протокол № 1 от 09.10.2014) в размере 2 000 рублей в день вступления в члены ЖСК «Уют» и ежемесячных членских взносов в размере 200 рублей на содержание правления ЖСК «Уют» со дня вступления в члены кооператива до срока, указанного в пункте 3.4, или подписания акта приёма-передачи жилого помещения. Как следует из квитанций об оплатах по Паевому соглашению, вступительного взноса и ежемесячных членских взносов, обязательства выполнены путём оплаты денежных средств в кассу ЖСК «Уют». Между тем, ЖСК «Уют» ссылается на неисполнение обязательств в размерах, не предусмотренных в паевых соглашениях. В её адрес какие-либо письма от ЖСК «Уют» об изменении размера паевого взноса не поступали. Полагает, что Паевое соглашение и Договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Уют» от 29.06.2021 являются действующими. По итогам проведения 01.08.2022 общего собрания ЖСК «Уют» был утвержден список исключаемых из состава членов ЖСК «Уют» пайщиков, не оплативших дополнительные взносы, в числе которых оказалась и она. Однако уже по состоянию на 27.07.2022 в списке пайщиков - членов ЖСК «Уют» для утверждения на общем собрании 01.08.2022, согласованном председателем ЖСК «Уют» О.С.Э. 24.05.2022, пайщиком Жилого помещения (квартиры № в доме № по улице ххх в городе Омске) числился другой пайщик (ФИО2), которому пай - Жилое помещение - был повторно продан в марте 2022, когда решение о её исключении из состава членов ЖСК «Уют» еще даже не было принято.

Просит признать паевое соглашение и договор на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Уют» от 29.06.2021 действующим, признать за ней право собственности на пай (объект паевого взноса) в ЖСК «Уют» эквивалентном квартире № дома № по улице ххх в г. Омске, расположенной в 1 подъезде на 9 этаже, стоимостью 990 000 рублей, на основании паевого соглашения и договора на реализацию пая в паевом фонде ЖСК «Уют» от 29.06.2021.

В ходе рассмотрения дела в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец ФИО1 уточнила заявленные требования, просит признать недействительным (ничтожным) паевое соглашение о порядке приема денежных средств и обеспечения жилым помещением №-ЖК от 03.03.2022, заключенное между ЖСК «Уют» и ФИО2, признать её добросовестным приобретателем паенакопления в ЖСК «Уют» (эквивалентном квартире № дома № по улице ххх в городе Омске, расположенной в 1-м подъезде на 9-м этаже, площадью 36,8 кв. м согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 08.06.2023) стоимостью 990 000 рублей 00 копеек, на основании паевого соглашения о порядке приема денежных средств и обеспечения жилым помещением №-ЖК от 24.03.2020, заключенного между ЖСК «Уют» и К.А.А. (выбывшим пайщиком) (далее - Паевое соглашение), и Договора на реализацию пая, признать Паевое соглашение и Договор на реализацию пая действующими, признать за ней право собственности на пай (на объект паевого взноса) в ЖСК «Уют» (эквивалентном квартире № дома № по улице ххх в городе Омске, расположенной в 1-м подъезде на 9-м этаже, площадью 36,8 кв. м согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 08.06.2023), стоимостью 990 000 рублей, на основании Паевого соглашения и Договора на реализацию пая, признать её членом ЖСК «Уют», взыскать с ЖСК «Уют» в её пользу в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины 15537 рублей.

Истец ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, с учетом уточнений. Дополнительно пояснила, что уведомлений о проведении собрания, об исключении из числа пайщиков не получала, в июле 2022 года когда она пришла оформлять право собственности на квартиру ей сказали, что было какое-то собрание 01 октября 2021 года, она о нем не знала. Денежные средства ей не возвращали. Когда пришла за квартирой, ФИО4 ей сказал, что с декабря 2021 года они считают, что она не пайщик. Покупала квартиру для ребенка, для личных целей за счет личных накоплений. В марте квартиру продали, а исключили из членов ЖСК 01 августа 2022 года. Квартира была оплачена полностью в 2020 году.

Ответчик ФИО2, привлеченная к участию в деле судом в судебном заседании, исковые требования не признала в полном объеме. Она купила квартира с целью дальнейшей перепродажи. Искала квартиру, знакомая ей сказала, что купила квартиру в этот доме, после этого она обратилась в ЖСК «Уют». Купила квартиру, её приняли в ЖСК, была на собраниях. Она думала, что может так произойти. Через месяц ей позвонили из ЖСК «Уют» и сказали, что возникла такая ситуация. Она говорила им, что может продать квартиру и искать другую. Купила квартиру на свои денежные средства. Пока спорная ситуация, она ремонт не делает, так как все в подвешенном состоянии. ЖСК «УЮТ» выплатило ей 580 000 рублей за указанную квартиру.

Представитель ЖСК «УЮТ» ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения требований ФИО1, поскольку с истцом было расторгнуто паевое соглашение в одностороннем порядке, в связи с неуплатой паевых взносов, утвержденных общим собранием 01.10.2021. Истец уведомлялся о собраниях. Они заключили предварительный договор между ЖСК и Пурвиныш с целью возврата квартиры Шарабуряк, заплатили 580 000 рублей. Они готовы урегулировать и перекрыть задолженность. ФИО2 производила все оплаты, взносы, за увеличение квадратуры также оплатила. Считают, что она добросовестный приобретатель. 17 февраля уведомляли истца повторно, уведомлений представить не могут, так как дело в областном суде. Истец не могла не знать, так как работала с этим домом, вела их дом по своей специализации. Соглашение о расторжении с Шарабуряк не заключали.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Статьей 8 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании со ст. 313 Гражданского кодекса РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

В силу части 1 статьи 110 Жилищного кодекса РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

В части 2 настоящей статьи указано, что члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами (часть 4 статьи 110 Жилищного кодекса РФ).

По смыслу указанных норм следует, что жилищный кооператив - это юридическое лицо, создаваемое с целью удовлетворения потребности граждан в жилье путем объединения паевых взносов. В результате заключения договора с жилищным кооперативом покупатель становится владельцем пая в кооперативе, а не конкретного жилого помещения.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1).

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (часть 1 статьи 129 Жилищного кодекса РФ).

Если из кооператива исключен член кооператива, который полностью оплатил паевой взнос, то ему паевой взнос в таком случае не возвращается, так как он, оплатив этот взнос, приобрел право собственности на соответствующее помещение и долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно положений ч.1 ст. 129 Жилищного кодекса РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

В силу положений ст. 132 Жилищного кодекса РФ члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ч. 1 ст. 110 Жилищного кодекса РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

В силу ч. 3, 4 ст. 110 Жилищного кодекса РФ жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами и своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств (ст. 30 Федерального закона от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»).

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе была требовать защиты своих прав.

24.03.2020 между К.А.А. (Пайщик) и ЖСК «УЮТ» (ЖСК) было заключено паевое соглашение №-ЖК о порядке приема денежных средств и обеспечения жилым помещением, предметом которого являлось вступление Пайщика в члены ЖСК, оплаты паевого взноса и передачи Пайщику полностью оплаченного паевого взноса (квартиры), в построенном ЖСК своими силами или с привлечением других лиц в многоквартирном жилом доме.

Согласно п. 2.1. вышеуказанного соглашения объектом паевого взноса является однокомнатная квартира, строительный №, жилой площадью (предварительно определенной на основании проектной документации) 36,40 кв.м., расположенная в подъезде № 1 на 9 этаже, в строительных осях Ас-Бс/4с-6с, девятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: ххх.

В пункте 3.3 паевого соглашения стороны предусмотрели, что по окончании строительства пайщик получает квартиру с выполненными работами: устройство окон ПВХ, оконных блоков ПВХ лоджий, штукатурка стен и перегородок, песко-бетонная стяжка пола, установка входной металлической двери, подводка электрической сети осуществляется до распределительного шкафа в квартиру, системы горячего и холодного водоснабжения выполняются без разводки внутри квартиры. До ввода объекта в эксплуатацию Застройщик передает Пайщику либо управляющей компании приборы учета холодной и горячей воды. Пайщик собственными силами и за свой счет собственных средств обеспечивает монтаж и ввод в эксплуатацию приборов учета коммунальных ресурсов в квартире. ЖСК обязалось передать Пайщику Объект по окончании 1-го полугодия 2020 года.

Пайщик обязан уплатить ЖСК паевой взнос, размер которого определяется исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади объекта. Стоимость одного квадратного метра установлена для пайщика 20 000 рублей, она является окончательной и может быть изменена только по соглашению сторон. Общий размер паевого взноса (до обмеров ГП «Омский центр ТИЗ») составляет 794 000 рублей (п. 5.1. соглашения).

Факт оплаты паевого взноса К.А.А. подтверждается справкой ЖСК от 26.03.2020, а также квитанцией к приходному кассовому ордеру № 23 от 26.03.2020.

29.06.2021 между К.А.А. (Пайщик), ЖСК «УЮТ» (Кооператив) и ФИО1 (Приобретатель) был заключен договор на реализацию пая в паевом фонде жилищно – строительного кооператива «УЮТ», по условиям которого Пайщик передает Приобретателю пай в паевом фонде Жилищно-строительного кооператива «Уют», принадлежащий Пайщику на основании Паевого соглашения о порядке приема денежных средств и обеспечения жилым помещением №-ЖК от 24.03.2020, который гарантирует по окончании строительства предоставление Пайщику жилого помещения - однокомнатной квартиры (далее Объект), а Приобретатель принимает пай и уплачивает Пайщику за пай денежные средства в размере 990 000 рублей 00 копеек в порядке, предусмотренном п. 2 Договора.

Пунктом 1 договора определены следующие параметры и место расположения квартиры: номер квартиры (строительный) – 101, этаж - 9, общая площадь квартиры – 36,40 кв.м., проектная площадь квартиры (с учетом лоджий и балконов) – 39,7 кв.м., срок сдачи объекта – 2 полугодие 2021 года. Квартира расположена в девятиэтажном кирпичном жилом доме по адресу: ххх.

Согласно пункта 3 договора, Приобретатель признается членом жилищно-строительного кооператива в соответствии с Уставом жилищно-строительного кооператива «Уют».

Права и обязанности по Паевому соглашению о порядке приема денежных средств и обеспечения жилым помещением №-ЖК от 24.03.2020 переходят от Пайщика к Приобретателю с момента подписания настоящего Договора (пункт 6 договора).

Факт оплаты по указанному договору подтверждается распиской от 29.06.2021, данными бухгалтерского учета ЖСК «УЮТ», а также не оспаривается ответчиком ЖСК «УЮТ». Кроме того, ФИО1 29.06.2021 внесла в ЖСК «УЮТ» вступительный взнос в размере 2 000 рублей.

В обоснование доводов о действительности заключения указанного паевого соглашения и наличия у нее денежных средств, истец ФИО1 ссылается на накопления. Так. судом установлено, что ФИО1 работает в Департаменте строительства Администрации города Омска, доход за 2017 год составил 538 936,35 руб., за 2018 год – 586 898,70 руб., за 2019 год – 685 282,14 руб., за 2020 год – 643 001,75 руб., за 2021 год – 728 113 руб.

03.03.2022 ЖСК «УЮТ» заключило паевое соглашение №-ЖК с ФИО2, по условиям которого последней был приобретен пай, эквивалентный квартире №, жилой площадью (предварительно определенной на основании проектной документации) 36,40 кв.м., расположенной в подъезде №1 на 9 этаже, девятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: ххх.

В соответствии с паевым соглашением №-ЖК от 03.03.2022 ФИО2 был уплачен вступительный и паевой взнос в полном размере, что подтверждается приходными кассовыми ордерами №97 от 03.03.2022 на сумму 2 000 рублей, №95 от 03.03.2022 на сумму 1 191 000 рублей, №96 от 03.03.2022 на сумму 176 704 рубля, № 752 от 26.07.2022 на сумму 7 010 рублей, № 750 от 26.07.2022 на сумму 9 000 рублей, № 751 от 26.07.2022 на сумму 42 080 рублей.

В связи с полной оплатой паевого взноса ФИО2 в размере 1 418 784 рубля выдана соответствующая справка ЖСК «Уют» от 26.07.2022.

В обоснование доводов о действительности заключения указанного паевого соглашения и наличия у нее денежных средств, ответчик ФИО2 ссылается на то, что 16.12.2021 по договору купли-продажи она продала квартиру, расположенную по адресу: ххх за 5 100 000 рублей.

26.07.2022 между ЖСК «УЮТ» и ФИО2 подписан акт приема-передачи указанной квартиры и 11.08.2022 зарегистрирован переход права собственности на жилое помещение к ФИО2

Разрешая заявленные требования, суд учитывает, что ЖСК «УЮТ» в ходе судебного разбирательства не оспаривал факт членства ФИО1 в ЖСК «УЮТ», заключения с нею паевого соглашения и выплаты ею в полном объеме паевого взноса и иных взносов, определенных паевым соглашением от 24.03.2020, однако ссылалось на расторжение паевого соглашения по инициативе ЖСК в связи с неуплатой пайщиком дополнительного взноса на завершение строительства на основании п. 6.4. паевого соглашения.

Судом установлено, что председателем ЖСК «УЮТ» О.С.Э. 25.08.2021 было принято решение о проведении 01.10.2021 внеочередного собрания членов кооператива (общего собрания). На повестку дня среди прочего были вынесены вопросы: № 6 «Об утверждении списка пайщиков-членов ЖСК «УЮТ» в соответствии со списком. Приложение № 1 к бюллетеню»; № 9 «Об утверждении Положения об оплате членских взносов в редакции № 3».

По итогам проведения общего собрания по вопросу № 9 повестки дня «Об утверждении Положения об оплате взносов ЖСК «УЮТ» (редакция 3). Приложение № 2 к бюллетеню» принято решение - Утвердить Положение об оплате взносов ЖСК «УЮТ» (редакция 3). Приложение № 2 к бюллетеню. Указанное решение оформлено протоколом Внеочередного общего собрания (Конференции) членов ЖСК «УЮТ», проводимого в форме заочного голосования с помощью бюллетеней в период с ххх по ххх.

В соответствии с п. 6 утвержденного Положения об оплате взносов ЖСК «УЮТ» (редакция 3) порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются Уставом жилищного кооператива и настоящим Положением.

Согласно пункту 16 Положения в связи с длительным характером строительства, внесением изменений в проектную документацию, существенным изменением экономической обстановки в регионе, после проведенного экономического анализа, составления дополнительных смет, необходимых для завершения строительства многоквартирного дома по адресу: ул. ххх в Ленинском административном округе г. Омска. Жилой дом 2, общий размер денежных средств, необходимых для окончания строительства вышеуказанного жилого дома составляет 52 481 010, 22 рублей.

В целях финансирования завершения строительства дома и сдачи его в эксплуатацию стоимость каждого паевого взноса действующего члена Кооператива, увеличивается на 4 451 рубль на один квадратный метр общей площади пая. Оплата пайщиками паевого взноса на завершение строительства осуществляется в срок до 01 ноября 2021 года 50% и 50% в срок до 31.12.2021 любым способом, согласованным сторонами и не запрещенным законодательством.

В обоснование возражений относительно заявленных требований ЖСК «Уют» ссылается на увеличение стоимости пая и соответственно паевого взноса, подлежащего выплате ФИО1, который должен был быть выплачен в срок до 31.12.2021.

В связи с тем, что в установленный срок от ФИО1 денежные средства в ЖСК «УЮТ» не поступили, со слов представителя ЖСК «УЮТ» в адрес истца в декабре 2021 года было направлено уведомление о расторжении паевого соглашения, однако доказательства такового суду не представлено. При этом ЖСК «УЮТ» также ссылалось на то, что в феврале 2022 года повторно направило ФИО1 уведомление о расторжении паевого соглашения в одностороннем порядке, однако доказательства вручения либо почтового отправления в суд не представило.

В судебном заседании истец ФИО1 пояснила, что летом 2022 года ей стало известно о предстоящем вводе в эксплуатацию жилого дома № по ул. ххх в г. Омске и она обратилась к председателю ЖСК «УЮТ» О.С.Э. с вопросом относительно квартиры. Однако О.С.Э. не оспаривая факт оплаты пая, сообщил, что истец не произвела оплату дополнительного пая, установленного 01.10.2021 общим собранием членов ЖСК «УЮТ». Также указала, что ЖСК «УЮТ» в одностороннем порядке расторгло паевое соглашение.

На момент рассмотрения дела, уплаченный ФИО1 паевой взнос ей не возвращен.

Решением Общего собрания (конференции) членов ЖСК «УЮТ» проводимом в форме очного голосования с помощью бюллетеней 01.08.2022 утвержден список исключаемых из состава ЖСК «УЮТ» пайщиков, не оплативших дополнительные взносы, а также список Пайщиков – членов ЖСК «Уют» на 27.06.2022, согласно которому ФИО1 исключена из членов ЖСК «Уют», а ФИО2 присутствует в списке реестра пайщиков новых членов ЖСК.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьями 450, 451 Гражданского кодекса РФ установлено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.6.4 Соглашения «О порядке приема денежных средств и обеспечения жилым помещением» №-ЖК от 24.03.2020 следует, что ЖСК вправе в одностороннем порядке расторгнуть соглашение в случае нарушения пайщиком срока внесения паевого взноса более чем на 10 (десять) календарных дней, при этом поступление платежа в сумме меньшей, чем предусмотрено, считается просрочкой платежа; при расторжении по основаниям предусмотренным настоящим пунктом, права на объект остаются у ЖСК, а пайщику в течение 10 банковских дней в полном объеме перечисляется сумма, поступившая в оплату паевого взноса. Соглашение считается расторгнутым со дня направления Пайщику письменного уведомления о расторжении Соглашения.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания Устава ЖСК «УЮТ» следует, кооператив создан решением Общего собрания учредителей, объединившихся на добровольной основе для удовлетворения потребностей членов Кооператива в жилье путем инвестирования в строительство, реконструкцию, приобретения многоквартирного дома, жилых и (или) нежилых помещений на собственные и привлеченные средства, а также для эксплуатации и управления многоквартирными домами (пункт 1.1. раздел 1 Устава).

Деятельность кооператива строится на принципах добровольности, имущественной взаимопомощи, самоокупаемости и самоуправления и направлена на удовлетворение потребностей членов Кооператива в жилье.

В соответствии с пунктом 2.1 целью Кооператива является удовлетворение потребностей членов Кооператива в жилье как путем инвестирования в строительство, реконструкцию многоквартирных домов, жилых и (или) нежилых помещений либо их части, так и путем организации приобретения построенных многоквартирных домов, жилых и (или) нежилых помещений либо их части за счет собственных и привлеченных средств.

Порядок проведения очередных и внеочередных Конференций (общих собраний) членов кооператива, сроки и порядок уведомления членов Кооператива об их проведении, порядок принятия решений на Конференции (общем собрании) устанавливается Правлением Кооператива (п. 4.2.7 Устава).

Внеочередная Конференция (общее собрание) проводиться по решению Председателя Кооператива, Правления Кооператива, требованию Ревизора или письменному требованию не менее 20% членов Кооператива (при условии нотариального удостоверения подписей). Созыв внеочередной Конференции (общего собрания) осуществляется не позднее 30 дней с момента регистрации соответствующего решения или требования уполномоченных лиц в порядке, установленном Правлением Кооператива. Решение или требование о проведении внеочередной Конференции (общего собрания) должно содержать повестку дня с мотивацией по каждому вопросу повестки дня.

Пунктом 4.2.8 предусмотрено, что Председатель не позднее, чем за двадцать дней до даты проведения Конференции (общего собрания), извещает членов Кооператива о повестке дня, дате, месте и времени проведения Конференции (общего собрания). Допускается проведение Конференции (общего собрания) путем направления опросных листов членам Кооператива заказными письмами. В этом случае голосование считается проведенным по результатам полученных ответов от членов Кооператива. В случае не поступления ответа, от члена Кооператива в течение 7 (семи) дней – его голосование считается положительным по всем вопросам повестки дня.

Член кооператива обязан соблюдать положение настоящего Устава, решения Конференции (общего собрания), Правления, Председателя Кооператива и Ревизора (ревизионной комиссии).

В п. 1.11 раздела 1 Устава ЖСК «УЮТ» определены виды взносов и их понятия. Так имущественными взносами являются вступительные, паевые и членские взносы, уплачиваемые членами Кооператива в денежном или имущественном выражении. При этом вступительный взнос – сумма, уплачиваемая членами кооператива при вступлении в Кооператив; первоначальный паевой взнос – паевой взнос в паевой фонд Кооператива, вносимый членом Кооператива при вступлении в кооператив; паевой взнос - это регулярный денежный или имущественный взнос члена кооператива в паевой фонд кооператива; первичный взнос – сумма вступительного взноса и первоначального паевого взноса в денежном выражении; дополнительный взнос - денежная сумма, уплачиваемая членами кооператива в порядке, определяемом Правлением кооператива, для покрытия убытков кооператива. Пай – это совокупность паевых взносов члена Кооператива, равная стоимости жилого помещения.

Согласно п. 3.4 Устава до полной оплаты членами кооператива пая за жилые помещения, а также иных платежей, предусмотренных настоящим Уставом и внутренними документами кооператива, указанные жилые помещения я принадлежат Кооперативу. Члены кооператива, полностью внесшие свой пай за жилые помещения, а также иные платежи, предусмотренные Уставом и внутренними документами Кооператива, приобретают право собственности на соответствующее имущество.

В силу п. 3.6 Устава размеру вступительного и паевого взноса определяются Правлением кооператива и отражаются в Положении о порядке оплаты паевых и иных платежей и предоставления жилых помещений, утверждаемом Правлением.

Согласно п. 5.1. паевого соглашения №-ЖК от 24.02.2020, подписанного сторонами, пайщик обязан уплатить ЖСК паевой взнос, размер которого определяется исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади объекта. Стоимость одного квадратного метра устанавливается для истца в размере 20 000 рублей, она является окончательной и может быть изменена только по соглашению сторон. Общий размер паевого взноса (до обмеров ГП «Омский центр ТИЗ») составляет 794 000 рублей.

Пунктом 5.2 предусмотрен порядок уплаты паевого взноса, согласно которому паевой взнос, определенный сторонами договора, вносится в момент подписания соглашения.

Факт оплаты правопредшественником ФИО1 – К.А.А. паевого взноса, определенного соглашением, подтверждается представленными в материалы дела документами и ответчиком не оспаривается. К.А.А. председателем правления ЖСК «УЮТ» была выдана справка о полной оплате пая.

После заключения с ФИО1 трехстороннего договора о реализации пая, истец была принята в члены ЖСК «УЮТ», требований, связанных с оплатой паевого взноса не в полном объеме кооператив к ней не предъявлял.

Таким образом, следует полагать, что взносы, которые были установлены положением об оплате взносов в редакции 3, по своему характеру являются дополнительными.

Пункт 6.4 соглашения предоставляет ЖСК право в одностороннем порядке расторгнуть соглашение в случае нарушения пайщиком срока внесения паевого взноса более чем на 10 (десять) календарных дней.

Указанный паевой взнос был внесен ФИО1 в полном объеме.

Соответственно право на расторжение паевого соглашения на основании п. 6.4 у ЖСК отсутствовало.

Согласно п. 19 вышеуказанного Положения об оплате взносов ЖСК «УЮТ» (редакция 3) за нарушение обязанности по внесению членских, паевых, и иных взносов, подлежат начислению пени в размере 0,5% от суммы неуплаченных взносов за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока внесения соответствующих взносов по день платы таких взносов фактически.

Следовательно, решение о расторжении соглашения в одностороннем порядке ЖСК «УЮТ» принято в нарушение Устава ЖСК, положения об оплате взносов, в котором не предусмотрено расторжение паевого соглашения в случае нарушения сроков внесения членских, паевых, и иных взносов в ЖСК «УЮТ».

Принимая во внимание изложенное, требования ФИО1 о признании паевого соглашения о порядке приема денежных средств и обеспечение жилым помещением, заключенного между ФИО1 и ЖСК «УЮТ» от 24.03.2020 №-ЖК, действующим, являются обоснованными и отвечающими требованиям закона, а также корреспондирующим обязанностям ЖСК по передаче пая согласно положениям соглашения, а также положениям Устава.

Таким образом, ссылка ЖСК на Положение об оплате взносов ЖСК (редакция 3) принятое 01.10.2021 решением Конференцией (общим собранием) в части доплаты паевого взноса в срок до 01.11.2021 и до 31.12.2021 является несостоятельной и не может служить обоснованной причиной для расторжения паевого соглашения №-ЖК от 24.03.2020.

В указанном случае письменного соглашения между сторонами заключено не было. Денежные средства в счет возврата паевого взноса на момент обращения в суд ФИО1 переданы не были, само обращение ФИО1 с настоящим иском свидетельствует о желании сохранить договорные отношения.

При таких обстоятельствах на момент заключения договора с ФИО2 ЖСК «УЮТ» не обладало правом на отчуждение пая, эквивалентного квартире №, расположенной в подъезде № на 9 этаже девятиэтажного кирпичного жилого дома № по ул. ххх в Ленинском административном округе города Омска, суд признает требования истца о признании паевого соглашения о порядке приема денежных средств и обеспечение жилым помещением, заключенное между ФИО2 и жилищно-строительным кооперативом «УЮТ» №-ЖК от 03.03.2022 недействительным подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункта 6 статьи 8.1. Гражданского кодекса РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

По смыслу гражданского законодательства, в том числе названной нормы и статьи 10 Гражданского кодекса РФ, предполагается добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН.

На основании ст. ст. 301, 302 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, данными в п. п. 35, 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014), если ответчиком недвижимое имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения, то независимо от избранного истцом способа защиты права (т.е. заявление требования об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, либо заявление требования о признании недействительными сделок по отчуждению жилого помещения, либо заявление таких требований одновременно) применяются правила статей 301, 302 ГК РФ.

Из содержания указанных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что предусмотренная пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации двусторонняя реституция применяется, если иные последствия не установлены законом, при этом суд сам определяет, какие нормы материального права подлежат применению при разрешении спора; в случае приобретения имущества не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права его отчуждать, должны применяться положения статей 301 и 302 названного выше Кодекса, для которых юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими доказыванию, являются факт выбытия имущества из владения собственника по его воле либо помимо его воли, а также то, являлось ли приобретение возмездным и добросовестным.

Таким образом, законом предусмотрено, что сторона вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Вместе с тем, в случае, если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, оно может быть истребовано и у добросовестного приобретателя.

Как следует из положений пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Таким образом, с момента внесения ФИО1 полностью паевого взноса, приобрела право собственности на предмет паевого соглашения в виде квартиры. Реализация ЖСК «УЮТ» пая в виде спорной квартиры, помимо воли ФИО1, в отсутствие письменного соглашения о расторжении паевого соглашения, повлекло приобретение имущества добросовестным приобретателем. При этом указанные обстоятельства не лишают ответчика возможности возместить убытки за счет лица, у которого оно приобрело квартиру.

В приведенной связи требования ФИО1 о признании права собственности на объект недвижимости – жилое помещение (квартира) с кадастровым номером 55:36:160103:7817, площадью 36,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Омск, Ленинский АО, ул. 2-я Трамвайная д. 39 кв. 101 суд находит законными и обоснованными.

При этом суд учитывает, что после возникновения спорной ситуации, ЖСК «УЮТ» предприняло меры по урегулированию спора и выкупу спорной квартиры у ФИО2 с целью передачи ФИО1, о чем свидетельствует предварительный договор купли – продажи квартиры от 03 ноября 2022 года. Денежные средства в размере 580 000 рублей были переданы ФИО2, что не оспаривалось ответчиками.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса с ЖСК «УЮТ» в пользу ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 15 537 рублей, уплаченная последним при подаче иска.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать паевое соглашение о порядке приема денежных средств и обеспечение жилым помещением, заключенное между ФИО2 и жилищно-строительным кооперативом «УЮТ» №-ЖК от 03 марта 2022 года и дополнительные соглашения к нему недействительными.

Исключить из единого государственного реестра недвижимости запись № от 11 августа 2022 года о государственной регистрации права собственности ФИО2, ххх года рождения, на объект недвижимости - жилое помещение (квартира) с кадастровым №, площадью 36,8 кв.м., расположенное по адресу: ххх.

Признать паевое соглашение о порядке приема денежных средств и обеспечения жилым помещением, заключённое между жилищно-строительным кооперативом «УЮТ» и К.А.А. №-ЖК от 24 марта 2020 года и договор на реализацию пая от 29 июня 2021 года, заключенный между жилищно-строительным кооперативом «УЮТ», К.А.А. и ФИО1 действующими.

Признать ФИО1 членом жилищно-строительного кооператива «УЮТ».

Признать право собственности ФИО1, ххх года рождения, паспорт ххх, на объект паевого взноса - однокомнатную квартиру номер 101, кадастровый №, расположенную по адресу: ххх.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива «УЮТ» (ОГРН ххх, ИНН ххх) в пользу ФИО1 в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины 15 537 рублей.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья А.Т. Тынысова

Решение принято в окончательной форме 14 августа 2023 года