Дело № 2-495/2022
51RS0017-01-2022-000832-82
Принято в окончательной форме 15 июля 2022 года
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 июля 2022 года п. Никель
Печенгский районный суд Мурманской области в составе
председательствующего судьи Алимовой Е.В.,
при помощнике судьи Щербак Э.В.,
с участием посредством ВКС истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств.
В обоснование иска указала, что *.*.* между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи квартиры *.*.* в доме <адрес>, общей площадью *.*.* кв. м. Квартира принадлежала ФИО2, согласованная цена квартиры составила 4100000 рублей. Стороны намерены были заключить основной договор в срок до *.*.*. В качестве задатка в счет причитающегося платежа по основному договору купли-продажи ею переданы денежные средства в размере 50000 рублей. Она намерена была заключить договор купли-продажи, однако в ходе повторного осмотра квартиры *.*.* были выявлены недостатки в виде промерзания наружных и внутренних стен жилого помещения, трещин во встроенных шкафах на штукатурке, о которых она не была уведомлена ответчиком в ходе первичного осмотра до подписания предварительного договора купли-продажи. Самостоятельно обнаружить недостатки жилого помещения она не могла, поскольку в квартире находились вещи и мебель. Для определения состояния квартиры она обратилась к независимому эксперту в ООО «*.*.*». Экспертом в ходе осмотра были выявлены недостатки объекта недвижимости, которые отражены в отчете. Стоимость услуг эксперта составила 7000 рублей. Поскольку в приобретаемом объекте недвижимого имущества установлены существенные недостатки, о которых ей не было сообщено продавцом при первичном осмотре до заключения предварительного договора, полагает, что предварительный договор купли-продажи подлежит расторжению. Кроме того, ответчик скрыл от нее информацию о наличии обременения на квартиру и о произведенной перепланировке, не согласованной в установленном законом порядке. Указанная информация стала ей известна из отчета об оценке № *.*.* ООО «*.*.*» от *.*.*, необходимость изготовления отчета была вызвана тем, что предполагалась покупка квартиры с привлечением кредитных средств *.*.* За оставление отчета она понесла убытки в размере 2500 рублей.
*.*.* и *.*.* она в адрес ответчика направила претензии о выявленных недостатках и расторжении предварительного договора купли-продажи от *.*.* с учетом выявленных недостатков, и требованием вернуть денежные средств в размере 50000 рублей. Стоимость почтовых расходов по направлению претензий составила 222 рубля 24 копейки и 239 рублей 64 копейки.
Просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры от *.*.*, взыскать с ответчика в ее пользу денежные средства, уплаченные в качестве задатка, в размере 50000 рублей, расходы по оплате стоимости экспертизы и отчета об оценке в размере 9500 рублей, а также почтовые расходы в размере 461 рубля 88 копеек, расходы по оплате госпошлины.
В судебном заседании истец ФИО1, участвуя посредством ВКС на базе Ленинского районного суда г. Кирова, поддержала исковые требования в полном объеме. Указала, что она была заинтересована в покупке квартиры и делала все, чтобы получить кредитные денежные средства на покупку квартиры, дважды делали отчет о стоимости квартиры, сначала стоимость квартиры была завышена оценщиком по просьбе риэлтора ответчика, банк не пропустил этот отчет, потом оценщик переделывал отчет. Существенные недостатки в квартире были выявлены в ходе повторного осмотра. В связи с чем она обратилась к эксперту, который подтвердил, имеющиеся существенные недостатки объекта недвижимости, именно в связи с выявлением недостатков объекта недвижимого имущества, о которых ей не сообщил ответчик до подписания предварительного договора купли-продажи, она и не смогла приобрести спорное жилое помещение.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, судебные повестки, направленные по адресу его регистрации, дважды возвращены в суд за истечением срока хранения. Письменных возражений на иск не представил.
Вместе с тем, суд считает ответчика извещённым надлежащим образом, поскольку из системного толкования положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 67-68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что риск неполучения поступившей корреспонденции несёт адресат и судебное извещение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
При таких обстоятельствах, с учётом того, что дальнейшее отложение дела существенно нарушает право истца на судебную защиту в установленный законом срок, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, в порядке заочного производства, согласно статьям 167, 233, 234 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав истца, изучив представленные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.
В соответствии с п. 4 ст. 380 ГК РФ по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Судом установлено, что *.*.* между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны намерены заключить в будущем договор купли-продажи, по которому продавец продаст, принадлежащую ему на праве собственности, а покупатель купит в общую долевую собственность квартиру № *.*.* <адрес>, общей площадью *.*.* кв.м.
Согласно п. 1.4 указанного договора, покупатель произвел осмотр Объекта. При осмотре Объекта дефектов и недостатков, препятствующих его использованию в соответствии с функциональным назначением, не обнаружил.
Стороны намерены заключить основной договор в срок до *.*.* (п. 1.5 Договора).
Согласно п. 2.1 Договора, указанный объект продавец продает покупателю за цену в размере 4100000 рублей, сумма передается следующим образом: сумма в размере 50000 рублей передается покупателем при подписании настоящего договора в качестве задатка в счет причитающегося платежа Продавцу в доказательство своих намерений заключить в будущем договор купли-продажи Объекта в срок до *.*.*. По соглашению сторон настоящий договор является распиской о приеме-передаче денежных средств Покупателем Продавцу. Сумма в размере 4 050000 рублей будет выплачена в порядке и на условиях Основного договора.
Продавец обязался освободить объект и передать его покупателю в том качественном состоянии, какое оно есть на момент подписания Договора с имеющимся сантехническим, электрическим и иным оборудованием, мебелью, бытовой техникой и имуществом. Погасить задолженность по коммунальным и иным платежам в день подписания Основного договора (п. 4.1).
Покупатель обязан оплатить объект в полном объеме, принять объект на условиях, предусмотренных настоящим договором (п. 4.2).
Разделом 5 Предварительного договора определено, что в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения оной из Сторон обязательства по настоящему договору виновная сторона возмещает другой стороне убытки, причиненные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
В случае, если в срок до *.*.* Основной договор не будет заключен по инициативе либо вине покупателя – задаток остается у продавца и возврату не подлежит (п. 5.2.2).
Согласно п. 5.2.4 Предварительного договора, в случае не заключения Основного договора по независящим от воли сторон причинам по вине третьих лиц, стороны освобождаются от ответственности, предусмотренной п. 5.2.1 и п. 5.2.2 настоящего договора и договор подлежит расторжению, а принятые продавцом денежные средства подлежат возврату покупателю в полном объеме.
Договор подписан сторонами, денежные средства в размере 50000 рублей переданы ФИО1 ФИО2
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок.
Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
Судом установлено, что *.*.* ФИО1 в присутствии ответчика ФИО2 повторно осмотрела объект недвижимости, в ходе которого было установлено промерзание стен, наличие мокрых пятен, трещин на слое штукатурки. Указанные недостатки не были озвучены продавцом при первоначальном осмотре квартиры.
Поскольку ФИО1 не обладала достаточными знаниями, она обратилась к эксперту ООО «*.*.*», которым было проведено визуальное обследование строительных конструкций квартиры *.*.* двухэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
В ходе экспертизы выявлены дефекты, повреждения строительных конструкций спорного жилого помещения:
На фасаде дома с торца выявлено механическое повреждение кирпичной кладки. Наличие несквозной щели в лицевой кирпичной кладке.
С обратной стороны дома в стене дома проходит труба дымохода от газового котла. Наблюдается не заделанная щель в месте выхода трубы, что может привести к выпадению конденсата внутри квартиры.
Кровля: на чердаке уложен утеплитель. Утеплитель имеет механическое воздействие в виде поминания плит утеплителя. Неплотность примыкания плит утеплителя к несущим стенам, что приводит к уменьшению теплопроводности утеплителя, далее приводит к промерзанию чердачного перекрытия и образованию конденсата на стенах и перекрытии.
Двери ПВХ: балконные двери ПВЗ на первом и втором этаже при открывании и закрывании имеют признаки провисания. Закрывание дверей неплотное. Наличие сквозной щели при не герметичности стыковки полотна рамы, что может привести к промерзанию. Двери при закрывании упираются в порог.
Стены: в комнатах на втором этаже во встроенных шкафах на стенах наблюдаются по всей стене горизонтальные и вертикальные трещины на отделочном штукатурном слое. В месте примыкания потолка и стены в шкафах на втором этаже наблюдается отсутствие части обоев. Наличие следов влаги в виде темных пятен. У оконных откосов на стенах наблюдается отхождение обоев от стены. На полотенцесушителе на первом этаже наблюдаются следы протечек в виде образования ржавчины, что может привести к протечке со стороны полотенцесущителя.
В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу положений статьи 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
ФИО1 *.*.* направила в адрес ФИО2 претензию о расторжении предварительного договора купли-продажи от *.*.* и возврате денежных средств, в которой указала, что поскольку были установлены недостатки в жилом помещении, которые не оговаривались продавцом при заключении предварительного договора, просила вернуть оплаченные денежные средства в размере 50000 рублей
*.*.* ФИО1 направила ФИО2 копию экспертного заключения и претензию о расторжении предварительного договора и возврате денежных средств.
До настоящего времени ответчик на претензию не ответил.
Проанализировав значимые для дела обстоятельства, установив, что договор купли-продажи спорной квартиры не был заключен ФИО1 по вине ответчика ФИО2, который скрыл имеющиеся дефекты строительных конструкций спорного жилого помещения, подтвержденные экспертным заключением ООО «*.*.*», вина в незаключении основного договора купли-продажи покупателя ФИО1 отсутствует, при таких обстоятельствах требование истца о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости и возврате уплаченных в качестве задатка денежных средств в размере 50000 рублей, заявлено обосновано и подлежит удовлетворению.
В связи с заключением предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, покупатель ФИО1 понесла дополнительные расходы на оплату услуг оценщика, для определения рыночной стоимости квартиры для оформления кредитного договора на приобретение указанной квартиры. Согласно отчету ООО «*.*.*» рыночная стоимость квартиры по состоянию на *.*.* составляет 3701310 рублей.
За услуги эксперта истцом уплачено 7500 рублей, а за составление отчета – 2500 рублей. Указанные расходы понесены истцом в связи с оспариваемым предварительным договором купли-продажи спорного объекта недвижимости, в связи с чем признаются судом необходимыми и разумными, подлежащими взысканию с ответчика в соответствии со статьей 15 ГК РФ.
Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
В силу статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся в том числе, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами (ст. 94 ГПК РФ).
ФИО1 при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 2285 рублей (л.д. 3). Поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию судебные расходы в размере 2285 рублей.
Кроме того, в связи с направлением претензии в адрес ответчика истцом понесены почтовые расходы в размере 461 рубля 88 копеек (222,24 +239,64), указанные расходы связаны с рассмотрением настоящего дела в связи с чем подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 198-199, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств – удовлетворить.
Расторгнуть предварительный договор купли-продажи от *.*.*, заключенный между ФИО2 и ФИО1.
Взыскать ФИО2, *.*.* года рождения, уроженца <адрес>, в пользу ФИО1, денежные средства, уплаченный в качестве задатка, в размере 50000 рублей, расходы по оплате экспертизы и оценки в размере 9500 рублей, почтовые расходы в размере 461 рубля 88 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 2285 рублей, а всего 62246 (шестьдесят две тысячи двести сорок шесть) рублей 88 копеек.
Ответчик вправе подать в Печенгский районный суд Мурманской области заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Печенгский районный суд Мурманской области в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешён судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий Е.В. Алимова