УИД 61RS0№-48
Дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 июля 2025 года г. Ростов-на-Дону
Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе
председательствующего судьи Ноженко О.Б..,
при секретаре ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО1, ФИО2 к Администрации города Ростова-на-Дону, третье лицо Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону об установлении стоимости компенсации непроизведенного капитального ремонта и рыночной стоимости нежилого помещения, а также обязании выплатить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, рыночной стоимости нежилого помещения, с учетом уточнений,
УСТАНОВИЛ:
Истцы ФИО3, ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском кАдминистрации города Ростова-на-Дону об установлении стоимости компенсации непроизведенного капитального ремонта и рыночной стоимости нежилого помещения, а также обязании выплатить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, рыночной стоимости нежилого помещения, с учетом уточнений. В обоснование заявленных требований указано, что на основании соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ Муниципальным образованием города Ростова-на-Дону, в лице администрации города Ростова-на-Дону у ФИО3 изъята в муниципальную собственность путем выкупа жилая комната № площадью 9,4 кв.м., кадастровый №, 2 этаж, в жилом помещении № в <адрес>, 72, <адрес> руб. Выкупная стоимость жилого помещения определена на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА». Рыночная стоимость комнаты составляет 842118 руб., стоимость обязательств по возмещению убытков – 59727 руб., государственная пошлина за регистрацию права 2000 руб., расходы на переезд 7200 руб. На основании соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ Муниципальным образованием города Ростова-на-Дону, в лице администрации города Ростова-на-Дону у ФИО1 изъята в муниципальную собственность путем выкупа жилое помещение №, жилая комната № площадью 9,2 кв.м., кадастровый №, 2 этаж, в жилом помещении № в <адрес>, 18, 19, 20, 21, 22 по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, ФИО11 за 882 852 руб. Выкупная стоимость жилого помещения определена на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА». Рыночная стоимость комнаты составляет 842 200 руб., стоимость обязательств по возмещению убытков – 49 452 руб., государственная пошлина за регистрацию права 2000 руб., расходы на переезд 7200 руб. На основании соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ Муниципальным образованием города Ростова-на-Дону, в лице администрации города Ростова-на-Дону у ФИО1 изъята в муниципальную собственность путем выкупа жилая комната № площадью 16,1 кв.м., кадастровый №, 2 этаж, в жилом помещении № в <адрес> по адресу: <адрес> учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА». Рыночная стоимость комнаты составляет 1 442 351 руб., стоимость обязательств по возмещению убытков – 95 741 руб., государственная пошлина за регистрацию права 2000 руб., расходы на переезд 7200 руб. На основании соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ Муниципальным образованием города Ростова-на-Дону, в лице администрации города Ростова-на-Дону у ФИО2 изъята в муниципальную собственность путем выкупа жилая комната № площадью 12,5 кв.м., кадастровый №, 4 этаж, в жилом помещении № в <адрес>, 35, 36, 37, 38 по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, ФИО11 за 882 852 руб. Выкупная стоимость жилого помещения определена на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА». Рыночная стоимость комнаты составляет 1119 838 руб., стоимость обязательств по возмещению убытков – 76 390 руб., государственная пошлина за регистрацию права 2000 руб., расходы на переезд 7200 руб. Однако согласно отчетам исполнителем ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» не рассчитана стоимость доли компенсации собственника за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме и не рассчитана рыночная стоимость доли собственника в праве долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 263,1 кв.м. в МКД по <адрес> <адрес>.
На основании уточненных исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ ФИО3 просит взыскать с ответчика муниципального образования города Ростова-на-Дону в лице Администрации г. Ростова-на-Дону стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме по <адрес> ФИО11 в г. Ростове-на-Дону в размере 166 023 руб., рыночную стоимость доли в праве на нежилое помещение площадью 263,1 кв.м., этаж/подвал по <адрес> ФИО11 в г. Ростове-на-Дону в размере 75 897 руб., ФИО1 просит взыскать с ответчика муниципального образования города Ростова-на-Дону в лице Администрации г. Ростова-на-Дону стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме по <адрес> ФИО11 <адрес> в размере 446848 руб., рыночную стоимость доли в праве на нежилое помещение площадью 263,1 кв.м., этаж/подвал по <адрес> ФИО11 в г. Ростове-на-Дону в размере 205111 руб., ФИО2 просит взыскать с ответчика муниципального образования города Ростова-на-Дону в лице Администрации г. Ростова-на-Дону стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме по <адрес> ФИО11 в <адрес> в размере 100 987 руб., рыночную стоимость доли в праве на нежилое помещение площадью 263,1 кв.м., этаж/подвал по <адрес> ФИО11 в <адрес> в размере 220 775 руб.
Истцы ФИО3, ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Представитель истцов – ФИО7, действующая на основании доверенности в судебное заседание явилась, исковые требования в уточненной редакции поддержала, просила удовлетворить.
Представитель ответчика ФИО8, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, просила отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку между сторонами заключены Соглашения об изъятии жилых помещений для муниципальных нужд, размер возмещения за жилое помещение является окончательным и пересмотру не подлежит; оплата по соглашениям произведена в полном объеме, в связи с чем, обязательства считаются исполненными. Истцы соглашения об изъятии жилых помещений подписывали добровольно, с условиями договора согласились.
Представитель третьего лица Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону –ФИО9, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, просила в удовлетворении исковых требований отказать.
Дело в отсутствии неявившихся лиц рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 2 Конституции Российской Федерации человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства.
Статья 40 Конституции Российской Федерации гарантирует каждому право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.
Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (часть 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).
Судом установлено, что на основании соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ Муниципальным образованием города Ростова-на-Дону, в лице администрации города Ростова-на-Дону у ФИО3 изъята в муниципальную собственность путем выкупа жилая комната № площадью 9,4 кв.м., кадастровый №, 2 этаж, в жилом помещении № в <адрес> по адресу: <адрес>, <адрес>, ФИО11 за 901845 руб. Выкупная стоимость жилого помещения определена на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА». Рыночная стоимость комнаты составляет 842118 руб., стоимость обязательств по возмещению убытков – 59727 руб., государственная пошлина за регистрацию права 2000 руб., расходы на переезд 7200 руб.
На основании соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ Муниципальным образованием города Ростова-на-Дону, в лице администрации города Ростова-на-Дону у ФИО1 изъята в муниципальную собственность путем выкупа жилое помещение №, жилая комната № площадью 9,2 кв.м., кадастровый №, 2 этаж, в жилом помещении № в <адрес>, 18, 19, 20, 21, 22 по адресу: <адрес>, ФИО11 за 882 852 руб. Выкупная стоимость жилого помещения определена на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА». Рыночная стоимость комнаты составляет 842 200 руб., стоимость обязательств по возмещению убытков – 49 452 руб., государственная пошлина за регистрацию права 2000 руб., расходы на переезд 7200 руб.
На основании соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ Муниципальным образованием города Ростова-на-Дону, в лице администрации города Ростова-на-Дону у ФИО1 изъята в муниципальную собственность путем выкупа жилая комната № площадью 16,1 кв.м., кадастровый №, 2 этаж, в жилом помещении № в <адрес>, 18, 19, 20, 21, 22 по адресу: <адрес>, ФИО11 за 1538 092 руб. Выкупная стоимость жилого помещения определена на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА». Рыночная стоимость комнаты составляет 1 442 351 руб., стоимость обязательств по возмещению убытков – 95 741 руб., государственная пошлина за регистрацию права 2000 руб., расходы на переезд 7200 руб.
На основании соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ Муниципальным образованием города Ростова-на-Дону, в лице администрации города Ростова-на-Дону у ФИО2 изъята в муниципальную собственность путем выкупа жилая комната № площадью 12,5 кв.м., кадастровый №, 4 этаж, в жилом помещении № в <адрес>, 35, 36, 37, 38 по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, ФИО11 за 882 852 руб. Выкупная стоимость жилого помещения определена на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА». Рыночная стоимость комнаты составляет 1119 838 руб., стоимость обязательств по возмещению убытков – 76 390 руб., государственная пошлина за регистрацию права 2000 руб., расходы на переезд 7200 руб.
Согласно абз. 2 п.2.2.1 Соглашений об изъятии «При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Как следует из п. 2.2.1 Соглашения и Отчетов об определении рыночной стоимости жилого помещения, а также обязательств по возмещению убытков, стороны определили размер возмещения за изымаемое жилое помещение, в который заявленное истцами требование о выплате соответствующей компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и рыночной стоимости доли в праве на нежилое помещение № площадью 263,1 кв.м.не вошло.
Согласно п. 4.3 Соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд «во всем, что не урегулировано настоящим соглашением, стороны руководствуются действующим законодательством».
Согласно данным технического паспорта, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на многоквартирный <адрес> года постройки по <адрес>, ФИО11, г. Ростов-на-Дону общий процент износа дома от ДД.ММ.ГГГГ - 39,11%, износ конструктивных элементов <адрес>%.
Согласно письма КП РО Информационная база ЖКХ от ДД.ММ.ГГГГ: «ДД.ММ.ГГГГ в электронную систему мониторинга технического состояния многоквартирного жилищного фонда <адрес> был внесен общий процент износа <адрес>,60%; ДД.ММ.ГГГГ внесен процент износа системы горячего водоснабжения 55%; ДД.ММ.ГГГГ изменен общий процент износа дома на 70%»..
Согласно ответа НКО Фонд капитального ремонта от ДД.ММ.ГГГГ «многоквартирный жилой дом по <адрес> на 2014 – 2049 годы, утв. Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (далее Региональная программа). Собственники помещений указанного дома формировали фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в соответствии с постановлением Администрации <адрес>0на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ №.
Согласно региональной программе, сроки проведения капитального ремонта по указанному адресу, следующие: ремонт электроснабжения – 2028 год, крыши - 2029 год, ремонт теплоснабжения – 2033 год, ремонт газоснабжения -2025 год, холодного водоснабжения, водоотведения – 2033 год, ремонт фасада, фундамента – 2022 год, ремонт подвального помещения – 2022 год.
На основании постановления Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО11, аварийный и подлежащим сносу», данный многоквартирный дом был исключен из региональной программы. Капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме не проводился, так как указанный дом был признан аварийным и подлежащим сносу до наступления сроков проведения ремонтных работ, установленных региональной программой.».
В соответствии со ст. 1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1); гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2).
Нормы Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают специальную систему гарантий прав собственников недвижимости, расположенной на участках, изымаемых для государственных и муниципальных нужд (статьи 235, 239, 239.2, 279, 281 ГК РФ, глава VII.I Земельного кодекса РФ).
Согласно п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Из пп. 3.2 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).
Согласно пп. 4 п. 2 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 данной статьи, должно быть обоснованно, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).
Согласно п. 2 ст. 239.2 Гражданского кодекса РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.
Согласно п. 3 ст. 239.2 Гражданского кодекса РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Данные правила установлены статьей 279 Гражданского кодекса РФ, из п. 6 которой следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
В силу ст. ст. 56.2, 56.10 Земельного кодекса РФ, ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ обязанность по выплате выкупной цены изымаемого помещения возлагается на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и помещения.
Согласно Акту о внесении изменений в систему мониторинга технического состояния дома от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> общая площадь жилых помещений многоквартирного дома по <адрес> составляет 2040,10 кв.м.
Таким образом, доля в праве общей собственности ФИО3 составляет 0,046 или 46/10000, доля в праве общей собственности ФИО1 составляет 0,0124 или 124/10000, доля в праве общей собственности ФИО2 составляет 0,0061 или 61/10000.
Суд полагает что согласно отчетам ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» не рассчитана стоимость доли компенсации собственника за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме и не рассчитана рыночная стоимость доли собственника в праве долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 263,1 кв.м. в МКД по <адрес>.
В силу ч. 1 ст.79 ГПК РФпри возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Принимая во внимание характер спорного правоотношения, доводы сторон относительно заявленных требований, по ходатайству стороны истцов, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО в соответствии со ст. 79 ГПК РФ.
Согласно подготовленному заключению ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО» №-И от ДД.ММ.ГГГГ, экспертом установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения, причитающаяся на долю ФИО10 составляет 75 897 руб., сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по <адрес>, <адрес> составляет 166023 руб., рыночная стоимость нежилого помещения, причитающаяся на долю ФИО1 составляет 205 111 руб., сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по <адрес>, <адрес> составляет 446 848 руб., рыночная стоимость нежилого помещения, причитающаяся на долю ФИО2 составляет 100 987 руб., сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по <адрес>, <адрес> составляет 220 775 руб.
По мнению суда исковые требования о взыскании возмещения за нежилое помещение подлежащими удовлетворению.
Признание спорного дома аварийным и подлежащим сносу лишает истцов возможности использования принадлежащего им имущества; решение об изъятии земельного участка под многоквартирным домом, признанным аварийным и подлежащим сносу, свидетельствует о фактическом изъятии из владения и прекращении права собственности истцов на нежилое помещение в указанном доме.
Поскольку правовые последствия признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу для собственников нежилых помещений законодательством прямо не урегулированы, суд полагает, что в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности положения статьи 32 ЖК РФ.
Частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Порядок определения выкупной цены регламентирован ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, п. п. "з" п. 20 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи, соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Суд принимает заключение судебной экспертизы в качестве доказательства стоимости возмещения изымаемого жилого помещения, поскольку оно является полным, объективным, определенным, содержащим подробное описание проведенного исследования. Указанная экспертиза была проведена по назначению суда, с соблюдением установленного процессуального порядка, лицами, обладающими специальными познаниями и имеющим длительный стаж экспертной работы, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в компетентности экспертов не имеется. Нарушений требований действующего законодательства при его составлении не усматривается
Суд полагает, что экспертное заключение соответствует требованиям, предъявляемым к заключениям, экспертиза проведена экспертом, имеющим соответствующий стаж работы в экспертной деятельности, заключение содержит обоснование и выводы на поставленные судом вопросы, эксперт предупрежден об ответственности по ст. 307 УК РФ.
Согласно ч. 2 ст. 86 ГПК РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.
Учитывая указанные выше обстоятельства и отсутствие сомнений в правильности имеющегося в деле заключения эксперта, отвечающего требованиям действующего законодательства, оснований для назначения по делу повторной экспертизы, у суда не имеется.
В соответствии с п. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Таким образом, суд считает заключение эксперта №-И от ДД.ММ.ГГГГ как допустимое доказательство по делу, полученное в соответствии с требованиями закона, квалификация эксперта подтверждена соответствующими документами и сомнений не вызывает.
Вместе с тем, с учетом требований ч. 3 ст. 196 ГПК суд не может выйти за рамки заявленных требований.
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения, причитающаяся на долю ФИО2 составляет 100 987 руб., сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по <адрес>, ФИО11 в г. Ростове-на-Дону составляет 220 775 руб., однако в уточненных требованиях указано на взыскание рыночной стоимости нежилого помещения, причитающейся на долю ФИО2 в размере 220775 руб., суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по <адрес>, ФИО11 в г. Ростове-на-Дону в размере 100987 руб.
Таким образом, суд полагает возможным определить рыночную стоимость доли ФИО3 в праве на нежилое помещение площадью 263,1 кв.м., этаж/подвал по <адрес> ФИО11 в г. Ростове-на-Дону в размере 75897 руб., рыночную стоимость доли ФИО1 в праве на нежилое помещение площадью 263,1 кв.м., этаж/подвал по <адрес> ФИО11 в г. Ростове-на-Дону в размере 205111 руб., рыночную стоимость доли ФИО2 в праве на нежилое помещение площадью 263,1 кв.м., этаж/подвал по <адрес> ФИО11 в г. Ростове-на-Дону в размере 100 987 руб.
При рассмотрении требований истцов о взыскании с Администрации города Ростова-на-Дону компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, суд приходит к следующим выводам.
Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт предусмотрена положениями ст. 16 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которой предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Из части 1 статьи 190.1 ЖК РФ следует, что возложение обязанности по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (то есть на бывшего наймодателя), возможно лишь в том случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета.
Определением от ДД.ММ.ГГГГ N 577-0 Конституционный Суд Российской Федерации выявил смысл положений статьи 190.1 ЖК РФ, отметив, что исполнение бывшим наймодателем публичной обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, нуждавшегося в таком ремонте на дату приватизации первого расположенного в нем жилого помещения, отвечает интересам всех собственников помещений данного дома, что в полной мере согласуется с конституционным принципом равенства. При этом сама по себе публичная обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта многоквартирного дома не может рассматриваться как вновь возникающая по отношению к каждому новому собственнику всякий раз при приватизации отдельного жилого помещения в многоквартирном доме, нуждающемся в таком ремонте на момент приватизации соответствующего жилого помещения.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в вышеприведенном постановлении, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 271-ФЗ, не затронули статью 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", которая не утратила силу и продолжает действовать, то есть обязывает прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе на граждан, приватизировавших жилые помещения.
Потребность в проведении капитального ремонта отдельных элементов жилого дома в целях возложения обязанности по его проведению на бывшего наймодателя должна определяться на момент приватизации первых квартир в доме, поскольку в противном случае будет нарушено требование закона о том, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Учитывая изложенное в правовой взаимосвязи, юридически значимыми обстоятельствами при разрешении требований о выплате компенсации на орган местного самоуправления в связи с невыполнением обязанности по производству капитального ремонта является выяснение наличия на момент приватизации первой квартиры в доме технических недостатков, как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт МКД в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, на что указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ.
Факт необходимости проведения капитального ремонта в многоквартирном доме в период его эксплуатации ответчиком не оспаривался, доказательств того, что капитальный ремонт в доме проводился ответчиком в материалы дела не представлено, вместе с тем из имеющихся в материалах дела доказательств усматривается, что капитальный ремонт в доме не проводился, в связи с чем, обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя до приватизации жилых помещений в доме, однако, обязанность по производству капитального ремонта не была исполнена.
Действующее жилищное законодательство не ограничивает право собственника изымаемого жилого помещения обращаться с требованием о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт отдельно от стоимости изымаемого жилья в случае, если право собственника на получение данной компенсации было нарушено действиями органа местного самоуправления. Основание приобретения жилых помещений истцами по договорам купли-продажи в данном случае не лишает их права требовать компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, что согласуется с действующим законодательством.
При принудительном изъятии жилого помещения у собственника, как слабой стороны соглашения, не обладающей юридическими познаниями, государством гарантируется включение в размер возмещения рыночной стоимости общего имущества многоквартирного дома и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке.
При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.
Доводы ответчика и третьего лица о том, что между сторонами было заключено соглашение об изъятии жилого помещения, администрация исполнила принятые на себя перед истцами обязательства, соглашение об изъятии жилых помещений считается исполненным и изменению не подлежит, не могут быть приняты во внимание.
Заключение Соглашения об изъятии жилого помещения не лишает права истцов требовать выплаты компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку вопрос о выплате компенсации заключенным Соглашением не определялся сторонами. Вместе с тем сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт при наличии правовых оснований к её выплате в пользу собственника является самостоятельной выплатой, включаемой в состав возмещения, подлежащего выплате при изъятии жилого помещения, расположенного в аварийном многоквартирном доме, подлежащим сносу.
Как усматривается из Отчетов об определении рыночной стоимости жилого помещения, а также обязательств по возмещению убытков, целью проведения оценки являлось определение рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда, принадлежащего гражданам на праве собственности, а также обязательств по возмещению убытков.
Отчеты не содержат сведений о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома и рыночной стоимости нежилого помещения площадью 263,1 кв.м., состоящего из кабинетов, коридоров, подсобных помещений, туалетов, кладовых. Также отсутствуют сведения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома. Отчеты выполнены в соответствии с муниципальными контрактами, заказчиком оценки выступал Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону, который от имени администрации города заключил с истцами соглашения об изъятии жилых помещений в муниципальную собственность.
Следовательно, ответчику и третьему лицу, который уполномочен на проведение мероприятий по изъятию жилых помещений в муниципальную собственность и заключение соглашений об изъятии, при направлении собственнику проекта соглашения об изъятии в соответствии со статьей 56.9, статьей 56.10 Земельного кодекса РФ, следовало исполнить обязанности, информировать истцов об отсутствии или исполнении органом местного самоуправления капитального ремонта в многоквартирном доме, при отсутствии проведения капитального ремонта разъяснить право на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и право на получение возмещения стоимости за нежилое помещение, являющееся общим имуществом всех собственников помещений дома, сформулировать перед оценщиками задание на оценку в соответствии с пунктом 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, учесть в составе возмещения рыночную стоимость нежилого помещения и стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Из буквального толкования Соглашения об изъятии следует, что при определении размера возмещения жилого помещения размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт соглашением не устанавливался.
В нарушение требований пунктов 2, 5 части 1 статьи 56.9 Земельного кодекса РФ соглашение также не содержит кадастровый номер нежилого помещения и указание вида права на него.
Поскольку выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и рыночной стоимости общего имущества прямо предусмотрена законом, а соглашением сторон размер стоимости не определялся, истцы вправе требовать ее выплаты в судебном порядке.
Отчеты об оценке содержат только расчеты рыночной стоимости жилых помещений и частично убытков (стоимость услуг риэлторов по поиску жилого помещения, госпошлина за регистрацию права, расходы на переезд).
Суд приходит к выводу о нарушении ответчиком прав истцов на реализацию гарантированного конституционного права на жилище, на получение равноценного возмещения, на своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома или получение взамен компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Факт выплаты компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в пользу предыдущих собственников комнат, приобретших право собственности в порядке приватизации, ответчиком не подтвержден, как и факт проведения капитального ремонта многоквартирного дома.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания и его обрушение в 2024году является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размер возмещения за изымаемое жилое помещение даже при выплате собственникам возмещения в соответствии с соглашением об изъятии жилых помещений в муниципальную собственность.
Ввиду изложенного, суд полагает возможным определить ФИО3 стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме по <адрес> ФИО11 в г. Ростове-на-Дону в размере 166 023 руб., ФИО1 стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме по <адрес> ФИО11 в г. Ростове-на-Дону в размере 446848 руб., ФИО2 стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме по <адрес> ФИО11 в г. Ростове-на-Дону в размере 100 987 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд, -
РЕШИЛ:
Взыскать с муниципального образования города Ростова-на-Дону в лице Администрации г. Ростова-на-Дону № в пользу ФИО3 № стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме по <адрес> ФИО11 в г. Ростове-на-Дону в размере 166023 руб., рыночную стоимость доли в праве на нежилое помещение площадью 263,1 кв.м., этаж/подвал по <адрес> ФИО11 в г. Ростове-на-Дону в размере 75897 руб.
Взыскать с муниципального образования города Ростова-на-Дону в лице Администрации г. Ростова-на-Дону № в пользу ФИО1 (паспорт <...>) стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме по <адрес> ФИО11 в г. Ростове-на-Дону в размере 446848 руб., рыночную стоимость доли в праве на нежилое помещение площадью 263,1 кв.м., этаж/подвал по <адрес> ФИО11 в г. Ростове-на-Дону в размере 205111 руб.
Взыскать с муниципального образования города Ростова-на-Дону в лице Администрации г. Ростова-на-Дону № в пользу ФИО2 (№) стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме по <адрес> ФИО11 в г. Ростове-на-Дону в размере 100 987 руб., рыночную стоимость доли в праве на нежилое помещение площадью 263,1 кв.м., этаж/подвал по <адрес> ФИО11 в г. Ростове-на-Дону в размере 100 987 руб.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья О.Б. Ноженко
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.