УИД 50RS0020-01-2025-000049-17
Дело № 2-905/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 октября 2025 г. г. Коломна Московской области
Коломенский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Жучковой О.Ю.,
при секретаре Заплатиной К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа Коломна Московской области к ФИО1 о признании нежилого здания находящемся в стадии реконструкции самовольной постройкой, обязании привести нежилое здание в соответствии с установленными требованиями путем получения разрешения на реконструкцию,
встречному исковому заявлению ФИО1 к администрации городского округа Коломна Московской области о сохранении нежилого здания в реконструированном виде, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Администрация городского округа <адрес> обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании нежилого здания находящемся в стадии реконструкции самовольной постройкой, обязании привести нежилое здание в соответствии с установленными требованиями путем получения разрешения на реконструкцию.
В обоснование заявленных требований указано, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м.
Земельный участок принадлежит ФИО1 на праве аренды.
ФИО1, действуя не добросовестно без оформления в установленном порядке разрешительной документации, самовольно, осуществляет реконструкцию нежилого здания с кадастровым номером № т.к. ведутся строительно-монтажные работы по увеличению высоты нежилого здания.
Факт строительства подтверждается уведомлением Главного управления государственного строительного надзора Московской области от ДД.ММ.ГГГГ о выявлении самовольной постройки, актом обследования Главного управления государственного строительного надзора Московской области от ДД.ММ.ГГГГ №, протоколом осмотра объекта капитального строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, на ДД.ММ.ГГГГ объект строительством не завершен, ответчик разрешение на строительство не получал, действий, направленных на получение такого разрешения не предпринимал, в связи с чем истец обратился в суд с данным иском.
ФИО1 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к администрации городского округа Коломна Московской области о сохранении нежилого здания в реконструированном виде, признании права собственности.
В обоснование заявленных требований указано, что ФИО1 с торгов были приобретено здание с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.
На момент покупки нежилое здание и расположенные в нем помещения находились в неудовлетворительном состоянии, в связи с чем, ФИО1 обратилась в ООО «ФИО6» для подготовки проектной документации по капитальному ремонту вышеуказанного помещения.
Согласно пояснительной записки, содержащейся в архитектурном решении указано, что результаты произведенных работ полностью соответствуют п.4 ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и разрешение на строительство не требуется.
Истец – представитель администрации городского округа Коломна Московской области в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил удовлетворить, в удовлетворении встречного искового заявления просил отказать.
Ответчик, будучи уведомленным надлежащим образом не явился, направил своего представителя, который в судебном заседании возражал против удовлетворения искового заявления, просил удовлетворить встречное исковое заявление.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.
Заслушав объяснение явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу пункта 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
При реконструкции изменяется объект права собственности, отличающийся размерами, планировкой, площадью, то есть появляется новый объект недвижимости, право на который подлежит государственной регистрации.
В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 Пленума).
В силу п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Из содержания указанных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, в случае, если лицо осуществило реконструкцию имущества, в результате которой возник новый объект.
Согласно положениям ст. ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.
По смыслу п. п. 2, 4 ч. 1 ст. 40, ч. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, арендатор земельного участка имеют право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Нежилое здание с кадастровым номером № расположено на земельном участке с кадастровым номером №, который предоставлен ФИО1 на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
ФИО1 представлено техническое заключение от ДД.ММ.ГГГГ г. по результатам обследования нежилого здания, ранее «Банно-прачечный комбинат», по адресу: <адрес>, следует, что здание Коломенского банно-прачечного комбината построено по проекту в ДД.ММ.ГГГГ г. (по данным технического паспорта ДД.ММ.ГГГГ г.).
В плане здание имеет Г-образную конфигурацию и функционально состояло из двух корпусов – прачечной и бани, соединенных между собой полуцилиндрическим объемом, в котором размещалась главная входная группа.
с ДД.ММ.ГГГГ г. здание не эксплуатируется, внутри и снаружи проведены ремонтные работы и перепланировка внутреннего пространства. В рамках реконструкции планируется надстройка дополнительного этажа над одноэтажной частью архитектурно аналогичной имеющимся двухэтажным объемам здания.
В конструктивном плане здание состоит из трех блоков различной этажности:
- одноэтажный блок – бывший корпус с механической прачечной;
- двухэтажный блок – полуцилиндрическая вставка с главным входом и примыкающая к ней часть банного комплекса;
- трехэтажная часть – под часть банного комплекса расположен подвальный этаж, где ранее располагалось печное оборудование, водоподготовка и технические помещения.
По результатам выполненного обследования с учетом выявленной картины дефектов техническое состояние здания в целом оценивается как ограниченно-работоспособное.
В целом несущая способность и устойчивость здания обеспечивается, при этом значительный физический износ конструкций подвального этажа здания, наличие аварийных конструкций подвального этажа, разрушение конструкций вследствие агрессивного воздействия влаги, наличия и возможного наличия скрытых дефектов в состоянии несущих железобетонных конструкций подвального этажа требуют разработки проектных решений по усилению с привлечением специализированной организации, рекомендуется: выполнить усиление главной балки внутреннего каркаса подвального этажа; выполнить полную замену участков перекрытия, после заделки проемов от ранее имевшихся бассейнов и прохода технологического оборудования; выполнить усиление аварийной балки перекрытия подвального этажа; выполнить замену лестницы спуска на в подвальный этаж, восстановить ранее имевшийся дополнительный выход непосредственно на улицу с устройством дополнительной лестницы подвального этажа; в случае увеличения нагрузки на чердачное перекрытие в результате реконструкции одноэтажной части требуется повышение несущей способности перекрытия; требуется ремонт отделки стен, потолка и пола, при устройстве стяжки пола рекомендуется демонтаж старой стяжки для уменьшения собственного веса конструкций.
Из протокола № осмотра объекта капитального строительства, в отношении которого проводятся контрольные (надзорные) мероприятия отДД.ММ.ГГГГ следует, что на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> ведутся строительно-монтажные работы по реконструкции нежилого здания с кадастровым номером № в части увеличения высоты здания.
Главным управлением государственного строительного надзора Московской области ДД.ММ.ГГГГ направлено администрации городского округа Коломна Московской области уведомление о выявлении самовольной постройки – нежилого здания без получения необходимых в силу закона согласований (разрешений), с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, что подтверждается актом контрольного (надзорного) мероприятия от ДД.ММ.ГГГГ №.
Определением Коломенского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству стороны истца по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ГБУ «БТИ Московской области».
Из экспертного заключения №Г-№ от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в исследуемом спорном здании с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, произведены работы по замене и перестройке несущих конструкций крыши с заменой элементов и исходных материалов кровли; замена кирпичной кладки на блоки, перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных и оконных проемов; установка, замена и перенос инженерных сетей и санитарно-технического оборудования.
Экспертом сделан вывод, что в исследуемом спорном здании с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, произведены – реконструкция кровли, перепланировка и переустройство внутренних помещений.
Также, указано, что нежилое здание, расположено на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, соответствует требованиям градостроительных, строительных, санитарных норм и правил, градостроительному регламенту земельного участка, ПЗЗ г.о. <адрес>.
Сохранение указанного объекта в реконструированном и перепланированном состоянии не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Также, на страницы 35 экспертного заключения указано, что нежилое здание с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> закончено строительством, является капитальным, соответствует требованиям технических регламентов, строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам.
Суд признает заключение эксперта допустимым доказательством по делу, поскольку экспертиза назначена судом в соответствии с требованиями ГПК РФ. Экспертиза проведена полномочным экспертным учреждением, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.
По мнению суда, эксперт полно и четко ответил на поставленные вопросы, противоречий в выводах эксперта не усматривается.
В судебном заседании стороны заключение эксперта не оспаривали, о проведении повторной или дополнительной экспертизы не ходатайствовали.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как указано в статье 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Выводы эксперта не оспорены, заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и достоверности, поскольку в нем дан перечень источников информации, перечень нормативной и методической литературы, заключение соответствует требованиям, предъявляемым к экспертному заключению гражданско-процессуальным законодательством, оно согласуется с другими доказательствами по делу и пояснениями сторон.
Материалами дела подтверждается, что реконструкция нежилого здания в полной мере соответствует всем строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, его эксплуатация не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц, что не было опровергнуто стороной истца, не предоставившего доказательства обратного.
Сведений о наличии притязаний на спорный объект со стороны третьих лиц в материалы дела не представлено.
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание заключение эксперта, суд приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых требований ФИО1, с отказом в удовлетворении исковых требований администрации городского округа Коломна Московской области.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления администрации городского округа Коломна Московской области к ФИО1 о признании нежилого здания находящемся в стадии реконструкции самовольной постройкой, обязании привести нежилое здание в соответствии с установленными требованиями путем получения разрешения на реконструкцию отказать.
Встречное исковое заявление удовлетворить.
Сохранить нежилое здание с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> реконструированном виде (реконструкция кровли, перепланировка и переустройство внутренних помещений).
Признать за ФИО1 право собственности на реконструированное нежилое здание, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.
Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Московский областной суд путем подачи жалобы через Коломенский городской суд Московской области.
Решение в окончательной форме принято 30.10.2025.
Председательствующий /подпись/ О.Ю. Жучкова
Копия верна
Председательствующий О.Ю. Жучкова