Дело № 2-101/2025 21 января 2025 года г. Котлас

УИД 29RS0008-01-2024-005532-39

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Котласский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Шиляковой Н.В.

при секретаре Алдохиной В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Котласе гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, городскому округу Архангельской области «Котлас» в лице администрации городского округа Архангельской области «Котлас» о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, городскому округу Архангельской области «Котлас» в лице администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (далее – администрация ГО АО «Котлас») о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ...., кадастровый №. В обоснование требований указала, что __.__.__ между ней и Е.Н.М., умершей __.__.__, был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, но регистрация перехода права собственности при жизни продавца Е.Н.М. не была совершена.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 уточнила исковые требования, в заявлении от __.__.__ просит вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи от __.__.__ и о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру (л.д. 31).

Определением суда от __.__.__ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по АО и НАО.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена, в заявлении от __.__.__ ходатайствовала о рассмотрении дела без её участия.

Её представитель ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом. Однако заказные письма возвращены в суд по причине истечения срока хранения.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

С учетом разъяснений, изложенных в пункте 68 указанного Постановления, статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

В связи с этим ответчики считаются надлежащим образом извещенным о месте и времени рассмотрения настоящего дела.

Представитель ответчика городского округа «Котлас» в лице администрации городского округа «Котлас» в судебное заседание не явился, ходатайствовал в рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по АО и НАО в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен. Согласно представленному отзыву на иск третье лицо не возражает против удовлетворения уточненных требований ФИО1, при этом, учитывая отсутствие в ЕГРН данных о праве собственности продавца Е.Н.М. на спорный объект, в целях исполнимости судебного акта, просит указать в решении суда, что государственная регистрация договора от __.__.__ и перехода права собственности на квартиру возможна без обращения продавца и без регистрации в ЕГРН ранее возникшего права собственности Е.Н.М. на квартиру.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев исковое заявление, выслушав представителя истца, исследовав материалы настоящего дела, а также гражданского дела №, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

В силу п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В соответствии с п. 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (в редакции Федерального закона от 4.03.2013 N 21-ФЗ).

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, изложенных в абз. 6 п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, данным в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Системное толкование указанных разъяснений, позволяет суду констатировать, что условием для удовлетворения иска о государственной регистрации перехода права собственности является завершение юридического состава по фактическому переходу права собственности к приобретателю (покупателю или одаряемому) - передача приобретаемого имущества.

В судебном заседании установлено, что __.__.__ между истцом и Е.Н.М. был заключен договор купли-продажи, согласно которому Е.Н.М. (продавец) продала ФИО1 (покупатель) квартиру, расположенную по адресу: ...., кадастровый №.

В соответствии с условиями договора указанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании регистрационного удостоверения, выданного Котласским филиалом ГУ «БТИ Архангельской области» от __.__.__, оценивается сторонами в сумме 30 000 руб. (п.2 и п.3).

Передача квартиры осуществляется посредством подписания передаточного акта (п.8).

__.__.__ между сторонами был подписан и передаточный акт, в соответствии с которым ключи и технический паспорт на квартиру переданы Е.Н.М. покупателю ФИО1 (л.д. 14)

В пункте 10 договора указано, что он становится обязательным для сторон с момента его подписания.

Договор купли-продажи удостоверен нотариусом С.С.А. __.__.__.

Указанный договор купли-продажи жилого помещения подлежал государственной регистрации (ч. 2 ст. 558 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора в апреле 1999 года).

Однако в .... году стороны не представили документы на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на указанный объект недвижимости в надлежащий орган регистрации, а __.__.__ продавец Е.Н.М. умерла.

Договор был представлен сторонами только в ГУ «БТИ Архангельской области», о чем свидетельствует штамп о регистрации права от __.__.__.

Между тем, в соответствии с постановлением администрации МО «Котлас» от __.__.__ ГУ «БТИ Архангельской области» должно было прекратить работу по регистрации прав со __.__.__.

Следовательно, в августе .... года государственная регистрация договора и перехода права собственности на объект недвижимости надлежащим органом регистрации не была осуществлена.

В настоящее время согласно сведениям ГБУ АО «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» право собственности на квартиру зарегистрировано за умершей Е.Н.М., владевшей квартирой на основании договора на передачу квартиры в собственность от __.__.__ (дело №, л.д. 44).

Согласно частям 2, 3 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН; государственная регистрация таких прав в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода права, ограничении и обременении объектов недвижимости или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то есть после 31.01.1998 (утратил силу, за исключением отдельных положений, с 01.01.2017, полностью - с 01.01.2020) сделки с объектами недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом N 218-ФЗ.

__.__.__ Е.Н.М. умерла, а __.__.__ её наследникам ФИО2 и ФИО3 были выданы свидетельства о праве на наследство по закону в отношении жилого дома с надворными постройками, расположенного по адресу: ....; денежного вклада.

Согласно п.2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Таким образом, ФИО2 и ФИО3, приняв наследство в виде жилого дома и денежного вклада, приняли и наследство в виде квартиры, расположенной по адресу: ...., поэтому их следует признать надлежащими ответчиками по данному делу.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель, одаряемый по договору об отчуждении недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца или дарителя в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя (одаряемого) на недвижимое имущество, кроме смерти продавца (дарителя).

Учитывая, что продавец по договору купли-продажи умер, принимая во внимание, что сделка по продаже квартиры была заключена им в установленной форме, недвижимое имущество по договору передано продавцом покупателю ФИО1, которая выплатила продавцу за проданную квартиру денежные средства, при этом недействительной в судебном порядке сделка не признавалась, соглашение о расторжении договора между сторонами не заключалось, суд приходит к выводу, что истец вправе требовать регистрацию перехода права собственности в целях защиты своих имущественных прав, следовательно, исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 обоснованны и подлежат удовлетворению, однако в иске к ненадлежащему ответчику - администрации ГО АО «Котлас» следует отказать.

Расходы по оплате государственной пошлины не подлежат взысканию с ответчиков на основании следующего.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истцов ответчиками.

Поскольку удовлетворение иска не обусловлено установлением обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав и законных интересов истца действиями ответчиков, то оснований для взыскания государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил :

исковые требования ФИО1 (паспорт гражданина РФ серия .... №) к ФИО2 (паспорт гражданина РФ серия .... №), ФИО3 (паспорт гражданина РФ серия .... №), городскому округу Архангельской области «Котлас» в лице администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (ИНН №) о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от __.__.__ и перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ...., от продавца Е.Н.М. к покупателю ФИО1 на основании договора купли-продажи от __.__.__ без обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, продавца Е.Н.М., умершей __.__.__, и без регистрации в ЕГРН ранее возникшего права собственности Е.Н.М. на квартиру.

В иске ФИО1 к городскому округу Архангельской области «Котлас» в лице администрации городского округа Архангельской области «Котлас» о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру отказать.

Настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

На решение суда сторонами и другими лицами, участвующими в деле, может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Котласский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.В.Шилякова

Мотивированное решение изготовлено 30.01.2025.