Решение по делу № 2-1822/2022 от 05.08.2022 - о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой и по иску <ФИО> о признании добросовестным приобретателем.

УИД: 23RS0058-01-2020-006199-33

К делу № 2-1822/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 августа 2022 года

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края

в составе

Председательствующего, судьи ДИДИК О.А.

при секретаре ГАСПАРОВЕ Р.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой и по иску ФИО4 о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Хостинский районный суд города Сочи с иском к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой и признании права собственности на земельный участок.

В обоснование заявленных исковых требований ФИО1 указал, что в ДД.ММ.ГГГГ году его знакомый Е. предложил ему приобрести земельный участок, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, садоводческое товарищество «Строитель», участок № № принадлежащий его брату ФИО3 за 500 000 рублей в рассрочку.

Однако оформить на свое имя участок он не мог, так как не имел Российского гражданства, при этом они договорились, что участок будет оформлен на любого гражданина РФ, а после получения гражданства, переоформлен на его имя.

Он обратился к своему знакомому Г.., который предложил оформить земельный участок на его знакомого ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ года был подписан договор купли-продажи между ФИО3 и ФИО2

Общая сумма платежа по договору составила 500 000 рублей. Все затраты, как указывает истец, он нес за свой счет и от своего имени.

Обратившись в суд с настоящим иском, ФИО1 считает, что заключенная сделка является ничтожной в силу притворности, просит прекратить право собственности ФИО2 на указанный участок, и признать за ним право собственности на спорный земельный участок.

В ходе разрешения настоящего гражданско-правового спора, после отмены Четвертым кассационным судом РФ решения Хостинского районного суда города Сочи и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда, истец, уточнив заявленные требования, отказался от заявленного требования о признании за ним права собственности на земельный участок. Данная позиция истца основана на том, что после вступления первоначального решения суда в законную силу, он произвел отчуждение спорного земельного участка в пользу третьего лица, заявившего самостоятельное требование, о признании ее добросовестным приобретателем.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении заявленного ФИО1 требования.

Ответчик ФИО3, не явившись в судебное заседание, в адресованном суду отзыве на иск, признал заявленные требования (том 4 л.д. 196).

Ответчик ФИО2, действуя лично и через своего представителя, иск не признал.

Представитель третьего лица, заявившего самостоятельное требование, просил суд об удовлетворении требования ФИО4 о признании ее добросовестным приобретателем.

Суд, выслушав представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2 и доводы его представителя, представителя третьего лица ФИО4, заявившей самостоятельное требование, исследовав письменные доказательства, не находит оснований к удовлетворению как основного иска, так и иска, заявленного третьим лицом ФИО4

К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО3 (продавец) и ФИО2(покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 857 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, садоводческое товарищество «Строитель», участок № № (т. 1 л.д. 13-14, 105-106).

Из содержания п. 2.1., 2.2. договора, следует, что указанный земельный участок стороны оценивают в 500 000 рублей. Покупатель купил у продавца земельный участок за 500 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. Финансовых и имущественных претензий стороны по договору друг к другу не имеют.

Согласно п. 3.1. договора право собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации права собственности в уполномоченных регистрирующих органах.

В п. 4.5. договора указано, что во исполнение ст. 556 ГК РФ, продавец передал земельный участок, а покупатель принял и оплатил. Настоящий пункт договора имеет силу акта приёма-передачи без подписания дополнительных документов. С момента подписания договора, обязательства сторон считаются исполненными.

Согласно данным регистрационного дела, исследованного в судебном заседании, вышеуказанный договор представлен сторонами для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к продавцу в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в день его подписания ДД.ММ.ГГГГ года (т. 1 л.д. 107-110).

ДД.ММ.ГГГГ года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произведена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок на ФИО2, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена соответствующая запись (т.1 л.д. 15-18, 68-74).

ДД.ММ.ГГГГ года, спустя 5 месяцев после приобретения спорного земельного участка, ФИО2 выдал нотариально удостоверенную доверенность на имя ФИО5 с правом быть представителем и вести его дела в различных учреждениях, организациях по вопросам получения разрешения на строительство, ведение строительства, с правом реконструкции, ввода в эксплуатацию любых объектов недвижимого имущества, в том числе, объекта капитального строительства на земельном участке, находящемся по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, садоводческое товарищество «Строитель», участок № №, производить все действия связанные со строительством, проектированием и технической подготовкой ввода в эксплуатацию произведенных построек, закупать необходимые стройматериалы, нанимать подрядчиков на выполнение строительных работ, заключать с ними договоры подряда, расплачиваться за выполненные работы. Для чего предоставлено право: проводить согласования со всеми компетентными организациями, учреждениями и предприятиями; получить технический паспорт на строения, кадастровый план земельного участка, разрешения, постановления; подавать и получать необходимые справки, удостоверения и прочие документы во всех компетентных организациях, учреждениях и предприятиях; производить необходимые расчеты, заключать необходимые договоры, дополнительные соглашения; в том числе зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество с сооружениями и коммуникациями. Доверенность выдана без права отчуждения имущества сроком на 3 года с правом передоверия полномочий по ней другим лицам (т. 2 л.д. 47-50, 69-70).

В соответствии со ст. 170 ГК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в п.87 и п.88 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В п. 1 ст. 1 ГК РФ указано, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Из п. 2 ст. I ГК РФ следует, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Пункт 3 ст. 1 ГК РФ устанавливает, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно п. 4 ст. I ГК РФ, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Способы защиты гражданских прав установлены в ст. 12 ГК РФ, из которой следует, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые, хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе, из договоров.

Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 ст. 420 ГК РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Из п. 3 договора следует, что к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В пункте 1 ст.422 ГК РФ указано, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из п. 1 ст. 425 ГК РФ следует, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В п. 1 ст. 485 ГК РФ установлена обязанность покупателя оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена, исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При этом, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В п. 1 ст. 549 ГК РФ указано, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из п. 1 ст. 555 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии со ст. 131 ГК Российской Федерации переход и прекращение права собственности подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, содержащимся в п. 87, 88 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела части I первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе, сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна.

В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Признание сделки притворной возможно при условии подтверждения достаточными и допустимыми доказательствами факта наличия общей цели участников сделки на совершение притворной сделки и достижения соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

По смыслу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с притворностью может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки.

Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. При этом притворная сделка должна быть совершена между теми же лицами, что и прикрываемая и обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Исходя из содержания п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделки признаются притворными при наличии ряда условий;

и в прикрываемой, и в притворной сделке присутствуют одни и те же стороны;

волеизъявление сторон не совпадает с их внутренней волей при совершении сделки;

внутренней волей стороны преследуют общую цель - достижение в прикрываемой сделке иных гражданско-правовых отношений по сравнению с указанными в притворной сделке, между ними достигнуто соглашение по всем существенным условиям; намерения и цели одного участника сделки недостаточно;

стороны совершают указанные сделки умышленно и полностью осознают последствия их совершения (умышленная форма вины).

Именно в связи с наличием указанных признаков, в их совокупности, законодатель определяет притворные сделки ничтожными.

Однако позиция ФИО5., настаивающего на притворности договора купли-продажи спорного земельного участка между ФИО2 и ФИО3, заключается в том, что данный договор прикрывает другую сделку - устный договор купли-продажи, заключенный между ним и ФИО3, то есть между иными лицами.

Принимая во внимание вышеприведенные нормы материального права, заявленные ФИО1, настоящий суд пришел к выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения требований ФИО1 о признании вышеуказанного договора недействительным, не имеется.

В материалы дела не представлены объективные, достоверные, относимые и допустимые доказательства, свидетельствующие о наличии указанных выше юридически значимых обстоятельств притворности договора купли-продажи земельного участка, не установлена сделка, которая прикрывается, и к которой следует применить правовые последствия, а также на каких именно условиях была фактически совершена эта сделка, обусловленная общим умыслом обеих сторон, преследующих общую цель.

Помимо изложенного, в силу того, что суд пришел к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению требования ФИО1 по признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, то следует вывод, что у суда не имеется оснований и к удовлетворению требования третьего лица ФИО4, заявившей требование о признании ее добросовестным приобретателем.

На л.д. 237 (тома 4) имеется договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО1 и ФИО4.

Предметом данной сделки является земельный участок номер №, площадью 875 кв.метров, расположенный в садоводческом товариществе «Строитель».

При этом в данном договоре указано, что отчуждаемый земельный участок принадлежит продавцу ФИО1 на основании решения Хостинского районного суда города Сочи и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда.

Пункт 1 ст. 302 ГК РФ предусматривает, что, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя, в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

То есть, в данном конкретном случае покупатель, то есть ФИО4 должна была проявить разумность и осмотрительность, приобретая данный земельный участок.

Осмотрительность приобретателя, разумность его действий, соответствие общим требованиям в сравнимых обстоятельствах с учетом особенностей предмета отчуждения, субъектов сделки, характера и последующего поведения сторон могут стать предметом исследования и оценки по данной категории дел. Риск неблагоприятных последствий по соблюдению основных условий законности сделки несет приобретатель.

Приобретатель, то есть ФИО4 имела реальную возможность установить то обстоятельство, что уже ДД.ММ.ГГГГ года настоящее гражданское дело, по итогам которого продавец ФИО1 стал собственником отчуждаемого земельного участка, было направлено в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции для рассмотрения кассационной жалобы ответчика ФИО2 ( том 4 л.д. 40).

Проявляя элементарную осмотрительность ФИО4 могла была убедиться в том, что Указом Президента РФ «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками», город Сочи отнесен к таким приграничным территориям.

В связи с указанным обстоятельствам она должна и могла убедиться в том, что на ДД.ММ.ГГГГ год, когда была заключена оспариваемая ФИО1 сделка, которая, по его доводам, была заключена им, он не являлся гражданином Российской Федерации.

Таким образом, суд не усматривает оснований как к удовлетворению требования ФИО1 так и требования ФИО4

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 166, 170, 218 ГК РФ и ст.ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении иска к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой и по иску ФИО4 о признании добросовестным приобретателем,

-отказать.

Решение в течение месяца может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи.

Мотивированное решение суда изготовлено 08 августа 2022 года.

Судья Дидик О.А.

На момент публикации решение не вступило в законную силу.