Судья Жилов Х.В. Дело № 33-2028/2023

дело № 2-828/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 августа 2023 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

Председательствующего – Макоева А.А.,

судей Кучукова О.М. и Сохрокова Т.Х.,

при секретаре: Кишевой А.В.,

с участием: представителя истца ФИО1, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Сохрокова Т.Х. гражданское дело по иску публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице филиала – Юго-Западный Банк ПАО «Сбербанк России» к ФИО2 о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора и судебных расходов, а также об обращении взыскания на заложенное имущество и установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества с публичных торгов,

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Урванского районного суда КБР (Постоянное судебное присутствие в с.<адрес> КБР) от ДД.ММ.ГГГГ,

установил а:

публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице филиала – Юго-Западный Банк ПАО «Сбербанк России» (далее – Банк) обратилось в суд с иском к ФИО2 (далее – Заемщик) о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении кредита по программе «Приобретение готового жилья» (далее – Кредитный договор, Договор), в размере 2951171,88 руб. и судебных расходов в размере 28955,86 руб., а также о расторжения Кредитного договора, обращении взыскания на заложенное имущество в виде жилого дома, общей площадью 121,9 кв.м., с кадастровым номером № (далее – Жилой дом) и земельного участка, общей площадью 2003 кв.м., с кадастровым номером № (далее – Земельный участок), расположенных по адресу: <адрес> <адрес>, и установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере, равном залоговой стоимости, в сумме 3155400 руб., определив способ реализации имущества путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с Кредитным договором Банком был предоставлен Заёмщику кредит в размере 2800000 руб. на приобретение объектов недвижимости в виде Жилого дома и Земельного участка, сроком на 240 месяцев, считая с даты фактического предоставления, под 10,3% годовых, а Заёмщик обязался возвратить Банку полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях Договора. Обязательства по предоставлению кредитных средств Банком исполнены в полном объёме. В обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору Заёмщик предоставил Банку залог (ипотеку) объектов недвижимости в виде Жилого дома и Земельного участка, принадлежащих ФИО2 на праве собственности. Стоимость данных объектов недвижимости согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ составляет 3500000 руб., в том числе: стоимость Жилого дома – 2 350000 руб., стоимость Земельного участка – 1150000 руб. Заёмщиком нарушаются условия Договора по своевременному осуществлению кредитных платежей, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ Банк обращался к ответчику с требованием об уплате всех причитающихся платежей и расторжении Кредитного договора, однако, ответчиком никаких мер предпринято не было. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по Кредитному договору у Заёмщика образовалась задолженность в размере 2951171,88 руб., в том числе: просроченный основной долг – 2774188,19 руб.; просроченные проценты – 176953,69 руб. В связи с тем, что Заёмщик не исполняет своих обязательств по Договору, ссылаясь на ст. ст. 307, 309, 310, 322, 323, 330, 331, 361, 362, 363, 450, 452, 807, 809, 810, 811, 819, 820 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Банк обратился в суд с названным иском.

Стороны по делу, будучи надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не представили; от представителя истца поступило заявление о рассмотрении гражданского дела без его участия, в связи с чем, в соответствии с требованиями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

Решением Урванского районного суда КБР (Постоянное судебное присутствие в с.<адрес> КБР) от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Банка удовлетворены частично, постановлено:

«Расторгнуть Кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» в лице Кабардино-Балкарского отделения № и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице филиала – Юго-Западный Банк ПАО «Сбербанк России», задолженность по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере – 2 951 141,88 руб., в том числе: просроченный основной долг – 2 774 188,19 руб.; просроченные проценты – 176 953,69 руб.; а также судебные расходы, понесённые по оплате государственной пошлины при обращении с иском в суд, в размере – 28 955,71 руб., а всего – 2 980 097,59 (два миллиона девятьсот восемьдесят тысяч девяносто семь) руб. 59 коп.

Обратить взыскание на недвижимое имущество в виде жилого дома, общей площадью 121,9 кв.м. с кадастровым номером: № и земельного участка, общей площадью 2003 кв.м. с кадастровым номером: №, расположенные по адресу: КБР, <адрес>, принадлежащие ФИО2 на праве собственности, путём проведения публичных торгов.

Установить начальную продажную стоимость недвижимого имущества в виде жилого дома, общей площадью 121,9 кв.м. с кадастровым номером: № и земельного участка, общей площадью 2003 кв.м. с кадастровым номером: №, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, с которой будут начинаться публичные торги, в размере установленном Кредитным договором, в размере - 3155400,00 (три миллиона сто пятьдесят пять тысяч четыреста) руб. 00 коп.

В остальной части, в удовлетворении исковых требований, отказать».

Не согласившись с данным решением, ФИО2 подала апелляционную жалобу, в которой просит изменить названное решение суда в части обращения взыскания на предмет залога – недвижимое имущество в виде Жилого дома и Земельного участка, определив начальную продажную стоимость, с которой будут начинаться публичные торги, на основании «Отчета об оценке №» от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Отчет об оценке), который составлен Русским обществом оценщиков ООО «Оценка консалтинг аудит», в размере 80% от рыночной стоимости имущества, что составляет 6030821,60 рублей, мотивируя следующим.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Законом предусмотрено, что начальная продажная цена при обращении взыскания в судебном порядке устанавливается судом. Суд при установлении начальной цены руководствуется рыночной стоимостью имущества.

На основании п.1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 названного Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Между тем, суд установил начальную продажную стоимость заложенного имущества согласно Договору, а не рыночной стоимости.

В силу ст. 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика. Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Действующее законодательство Российской Федерации, в том числе Закон об ипотеке и Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не предусматривают различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

При таких обстоятельствах ответчик полагает возможным определить начальную продажную стоимость вышеуказанного Жилого дома и Земельного участка на основании Отчета об оценке.

Нормы права, регулирующие отношения по обращению взыскания на заложенное имущество, его реализацию, не ограничивают обращение взыскания на предмет залога при его стоимости, превышающей сумму задолженности.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции истец и ответчик в суд не явились.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Сохрокова Т.Х., обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца ФИО1, Судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на него.

В силу ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

П. 1 ст. 810 ГК РФ предусматривает, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Из материалов дела следует, что между Банком и ФИО2 был заключен Кредитный договор, по условиям которого Банк предоставил Заёмщику кредит в сумме 2800000 руб. на приобретение объектов недвижимости в виде Жилого дома и Земельного участка, сроком на 240 месяцев, считая с даты фактического предоставления, под 9,3% годовых. Погашение кредита осуществляется ежемесячно, в соответствии с графиком платежей. За несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом, установлена неустойка в размере 8,5% годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки. За несвоевременное страхование/возобновление страхование объектов недвижимости, оформленных в залог, установлена неустойка в размере 1/2 процентной ставки, установленной п.4 Договора.

Согласно представленному суду расчёту задолженности по состоянию на 30.03.2023 у Заёмщика образовалась задолженность по Кредитному договору в заявленном размере, что им не отрицается.

Представленный истцом расчёт соответствует условиям Договора и фактическим обстоятельствам дела, судом проверен и признан верным.

В соответствии с п. 11 Договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по Договору Заёмщик предоставляет Банку залог объектов недвижимости, указанных в п. 11 Договора, в виде Жилого дома и Земельного участка; залоговая стоимость объектов недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости.

Согласно договору купли-продажи недвижимости с использованием средств ипотечного кредита от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО2 приобретены Жилой дом и Земельный участок за 3500000 руб., т.е. за счет собственных денежных средств в размере 700000 руб. и кредитных средств в сумме 2800000 руб., полученных по Кредитному договору.

Выписками из ЕГРН от 28.02.2023 подтверждено, что объекты недвижимости в виде Жилого дома и Земельного участка принадлежат ответчику на праве собственности с ограничением права в виде ипотеки в силу закона.

Исходя из вышеизложенного и учитывая, что ответчиком обязательства по внесению ежемесячных платежей и погашению суммы задолженности не исполняются, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований истца в части взыскания задолженности по Кредитному договору.

С таким выводом суда первой инстанции Судебная коллегия соглашается, поскольку он основан на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, и соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Таким образом, исходя из того, что залог является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества, Судебная коллегия находит, что вывод суда об обращении взыскания на заложенное имущество является законным и обоснованным, так как ответчиком ненадлежащим образом исполнялись условия кредитного договора.

Между тем, Судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества, исходя из следующего.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Законом об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом.

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в числе прочего, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Данное положение закона направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны – на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом, в Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, указано, что к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства может привести несоответствие начальной продажной цены квартиры, установленной судом исходя из ее стоимости, указанной в заключенном между должником и банком договоре об ипотеке, ее действительной цене (рыночной стоимости) на момент обращения на нее взыскания судом. Такая ситуация может сложиться, в частности, если судом не принимается во внимание значительность промежутка времени с момента заключения договора об ипотеке до момента обращения на него взыскания.

Из материалов дела следует, что суду представлен отчёт оценщика о стоимости заложенного имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, на основании подп. 4 п.2 ст. 54 Закона об ипотеке суд первой инстанции посчитал возможным установить начальную продажную стоимость заложенного имущества, с которой будут начинаться публичные торги, в размере, согласованном сторонами и указанном в п.11 Кредитного договора, согласно которому залоговая стоимость объектов недвижимости согласована сторонами в размере 90% от стоимости, определенной названным отчетом об оценке стоимости объектов недвижимости, составляющем 3155400 руб., в том числе: стоимость Жилого дома – 2124000 руб., стоимость Земельного участка – 1031400 руб.

Вместе с тем, ответчик, указывая, что в настоящее время рыночная стоимость Жилого дома и Земельного участка значительно выше, предоставил Судебной коллегии Отчет об оценке №, согласно которому рыночная стоимость вышеуказанных объектов на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составляет 7538527 руб. При этом она была лишена возможности представить данное доказательство в суд первой инстанции, поскольку в судебном разбирательстве в суде первой инстанции не участвовала.

Согласно Отчету об оценке №, составленному ДД.ММ.ГГГГ оценщиком Т.В.Ю. (ООО «Оценка Консалтинг Аудит»), рыночная стоимость заложенного имущества составляет 7538527 руб.

Судебная коллегия считает возможным принять указанный отчет оценщика в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость предметов залога, поскольку материалами дела подтверждается, что ответчик участие в судебном заседании не принимал. Кроме того, выводы оценщика достаточно полно мотивированы, приведены методы оценки, расчеты стоимости объектов оценки, что указывает на соответствие представленного отчета требованиям, предъявляемым положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Полномочия и квалификация оценщика подтверждается приложенными к отчету документами.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что суд первой инстанции при обращении взыскания на предмет залога и установления начальной продажной цены заложенного имущества не учел положения подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, Судебная коллегия считает, что установленная судом начальная продажная стоимость заложенного имущества не соответствует ее действительной цене (рыночной стоимости), что может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства, в связи с чем, коллегия находит, что решение суда подлежит изменению в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, путем установления ее размера равным 80% рыночной стоимости имущества, определенной в Отчете оценщика (7 538 527 руб.), то есть в размере 6030821,60 руб., поскольку указанная стоимость соответствует актуальной рыночной цене имущества.

В остальной части обжалуемое решение суда изменению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда КБР

определил а:

решение Урванского районного суда КБР (Постоянное судебное присутствие в с.<адрес> КБР) от ДД.ММ.ГГГГ в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества изменить.

Установить начальную продажную стоимость недвижимого имущества в виде жилого дома, общей площадью 121,9 кв.м., с кадастровым номером: №, и земельного участка, общей площадью 2003 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенных по адресу: КБР, <адрес>, принадлежащих ФИО2 на праве собственности, с которой будут начинаться публичные торги, в размере 6030821 (шесть миллионов тридцать тысяч восемьсот двадцать один) рубль 60 (шестьдесят) копеек.

В остальной части решение Урванского районного суда КБР (Постоянное судебное присутствие в с.<адрес> КБР) от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий А.А. Макоев

Судьи О.М. Кучуков

Т.Х. Сохроков