Решение по делу № 3А-1044/2022 от 23.11.2022 | Брянский областной суд (Брянская область)

дело 3а-1044/2022

32OS0000-01-2022-000683-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Брянск 23 ноября 2022 г.

Брянский областной суд в составе

председательствующего судьи Максимовой Е.А,

при секретаре Королевой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском, в котором просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

-нежилого здания, наименование: картофелехранилище № 1, площадью 710,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 645 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года;

-нежилого здания, наименование: картофелехранилище № 2, площадью 1124,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 879 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года;

-земельного участка, общей площадью 12 845 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 13 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года;

-земельного участка, общей площадью 3 098 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование иска ФИО1 указала, что является арендатором спорных объектов недвижимости, расчет арендной платы производится в процентном соотношении от кадастровой стоимости объектов. Необоснованное завышение кадастровой стоимости объектов недвижимости влечет нарушение прав административного истца, как плательщика арендной платы. В обоснование требований административный истец представила отчет об оценке № 70-22 от 27 июня 2022 года, выполненный ООО «РосЭкспертЪ».

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости составляет: нежилого здания с кадастровым номером № – 7 376 269,6 руб.; нежилого здания с кадастровым номером № – 10 152 432,8 руб.; земельного участка с кадастровым номером № – 1 112 522,78 руб.; земельного участка с кадастровым номером №– 49 967,05 руб.

В процессе рассмотрения административного дела, по результатам производства судебной оценочной экспертизы, административный истец ФИО1 в заявлении от 26 октября 2022 года изменила административные исковые требования, окончательно просит суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

-нежилого здания, наименование: картофелехранилище №1, площадью 710,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 645 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года;

-нежилого здания, наименование: картофелехранилище №2, площадью 1124,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 879 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года;

-земельного участка, общей площадью 3 098 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 461 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Определением суда от 23 ноября 2022 года прекращено производство по настоящему делу в части административных исковых требований ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка, общей площадью 12 845 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 13 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года, в связи с отказом представителя административного истца от административного иска в указанной части требований.

Лица, участвующие в деле, их представители, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Административный истец ФИО1, ее представитель по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, в адрес суда направили ходатайства о проведении судебного заседания без их участия.

От представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управления Росреестра по Брянской области) ФИО3 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления, а также письменные возражения, в которых представитель указала, что Управление является ненадлежащим административным ответчиком, исковые требования в части привлечения его в данном процессуальном статусе не признает, поскольку как регистрирующий орган права и законные интересы административного истца не нарушало, не оспаривает его право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и представленный истцом отчет, по существу заявленных требований не возражает.

Представитель административных ответчиков Управления имущественных отношений Брянской области и Государственного бюджетного учреждения «Брянскоблтехинвентаризация» ФИО4 представила письменные отзывы, в которых возражала против заявленных требований. Вместе с тем, представитель указала, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Представитель заинтересованного лица глава администрации Жуковского муниципального округа Брянской области ФИО5 направил в адрес суда ходатайство о проведении судебного заседания без участия представителя администрации.

С учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 6 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

На территории Брянской области государственная кадастровая оценка в 2019 году в отношении всех видов объектов недвижимости проводилась государственным бюджетным учреждением «Брянскоблтехинвентаризация» в соответствии с приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 2 октября 2018 года № 1196 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Брянской области».

В силу статьи 245 КАС РФ, частей 1, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной выступает законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости.

Как установлено судом, на основании договора аренды от 24 июня 2022 года, заключенного между ФИО6 и ФИО1, последняя является арендатором принадлежащих ФИО6 на праве собственности объектов недвижимости:

-нежилого здания, наименование: картофелехранилище №1, площадью 710,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

-нежилого здания, наименование: картофелехранилище №2, площадью 1124,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Срок договора аренды установлен с 24 июня 2022 года на 7 месяцев (пункт 2.1. договора).

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды арендная плата устанавливается в размере 0,5 % от кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, которая подлежит уплате единовременным платежом не позднее 23 января 2023 года.

Пунктом 5.2 данного договора аренды арендодатель предоставляет арендатору право оспаривать кадастровую стоимость переданных в аренду объектов недвижимости, в том числе подавать, подписывать административный иск об установлении, в том числе, действуя через представителя, со всеми полномочиями, которые предоставлены арендодателю как собственнику имущества.

Пунктом 5.3 вышеуказанного договора аренды установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости объектов, арендная плата подлежит пересмотру сторонами, при изменении кадастровой стоимости объектов за предыдущие периоды, переплаченная арендная плата подлежит возмещению.

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости утверждена приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 22 ноября 2019 года №1498 по состоянию на 1 января 2019 года и составляет: нежилого здания с кадастровым номером № – 7 376 269,6 руб.; нежилого здания с кадастровым номером № – 10 152 432,8 руб.; земельного участка с кадастровым номером № – 1 112 522,78 руб.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости влияют на права и обязанности ФИО1, как арендатора данных объектов недвижимости, поскольку величина арендной платы зависит от размера их кадастровой стоимости, в связи с чем ФИО1 вправе оспаривать кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №

При этом выбранный административным истцом способ защиты права соответствует действующему законодательству.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Согласно статьям 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, административный истец при подаче административного искового заявления представил отчет об оценке № 70-22 от 27 июня 2022 года, выполненный ООО «РосЭкспертЪ», согласно которому рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года составляет: нежилого здания с кадастровым номером № - 645 000 руб.; нежилого здания с кадастровым номером № - 879 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером № - 3 000 руб.

Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», по смыслу части 2 статьи 67 ГПК РФ и части 2 статьи 84 КАС РФ экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Для определения соответствия представленного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки судом назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «Брянский центр оценки и экспертизы».

Согласно экспертному заключению ООО «Брянский центр оценки и экспертизы» от 5 октября 2022 года № 01-39/Э-2022 в отчете № 70-22 от 27 июня 2022 года, выполненном ООО «РосЭкспертЪ», нарушений требований оценочного законодательства Российской Федерации и федеральных стандартов оценки при оценке рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами № не выявлено.

В связи с соответствием указанного отчета в части оценки вышеуказанных объектов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № по состоянию на 1 января 2019 года судебным экспертом не устанавливалась.

Как следует из экспертного заключения, отчет ООО «РосЭкспертЪ» № 70-22 от 27 июня 2022 года в части определения рыночной стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером № не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. При оценке земельного участка с кадастровым номером № оценщиком допущены нарушения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299; подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки.

В связи с несоответствием отчета № 70-22 от 27 июня 2022 года, выполненном ООО «РосЭкспертЪ» в части оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № обязательным требованиям законодательства, судебным экспертом установлена рыночная стоимость указанного объекта в размере 461 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Оценивая экспертное заключение ООО «Брянский центр оценки и экспертизы» от 5 октября 2022 года № 01-39/Э-2022 в соответствии с пунктом 8 статьи 82 КАС РФ, суд признает его надлежащим доказательством по делу, так как экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства, в заключении приведены ссылки на нормативные акты и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, на основании чего сделаны выводы и даны обоснованные ответы на поставленные вопросы. Основания для сомнений в правильности заключения, беспристрастности и объективности эксперта отсутствуют.

При таких обстоятельствах, с учетом правовых норм, регулирующих спорные правоотношения, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного иска ФИО1, и установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере их рыночной стоимости, определенной экспертным заключением: нежилого здания с кадастровым номером № - в размере 645 000 руб.; нежилого здания с кадастровым номером № - в размере 879 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером № - в размере 461 000 руб.

Доводы представителя Управления Росреестра по Брянской области о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, суд отклоняет в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также функции по государственной кадастровой оценке является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На территории Брянской области функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных осуществляет Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управление Росреестра по Брянской области).

С учетом указанных разъяснений, а также положений Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» о наделении органа регистрации права полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (статьи 9, 13, 14), изложенные в письменном отзыве доводы представителя Управления Росреестра по Брянской области о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, суд полагает несостоятельными.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Административным истцом настоящий административный иск направлен в Брянский областной суд 4 июля 2022 года.

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания, наименование: картофелехранилище № 1, площадью 710,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 645 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания, наименование: картофелехранилище № 2, площадью 1124,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 879 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка, общей площадью 3 098 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 461 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 4 июля 2022 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Максимова

Мотивированное решение составлено 30 ноября 2022 года.