дело №2-686/2025 13 января 2026 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Андреевой Ольги Юрьевны,
при секретаре Тарасенко Е.В.,
с участием представителя истцов – ФИО1, действующего на основании доверенностей от 11.06.2024г. сроком на 3 (три) года (л.д.26-27) и от 17.06.2024г. сроком на 2 (два) года (л.д.28, л.д.99), ответчика – представителя ЗАО «Балтийская Жемчужина» - ФИО2, действующего на основании доверенности от 19.12.2025г. сроком действия с 01.01.2026г. по 31.12.2026г. (л.д.100), третьего лица – представителя ООО «КитайСтрой» - ФИО3, действующего на основании доверенности от 21.04.2025г. сроком по 20.04.2026г. (л.д.77),
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, ФИО5 к ЗАО «Балтийская Жемчужина» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,
УСТАНОВИЛ:
05.02.2024г. между ЗАО «Балтийская Жемчужина» и ФИО4, ФИО5 заключен договор № купли-продажи трехкомнатной квартиры <адрес> (л.д.9-13).
25.03.2024г. между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры (л.д.14-15).
При осмотре квартиры был выявлен ряд недостатков, который был зафиксирован в акте и установлен срок для устранения недостатков – 15.07.2024г. (л.д.16).
25.11.2024г. ФИО4 и ФИО5 обратились в ЗАО «Балтийская Жемчужина» с претензией о выплате денежных средств в размере 581.415 руб. 64 коп. в счет стоимости устранения части недостатков в виде остекления, указав, что в установленный срок недостатки не устранены, и такая претензия была получена ЗАО «Балтийская Жемчужина» 26.11.2024г. (л.д.17).
18.12.2024г. между ЗАО «Балтийская Жемчужина» и ФИО4, ФИО5 заключено мировое соглашение, по условиям которого покупателям перечисляются денежные средства в размере 668.293 руб. 64 коп. на самостоятельное устранение недостатков, выявленных в период гарантийного срока, в течение 10 рабочих дней (л.д.18-19).
Пунктом 4 указанного мирового соглашения предусмотрено, что указанная сумма облагается НДФЛ – 13%, который будет удержан продавцом (налоговым агентом) при выплате и перечислен в бюджет.
09.06.2025г. ФИО4 и ФИО5 обратились в суд с иском к ЗАО «Балтийская Жемчужина» о взыскании денежных средств в размере по 43.439 руб., неустойки за период с 04.02.2025г. по 05.06.2025г. в размере по 53.429 руб. 50 коп., компенсации морального вреда в размере по 5.000 руб., штрафа, в обоснование указав, что по мировому соглашению им было выплачено лишь 581.415 руб. 64 коп., тогда как условие об удержании НДФЛ является ничтожным (л.д.5-6, л.д.30-31).
Истцы - в судебное заседание не явились, доверили представлять свои интересы в суде ФИО1
Представитель истцов – ФИО1, действующий на основании доверенностей от 11.06.2024г. сроком на 3 (три) года (л.д.26-27) и от 17.06.2024г. сроком на 2 (два) года (л.д.28, л.д.99), - в удебное заседание явился, заявленные требования поддержал.
Ответчик - представитель ЗАО «Балтийская Жемчужина» - ФИО2, действующий на основании доверенности от 19.12.2025г. сроком действия с 01.01.2026г. по 31.12.2026г. (л.д.100), - в судебное заседание вился, возражает против удовлетворения заявленных исковых требований, представлен письменный отзыв (л.д.62-65).
Третье лицо – представитель ООО «КитайСтрой» - ФИО3, действующий на основании доверенности от 21.04.2025г. сроком по 20.04.2026г. (л.д.77), - в судебное заседание вился, возражает против удовлетворения заявленных исковых требований, представлен письменный отзыв (л.д.101-105).
Третье лицо – представитель МИФНС России №18 по Санкт-Петербургу - в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела в суде извещен, представлено заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д.80, л.д.85).
Третье лицо – представитель МИФНС России №19 по Санкт-Петербургу - в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела в суде извещен (л.д.80).
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.469 ГК РФ - продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно п.п.1,2 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Согласно п.1 ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В силу п.1 ст.475 ГК РФ - если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из материалов дела следует, что 05.02.2024г. между ЗАО «Балтийская Жемчужина» и ФИО4, ФИО5 заключен договор № купли-продажи трехкомнатной квартиры <адрес> (л.д.9-13).
25.03.2024г. между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры <адрес> (л.д.14-15).
При осмотре квартиры был выявлен ряд недостатков: в комнате №1 площадью 15,9 кв.м. – инфильтрация воздуха через примыкания профиля – нарушение герметичности, трещина в штукатурном слое, брак стеклопакета; в кухне: инфильтрация холодного воздуха через створку балконной двери справа и снизу; отсутствует напряжение в двух розетках, отсутствует заземление в двух розетках, трещина в штукатурном слое около вентканала, волосяные царапины на стеклопакете в рабочей зоне, грубая царапина на стеклопакете в правой створке, царапины поверхностей ПВХ профилей, отсутствует тяга вентиляции; лоджия (балкон): загрязнения стекол витража строительными смесями, повреждения на стекле, непрокрас алюминиевых профилей, неплотное прилегание стартового профиля к откосам окон; коридор: перепутаны автоматы в электрощитке, не исправен автоматический выключатель, бухтение штукатурного слоя, трещина в штукатурном слое, пропуск штукатурки, неплотный притык входной двери, повреждения уплотнителя входной двери, повреждения ЛКП входной двери; комната №2: инфильтрация воздуха через левую створку, трещина в штукатурном слое, бухтение штукатурного слоя, брак стеклопакета в правой створке, грубая царапина на стеклопакете; комната №3: инфильтрация холодного воздуха по всему периметру, бухтение штукатурного слоя, грубая царапина на стеклопакете справа, повреждения профиля ПВХ; санузлы: отсутствует гидроизоляция в обоих санузлах, а также не работает вентиляция, которые были зафиксированы в акте от 25.03.2024г. и установлен срок для устранения недостатков – 15.07.2024г. (л.д.16).
25.11.2024г. ФИО4 и ФИО5 обратились в ЗАО «Балтийская Жемчужина» с претензией о выплате 581.415 руб. 64 коп. в счет устранения недостатков по остеклению квартиры, и данная претензия получена 26.11.2024г. (л.д.17).
18.12.2024г. между ЗАО «Балтийская Жемчужина» и ФИО4, ФИО5 заключено мировое соглашение, по условиям которого покупателям в счет компенсации убытков (расходов) на самостоятельное устранение выявленных в период гарантийного срока недостатков (дефектов) в квартире, которые отражены в акте осмотра от 25.03.2024г., путем перечисления денежных средств в размере 668.293 руб. 64 коп. в течение 10 рабочих дней (л.д.18-19).
Пунктом 4 указанного мирового соглашения предусмотрено, что указанная сумма облагается НДФЛ – 13%, который будет удержан продавцом (налоговым агентом) при выплате и перечислен в бюджет.
Между тем, согласно п.1 ст.393 ГК РФ - должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.
В силу ст.15 ГК РФ - лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с п.1 ст.41 НК РФ - - доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами «Налог на доходы физических лиц», «Налог на прибыль организаций» настоящего Кодекса.
В силу п. 1 ст. 207 НК РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.
Перечень доходов от источников в Российской Федерации и порядок определения материальной выгоды предусмотрены статьями 208, 212 НК РФ.
При этом ни указанными нормами статей 208, 212 НК РФ, ни нормами главы 23 НК РФ «Налог на доходы физических лиц» не установлен порядок определения налоговой базы для случаев, когда налогоплательщику в соответствии с гражданским законодательством возмещаются причиненные убытки.
В силу статей 15 ГК РФ и 41 НК РФ реальный ущерб не образует экономической выгоды, поскольку компенсирует расходы налогоплательщика на восстановление неполученного или утраченного имущества. Суммы, получаемые в качестве возмещения ущерба, не являются облагаемым НДФЛ доходом заявителя.
Иное означало бы нарушение принципа полного возмещения убытков и конституционного принципа справедливости, так как лишало бы заявителя возможности восстановления его нарушенных прав.
Не могут быть приняты во внимание доводы представителя ответчика о том, что истцами в подтверждение стоимости устранения недостатков был представлен лишь расчет ООО «Теплое Остекление» и в претензии была указана сумма устранения недостатков в размере 581.415 руб. 64 коп., которая и была им выплачена.
Так, из текста претензии следует, что сумма в размере 581.415 руб. 64 коп. является стоимость устранения недостатков по остеклению квартиры, тогда как из пунктов 2 и 3 мирового соглашения следует, что сумма в размере 581.415 руб. 64 коп. выплачивается в счет компенсации убытков (расходов) на самостоятельное устранение выявленных в период гарантийного срока недостатков (дефектов) в квартире, которые отражены в акте осмотра от 25.03.2024г. (л.д.18-19).
Как было указано выше, в акте осмотра указаны не только недостатки, связанные с остеклением, но и иные недостатки, и ответчиком не представлено документов, свидетельствующих о том, что иные недостатки были им устранены.
Также могут быть приняты во внимание доводы представителя ответчика о том, что истцы согласились с условиями мирового соглашения, которое было ими подписано.
В соответствии со ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» - недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.
Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона.
Требование потребителя о возмещении убытков подлежит удовлетворению в течение десяти дней со дня его предъявления.
Также не могут быть приняты во внимание и доводы представителя ответчика о том, что истцами не было представлено соответствующего заключения, подтверждающего стоимость устранения недостатков.
Так, действующим законодательством не предусмотрена обязанность потребителя предоставлять заключение какой-либо организации о стоимости устранения недостатков приобретенного товара, тогда как сам факт передачи истцам квартиры ненадлежащего качестве ответчиком не оспаривается.
ЗАО «Балтийская Жемчужина» не лишено было права произвести свою оценку стоимости устранения недостатков и предложить ФИО4 и ФИО5 заключить мировое соглашение на иных условиях.
В силу ст.421 ГК РФ - граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Таким образом, заключая мировое соглашение, стороны согласовали размер убытков (расходов) на самостоятельное устранение выявленных в период гарантийного срока недостатков (дефектов) в квартире, которые отражены в акте осмотра от 25.03.2024г., в размере 668.293 руб. 64 коп., тогда как ответчиком была выплачена денежная сумма лишь в размере 581.415 руб. 64 коп.
Действительно, ЗАО «Балтийская Жемчужина» перечислило в бюджет удержанную сумму налога в бюджет по 43.439 руб. (л.д.96-97).
Между тем, данное обстоятельство, по мнению суда, не влияет на обязанность ЗАО «Балтийская Жемчужина» по исполнению мирового соглашения о выплате ФИО4 и ФИО5 всей оговоренной суммы в счет стоимости устранения недостатков.
Как было указано выше, в силу ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» - требование потребителя о возмещении убытков подлежит удовлетворению в течение десяти дней со дня его предъявления.
Нормами ст.22 Закона РФ «О защите прав потребителей» также предусмотрено, что требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежит удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
В своем иске ФИО4 и ФИО5 просят взыскать неустойку за период с 04.02.2025г. по 18.02.2025г., исходя из невыплаченной суммы в размере 86.878 руб., в размере 106.859 руб., т.е. по 53.429 руб. 50 коп. (л.д.5-6), и, по мнению суда, данные требования также подлежат удовлетворению в полном объеме.
Как указано в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 23.09.2025г. по делу № - положения Закона «О защите прав потребителей» могут считаться потребительскими до момента исполнения должником своих обязанностей.
В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
В силу п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012г. № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» - при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Учитывая, что в судебном заседании установлен факт нарушения со стороны ответчика прав истцов, как потребителей, суд приходит к выводу, что требования истцов о взыскании компенсации морального вреда подлежат удовлетворению в заявленном размере.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» - при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Поскольку в силу закона истцы были освобождены от уплаты госпошлины при подаче иска в суд, в соответствии со ст.103 ГПК такая госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход государства.
Размер взыскиваемой госпошлины по требованиям имущественного характера составит 6.812 руб. (в соответствии с ч.6 ст.52 НК РФ - сумма налога исчисляется в полных рублях, с Сумма налога менее 50 копеек отбрасывается, а сумма налога 50 копеек и более округляется до полного рубля) и в размере 3.000 руб. по требованиям о компенсации морального вреда.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 56, 68, 103, 167, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО4, ФИО5 - удовлетворить:
- взыскать с ЗАО «Балтийская Жемчужина» (ОГРН: <***>; ИНН: <***>) в пользу ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 43.439 рублей, неустойку за период с 04.02.2025г. по 05.06.2025г. в размере 53.429 рублей 50 копеек, компенсацию морального вреда в размере 5.000 рублей, штраф в размере 50.934 рубля 25 копеек;
- взыскать с ЗАО «Балтийская Жемчужина» (ОГРН: <***>; ИНН: <***>) в пользу ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 43.439 рублей, неустойку за период с 04.02.2025г. по 05.06.2025г. в размере 53.429 рублей 50 копеек, компенсацию морального вреда в размере 5.000 рублей, штраф в размере 50.934 рубля 25 копеек.
Взыскать с ЗАО «Балтийская Жемчужина» (ОГРН: <***>; ИНН: <***>) госпошлину в доход государства в размере 9.812 (девять тысяч восемьсот двенадцать) рублей.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья:
Решение суда в окончательной форме изготовлено 22.01.2026 года.
УИД: 78RS0005-01-2025-006967-19
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>