Решение по делу № 3А-70/2025 от 15.01.2026 | Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания (Республика Северная Осетия-Алания)

Верховный Суд Республики Северная Осетия–Алания

Дело № 3а-70/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Владикавказ 29 декабря 2025 года

Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания в составе

председательствующего судьи Дзуцевой Ф.Б.,

при секретаре судебного заседания Камболовой И.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Цитадель» к административным ответчикам Правительству Республики Северная Осетия–Алания, Управлению Росреестра по РСО-Алания, филиалу ППК «Роскадастр» по РСО-Алания, ГБУ РСО-Алания «Центр государственной кадастровой оценки», с участием в деле в качестве заинтересованных лиц Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания, АМС г.Владикавказа об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, равной его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Цитадель» обратилось в Верховный Суд РСО-Алания к административным ответчикам Правительству Республики Северная Осетия–Алания, Управлению Росреестра по РСО-Алания, филиалу ППК «Роскадастр» по РСО-Алания, ГБУ РСО-Алания «Центр государственной кадастровой оценки», с участием в деле в качестве заинтересованного лица Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, назначение: нежилое кирпичное здание-Баня, (литер-3), баня оздоровительного типа, количество этажей-3, в том числе подземных-1, расположенного по адресу: РСО-Алания, ..., равной его рыночной стоимости в размере 25 503 000 рублей, по состоянию на 01.01.2023 года.

В обоснование иска указано, что согласно сведениям из ЕГРН от 27.05.2025 ООО «Цитадель» является правообладателем объекта недвижимости: здание с КН ..., общей площадью ... кв.м, расположенное по адресу: РСО-Алания, ..., о чем Управлением Росреестра по РСО-Алания сделана запись государственной регистрации ... от ....

Распоряжением Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания от 24.12.2024 № 861 «Об утверждении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых в 2025 году налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» спорный Объект включен в данный Перечень под №436.

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25.04.2025, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, составляет 40 867 940,58 рублей по состоянию на 01.01.2023.

С целью определения действительной рыночной стоимости объектов недвижимости в январе 2023 года заявитель обратился к ЧПО ...2 Согласно отчету об оценке ...-ОКС-2025 от ... рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ..., по состоянию на 01.01.2023 составляет 25 503 00 рублей.

Полагает, что названные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку он является плательщиком налога на имущество, и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости, административный истец обратился в суд.

Определением судьи Верховного Суда РСО-Алания от 15 августа 2025 года в качестве заинтересованного лица по административному делу было привлечено АМС г.Владикавказа.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Цитадель» ФИО1, действующая на основании доверенности и документа о высшем юридическом образовании, заявленные исковые требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость в отношении нежилого здания ..., общей площадью 2117,5 кв.м, назначение: нежилое кирпичное здание-Баня, (литер-3), баня оздоровительного типа, количество этажей-3, в том числе подземных-1, расположенного по адресу: РСО-Алания, ..., по состоянию на 01.01.2023 в размере 30 056 000 рублей

В судебном заседании представитель административного ответчика-Правительства РСО-Алания ФИО2, действующий на основании доверенности и документа о высшем юридическом образовании, возражал против удовлетворения исковых требований административного истца, считая их незаконными и необоснованными.

Представитель административного ответчика - Государственное бюджетное учреждение РСО-Алания «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3, действующий на основании доверенности и документа о высшем юридическом образовании, также возражал против удовлетворения административных исковых требований, считая их незаконными и необоснованными.

В судебное заседание представители административных ответчиков: Государственное бюджетное учреждение РСО-Алания «Центр государственной кадастровой оценки», филиала ППК «Роскадастр» по РСО-Алания, Управления Росреестра по РСО-Алания, заинтересованных лиц – Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания, АМС г.Владикавказа, извещенные надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства, не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили.

Как указано в ч. 2 ст. 150 КАС РФ лица, участвующие в деле, а также их представители в случаях, если представители извещены судом и (или) ведение гражданами административного дела с участием представителя является обязательным, обязаны до начала судебного заседания известить суд о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки. Лица, участие которых при рассмотрении административного дела в силу закона является обязательным или признано судом обязательным, должны сообщить о причинах неявки в судебное заседание и представить суду соответствующие доказательства. Если указанные лица не сообщили суду о причинах своей неявки в судебное заседание в установленный срок, такие причины считаются неуважительными и не могут служить основанием для вывода о нарушении процессуальных прав этих лиц.

Суд с учетом мнения сторон, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников по делу.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания считает исковые требования ООО «Цитадель» подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, согласно сведениям из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ... КУВИ ... ООО «Цитадель» является правообладателем объекта недвижимости: здание с кадастровым номером ..., общей площадью 2117,5 кв.м, назначение: нежилое кирпичное здание-Баня, (литер-3), баня оздоровительного типа, количество этажей-3, в том числе подземных-1, расположенное по адресу: РСО-Алания, ..., о чем Управлением Росреестра по РСО-Алания сделана запись государственной регистрации ... от ....

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ... КУВИ ..., кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером ..., составляет 40 867 940,58 рублей по состоянию на 01.01.2023.

Как указано в ст. 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости влияет на права и обязанности административного истца ООО «Цитадель», как плательщика налога, и административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В п. 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ говорится, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в целях устранения возникших сомнений по ходатайству представителя административного истца определением Верховного Суда РСО-Алания от ... по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО АФ «Аудит-Консалтинг».

Согласно заключению судебного эксперта указанного экспертного заведения ... от ..., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, назначение: нежилое кирпичное здание-Баня, (литер-3), баня оздоровительного типа, количество этажей-3, в том числе подземных-1, расположенное по адресу: РСО-Алания, ..., по состоянию на ..., по состоянию на ... составила 30 056 000 рублей.

В соответствии с ч. 8 ст. 82 КАС РФ заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным ст. 84 КАС РФ.

Согласно частям 1 - 4, 8 ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Обсудив по правилам ст. ст. 82 и 84 КАС РФ заключение судебной экспертизы, суд считает установленным, что эксперт ответил на поставленные перед ним вопросы; выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, что исключает сомнения в их правильности и обоснованности.

При этом суд отмечает, что экспертиза назначалась непосредственно в рамках рассмотрения административного дела судом, экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, с предупреждением эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Суд также находит, что экспертное заключение также полностью соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием различных подходов (сравнительного, доходного и др.), что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; в экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовки, приложены копии необходимых материалов и распечатки; заключение не допускает неоднозначного толкования; расчеты произведены в рамках сравнительного и доходного подходов и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2023 года; содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной. Экспертом ФИО4 также производился расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного метода, однако в окончательном расчете данный метод не был применен. При этом эксперт обосновал данный выбор, обосновав его наличием исходной информации с целью исключения значительных отклонений и погрешностей оценки.

У суда нет оснований сомневаться в объективности, представленного экспертного заключения.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает, что правильность изложенных в нем выводов сторонами не опровергнута, достоверных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, ответчиками и заинтересованными лицами не представлены, заключение соответствует требованиям действующего законодательства, поэтому может быть положено в основу решения суда. Доводы административных ответчиков, указанные в их возражениях, носят формальный характер и на вынесение решения не влияют, поскольку ими не представлены альтернативные расчеты.

Исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ..., общей площадью 2117,5 кв.м, назначение: нежилое кирпичное здание-Баня, (литер-3), баня оздоровительного типа, количество этажей-3, в том числе подземных-1, расположенное по адресу: РСО-Алания, ..., должны быть установлены в размере их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.

Приложенные к административному исковому заявлению отчет ... от ..., выполненное ЧПО ...2 в отношении спорного объекта недвижимости, по мнению суда, не может быть положен в обоснование требований ООО «Цитадель», исходя из предоставления новых доказательств рыночной стоимости объекта нежилого здания на 01 января 2023 года и выводов судебной оценочной экспертизы, проведенной по настоящему делу.

В силу ч.5 ст.8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно частями 1 и 2 ст.14 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд – 13 августа 2025 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания

решил:

аминистративное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Цитадель» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания, с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, назначение: нежилое кирпичное здание-Баня, (литер-3), баня оздоровительного типа, количество этажей-3, в том числе подземных-1, расположенного по адресу: РСО-Алания, ..., равной его рыночной стоимости в размере 30 056 000 рублей, по состоянию на 01.01.2023 года.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации до установления очередной кадастровой стоимости.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером: ...

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером: ... следует считать 13 августа 2025 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Дзуцева Ф.Б.