УИД: №

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 октября 2025 года г.Тамбов

Тамбовский районный суд Тамбовской области в составе:

судьи Ефремовой И.В.

при секретаре Рожковой Е.А.

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2.,

представителя ответчика администрации Тамбовского муниципального округа по доверенности ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Тамбовского муниципального округа Тамбовской области о признании права собственности на незавершенное строительство и возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации Тамбовского муниципального округа Тамбовской области о признании права собственности на незавершенное строительство расположенное по адресу <адрес>, площадью застройки 111,0 кв.м со степенью готовности 40% и возложении обязанности на ответчика заключить договор аренды земельного участка расположенного по адресу <адрес> сроком на три года для завершения строительства индивидуального жилого дома без проведения торгов. В обоснование заявленных требований указав, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключила соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Данное соглашение зарегистрировано установленным законном порядке. Предметом договора являлся земельный участок площадью 1300 кв. м. с кадастровым номером № расположенный по адресу <адрес> <адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуально жилищного строительства. Договор ранее не перезаключался. ФИО1 на указанном земельном участке возведено незавершенное строительство со степенью готовности 40%, площадью застройки 111,0 кв.м. Разрешение на строительство выдавалось на имя прежнего арендатора земельного участка ФИО4 в срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на себя разрешение не переоформляла. До настоящего времени незавершенно строительство в установленном порядке не оформлено. Срок действия договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ в связи с этим истец обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства индивидуального жилого дома, на что ДД.ММ.ГГГГ она получила письменный отказ со ссылкой на отсутствие на земельном участке объектов капитального строительства, что не соответствует действительности и противоречит действующему законодательству, чем нарушаются права истца и ее законные интересы. Из-за отсутствия государственной регистрации на объект незавершенного строительства ФИО1 не может продлить договор аренды земельного участка без проведения торгов. Задолженность по оплате аренды земельного участка отсутствует. Ссылаясь на положения ст.ст.39.6, 39.11 ЗК РФ, ст.ст. 12, 222 ГК РФ истец просит удовлетворить заявленные требования.

В судебное заседание ФИО1, будучи надлежаще извещенной о дате времени и месте рассмотрения дела не явилась, обеспечив явку своего представителя по доверенности ФИО2, которая исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске, дополнительно пояснив, что ФИО1 является арендатором земельного участка, срок аренды закончен, она обратилась в администрацию с заявлением о продлении срока аренды без проведения торгов, в чем ей было отказано. ФИО1 не успела в срок окончания аренды поставить на кадастровый учет незавершенное строительство в силу объективных причин. ФИО1 является многодетной матерью, по программе поддержки многодетных семей администрацией Тамбовской области семье ФИО1 выделены денежные средства на приобретение древесины для использования в строительстве. Материал приобретен, но вследствие препятствий со стороны ответчика ФИО1 не может закончить строительство. В связи с погодными условиями древесина начала портится, истец несет дополнительные финансовые затраты. Истцом представлено достаточно доказательств в подтверждении того, что возведенное незавершенное строение не несет опасности окружающим. Просит иск удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, полагает, что иск не подлежит удовлетворению по основаниям, указанным в постановлении Администрации Тамбовского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, кроме того полагает, что техническое заключение, представленное истцом, не соответствует требованиям законодательства.

Представитель третьего лица, не заявляющий самостоятельных требований Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тамбовской области, надлежаще извещенные о судебном заседании, не явились, представили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования Комитет земельных отношений администрации г. Тамбова Тамбовской область о дате времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, возражений и ходатайств в суд не представили.

Суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явки с учетом мнения сторон и положений ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного Кодекса, а способы защиты - в статье 12 этого Кодекса, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектами незавершенного строительства понимаются объекты капитального строительства, строительство которых не завершено.

К недвижимым вещам согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Как разъяснено в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Из приведенных выше положений законодательства в их взаимосвязи следует, что объект незавершенного строительства относится к недвижимым вещам, в отношении которых возможно признание права собственности.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статей 305 ГК РФ установлено, что права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Частью 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ установлено, что собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

На основании пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Как следует из положений пп.10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пп.2. п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если: на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Приказом Росреетра от ДД.ММ.ГГГГ N П/0321 утвержден Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (далее Перечень).

В соответствии с пунктом 32 которого при подаче заявления о предоставлении земельного участка в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственник объекта незавершенного строительства на испрашиваемом земельном участке, в том числе предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН.

Таким образом, действующее законодательство как ранее, так и в настоящее время не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия, необходимого для заключения договора аренды земельного участка по названным основаниям.

Объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В судебном заседании установлено на основании постановления Администрации Тамбовского района Тамбовской области от ДД.ММ.ГГГГ № из земель квартала с кадастровым номером № находящегося в государственной собственности образован земельный участок площадью 1300 кв.м. расположенный по адресу <адрес> <адрес> категория земель земли населенных пунктов, земельный участок поставлен на кадастровый учет. (л.д.138).

Согласно выписки из протокола рассмотрения заявок комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ следует, что с ФИО5 решено заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес> <адрес> (л.д. 125)

На основании постановления Администрации Тамбовского района Тамбовской области от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО5 предоставлен земельный участок площадью 1300 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов в аренду сроком на 10 лет. (л.д.61-62).На основании вышеуказанного постановления от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и Администрацией Тамбовского района Тамбовской области заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.63-70).

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 передал ФИО4 права и обязанности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес> <адрес> (л.д.124).

На основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ № арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес> <адрес> является ФИО4 (л.д.126-128).

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Тамбовского района Тамбовской области ФИО4 выдано разрешение на строительство № для строительства индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № срок действия разрешения до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.20)

На основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка ФИО4 передал ФИО1 права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.158).

В соответствии с письмом администрации Тамбовского района Тамбовской области от ДД.ММ.ГГГГ № администрация не возражает в проведении государственной регистрации переуступки прав требования по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № (л.д.153).

Согласно выписки из ЕГРН земельный участок участке с кадастровым номером № площадью 1300 кв.м. поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под индивидуальное жилищное строительство арендатором данного земельного участка является ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ.(л.д. 76-80).

Согласно уведомления от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН отсутствуют сведения об объекте недвижимости «жилой дом» расположенному по адресу <адрес> (л.д.75).

Как следует из постановления администрации Тамбовского муниципального округа Тамбовской области от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 отказано в предоставлении в аренду без проведения торгов, спорного земельного участка, поскольку заявитель немеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (л.д.11).

Таким образом, материалами дела подтверждено и не оспаривается ответчиком, что истец является законным владельцем объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке, которое не введено в эксплуатацию в установленном законом порядке, являлся арендатором земельного участка на основании заключенного с ответчиком договора аренды, следовательно, в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ имеет преимущественное право на реализацию возможности однократного продления либо заключения нового договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Как установлено в судебном заседании истец в пределах срока действия разрешения на строительство объекта недвижимости до ДД.ММ.ГГГГ не закончила строительство объекта недвижимости, а также не осуществила постановку на государственный кадастровый учет объект незавершенного строительства.

В соответствии с взаимосвязанными положениями пп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

По смыслу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Указанные разъяснения направлены на то, чтобы воспрепятствовать явному злоупотреблению правом легализовать постройку, обусловленного пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно технического плана объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного кадастровым инженером ФИО6 следует, что на земельном участке с кадастровым номером № расположенном по адресу <адрес> <адрес> имеется незавершенное строение площадь. 111,0 к.м. со степенью готовности 40 %. (л.д.12-17).

Истцом также представлено техническое заключение кадастрового инженера ФИО7, которым установлено, что возведенный объект, расположенный по адресу <адрес> находится в работоспособном состоянии, конструкции не несут угрозы жизни и здоровью граждан, имеет объемно-планировочное решение, отвечающее требованиям жилого дома, сохранение объекта для выполнения работ по завершению строительства и ввода объекта в эксплуатацию, а также подключение к инженерным сетям возможно (л.д.35-52).

Согласно п.5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Срок аренды по Договору закончился ДД.ММ.ГГГГ Администрация Тамбовского муниципального округа в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не заявляла в суд требований об изъятии этого объекта.

Из представленных в материалы дела документов следует, что незавершенное строение, расположенное по адресу <адрес>, возведено в пределах земельного участка и соответствует виду его разрешенного использования.

Пунктом 24 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек.

Приведенные выше обстоятельства в их совокупности подтверждают, что с учетом положений законодательства, возведение истцом на предоставленном ему на праве аренды земельном участке с разрешенным использованием "под индивидуальное жилищное строительство» не является нарушением градостроительных норм и правил, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку осуществлялось в период действия договора аренды земельного участка в период действия разрешения на строительство.

Таким образом, земельный участок, на котором осуществлено строительство истицей был выделен именно под строительство индивидуального жилого дома, спорное строение - неоконченный строительством жилой дом возведено на денежные средства истицы, целевое назначение земли - под строительство жилого дома, соответствует его использованию, строение возведено в границах земельного участка, выделенного истице на праве аренды.

Стороной ответчика не оспорено, что в настоящее время истица не может зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, так как срок действия договора аренды земельного участка закончился; а продление срока аренды возможно лишь на торгах; проведение торгов не возможно, ввиду отсутствия у истицы зарегистрированных прав на земельный участок она не может продолжать начатое строительство жилого дома, в связи с чем, ФИО1. вынуждена обратиться за судебной защитой.

При таких обстоятельствах суд находит исковые требования ФИО1. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Тамбовского муниципального округа Тамбовской области о признании права собственности на незавершенное строительство и возложении обязанности – удовлетворить.

Признать право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 40%, общей площадью 111,00 кв.м., расположенный по адресу <адрес> <адрес> за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения уроженка <адрес>, гражданка РФ паспорт серии № ДД.ММ.ГГГГ.

На администрацию Тамбовского муниципального округа Тамбовской области (ИНН <***> ОРГН 1236800005969) возложить обязанность заключить с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения уроженка <адрес>, гражданка РФ паспорт серии № ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка, площадью 1300 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, без проведения торгов для завершения строительства индивидуального жилого дома сроком на три года.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Тамбовский районный суд Тамбовской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: И.В. Ефремова