Дело № 2-2261/2023
Решение
Именем Российской Федерации
16 октября 2023 года г. Гатчина
Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе
председательствующего судьи Шумейко Н.В.,
при секретаре Волкове И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Кингисеппского муниципального района Ленинградской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
установил:
Комитет по управлению имуществом Кингисеппского муниципального района Ленинградской области обратился в суд с исковым заявлением, в котором, просит взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате по договору № от 10.02.2017 аренды земельного участка за период с за период с 09.02.2020 по 14.02.2021 в сумме 109216,14 руб., а также пени за период с 15.03.2021 по 24.11.2021 в сумме 41775,16 руб. В обоснование иска указано, что указанный договор был заключен истцом как арендодателем, с ФИО2 (арендатором) в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2200 кв.м, для строительства автосалона с автосервисом, расположенного по адресу: Ленинградская область, Кингисеппский муниципальный район, Кингисеппское городское поселение, г. Кингисепп, вблизи железнодорожного вокзала. 23.08.2019 произведена государственная регистрация перехода прав и обязанностей арендатора к ФИО1, а 09.10.2020 указанный договор аренды расторгнут. Арендная плата по договору подлежала внесению ежеквартально в срок до 15 марта, 15 июня, 15 ноября текущего года, за нарушение сроков ее внесения договор предусматривает начисление пени в размере 0,15% от невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. У ответчика имеется задолженность по арендным платежам, направленная истцом претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем, задолженность подлежит с него взысканию в судебном порядке.
Представитель истца в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие с учетом письменной правовой позиции (л.д. 99-100).
Представитель ответчика ФИО3 полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку срок договора аренды истек, договор расторгнут до периода взыскания, законом обязанность государственной регистрации перехода прав на земельный участок возложена на истца, в то время как истец злоупотребил своим правом, и переход прав по договору купли-продажи зарегистрирован позднее, что повлекло увеличение периода взыскания арендной платы (л.д. 83-84).
Выслушав объяснения представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В соответствии со статьей 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
В пункте 2 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Земельное законодательство в данном случае является специальной нормой права, которое имеет приоритет в применении к сложившимся правоотношениям.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.
Исходя из взаимосвязанных положений пункта 1 статьи 450, пункта 1 статьи 452, а также пунктов 2-4 статьи 453 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, которое совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из существа обязательства или соглашения.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Статьями 1102, 1104 и 1105 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (статья 1103 ГК РФ).
Судом установлено, что 10.01.2014 между Комитетом по управлению имуществом Кингисеппского муниципального района Ленинградской области (арендодателем) и ООО «Автомоторс» в лице генерального директора ФИО2 (арендатором) заключен договор аренды №, по которому арендатору был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2200 кв.м, для строительства автосалона с автосервисом, расположенный по адресу: ***, № на срок до 10.01.2017 (л.д. 114-115).
В соответствии с договором от 14.09.2014, права и обязанности по данному договору аренды были переданы от ООО «Автомоторс» ИП ФИО2, 10.02.2017 между Комитетом по управлению имуществом Кингисеппского муниципального района Ленинградской области и ФИО2 был заключен договор аренды указанного земельного участка № на срок до 09.02.2020 (л.д. 125-126, 134-136).
На земельном участке был возведен объект незавершенного строительства, который по договору купли-продажи от 23.07.2019 ФИО2 продал ФИО1, переход прав был зарегистрирован 07.08.2019, а 23.08.2019 была зарегистрирована уступка прав по договору аренды (л.д. 142-145).
Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на, здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные впунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пунктах 14, 15 и 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
Из изложенного следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.
Таким образом, новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего apeндатора.
В этой связи, права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, заключенному ранее с ФИО2, перешли к ответчику с 23.08.2019, в связи с переходом права собственности на объект недвижимого имущества.
На основании заявления ответчика от 08.09.2020 о предоставлении земельного участка в собственность, 09.10.2020 между Комитетом по управлению имуществом Кингисеппского муниципального района Ленинградской области и ФИО1 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 10.02.2017, в тот же день между сторонами заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка (л.д. 102, 146-149).
Соглашение о расторжении договора аренды было зарегистрировано 06.11.2020, право собственности ответчика на земельный участок зарегистрировано 15.02.2021 (л.д. 145, 147).
Следует отметить, что заявление о государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок было подано истцом как продавцом 23.11.2020, однако сама регистрация приостанавливалась в связи с ненадлежащим оформлением документов, отсутствием обращения всех сторон договора и имеющимися обременениями земельного участка.
Тем не менее, по истечении срока действия договора (09.02.2020), арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, договор аренды от 10.02.2017 был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях.
Пунктом 3 соглашения о расторжении договора аренды предусмотрено, что арендная плата за земельный участок начисляется до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Согласно пунктам 3.2 и 3.3 договора аренды, годовая сумма арендной платы за земельный участок перечисляется арендатором равными долями ежеквартально до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября, за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,15% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
По условиям пункта 3.1 договора аренды и приложения № 1 к данному договору, арендная плата, с учетом ее изменений, составляет 16,658370 руб./кв.м в 2020 году, и 17,274730 руб./кв.м в 2021 году, соответственно, арендная плата, уплачиваемая поквартально исходя из площади участка 2200 кв.м, с применением коэффициента разрешенного вида использования земельного участка, в соответствии с представленным расчетом, который судом оценивается как правильный, за период с 09.02.2020 по 31.12.2020 составила 130973,02 руб., за период с 01.01.2021 по 14.02.2021 – 18741,9 руб., итого, общая сумма задолженности 149714,92 руб. (л.д. 12, 19, 20).
Исходя из акта сверки расчетов, общая сумма арендной платы за период с 23.08.2019 по 14.02.2021 составляла 216416,21 руб. (за период с 23.08.2019 по 08.02.2020 – 66701,229 руб. и за период с 09.02.2020 по 14.02.2021 – 149714,92 руб.), истцом были учтены внесенные ответчиком и его правопредшественником платежи по договору аренды: 22.01.2020 – в сумме 15498,78 руб., 30.01.2020 – в сумме 51080,65 руб., 30.01.2020 – в сумме 15620,64 руб., 17.02.2020 – в сумме 25000 руб., итого, на сумму 107200,07 руб., задолженность составляет 109216,14 руб. (216416,21 – 107200,07).
Указанная сумма задолженности подлежит взысканию с ответчика в полном размере.
Доводы представителя ответчика о том ответчик не обязан погашать задолженность после расторжения договора аренды, поскольку истец злоупотребил своим правом, и переход прав по договору купли-продажи зарегистрирован позднее, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку заявление о государственной регистрации перехода прав было подано истцом в разумные сроки, государственная регистрация приостанавливалась регистрирующим органом, в то же время, ответчик после расторжения договора аренды продолжал пользоваться земельным участком, в то время как обязанность по уплате земельного налога у него возникла с момента государственной регистрации возникновения права собственности, а использование земли в Российской Федерации является платным.
На сумму задолженности истцом начислены пени за период с 15.03.2021 по 24.11.2021 в сумме 41775,16 руб. (л.д. 16).
Статья 329 ГК РФ предусматривает возможность обеспечения исполнения обязательства неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ, обязательство прекращается его надлежащим исполнением.
В соответствии с пунктом 4 статьи 425 ГК РФ, окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Если договором установлена неустойка за неисполнение обязанностей, связанных с последствиями прекращения основного обязательства, то условие о неустойке сохраняет силу и после прекращения основного обязательства, возникшего на основании этого договора (пункт 3 статьи 329 ГК РФ).
В абзаце втором пункта 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).
В силу пункта 68 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности, обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ).
Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Вместе с тем указанные последствия наступают на будущее время и не прекращают договорных обязательств должника, срок исполнения которых уже наступил. Следовательно, кредитор вправе требовать с должника суммы имущественных санкций, образовавшиеся до момента расторжения договора в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.
При установленных судом обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии правовых основании для взыскания финансовых санкций в виде пени по договору аренды земельного участка за период с даты нарушения срока внесения арендной платы, до момента государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок.
В силу части 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 определения N 263-0 от 21.12.2000, положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммой неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.
Учитывая изложенные правовые нормы, исходя из периода просрочки, принимая во внимание, что неустойка должна соответствовать последствиям нарушения основного обязательства, при этом меры гражданско-правовой ответственности должны носить соразмерный характер, применяться к нарушителю с учетом фактических обстоятельств дела, а также соответствовать требованиям разумности и справедливости, суд, исходя из размера задолженности по арендной плате в сумме 109216,14 руб., полагает возможным снизить размер пени до 15 000 руб.
Таким образом, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
С учетом положений статьи 103 ГПК РФ, поскольку истец при подаче иска был освобожден от уплаты государственной пошлины, а иск удовлетворен, с ответчика в бюджет подлежит взысканию госпошлина пропорционально удовлетворенной части иска в сумме 3684,32 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,
решил:
взыскать с ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации №), в пользу Комитета по управлению имуществом Кингисеппского муниципального района Ленинградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по арендной плате за период с 09.02.2020 по 14.02.2021 в сумме 109216,14 руб., пени за период с 15.03.2021 по 24.11.2021 в сумме 15000 руб., а всего 124216,14 руб., в остальной части иска – отказать.
Взыскать с ФИО1 в бюджет Гатчинского муниципального района Ленинградской области государственную пошлину в сумме 3684,32 руб.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Гатчинский городской суд Ленинградской области.
Судья:
Решение в окончательной форме
принято 20.10.2023