Производство № 2-44/2023 (2-1538/2022;)
УИД 28RS0004-01-2022-000141-24
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 января 2023 года г. Благовещенск
Благовещенский городской суд Амурской области в составе:
Председательствующего судьи Майданкиной Т.Н.,
При секретаре судебного заседания Кудиновой А.В.,
С участием представителя истца - МА, представителя ответчика НС – ЕМ, представителя ответчика КУИМО г. Благовещенска – ВА,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИН к Комитету по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска, НС о признании недействительным договора аренды земельного участка,
установил:
ИН обратился в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование требований которого указал, что 19 апреля 2021 года между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и НС заключен договор № 31 аренды земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, квартал 35, категория: земли населенных пунктов, назначение: для делового управления и служебного гаража, площадью 2 954 кв.м., сроком на 5 (пять) лет. Он является собственником гаража площадью 20 кв.м., расположенного в кадастровом квартале 35 г. Благовещенска на земельном участке площадью 24 кв.м. с кадастровым номером ***. Основанием приобретения им права собственности на приведенные объекты, является договор купли-продажи от 19 октября 2009 года, заключенный с ИВ, переход права на гараж и земельный участок зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Амурской области 27 октября 2009 года. Для установления границ своего земельного участка, он, 23 сентября 2021 года заключил договор на выполнение кадастровых работ с ООО «КадСервис», в соответствии с которым исполнителем был изготовлен соответствующий межевой план. В ходе межевых работ, проведенных ООО «КадСервис», установлено, что фактически существующие на местности границы земельного участка с кадастровым номером *** пересекают границы смежного с ним земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером ***. Данное обстоятельство является препятствием для проведения кадастрового учета изменений его участка. Земельный участок, переданный в аренду ответчику НС, сформирован без учета того обстоятельства, что на его территории расположен объект, принадлежащий ему, и границы их земельных участков пересекаются. Из акта осмотра земельного участка с кадастровым номером ***, составленного консультантом отдела по предоставлению земельных участков юридическим лицам земельного управления администрации города Благовещенска 18 сентября 2020 года, усматривается, что до заключения оспариваемого договора от 19 апреля 2021 года, был установлен факт нахождения на территории земельного участка, предоставленного в аренду ответчику НС, его гаража. Таким образом, спорный договор аренды земельного участка № 31 от 19 апреля 2021 года, при наличии на его территории объекта недвижимости, принадлежащего ему, заключен без учета его интересов.
На основании изложенного, просит: признать недействительным договор аренды земельного участка № 31 от 19 апреля 2021 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и НС, с даты его заключения.
В судебном заседании представитель истца настаивала на заявленных требованиях, привела доводы, изложенные в иске, просила требования удовлетворить. Дополнительно пояснила, что границы земельного участка, по межевому плану, не согласованы.
Представитель ответчика НС – ЕМ в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что истцом не представлено доказательств ничтожности договора аренды, кроме того, имеется вступившее в законную силу решение суда от 6 мая 2022 года, которым установлено, что земельный участок не представлялся на каком либо праве под строительство гаражей. Считает, что администрация г. Благовещенска и КУИМО г. Благовещенска действовали добросовестно, с учетом своих интересов заключили договор.
Представитель ответчика КУИМО г. Благовещенска – ВА в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление, из которого следует, что решением Благовещенского городского суда от 06 мая 2022 (дело № 2-1336/2022) удовлетворены исковые требования администрации города Благовещенска к ИВ, ИН, ЛА о признании недействительным свидетельства о праве на пожизненное наследуемое владение земельным участком, признании отсутствующими зарегистрированных прав собственности на земельный участок и гараж, исключении из ЕГРН сведений о кадастровом учете земельного участка и гаража, возложении обязанности по сносу самовольной постройки. Решение вступило в законную силу. Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Вышеуказанным решением суда договор купли-продажи от 19 октября 2009 года, заключенный между ИВ и ИН признан недействительным, также из ЕГРН исключена запись о праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ***. В связи с чем, считает, что основания для признания договора аренды земельного участка № 31 от 19 апреля 2021 года - отсутствуют. Просит отказать в удовлетворении исковых требований.
Будучи извещенными о времени и месте судебного заседания в него не явились: истец, ответчик НС, обеспечившие явку своих представителей, представитель третьего лица администрации г. Благовещенска, третьи лица ИВ, ЛА, при этом, представитель третьего лица администрации г. Благовещенска просили о рассмотрении дела в свое отсутствие. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил, рассмотреть дело в отсутствии указанных лиц.
Из письменных возражений представителя третьего лица – администрации г. Благовещенска следует, что 20 декабря 2021 года администрацией города Благовещенска подано исковое заявление к ИН о признании недействительными зарегистрированных нрав собственности на земельный участок и гараж. 6 мая 2022 года исковые требования Администрации города Благовещенска удовлетворены в полном объеме. Поскольку решением Благовещенского городского суда от 6 мая 2022 года (дело № 2-1336/2022) установлены обстоятельства того, что земельный участок на котором находится спорный объект, не представлен истцу на каком либо праве, допускающем строительство, в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, просит отказать в удовлетворении исковых требований.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
На основании ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с ч. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 1, 2 ст. 607 ГК РФ).
Из содержания ч. 2 ст. 609 ГК РФ, ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ следует, что договор аренды земельного участка заключенный на срок не менее, чем один год подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.
Согласно пункту 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
На основании ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Как установлено судом, и следует из материалов дела, 19 апреля 2021 года между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (арендодатель) и НС (арендатор) заключен договор № 31 аренды земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, квартал 35, категория: земли населенных пунктов, назначение: для делового управления и служебного гаража, площадью 2 954 кв.м., сроком на 5 (пять) лет.
В соответствии с п. 1.4 указанного договора, на земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: здание-гараж, назначение: нежилое, кадастровый номер ***, площадь 232,4, количество этажей 1, адрес объекта: ***, литре А2; здание-контора, назначение: нежилое, кадастровый номер ***, площадь 1686 кв.м., количество лоджий: 4, в том числе, подземных 1, адрес объекта: ***.
Согласно заключенному договору аренды земельного участка № 31 от 19 апреля 2021 года арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, квартал 35, категория: земли населенных пунктов, назначение: для делового управления и служебного гаража, площадь: 2954 кв.м. Земельный участок арендатором осмотрен, претензий к состоянию участка нет. Данные обстоятельства подтверждаются актом приема-передачи земельного участка от 19 апреля 2021 года.
Обращаясь в суд с иском о признании договора аренды земельного участка № 31 от 19 апреля 2021 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и НС, недействительным с даты его заключения, ИН указал на то, что он является собственником гаража площадью 20 кв.м., расположенного в кадастровом квартале 35 г. Благовещенска на земельном участке площадью 24 кв.м. с кадастровым номером ***. В ходе межевых работ, проведенных ООО «КадСервис», установлено, что фактически существующие на местности границы земельного участка с кадастровым номером *** пересекают границы смежного с ним земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером ***. Спорный договор аренды земельного участка № 31 от 19 апреля 2021 года, при наличии на его территории объекта недвижимости, принадлежащего ему, заключен без учета его интересов.
Пунктом 1 ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
Оснований для признания оспариваемого договора, судом не установлено.
Решением Благовещенского городского суда от 6 мая 2022 года по гражданскому делу № 2-1336/2022 по иску администрации г. Благовещенска к ИВ, ИН, ЛА о признании недействительным свидетельства о праве на пожизненное наследуемое владение земельным участком, признании отсутствующими зарегистрированных прав собственности на земельный участок и гараж, исключении из ЕГРН сведений о кадастровом учете земельного участка и гаража, возложении обязанности по сносу самовольной постройки, удовлетворены исковые требования администрации г. Благовещенска удовлетворены. Разрешая исковые требования администрации г. Благовещенска, суд, руководствуясь ст. ст. 6, 8, 12, 167, 168, 208, 209, 218, 222, 235, 288, 301, 304 ГК РФ, ст. ст. 6, 60, 62 ЗК РФ, положениями Федеральных законов от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 года № 177, а также разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исходя из того, что органом местного самоуправления в установленном законом порядке решение о представлении ЛА спорного земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения не принималось, установив, что основанием для выдачи ЛА свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения явился договор дара, что противоречит п. 3 Порядка выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю, утвержденного 20 мая 1992 года Первым заместителем Председателя Роскомзема, и ст. 71 Закона РСФСР от 6 июля 1991 года «О местном самоуправлении в РСФСР», действовавшего на момент выдачи свидетельства № 5244 от 16 ноября 1992 года, пришел к выводу о наличии оснований для признания данного свидетельства недействительным, и поскольку у ЛА право пожизненного наследуемого владения спорным земельным участком не возникло, пришел к выводу об отсутствии у нее права на регистрацию права собственности на данный участок, которая проведена с нарушением требований закона и также является недействительной. Ввиду того, что, не являясь собственником спорного земельного участка, ЛА не имела правомочий по распоряжению данным объектом недвижимости, суд также пришел к выводу о том, что заключенный между ней и ИВ договор купли-продажи гаража и земельного участка и договор купли-продажи между ИВ и ИН являются недействительными, как заключенные с нарушением требований закона, что влечет признание недействительными зарегистрированного за ЛА, ИВ, ИН права собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, исключение из ЕГРН записи о регистрации права собственности на него за ответчиками. Кроме того, поскольку в установленном порядке земельный участок под строительство спорного гаража не отводился, разрешение на строительство данного гаража не выдавалось, пришел к выводу о том, что такой объект недвижимости подлежит сносу, как самовольная постройка, возведенная на не принадлежащем собственнику строения земельном участке.
В силу статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Анализируя вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что все доводы истца в обоснование требований настоящего искового заявления о признании договора аренды земельного участка недействительным сводятся к несогласию с возникшим правом аренды НС, договором аренды земельного участка.
При отсутствии сведений, указывающих на то, что ИН является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, заключение кадастрового инженера, в котором указано на пересечение границ земельных участков, не может свидетельствовать о незаконности предоставления земельного участка НС и о недействительности договора аренды.
В силу п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Суд также не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании договора аренды земельного участка недействительным, поскольку истцом не представлено достоверных допустимых доказательств, подтверждающих право собственности на земельный участок, в то время как участок ответчика по сведениям ЕГРН и по фактическому местоположению соответствует правоустанавливающим документам. Фактическое использование по назначению земельного участка с кадастровым номером *** НС подтверждено изученными в судебном заседании документами.
Истцом не представлено достаточных доказательств, подтверждающих тот факт, что договор аренды № 31 от 19 апреля 2021 года заключен с нарушением его прав и законных интересов.
Более того, по смыслу ст. 166 ГК РФ (в редакции, действующей на момент совершения сделки) требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).
ИН не является стороной договора аренды № 31 от 19 апреля 2021 года земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, квартал 35, нарушения прав и охраняемых законом интересов истца оспариваемой сделкой, судом не установлено.
Кроме того, так как исковые требования основаны на том обстоятельстве, что фактически существующие на местности границы земельного участка с кадастровым номером ***, пересекают границы смежных с ним земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером ***, предоставленного НС на основании оспариваемого договора аренды земельного участка, и поскольку истец не оспаривает границы спорных земельных участков и право ответчика на территорию, не занятую объектами, принадлежащими истцу, суд считает, что истцом избран неверный способ защиты права.
При изложенных основаниях, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ИН
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
решил:
Исковые требования ИН к Комитету по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска, НС о признании недействительным договора аренды земельного участка – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Майданкина Т.Н.
Решение в окончательной форме составлено 13 января 2023 года.