Решение по делу № 2-1679/2023 от 05.06.2023 - о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

Дело № 2-1679/2023

РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

г. Балашиха Московской области 05 июня 2023 г.

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Лебедева Д.И.

при секретаре судебного заседания Лисовой А.В.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Акционерному обществу «Управляющая компания «Инновационный капитал» ФИО4 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Капитал Плюс» о признании договора купли-продажи квартиры недействительным,

Установил:

Истец ФИО1 предъявила к ответчику Акционерному обществу «Управляющая компания «Инновационный капитал» ФИО4 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Капитал Плюс» иск, в котором просит суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенный 08 декабря 2021 года между ними; применить последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи о переходе права собственности на квартиру к ответчику.

В обоснование иска указано о том, что она являлась собственником квартиры по адресу: <...>. 16 августа 2021 года она заключила с АО «Банк Жилищного Финансирования» кредитный договор на сумму 3783450 рублей, обеспеченный ипотекой (залогом) указанной квартиры. В двадцатых числах октября 2021 года, узнав каким – то образом о наличии у нее кредитной задолженности перед банком, ей с номера <данные изъяты> позвонила ранее незнакомая женщина, которая предложила рефинансировать ее кредит. Она выразила сомнение в возможности рефинансирования, однако она ей пояснила, что сможет все устроить, и предложила приехать к ней в офис. 21 октября 2021 года она приехала в офис, где ей в целях рефинансирования предложили заключить договор с ООО «Финансовые решения» на оказание услуг по подбору программы рефинансирования, стоимость услуг по договору была указана в размере 700000 рублей. 25 октября 2021 года она вновь приехала в офис, где ей сообщили, что нужно срочно выкупить ее долг из банка, который на тот момент составлял порядка 3800000 рублей, а за срочность потребовали дополнительно 200000 рублей. Ей сообщили, что если долг срочно не выкупить, то квартиру у нее заберут. Ей предложили оформить займ у частного инвестора, а спустя пару дней перекредитоваться в банке На нее втроем оказывали давление, торопили принять решение, рассказывая, что банк заберет у нее квартиру за неуплату долга, и будет поздно, выражали опасение, что инвестор вложит деньги в другой проект, и больше ей никто не поможет, угрожали тем, что она все потеряет, и останется без крыши над головой. В итоге, находясь под давлением трех лиц, опасаясь за сохранность своего имущества, 25 октября 2021 года она подписала договор займа под 3% в месяц (36% годовых) на 4400000 рублей, из которых на руки ей выдали 400000 рублей. Далее она в сопровождении поехала к нотариусу, где была оформлена доверенность, содержание которой она не поняла, а далее в сопровождении поехала в банк в районе метро Киевская забирать закладную. Когда она была в банке, ей позвонили с неизвестного номера, и сказали, что она попала к мошенникам, однако, разговор был прерван, ее убедили, что переживать не о чем. После получения закладной в банке ее попросили приехать в офис для решения вопроса о дальнейшем рефинансировании. Ей сообщили, что рефинансирование с кредитной историей сделать не получится. С учетом крайне высокой процентной ставки по договору займа она не могла исполнять этот договор, в связи с чем, ей предложили переоформить квартиру на найденного покупателя, пообещав вернуть квартиру через 2 года. Она была вынуждена согласиться на выдвинутые условия. 09 ноября 2021 года она заключила соглашение с ООО «Хоумап Услуги» на продажу квартиры за 7700000 рублей с правом обратного выкупа, поскольку ей пообещали, что смогут оформить ипотеку на ее родственников с хорошей кредитной историей, и вернут ей квартиру. 25 ноября 2021 года займа на 4400000 рублей был закрыт путем оформления займа и на большую сумму – 4632000 рублей под залог квартиры. 08 декабря 2021 года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым она продала ответчику квартиру за 7700000 рублей, из которых 4632000 рублей были переданы ФИО5, а 3068000 рублей были переданы ей. Данный договор был заключен под влиянием обмана, а также на крайне невыгодных для нее условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельства, о чем покупатель знал, и чем воспользовался. Она, совершая договор купли-продажи, была обманута ответчиком и состоящими с ним в сговоре лицами, которые убеждали ее, что последовательность всех сделок, включая оспариваемый договор купли-продажи, приведет к рефинансированию ее кредита, получению нового кредита под залог недвижимости, но не утрату права собственности на квартиру. Она не имела намерения продавать свою квартиру, была готова только передать ее в залог под получение кредита. Обман ее заключался в том, что ей первично был обещан новый ипотечный кредит на ее имя, а затем был обещан обратный выкуп квартиры и оформление ипотеки на ее родственников, однако это все не соответствовало действительности. Ответчик на момент заключения сделки не мог не знать об отсутствии у него намерения предоставлять обратный выкуп квартиры, данное заведомо не подлежащее исполнению обещание, и сообщение ей недостоверной информации было совершено с целью заключения с ней сделки, что соответствует определению обмана. Она к моменту заключения договора купли-продажи квартиры 08 декабря 2021 года находилась в тяжелой жизненной ситуации, в которую ее поставили лица, обманувшие ее, и воспользовавшиеся ее растерянностью, несовершенным знанием русского языка, незнанием законов и своих прав. Если бы она хотела просто продать квартиру, она бы продала ее любому покупателю по цене рынка не менее 9500000 рублей, тогда как, рассчитывая на обратный выкуп, будучи обманутой находясь в тяжелой жизненной ситуации, продала квартиру с мебелью и техникой как минимум на 2 миллиона ниже ее рыночной стоимости. В данном случае налицо недобросовестные и мошеннические действия ответчика и находящейся в сговоре с ответчиком группы лиц, все действия которых были направлены на оказание ей услуг по подбору программы кредитования, а на отъем принадлежащей ей квартиры путем обмана на нерыночных условия под прикрытием гражданско-правовых сделок (л.д. 4-8).

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель адвокат (л.д. 153) - ФИО2 иск поддержали, просили суд удовлетворить иск в полном объеме по изложенным в заявлении доводам.

Представитель ответчика Акционерного общества «Управляющая компания «Инновационный капитал» ФИО4 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Капитал Плюс» адвокат (л.д. 105) - ФИО3 иск не признал, просил суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме по доводам представленных в дело письменных возражений на иск (л.д. 119-121) и письменных объяснений (л.д. 219-220).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Московской области в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте надлежащим образом извещено по известному суду из материалов дела адресу организации (л.д. 224), о причинах неявки представителя суду не сообщило.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Выслушав мнение истца, мнение представителя истца, мнение представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Исходя из положений ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Согласно ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Защита гражданских прав осуществляется путем, в числе иных, признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; присуждения к исполнению обязанности в натуре; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом, как это установлено ст. 12 ГК РФ.

В силу положений ст.ст. 153 ГК РФ, 154 ГК РФ, п. 1 ст. 158 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Из положений ст. 167 ГК РФ следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из положений ст. 179 ГК РФ следует, что сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Как установлено ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.

Согласно ст. 431.1 ГК РФ положения настоящего Кодекса о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.

Из положений ст.ст. 432, 434 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Как установлено ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу положений ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из положений ст.ст. 554, 555, 556 ГК РФ усматривается, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как установлено ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов гражданского дела следует, что 08 декабря 2021 года ФИО1 (продавец) и Акционерное общество «Управляющая компания «Инновационный капитал» ФИО4 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Капитал Плюс» (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец обязался передать, а покупатель принять в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Капитал Плюс» и оплатить квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 54.5 кв.м., кадастровый номер которой <данные изъяты> (п. 1 договора). Согласно п. 3 договора по соглашению сторон стоимость квартиры составляет сумму в размере 7700000 рублей. Как предусмотрено п.п. 4, 4.1 и 4.2 договора, стороны установили следующий порядок расчетов: по соглашению сторон сумма в размере 4632000 рублей оплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств покупателя после регистрации перехода права собственности по настоящему договору на имя покупателя, путем безналичного перечисления указанной суммы на следующие реквизиты: получатель: ФИО6. Сумма в размере 3068000 рублей оплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств покупателя после регистрации перехода права собственности по настоящему договору на имя покупателя, путем безналичного перечисления указанной суммы на следующие реквизиты: получатель ФИО1. Полный и окончательный расчет за отчуждаемую квартиру подтверждается платежным поручением или банковским ордером, подтверждающим получение в полном объеме денежных средств продавцом, согласно настоящему пункту настоящего договора. Перечисленные денежные средства в соответствии с пунктами 3-4 настоящего договора являются надлежащим исполнением покупателем своих обязательств по настоящему договору (л.д. 11-14; 122-125).

08 декабря 2021 года истец выдала ответчику письмо-распоряжение об исполнении обязательств перед третьим лицом, согласно которого просила перевести причитающиеся ей денежные средства по договору купли-продажи квартиры ФИО6 в размере 4632000 рублей в счет погашения обязательств по договору займа от 25 ноября 2021 года (л.д. 127).

20 декабря 2021 года в отношении квартиры с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, зарегистрировано право собственности ответчика (л.д. 107-111; 131-132).

Согласно платежного поручения № <данные изъяты> от 23 декабря 2021 года по указанному выше договору выплачены денежные средства в размере 4632000 рублей (л.д. 15; 128).

Согласно платежного поручения № <данные изъяты> от 23 декабря 2021 года по указанному выше договору выплачены денежные средства в размере 3068000 рублей (л.д. 16; 129).

29 декабря 2021 года стороны подписали акт приема – передачи квартиры (л.д. 17; 126).

Заочным решением Балашихинского городского суда Московской области от 21 октября 2022 года по гражданскому делу № 2-6205/2022 ФИО1 и члены ее семьи (все лица, проживающие в квартире) признаны утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, и выселены из указанного жилого помещения (л.д. 115-118).

Как усматривается из выписки из домовой книги по состоянию на 23 марта 2022 года (л.д. 130), в указанной выше квартире по месту жительства никто не зарегистрирован.

Оценивая указанный выше договор купли-продажи квартиры, заключенный сторонами, суд приходит к выводу о том, что данный договор сам по себе соответствует требованиям закона – положениям ст.ст. 153, 154, 158, 420, 432, 434, 454, 549, 550, 551, 554, 555, 556, 558 ГК РФ.

Согласно выводов представленного в дело по результатам производства судебной экспертизы заключения эксперта от 24 апреля 2023 года усматривается, что рыночная стоимость квартиры по состоянию на 08 декабря 2021 года составляет 8659000 рублей, по состоянию на 24 апреля 2023 года составляет 7465000 рублей (л.д. 156; 157; 158-217).

При этом, истец ФИО1 не представила суду относимых, допустимых и достоверных доказательств, безусловно подтверждающих, что указанная выше сделка нарушает права или охраняемые законом интересы истца, в том числе повлекла неблагоприятные для нее последствия. Также истцом не представлено и таких доказательств, подтверждающих применительно к положениям ст. 179 ГК РФ, что указанная выше сделка совершена под влиянием насилия или угрозы, под влиянием обмана, или совершена на крайне невыгодных условиях.

Заключенные ФИО1 договор на оказание услуг № <данные изъяты> от 21 октября 2021 года (л.д. 18-22; 23), договор займа от 25 октября 2021 года (л.д. 25-27), договор ипотеки (залога недвижимого имущества) от 25 октября 2021 года (л.д. 28-30), соглашение от 09 ноября 2021 года (л.д. 31), договор займа от 25 ноября 2021 года (л.д. 32-34), договор ипотеки (залога недвижимого имущества) от 25 ноября 2021 года (л.д. 35-38), а также и доверенность <данные изъяты> от 25 октября 2021 года (л.д. 24), расписка (л.д. 39), дополнение к договору займа от 25 ноября 2021 года (л.д. 40), акт об исполнении договора займа (л.д. 41), соглашение от 13 января 2022 года (л.д. 42), расписка к соглашению (л.д. 43), заявление (л.д. 44), а также иные представленные в дело документы (л.д. 45-55; 56-67; 68-71; 72; 73; 74-83; 84; 85-86), не являются основанием для удовлетворения рассматриваемого в данном гражданском деле иска полностью либо в части.

При указанных выше обстоятельствах в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии каких-либо правовых оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного 08 декабря 2021 года, о применении последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи о переходе права собственности на квартиру к ответчику.

Иных требований по данному гражданскому делу не заявлено.

Таким образом, по указанным выше основаниям, рассматриваемый в данном гражданском деле иск не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении иска ФИО1 к Акционерному обществу «Управляющая компания «Инновационный капитал» ФИО4 паевым инвестиционным комбинированным фондом «Капитал Плюс» о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.И. Лебедев

Решение принято судом в окончательной форме 16 июня 2023 г.

Судья Д.И. Лебедев