Дело № 2-261/2022

УИД 75RS0025-01-2022-000108-66

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 июня 2022 года г. Чита

Читинский районный суд Забайкальского края в составе председательствующего судьи Шокол Е.В.,

при секретаре Шаньгиной К.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и встречному иску ФИО2 к ФИО1 о регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с вышеназванными исковыми требованиями, ссылаясь на следующее:

ФИО1 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: . 18.10.2019 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Согласно п. 1.1 договора купли-продажи продавец продает в собственность покупателя жилой дом, площадью 42 кв.м., двухэтажный, расположенный по адресу: и земельный участок площадью 450 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: . Стоимость жилого дома и земельного участка определена по соглашению сторон в сумме 330 000 руб. В соответствии с п.3.2 договора, денежные средства в сумме 330 000 руб. передаются покупателем продавцу по 20 000 руб. ежемесячно в течение 16,5 месяцев платежом до 19 числа каждого месяца.

При этом согласно условиями договора земельный участок и жилой дом находятся в залоге у продавца до полной оплаты по договору. Согласно договору покупатель должен был исполнить условия договора по оплате стоимости приобретаемого имущества до февраля 2021 года. Однако до настоящего времени обязательства по договору не исполнены. Задолженность ответчика перед истцом по договору купли-продажи составляет 60 000 руб. С момента заключения договора купли-продажи ответчик проживает в спорном жилом помещении, исполнять обязанность по оплате по договору купли-продажи ответчик отказывается. Ответчик настаивает на том, что жилой дом и земельный участок принадлежит ему, истицу в дом и на территорию земельного участка не впускает. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 18.10.2019 г., заключенный между ФИО1 и ФИО2 в связи неисполнением ответчиком условий договора.

В судебном заседании истец ФИО1, исковые требования поддержала в полном объеме, пояснила аналогичное вышеизложенному, дополнила, что при заключении договора купли-продажи между сторонами было достигнуто соглашение о стоимости жилого дома и земельного участка в сумме 350 000 руб. До заключения договора ответчиком были переданы в счет оплаты по договору денежные средства в сумме 17 000 руб. Таким образом, стоимость имущества по договору была указана 330 000 руб., то есть с учетом внесенной оплаты по договору в размере 17 000 руб. Включение денежной суммы в размере 17 000 руб. счет стоимости имущества по договору (330 000 руб.) не обосновано, поскольку данная сумма не вносилась в счет стоимости имущества по договору.

Кроме того, ответчик проживал в спорном жилом доме с июня 2019 года на условиях найма и до заключения договора купли -продажи 18.10.2019 года, должен был производить оплату за проживание в размере 12000 руб. ежемесячно. Однако оплату за указанный период не вносил. Также ответчик пользовался имуществом истицы, которое осталось в доме и на земельном участке. Согласно выписками ПАО Сбербанк на счет истицы поступили денежные средства от ответчика в счет оплаты по договору купли-продажи в размере 256 160 руб. Задолженность по договору составила 76 840 руб. (333 000 руб. – 256 160 руб.). Таким образом, считает, что не полная оплата по договору является существенным нарушением условий договора, истица не получила денежные средства по договору купли-продажи в том объеме, который был определен в договоре кули-продажи. При заключении договора купли-продажи истица рассчитывала на получение ежемесячно денежных средств в размере 20 000 руб., которые необходимы были истцу для проживания, поскольку она является пенсионером, размер пенсии составляет 8 116 руб., иного дохода не имеет.

В настоящем судебном заседании истец ФИО3 требования поддержала и просила удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований просила отказать ФИО2, пояснила, что она не уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи, так как ФИО2 до настоящего времени не исполнены обязательства по договору-купли продажи в части полной оплаты стоимости приобретаемого имущества, в связи с чем произвести регистрацию договора купли-продажи в установленном законом порядке не представляется возможным.

В судебном заседании ответчик ФИО2 и его представитель по устному заявлению ФИО4 исковые требования не признали, указали, на исполнение условий договора в полном объеме, предъявили встречное исковое заявление к ФИО1 о регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, мотивируя его следующим.

Согласно п. 3.2 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного 18.10.2019 года между ФИО1 и ФИО2, денежные средств в счет оплаты покупной цены жилого дома и земельного участка передаются продавцу покупателем на счет по указанным реквизитам в размере 20 000 руб. ежемесячно в течение 16.5 месяцев до 19 числа каждого месяца, после государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества к покупателю. Пунктом 3.3 устанавливается залог на имущество до полной оплаты по договору. В силу указанных условий договора обязательство по оплате жилого дома и земельного участка у покупателя не наступило. Однако, на протяжении двух лет покупатель ежемесячно рассчитывался с продавцом за приобретенное недвижимое имущество. ФИО1 уклоняется от регистрации договора купли-продажи в установленном законом порядке. ФИО2 проживает в спором жилом помещении, оплачивает электроэнергию. Производит ремонт, пользуется земельным участком. Оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества не имеется, поскольку задержка оплаты за приобретенные объекты недвижимого имущества в отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи не является существенными изменениями условий договора. На основании изложенного просит суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к ФИО2 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 18.10.2019 г.

Определением Читинского районного суда Забайкальского края от 05.05.2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Забайкальскому краю ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление, в котором просил о рассмотрении дела в его отсутствие, указал, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости, жилой дом площадью 42 кв.м., расположенный по адресу: на государственный кадастровый учет не поставлен. На земельный участок кадастровым номером №, площадью 484 кв.м., зарегистрировано право собственности ФИО1 Таким образом, переход права собственности от ФИО1 к ФИО2 по договору купли-продажи от 18.10.2019 года в установленном законом порядке зарегистрирован не был. Решение по спору оставил на усмотрение суда.

С учетом мнения сторон, не возражавших против рассмотрения дела без участия представителя истицы и третьего лица, в силу ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, поскольку их неявка не препятствует рассмотрению дела по существу.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

В судебном заседании установлено, что 18.10.2019г. между ФИО1 с одной стороны и ФИО2, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателя жилой дом, общей площадью 42 кв.м., земельный участок, площадью 484+/-15 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу:

Согласно свидетельства о государственной регистрации права, ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка от 04.06.2016 г. принадлежит на праве собственности земельный участок, площадью 425 кв.м., кадастровый №, категория земель-земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для садоводства, статус записи об объекте недвижимости-сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные», местоположение- местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира:

В соответствии с п. 36 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ст. 454 ГПК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Согласно части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются принадлежащее истцу субъективное материальное право или охраняемый законом интерес и факт его нарушения именно ответчиком. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 554 ГК Р Ф в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости, жилой дом площадью 42 кв.м., расположенный по адресу: на государственный кадастровый учет не поставлен.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, истец не представил доказательств права собственности на недвижимое имущество жилой дом площадью 42 кв.м., расположенный по адресу: , как того требует закон.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно п. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по такой сделке.

Судом установлено, что на момент заключения договора купли-продажи у ФИО1 не было оформлено в установленном законом порядке право собственности на жилой дом, который является предметом договора купли-продажи. Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о недействительности условий договора купли-продажи в части продажи жилого дома.

Согласно п. 3.1 договора купли-продажи от 18.10.2019 года, жилой дом и земельный участок продаются по соглашению сторон по цене 330 000 руб. Указанная цена, устанавливается соглашением сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит.

Пунктом 3.2 договора определено, что денежные средства в счет оплаты покупной цены жилого дома и земельного участка передаются покупателем продавцу по 20 000 руб. в течение 16,5 месяцев до 19 числа каждого месяца, после государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю.

Согласно п. 3.3 указанного договора купли-продажи, дом и земельный участок, расположенные по адресу: находятся в залоге у продавца до полной оплаты данных объектов невидимости покупателем.

Из акта приема-передачи к договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 18.10.2019 года следует, что ФИО1 передала в собственность, а ФИО2 принял в собственность принадлежащие ФИО1 на праве собственности жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось в ходе судебного разбирательства.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, расчеты по указанной сделке были произведены следующим образом:

Согласно расписке от 18.10.2019 года ФИО2 переданы денежные средства в сумме 17 500 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 18.10.2019 г. Однако как пояснила истец ФИО1, денежные средства в размере 17 000 рублей были переданы ей ФИО2 по расписке. Судом данный довод истца отклоняется, поскольку в судебном заседании истица подтверждала факт передачи и получения именно суммы в размере 17 500 рублей, а не иной.

Из представленной Региональным Центром сопровождения операций розничного бизнеса г. Самары ПЦП «Операционный центр» ПАО Сбербанк по запросу суда от 18.05.2022 г., выписке по банковским счетам и кредитам за период с 01.10.2019 года по 13.01.2022 года на счет №, открытый на имя ФИО1 следует, что от ФИО2 поступали денежные средства:

Пункт 19 выписки 23.11.2019 г. на сумму 13500 руб.,

Пункт 37 выписки 22.12.2019 г. на сумму 17000 руб.,

Пункт 52 выписки 23.01.2020 г. на сумму 13500 руб.,

Пункт 53 выписки 23.01.2020 г. на сумму 1500 руб.,

Пункт 80 выписки 22.02.2020 г. на сумму 15000 руб.,

Пункт 98 выписки 18.03.2020 г. на сумму 20000 руб.,

Пункт 105 выписки 11.04.2020 г. на сумму 20000 руб.,

Пункт 119 выписки 18.05.2020 г. на сумму 20000 руб.,

Пункт 155 выписки 20.06.2020 г. на сумму 19795 руб.,

Пункт 172 выписки 22.07.2020 г. на сумму 13500 руб.,

Пункт 189 выписки 20.09.2020 г. на сумму 15000 руб.,

Пункт 194 выписки 19.10.2020 г. на сумму 15000 руб.,

Пункт 209 выписки 20.11.2020 г. на сумму 14000 руб.,

Пункт 216 выписки 18.12.2020 г. на сумму 14850 руб.,

Пункт 240 выписки 19.02.2021 г. на сумму 15000 руб.,

Пункт 264 выписки 18.03.2021 г. на сумму 15000 руб.,

Пункт 295 выписки 17.05.2021 г. на сумму 15000 руб., всего 257 645 рублей.

Из представленной Региональным Центром сопровождения операций розничного бизнеса г. Самары ПЦП «Операционный центр» ПАО Сбербанк по запросу суда от 12.05.2022 г., выписке по банковским счетам и кредитам за период с 01.10.2019 года по 20.04.2022 года на счет №, открытый на имя ФИО1 следует, что от ФИО2 поступали денежные средства 16.07.2021 г. в сумме 9 900 руб.

Итого ФИО2 в счет оплаты по договору купли-продажи от 18.10.2019 года были перечислены на банковские счета ФИО1 денежные средства в сумме 267 545 рублей за период с ноября 2019 года по июль 2021 года.

В подтверждение факта перечисления денежных средств и суммы в счет оплаты по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, суд принимает во внимание представленные Региональным Центром сопровождения операций розничного бизнеса г. Самары ПЦП «Операционный центр» ПАО Сбербанк выписки, поскольку они в полном объеме отражают движение денежных средств, поступивших на банковские счета ФИО1 от покупателя ФИО2

Расчеты денежных сумм, представленные каждой из сторон в счет оплаты имущества, судом проверены и отклонены, поскольку они арифметически не правильные.

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Как установлено п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

В соответствии со ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В силу пункта 1 статьи 556 указанного Кодекса передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с пунктом 1 статьи 223 данного Кодекса право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст. 551 ГПК РФ переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю подлежит государственной регистрации Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех случаях (см. п. 1 ст. 131 ГК).

Государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством наличия, возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она осуществляется путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимости в реестр и является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации, п. 3 ст. 1 Федерального закона от 14 марта 2009 г. N 31-ФЗ "О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним").

Порядок государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, предприятий установлен Законом о государственной регистрации, а также принятыми в его исполнение Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Основания и последствия расторжения договора названы соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. Из содержания названных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором.

При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у неё и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор купли- продажи жилого дома и земельного участка условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал.

В ГК РФ (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости» - ст.ст. 549-558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Согласно ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, суд приходит к выводу о том, что истцу (продавцу дома) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя дома) возврата переданного по договору дома даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости дома и земельного участка.

Как следует из содержания договора купли-продажи от 18.10.2019 г., пунктом 3.2 договора определено, что денежные средства в счет оплаты покупной цены жилого дома и земельного участка передаются покупателем продавцу по 20 000 руб. в течение 16,5 месяцев до 19 числа каждого месяца после государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю.

Как следует из представленной в материалы дела Региональным Центром сопровождения операций розничного бизнеса г. Самары ПЦП «Операционный центр» ПАО Сбербанк по запросу суда, выпискам по банковским счетам и кредитам, открытым на имя ФИО1, следует, что от ФИО2 поступали денежные средства в размере 257 645 руб., кроме того согласно расписке от 18.10.2019 года, ФИО2 переданы денежные средства в сумме 17 500 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 18.10.2019 г., то есть всего ФИО2 было передано ФИО6 в счет оплаты по договору 285 045 руб., задолженность по договору составила 44 955 руб. (330 000 руб.-257 645 руб.).

Следовательно, ФИО2 внесены платежи по договору купли-продажи в размере, превышающем половину цены товара.

При этом следует учесть, что не выплата стоимости приобретаемого имущества, хотя и нарушает условия договора, однако не влечет для продавца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем основания для расторжения договора на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, истец не представил причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ.

В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из приведенных нормативных положений Земельного кодекса Российской Федерации следует, что продажа земельного участка без находящихся на нем строений в случае принадлежности и того и другого вида имущества одному лицу будет нарушать установленный законом запрет.

С учетом установленных по делу юридически значимых обстоятельств, в частности факта принадлежности ФИО7 как земельного участка, так и находящихся на нем строений, руководствуясь пунктом 4 ст. 35 ЗК РФ, содержащим запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, принадлежащих одному лицу, суд пришел к выводу, что заключение собственником этого имущества ФИО7 договора купли-продажи, предметом которого является жилой дом и земельный участок, при отсутствии права собственности ФИО7 на жилой дом, нарушает требования закона (пункт 4 ст. 35 ЗК РФ), что в силу ст. 168 ГК РФ влечет за собой ничтожность заключенной сделки.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ФИО1 обращаясь с требованием о расторжении договора купли- продажи жилого дома и земельного участка, ФИО2 обращаясь с требованием регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, указывают, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка заключен 18.10.2019 года.

Следовательно, ФИО1 и ФИО2 связывает возникновение у них права собственности на указанный объект (жилой дом) с обстоятельствами, возникшими после вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, в связи с чем право собственности ФИО1 и ФИО2 может считаться возникшим лишь с момента государственной регистрации такого права.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения исковых требований каждой из сторон не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме в Забайкальский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Читинский районный суд Забайкальского края.

Судья: Шокол Е.В.

Мотивированное решение изготовлено 04 июля 2022 года.