Дело № 2-367/2022

УИД 23RS0043-01-2022-000269-26

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Приморско-Ахтарск 02 августа 2022 года

Приморско-Ахтарский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего - судьи Нестерова Д.И.,

при секретаре Яшкиной З.И.,

с участием:

помощника прокурора Приморско-Ахтарского района Романенко Ю.Г.,

представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО4 – ФИО5, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО6 – ФИО7, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности,

третьего лица – судебного пристава-исполнителя Приморско-Ахтарского РОСП ГУФССП по Краснодарскому краю ФИО8, действующей на основании приказа,

представителя отдела по вопросам семьи и детства администрации МО Приморско-Ахтарский район ФИО9, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО6, ООО «Гермес», Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Приморско-Ахтарскому РОСП ГУФССП по Краснодарскому краю о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, погашении записи о регистрации права собственности в ЕГРН, уточненному встречному исковому заявлению ФИО6 к ФИО4, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 о признании утратившими право пользования жилым помещением, устранении препятствий в пользовании земельным участком, снятии с регистрационного учета и выселении,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в Приморско-Ахтарский районный суд с иском к ФИО6, ООО «Гермес», Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Приморско-Ахтарскому РОСП ГУФССП по Краснодарскому краю о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, погашении записи о регистрации права собственности в ЕГРН, в котором просит суд:

- признать торги, состоявшиеся ДД.ММ.ГГГГ, по продаже арестованного недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером , расположенного по адресу: , недействительными.

- признать протокол № от ДД.ММ.ГГГГ о результатах торгов по продаже арестованного недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером , расположенного по адресу: , недействительным.

- признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и ФИО16 в отношении земельного участка с кадастровым номером , расположенного по адресу: , недействительным.

- погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером , расположенного по адресу: .

Исковые требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ после звонка ответчика ФИО6 истцу стало известно, что на основании постановления о передаче на реализацию имущества от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенного судебным приставом-исполнителем ФИО1, земельный участок с кадастровым номером , расположенный по адресу: , был передан на реализацию в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом, номер исполнительного производства . Согласно протоколу № о результатах повторных торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, победителем торгов признан ФИО6, предложивший сумму в размере . ДД.ММ.ГГГГ между Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в и и ФИО6 заключен договор купли-продажи №, на основании которого была сделана запись о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ. Истец считает, что данные торги проведены с нарушениями и являются недействительными, как и договор купли-продажи №, заключенный с победителем торгов. Как усматривается из протокола № о проведении торгов, торги начались в ДД.ММ.ГГГГ в 10 часов 40 минут, при этом, согласно протоколу, победитель установлен в ДД.ММ.ГГГГ в 11 часов 00 минут; согласно регламенту, время подачи заявки на повышение составляет 30 минут, однако, как видно из протокола, прошло менее 20 минут. Также, согласно Закону «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель обязан уведомить должника о передаче имущества на торги, однако данное постановление истцу направлено не было и она его не получала. При этом самостоятельным обстоятельством для признания торгов недействительными является тот факт, что в описании лота были допущены существенные нарушения, так как описание лота не соответствует действительности: согласно положению о торгах, продается земельный участок, при этом в описании не указано, что на данном земельном участке находятся объекты недвижимости: жилой % готовности, общей площадью гараж-летняя кухня площадью м, сарай площадью , сарай площадью , сарай площадью , а также навес площадью и уборная-душ площадью Соответственно, цена этого имущества не была учтена при проведении торгов, что нарушает права должника, т.к. привело к тому, что земельный участок был реализован отдельно от объектов недвижимости (зданий, строений), размещенных на нем. Следовательно, недействителен оспариваемый протокол № от ДД.ММ.ГГГГ о результатах торгов по продаже арестованного имущества, а договор купли-продажи №, заключенный между Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и ФИО6, независимо от того, имеются ли основания для признания недействительными самих торгов, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ как договор, нарушающий требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 ЗК РФ.

В рамках данного гражданского дела ответчиком по первоначальному иску ФИО6 было подано встречное исковое заявление к ФИО4, ФИО10 о признании утратившими право пользования жилым помещением, устранении препятствий в пользовании земельным участком, снятии с регистрационного учета и выселении, которое определением суда от ДД.ММ.ГГГГ было принято к совместному рассмотрению в рамках настоящего гражданского дела.

В процессе рассмотрения дела встречные исковые требования были уточнены, с учетом уточнения встречных требований истец по встречному иску ФИО6 просит суд признать ФИО4, ФИО10, ФИО12, ФИО13, ФИО14 и ФИО15 утратившими право пользования жилым помещением, устранить препятствия истцу в пользовании земельным участком, снять их с регистрационного учета и выселить, освободив территорию от их вещей и предметов одежды.

Истец по встречному иску указывает, что на основании постановления о передаче на реализацию имущества от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенного судебным приставом-исполнителем ФИО1., земельный участок с кадастровым номером , расположенный по адресу: , был передан на реализацию в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом, номер исполнительного производства . Согласно протоколу № о результатах повторных торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, победителем торгов признан ФИО6, предложивший сумму в размере руб. ДД.ММ.ГГГГ между Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и ФИО6 заключен договор купли продажи №, на основании которого была сделана запись о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. ФИО6 считает, что ответчики по встречному иску незаконно проживают и зарегистрированы на его земельном участке с кадастровым номером , расположенном по адресу: , так как в соответствии с постановлением главы Бородинского сельского поселения Приморско-Ахтарского района от 09.06.2009 № 140 «О сносе и снятии с учета жилого дома в » ФИО17 было разрешено снести и снять с учета жилой дом ; при таких обстоятельствах жилой дом прекратил свое существование как объект капитального строительства, однако ответчики по встречному иску зарегистрированы по данному адресу, чем нарушают права встречного истца как собственника земельного участка, который вправе распоряжаться своей собственностью, в том числе и всеми постройками, расположенными на его земельном участке.

По ходатайству представителя ФИО6 по доверенности ФИО7 к рассмотрению дела в качестве третьих лиц на стороне ответчика по первоначальному иску были привлечены Краснодарский региональный филиал АО «Россельхозбанк», ГУФССП по Краснодарскому краю, Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

По ходатайству представителя истца по первоначальному иску ФИО4 – ФИО5 в качестве третьих лиц на стороне истца по первоначальному иску были привлечены ФИО18, ФИО19, ФИО20

Также судом в связи с заявленным истцом по встречному иску требованием о выселении, в том числе несовершеннолетних ФИО12 и ФИО14, привлечены для дачи заключений по данному делу прокурор Приморско-Ахтарского района Краснодарского края и отдел по вопросам семьи и детства администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район Краснодарского края.

В судебное заседание истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО4 не явилась по неизвестной суду причине, о времени и месте судебного заседания уведомлена надлежащим образом, об отложении слушания дела не просила; в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца по первоначальному иску ФИО4 – ФИО5, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, в судебном заседании настаивал на первоначальных требованиях с учетом письменных дополнений, просил их удовлетворить в полном объеме, обращая внимание суда на то, что в материалах дела не имеется доказательств уведомления лиц, в отношении которых было возбуждено исполнительное производство, о продаже спорного земельного участка на торгах без учета цены всего расположенного на нем недвижимого имущества; также указал, что согласно экспертной оценке, проведенной в рамках дела №, на основании решения по которому было обращено взыскание на спорное имущество, экспертом была проведена оценка недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, и согласно его заключению стоимость данного имущества составила 1 979 623 рубля. При этом истец по первоначальному требованию считает, что ответчик по первоначальному требованию злоупотребляет правом, так как вместе со спорным земельным участком ему перешли объекты капитального строительства, которые, хотя и не стоят на кадастровом учете, но являются объектами капитального строительства, и их стоимость на момент проведения экспертного исследования составляет рубля.

Против удовлетворения встречных исковых требований представитель ответчика по встречному иску ФИО4 – ФИО5 возражал, указав в письменных возражениях следующие доводы, которые поддержал в судебном заседании.

Частью 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В данном случае семья В-вых, состоящая из четырех человек, из которых два несовершеннолетних ребенка, имеет регистрацию по месту жительства по обозначенному адресу номинально, так как здание по назначению: жилой дом было снесено. Снос старого жилого дома был произведен в связи со строительством нового, при этом строительство осуществлялось на основании полученного в установленном порядке разрешения на строительство. Вместе с тем, на торгах ФИО6 был приобретен лишь один земельный участок; объекты недвижимости незавершенные строительством, находящиеся в границах спорного участка, из которых, согласно экспертизе, проведенной в рамках гражданского дела №, шесть объектов со 100% готовности и один (жилой дом) с 30% готовности, учтены не были, хотя их рыночная стоимость была определена экспертом в размере руб. Решение суда вступило в законную силу, возбуждено исполнительное производство, заложенное имущество реализовано с аукциона, однако судьба фактически существующих на участке объектов недвижимости осталась нерешенной. Так как недвижимое имущество в виде строений, где в настоящее время, в одной из построек, проживает семья В-вых, истцу не принадлежит, оно остается за ответчиками. В силу статей 38 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 17 (часть 3), согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей, и во всяком случае их действия не должны приводить к лишению детей жилища (абзац 1 пункта 4 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. № 13-П). Таким образом, сделкой купли-продажи земельного участка были нарушены права и охраняемые законом интересы как самих ответчиков по встречному иску, так и их несовершеннолетних детей, которые права на другое жилое помещение не имеют, постоянно проживают вместе с родителями в строении на спорном земельном участке, которое является для них единственным жильем. Регулирование прав на жилое помещение, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса прав и охраняемых законом интересов всех участников соответствующих правоотношений; в тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь имеют другие, помимо собственника, лица, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав; при этом гарантии прав членов семьи собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависят от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора, т.е. не исключается необходимость учета особенностей конкретных жизненных ситуаций при разрешении соответствующих гражданских дел (абзац 7 пункта 2 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. № 13-П).

В судебное заседание ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО6 не явился по неизвестной суду причине, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом, об отложении слушания дела не просил; в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО6 – ФИО7, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, в судебном заседании возражал против первоначальных требований ФИО4 и просил в их удовлетворении отказать в полном объеме, пояснив суду, что требования ФИО4 незаконны, не обоснованы и не подлежат удовлетворению, о чем подробно было изложено в письменных возражениях; на неоднократный вопрос суда о судьбе и основаниях получения ФИО6 объектов недвижимости, находящихся на спорном земельном участке и имеющих существенную общую стоимость, пояснил, что позиция изложена в его отзыве, более добавить ничего не желает, суд должен принять решение по материалам дела, при этом настаивал на встречных исковых требованиях о признании ответчиков по встречному иску утратившими право пользования жилым помещением, устранении препятствий в пользовании земельным участком, снятии с регистрационного учета и выселении, с учетом уточнения встречного иска, просил удовлетворить их в полном объеме.

В судебное заседание представитель ответчика по первоначальному иску - ООО «Гермес» не явился по неизвестной суду причине, о времени и месте судебного заседания ответчик уведомлен надлежащим образом, об отложении слушания дела не просил, в дело представлены письменные возражения, согласно которым представитель Общества возражает против удовлетворения первоначальных исковых требованиях ФИО4; в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

В судебное заседание представитель ответчика по первоначальному иску - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея не явился по неизвестной суду причине, о времени и месте судебного заседания ответчик уведомлен надлежащим образом, об отложении слушания дела не просил; в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

В судебное заседание представитель ответчика по первоначальному иску - Приморско-Ахтарского РОСП ГУФССП по Краснодарскому краю не явился по неизвестной суду причине, о времени и месте судебного заседания ответчик уведомлен надлежащим образом, об отложении слушания дела не просил; в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

В судебное заседание ответчики по встречному иску ФИО10, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 не явились по неизвестной суду причине, о времени и месте судебного заседания ответчики уведомлены надлежащим образом, об отложении слушания дела не просили; в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков и их законных представителей.

В судебное заседание представитель третьего лица на стороне ответчика по первоначальному требованию - Краснодарского регионального филиала АО «Россельхозбанк» не явился по неизвестной суду причине, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом, в своем письменном отзыве возражает против удовлетворения первоначальных исковых требованиях ФИО4, полагая ее требования не подлежащими удовлетворению.

В судебное заседание представитель третьего лица на стороне ответчика по первоначальному требованию - ГУФССП по Краснодарскому краю не явился по неизвестной суду причине, о времени и месте судебного заседания Управление уведомлено надлежащим образом, об отложении слушания дела не просило; в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебное заседание представитель третьего лица на стороне ответчика по первоначальному требованию - Управления Росреестра по Краснодарскому краю не явился по неизвестной суду причине, о времени и месте судебного заседания Управление уведомлено надлежащим образом, об отложении слушания дела не просило; в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании третье лицо на стороне ответчика по первоначальному требованию - судебный пристав исполнитель Приморско-Ахтарского РОСП ГУФССП по Краснодарскому краю ФИО8 суду пояснила, что на основании исполнительного листа к делу № было возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении ФИО4, предметом исполнения которого было обращение взыскание на земельный участок с кадастровым номером , расположенный по адресу: , определив начальную стоимость в размере . В рамках исполнительного производства она совершила два выезда в адрес нахождения спорного земельного участка с целью выявления другого имущества, принадлежащего должнику, однако вследствие того, что не смогла попасть за забор, которым был огорожен участок, а должника на месте не было, наличие другого имущества не установила и в акте не отразила; при этом она видела, что участок огорожен забором, на участке расположен гараж, выходящий за границы забора, однако при составлении акта о наложении ареста на имущество от ДД.ММ.ГГГГ и описании арестованного имущества руководствовалась только выпиской из ЕГРН. На вопрос суда, видела ли она при неоднократном выезде на земельный участок недостроенный жилой дом более 30% готовности, расположенный на земельном участке, и другие объекты, пояснила, что не видела. На вопрос суда, была ли она обязана учесть капитальные объекты недвижимости при составлении акта описи и наложении ареста на имущество, пояснила, что в обязанность судебного пристава-исполнителя входит выявление и опись любого имущества, принадлежащего должнику. При этом на вопрос о наличии у судебного пристава-исполнителя права и фактической возможности в случае выявления на участке недвижимого имущества должника провести регистрацию недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, с целью учета его стоимости при обращении взыскания, пояснила, что у нее действительно имелось такое право, однако оно реализовано не было. В отношении первоначальных исковых требований ФИО4 мотивированно не возражала, указав, что при вынесении решения по иску ФИО4 полагается на усмотрение суда.

В судебное заседание третьи лица на стороне истца по первоначальному требованию ФИО18, ФИО19, ФИО20 не явились по неизвестной суду причине, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом, об отложении слушания дела не просили, в своем письменном отзыве указывают, что заявленные ФИО4 требования считают законными и обоснованными, а встречные требования не подлежащими удовлетворению; в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Поскольку в состязательном процессе его участники сами определяют объем личного участия в защите своих прав, неявка в судебное заседание лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения гражданского дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим о фактическом отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве конкретного дела и иных связанных с ним процессуальных прав, поэтому не является препятствием для рассмотрения судом дела по существу. В этой связи, в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон и третьих лиц, не явившихся в судебное заседание, при отсутствии у суда каких-либо сведений о наличии уважительных причин их неявки, а также с учетом того, что информация о рассмотрении настоящего дела была своевременно размещена на официальном Интернет-сайте Приморско-Ахтарского районного суда Краснодарского края.

В судебном заседании помощник прокурора Приморско-Ахтарского района Краснодарского края Романенко Ю.Г. в своем заключении возражала против удовлетворения встречных исковых требований ФИО6, полагала правильным отказать в удовлетворении уточненного встречного иска, так как его удовлетворение нарушит права несовершеннолетних, при этом указала, что первоначальные исковые требования ФИО4 прокурор считает обоснованными, поскольку спорные торги были проведены с нарушениями действующего законодательства.

В судебном заседании представитель отдела по вопросам семьи и детства администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район Краснодарского края ФИО9, действующая на основании доверенности, в своем заключении возражала против удовлетворения встречных исковых требований ФИО6, полагала правильным отказать в удовлетворении уточненного встречного иска, поскольку его удовлетворение нарушит права несовершеннолетних; также пояснила, что несмотря на то, что при выезде на участок не смогла с целью подготовки заключения произвести осмотр помещений, в которых проживают несовершеннолетние и их родители, ей удалось пообщаться с соседями, которые положительно характеризовали семью ответчиков по встречному иску и пояснили, что дети опрятные, воспитанные, родители вредных привычек не имеют, алкоголь не употребляют. Также представитель отдела по вопросам семьи и детства указала, что в ходе визита по адресу прописки ответчиков по встречному иску имела возможность видеть гараж, капитальный забор, за ним отчетливо видно большое капитальное строение без крыши - недостроенный высокий дом с большими оконными проемами, через добротный металлический забор хорошо видна капитальная летняя кухня.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, обсудив требования первоначального иска и дополнений к нему, требования встречного иска и уточнений к нему, заслушав заключение прокурора, заключение представителя отдела по вопросам семьи и детства, приходит к выводу об удовлетворении требований истца по первоначальному иску ФИО4 и отказе в удовлетворении требований истца по встречному иску ФИО6, на основании следующего.

По удовлетворенному судом ходатайству представителя ответчика по встречному иску ФИО4 – ФИО5, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности, в объеме, указанном представителем ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО6 – ФИО7, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности, и с согласия последнего, к материалам настоящего дела были приобщены копии ряда материалов гражданского дела №, в котором участвовали ряд сторон и третьих лиц по настоящему делу, по спору, в рамках которого экспертом исследовались объекты, расположенные на спорном земельном участке, и судом обращено взыскание на залоговый земельный участок, явившийся предметом проведения спорных торгов, и результат рассмотрения которого впоследствии привел к появлению настоящего спора.

На основании приобщенных копий материалов дела № судом установлено, что ранее Краснодарский региональный филиал АО «Россельхозбанк» обратился в Приморско-Ахтарский районный суд с иском к ФИО4, ФИО10, ФИО18, ФИО19, ФИО20 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, мотивировав его тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице управляющего дополнительным офисом № в Краснодарского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» и ФИО4, ФИО10 был заключен кредитный договор №, согласно условиям которого кредитор предоставил заемщикам ФИО4, ФИО10 денежные средства на строительство жилого дома в размере рублей под годовых на срок до ДД.ММ.ГГГГ, а заемщики ФИО4, ФИО10 обязались возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее; надлежащим обеспечением исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору являлось поручительство физических лиц ФИО18, ФИО19, ФИО20

Решением Приморско-Ахтарского районного суда по вышеуказанному делу № исковые требования АО «Российский Сельскохозяйственный банк» (Краснодарский региональный филиал АО «Россельхозбанк») к ФИО4, ФИО10, ФИО18, ФИО19, ФИО20 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество были удовлетворены, взысканы солидарно с ФИО4, ФИО10, ФИО18, ФИО19, ФИО20 в пользу Банка задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере руб., понесенные Банком расходы на проведение судебной оценочной экспертизы (экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ) в размере руб., а всего руб. Обращено взыскание на заложенное имущество: земельный участок площадью кв.м, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - личное подсобное хозяйство, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: почтовый адрес ориентира: , кадастровая стоимость: руб., определив начальную стоимость его реализации равной 80% от оценочной стоимости, установленной заключением эксперта, в сумме руб., в соответствии с пп. 2 п. 4 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке недвижимости».

В рамках рассмотрения гражданского дела № была проведена судебная оценочная экспертиза; согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость указанного земельного участка, рассчитанная сравнительным подходом, составила рублей. Рыночная стоимость объектов незавершенного строительства по адресу: , составила , в том числе:

Выводы, изложенные в приобщенном к настоящему делу заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, стороны и третьи лица не оспаривали, о назначении судебной экспертизы по настоящему делу суд не просили; напротив, на предложение суда обсудить необходимость назначения судебной экспертизы по настоящему делу для определения наличия на участке вышеуказанных объектов и их стоимости на дату проведения спорных торгов представители сторон ФИО5 и ФИО7, присутствовавшие в судебном заседании, пояснили, что оснований для назначения судебной экспертизы по настоящему делу не имеется и об этом они суд не просят, что отражено в протоколе и аудиопротоколе судебного заседания.

Таким образом, наличие на земельном участке по адресу: поименованных выше объектов, а также их отдельную и общую стоимость, определенную экспертом при составлении заключения № от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, стороны и третьи лица по настоящему делу не оспаривали.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В силу пункта 4 статьи 35 названного Кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В рассматриваемом случае при подготовке к проведению торгов по продаже имущества должника перечисленное недвижимое имущество, расположенное на земельном участке должника, не было указано и выставлено на торги, вследствие чего в нарушение закона была допущена утрата взаимосвязи объектов недвижимости с земельным участком, на котором они расположены.

Согласно пункту 1 статьи 61 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 26.03.2022) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, или, если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке, организатором торгов, или в случае, если торги не проводятся, нотариусом с соблюдением правил статьи 319, пункта 1 статьи 334, пунктов 3 и 4 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 46 данного Федерального закона.

Норма статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации подразумевает прежде всего правила, предусмотренные статьями 447-448 Кодекса; в этой связи Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем постановлении от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указал, что споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

При этом торги и заключенный на них договор признаются недействительными, если будут нарушены правила, приведенные в главе 28 Гражданского кодекса Российской Федерации, и иные указанные в законе правила.

В отношении принудительной реализации имущества такими правилами являются прежде всего нормы, регламентирующие исполнительное производство на стадии описи, ареста, оценки и выставления имущества на торги.

Согласно положениям статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» предусматриваются, в том числе, обязанности уведомления должника о возбужденном исполнительном производстве, вызова для составления акта описи имущества, предоставления права на добровольное погашение долга, а также направления информации о передаче на реализацию заложенного имущества и его цене.

Однако, как видно из материалов исполнительного производства, по отношении к истцу и третьим лицам (солидарным должникам) данных мероприятий судебным приставом-исполнителем проведено не было.

Действия судебных приставов-исполнителей по обращению взыскания на имущество должника (арест, опись, хранение, оценка, направление уведомлений и заявок) предшествуют непосредственной реализации имущества - торгам - и являются, по существу, подготовительными мероприятиями. От соблюдения судебными приставами норм Федерального закона «Об исполнительном производстве» при выполнении этих мероприятий прямо зависит действительность заключенных впоследствии сделок.

В силу статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объект незавершенного строительства может быть предметом сделки только после регистрации права собственности на этот объект.

Применительно к торгам Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Информационном письме от 16.02.2001 № 59 указал, что объект незавершенного строительства не может быть продан с торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно части 6 статьи 1 данного Федерального закона государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2016 год № 2, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

То обстоятельство, что действия (бездействие) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном (административном) производстве, не является основанием для отказа в иске о признании публичных торгов недействительными, т.к. законность действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании торгов недействительными.

Вследствие действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя, выраженных в невключении имеющихся на земельном участке строений в опись имущества должника и непроведения их регистрации с целью последующей реализации, реализованный на спорных торгах земельный участок необоснованно передан ответчику за сумму в размере руб. при наличии на нем объектов общей стоимостью руб., что подтверждается вступившим в силу решением суда и выводами судебной оценочной экспертизы по гражданскому делу №, изложенными в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом суд полагает необходимым соизмерять существенность допущенных нарушений с реальным нарушением прав и интересов должника, получателя денежных средств, и участников торгов.

Также, в силу требования части 15 ст. 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель обязан уведомить должника о передаче имущества на торги, направив ему как стороне исполнительного производства копию постановления о передаче имущества должника на реализацию, вынесенного в порядке части 6 данной статьи, не позднее дня, следующего за днем его вынесения, однако данное постановление в день, следующий за днем его вынесения, истцу направлено не было, доказательств обратного, а равно доказательств его получения должником, в деле не имеется.

При этом самостоятельным обстоятельством для признания торгов недействительными является тот факт, что в описании лота были допущены существенные нарушения, так как описание лота не соответствовало действительности: согласно положению о торгах, продается земельный участок, при этом в описании не было указано, что на данном земельном участке находятся следующие объекты: жилой % готовности, общей площадью , гараж-летняя кухня площадью сарай площадью м, сарай площадью , сарай площадью , а также навес площадью кв.м и уборная-душ площадью кв.м.

В этой связи суд приходит к выводу о том, что налицо нарушение баланса интересов сторон при проведении торгов, а также нарушение подготовки к торгам в отношении заложенного имущества, приведшее к ущемлению прав должников (истца и третьих лиц) и необоснованному приращению имущества ответчика ФИО6 в виде расположенных на участке объектов общей стоимостью руб., которые следуют судьбе земельного участка в силу статьи 65 Закона «Об ипотеке», однако должны быть обязательно учтены и оценены при реализации имущества должника-гражданина на торгах.

Изложенный во встречном иске довод о том, что ФИО6 «вправе пользоваться своей недвижимостью, в том числе и всеми постройками, расположенными на его земельном участке, рассчитывая при этом, что он один будет пользоваться своей собственностью», не основан на законе и материалах дела, поскольку ФИО6 не является собственником (законным владельцем) построек, расположенных на земельном участке и не учтенных судебным приставом-исполнителем при описании имущества должника, а впоследствии, соответственно, и при проведении спорных торгов их организатором, не возводил их и не приобретал право собственности на них, их стоимость в каком-либо размере при участии в торгах не оплачивал.

Довод письменных возражений представителя ООО «Гермес» по доверенности ФИО2, согласно которому в силу ст. 65 Закона «Об ипотеке» ипотека распространяется на здания и сооружения, возведенные залогодателем на земельном участке, в связи с чем возведенные на участке строения подлежат продаже вместе с участком, не опровергает тот факт, что возведенные на земельном участке строения не продавались никому, в том числе ФИО6, на спорных торгах, их существенная стоимость, установленная судебной экспертизой по делу №, не была каким-либо образом учтена судебным приставом при составлении акта описи и ареста имущества должника, а впоследствии и при описании лота (подлежащего продаже на торгах имущества должника), чему не была дана оценка при организации и проведении спорных торгов, а затем при заключении спорного договора купли-продажи земельного участка, в котором указание на какие-либо объекты, расположенные на участке, отсутствует.

Изложенный в письменном возражении представителя Краснодарского регионального филиала АО «Россельхозбанк» ФИО3 довод о том, что недостроенный жилой дом в силу отсутствия его регистрации является самовольной постройкой и не мог поэтому быть предметом сделок, выступать предметом залога, передаваться на торги и т.п., а также о том, что остальные постройки (летняя кухня-гараж, три сарая, навес и уборная-душ) также являются самовольными и не должны были учитываться при проведении торгов в отношении спорного земельного участка, не принимается судом в качестве основания для отказа в иске ФИО4, т.к. незавершенный строительством жилой дом степенью готовности более 30%, согласно выводам судебной оценочной экспертизы стоимостью рублей, значительно превышающей размер задолженности должников перед Банком, не является самовольной постройкой, поскольку возводится на основании никем не отмененного разрешения на строительство № , а остальные названные постройки степенью готовности 100% каждая были полностью построены ранее как вспомогательные объекты по отношению к прежнему жилому дому, снесенному на основании выданного разрешения, не должны были в обязательном порядке сноситься вместе со старым жилым домом, не требуют получения разрешения на строительство как вспомогательные объекты, и не обладают в этой связи признаками самовольных построек, при этом имеют суммарную стоимость равную рублей, установленную выводами судебной оценочной экспертизы, изложенными в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ и никем не оспоренными, ни в рамках дела №, ни в рамках настоящего дела.

Согласно ст. 24 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

В силу ст. 278 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 118-ФЗ «О судебных приставах» в процессе принудительного исполнения судебных актов судебный пристав-исполнитель обязан принять меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов.

Порядок принудительного исполнения судебных постановлений регламентируется Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

В силу ст. 2 Федерального закона «Об исполнительном производстве» задачами исполнительного производства является правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.

В соответствии с ч.ч. 1, 4 ст. 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю. При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.

Определение стоимости имущества, подлежащего реализации на торгах, или его оценка имеют существенное значение, поскольку непосредственно влияют на организацию, проведение и результат этих торгов. Целью реализации имущества должника с публичных торгов является получение максимальной суммы за реализуемое имущество для погашения задолженности должника, в связи с чем все процедуры по проведению торгов направлены на ее достижение.

Учитывая допущенные нарушения порядка описи имущества и последующего проведения торгов, целью которых должно было являться получение максимальной суммы за реализуемое имущество для погашения задолженности солидарных должников, должник ФИО4 была лишена возможности получить разницу в стоимости продаваемого имущества, а тем самым возможности приобрести какое-либо иное жилое помещение для своей семьи.

Также судебным приставом-исполнителем при неоднократном выходе на земельный участок истца по первоначальному иску не были учтены положения пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно фотоматериалу в составе экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ (), наличие на участке недостроенного кирпичного жилого дома с завершенными оконными проемами без крыши уже по состоянию на апрель 2020 года четко просматривалось даже из-за забора, без прохода на земельный участок, что дает суду основание усомниться в том, что без присутствия владельца и без доступа на участок судебный пристав-исполнитель не имела фактической возможности на месте установить наличие недостроенного капитального объекта недвижимости на земельном участке должника.

Более того, наличие ограждающего участок капитального забора, состоящего из кирпичных столбов и металлопрофиля, и мощения, также имеющих стоимость, отраженную в техническом паспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, оценки судебного пристава-исполнителя при выездах на земельный участок в 2021 году не получило, мер к их учету и оценке принято не было, при описи имущества должника и последующем описании лота для целей проведения торгов забор и мощение, как и гараж, выходящий на улицу, указаны не были.

В соответствии с абзацем 6 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Кроме того, согласно резолютивной части имеющегося в материалах исполнительного производства №-ИП решения суда по делу №, изложенной в исполнительном листе, на основании которого Приморско-Ахтарским РОСП ГУФССП по Краснодарскому краю в отношении должника ФИО4 было возбуждено исполнительное производство, солидарными должниками по решению суда вместе с ФИО4 также являются ФИО10, ФИО18, ФИО19 и ФИО20

В целях исполнения судебного акта Приморско-Ахтарским районным судом Краснодарского края взыскателю были выданы исполнительные листы в отношении каждого из солидарных должников.

Судебным приставом-исполнителем Приморско-Ахтарского РОСП в соответствии с решением суда были возбуждены исполнительные производства в отношении каждого солидарного должника.

Однако названным солидарным должникам процессуальные документы, связанные с подготовкой, назначением и проведением спорных торгов, судебным приставом-исполнителем и организатором торгов не направлялись, в том числе извещение об их проведении, доказательств обратного в дело не представлено, притом что в случае учета, описи и указания в описании лота всех объектов, расположенных на земельном участке, и их последующей реализации кредитная задолженность указанных солидарных должников перед Банком могла быть уже погашена; напротив, согласно доводу представителя истца ФИО4, не опровергнутому в судебном заседании, указанные лица в настоящее время остаются солидарными должниками перед Банком вследствие неполного погашения кредитной задолженности по результатам спорных торгов, с них продолжает в солидарном порядке взыскиваться задолженность, что также напрямую затрагивает их права и законные интересы.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», согласно ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельные участки в рамках исполнительного производства допускается только на основании решения суда. Такие дела рассматриваются в порядке искового производства с соблюдением правил исключительной подсудности (статья 30 ГПК РФ и статья 38 АПК РФ). Правом заявить в суд требование об обращении взыскания на земельный участок обладают лица, заинтересованные в применении данной меры принудительного исполнения, то есть взыскатель и судебный пристав-исполнитель.

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку данным Федеральным законом не установлены иные правила.

Нарушения порядка проведения торгов могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями затрагиваются и могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Статьей 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В рамках подготовки залогового имущества к торгам, судебным приставом-исполнителем были допущены такие нарушения как отсутствие надлежащего уведомления солидарных должников, а именно третьих лиц по делу: о наложении ареста на заложенное имущество, о передаче его на торги, о проведении торгов, о признании первых торгов несостоявшимися, о проведении повторных торгов, о понижении цены, при этом исполнительные производства возбуждены в отношении каждого солидарного должника.

Доказательства, подтверждающие направление каких-либо уведомлений третьим лицам, в исполнительном производстве отсутствуют.

Таким образом, судебным приставом-исполнителем не соблюдена процедура обращения взыскания на имущество, а также нарушен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов; при проведении торгов были нарушены правила, которые привели к ограничению круга лиц, подлежащих уведомлению о торгах в соответствии с Федеральным законом «Об исполнительном производстве», что не отвечает целям проведения торгов по реализации имущества должника.

В связи с изложенными обстоятельствами в их совокупности суд приходит к выводу о том, что оспариваемые торги проведены с существенными нарушениями установленной процедуры подготовки и проведения торгов, что влечет их признание недействительными, а соответственно, признание недействительными протокола о проведении торгов и договора купли-продажи, заключенного по итогам данных торгов.

С учетом требований статьи 166 Гражданского кодекса РФ следует применить последствия недействительности сделки путем возвращения сторон в первоначальное положение, в связи с чем покупатель обязан возвратить реализованное на торгах имущество для устранения допущенных нарушений, а уплаченные им денежные средства должны быть возвращены покупателю.

Обсуждая доводы уточненного встречного иска ФИО6, суд приходит к следующему.

Частью 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Как установлено судом, семья В-вых, состоящая из четырех человек, в том числе двух несовершеннолетних детей, законно имеет регистрацию по месту жительства по названному адресу, так как ранее существовавший на участке жилой дом был снесен с согласия органа местного самоуправления в связи со строительством нового жилого дома, при этом строительство нового дома осуществлялось на основании полученного разрешения на строительство № .

Материалами дела подтверждается и в судебном заседании никем не отрицалось, что на торгах истцом по встречному иску был приобретен только земельный участок; объекты, находящиеся в границах участка, из которых, согласно экспертизе, проведенной в рамках гражданского дела №, шесть объектов со 100% готовности и один объект (недостроенный жилой дом) с 30% готовности, рыночная стоимость которых была определена в общем размере рубля, при проведении торгов учтены не были, т.е. правовая судьба фактически существующих объектов недвижимости осталась неразрешенной, в том числе в нарушение положений статьи 446 ГПК РФ и ст. 65 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так как истцу по встречному иску не передавались на каком-либо законном праве, в том числе на спорных торгах, и, соответственно, не принадлежат на праве собственности недвижимое имущество в виде недостроенного жилого дома и иные строения, в том числе описанные и оцененные экспертом постройки с капитальными стенами и бетонным фундаментом глубиной до 1 метра, в одной из которых, как установлено в судебном заседании, временно, на период строительства нового жилого дома на данном участке на основании выданного уполномоченным органом разрешения на строительство, стала проживать и в настоящее время проживает семья В-вых, они остаются принадлежащими ответчику по встречному иску ФИО4, силами и средствами которой (в том числе кредитными) возведены (возводятся), даже при отсутствии факта их государственной регистрации, несмотря на довод представителя истца по встречному иску и представителя Банка.

При этом судебный пристав-исполнитель еще до проведения спорных торгов, а именно при составлении на месте акта описи и ареста имущества должника, в целях исчерпывающего выполнения требований Федерального закона «Об исполнительном производстве» и соблюдения законных прав должника, связанных с продажей ее имущества по максимальной цене и получением оставшейся разницы, которую ФИО4 фактически не получила, имела право и возможность зарегистрировать вышеназванные объекты, расположенные на участке, чтобы они были учтены при описании состава имущества должника, а затем при проведении спорных торгов.

В силу статей 38 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 17 (часть 3), согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей, и во всяком случае их действия не должны приводить к лишению детей жилища (абзац 1 пункта 4 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. № 13-П).

Таким образом, спорной сделкой купли-продажи земельного участка были нарушены права и охраняемые законом интересы как самих ответчиков, так и их несовершеннолетних детей, которые права на другое жилое помещение не имеют, постоянно проживают вместе с родителями, в связи со строительством нового кирпичного жилого дома – временно в капитальном строении на рассматриваемом земельном участке (как установлено судом на основании приобщенной в дело судебной экспертизы, в соединяющейся с капитальным гаражом летней кухне площадью застройки 69,90 кв.м, с бетонным фундаментом, блочными стенами и перегородками, оборудованной набором помещений и необходимыми коммуникациями - электричеством, газо- и водоснабжением, канализацией), которое является для них в настоящее время единственным жильем.

Регулирование прав на жилое помещение, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса прав и охраняемых законом интересов всех участников соответствующих правоотношений; в тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь имеют другие, помимо собственника, лица, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав; при этом гарантии прав членов семьи собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов зависят от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора, т.е. не исключается необходимость учета особенностей конкретных жизненных ситуаций при разрешении соответствующих гражданских дел (абзац 7 пункта 2 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. № 13-П).

Учитывая вышеизложенное, а также мнение прокурора и представителя отдела по вопросам семьи и детства, суд полагает заявленные ФИО6 встречные требования, уточненные в ходе судебного разбирательства, необоснованными, а потому не подлежащими удовлетворению, в том числе с учетом удовлетворения судом первоначального иска о признании торгов и договора купли-продажи недействительными, в результате чего ФИО6 ни до, ни с момента заключения недействительной сделки не являлся и не является собственником спорного земельного участка по вышеназванному адресу, а потому лишен права требовать выселения ответчиков по встречному иску и снятия их с регистрационного учета, а равно устранения каких-либо препятствий в пользовании чужим земельным участком.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к ФИО6, ООО «Гермес», Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Приморско-Ахтарскому РОСП ГУФССП по Краснодарскому краю о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, погашении записи о регистрации права собственности в ЕГРН удовлетворить.

Признать торги, состоявшиеся ДД.ММ.ГГГГ, по продаже арестованного недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером , расположенного по адресу: , недействительными.

Признать протокол № от ДД.ММ.ГГГГ о результатах торгов по продаже арестованного недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером , расположенного по адресу: , недействительным.

Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и ФИО6 в отношении земельного участка с кадастровым номером , расположенного по адресу: , недействительным.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером , расположенного по адресу: .

В соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации применить последствия недействительности сделки, возвратить стороны в первоначальное положение, в связи с чем каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость.

В удовлетворении уточненного встречного искового заявления ФИО6 к ФИО4, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 о признании утратившими право пользования жилым помещением устранении препятствий в пользовании земельным участком, снятии с регистрационного учета и выселении отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Приморско-Ахтарский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 09 августа 2022 года.

Судья

Приморско-Ахтарского

районного суда Д.И. Нестеров