Решение по делу № 2-2771/2024 от 17.10.2025 - о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности, взыскании денежных средств.

Мотивированное решение составлено 17 октября 2025 года

66RS0020-01-2024-003282-87

Дело 2-381/2025 (2-2771/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 октября 2025 года пгт. Белоярский

Белоярский районный суд Свердловской области в составе председательствующего Коняхина А.А., при секретаре судебного заседания Дильмиевой В.А., с участием представителя истца и третьего лица ФИО1 – ФИО2, представителей ответчика ФИО3 – ФИО4, ФИО5, третьего лица ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к ФИО3, ФИО7, ФИО8 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО6 обратилась в суд с иском, в котором с учетом принятых судом уточнений просила:

признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер> от 19 мая 2022 года, заключенный между ФИО3 и ФИО6 в лице ФИО7;

признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер> от 29 сентября 2023 года, заключенный между ФИО3 и ФИО8;

признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер> от 19 декабря 2023 года, заключенный между ФИО8 с одной стороны и ФИО3 и ФИО6 с другой стороны;

применить последствия недействительности сделок - возвратить ФИО6 право собственности на ? доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер>; возвратить ФИО6 право собственности на ? доли в праве собственности на здание магазина с кадастровым номером <номер>, взыскать с ФИО3 в пользу ФИО6 2 375 835 рублей 26 копеек необоснованно полученных арендных платежей.

В обоснование исковых требований указано, что ответчик ФИО3, являясь знакомым истца ФИО6, предложил ей инвестировать денежные средства в приобретение предложенного им земельного участка и строительство на нем здания магазина с последующей сдачей в аренду. С целью приобретения земельных участков и организации процесса строительства ФИО6 выдала ФИО3 нотариальную доверенность от 1 сентября 2021 года сроком на 3 года. 18 августа 2021 года между ФИО6 и ФИО9 был заключен договор купли-продажи двух земельных участков с кадастровыми номерами <номер>, <номер>, расположенных по адресу: <адрес> стоимостью 4 500 000 рублей, оплаченных ФИО6 за счет собственных средств. 08 декабря 2021 года земельные участки с кадастровыми номерами <номер> <номер> были объединены в земельный участок с кадастровым номером <номер> Строительство на земельном участке осуществлялось за счет собственных денежных средств ФИО6 и денежных средств ее сестры ФИО6 (третье лицо). Всего на приобретение земельных участков и строительство здания магазина было потрачено около 30 000 000 рублей, из которых 6 740 000 рублей внесла сестра ФИО1 В феврале 2022 года ФИО6 получила проект договора на технологическое присоединение земельного участка к электрическим сетям. К маю 2022 здание магазина было полностью возведено. 11 мая 2022 года в отношении ФИО10 (подчиненной ФИО6) и неустановленных лиц было возбуждено уголовное дело, истцу стало известно о данном обстоятельстве 18 мая 2022 года, когда начались обыски в офисах организации ФИО6 В связи с этим ФИО3 предложил ФИО6 оформить доверенность на его знакомого ФИО7, которого истец никогда не знала, что позволило бы ФИО6 минимизировать риски неспособности продолжить строительство здания, сохранить возможность оформить разрешительную документацию, ввести его в эксплуатацию и эксплуатировать. 20 мая 2022 года ФИО6 выдала на ФИО7 нотариальную доверенность сроком на 5 лет. 20 мая 2022 года по подозрению в совершении преступления ФИО6 была задержана. В момент выдачи ФИО6 доверенности на ФИО7 она находилась в психотравмирующей ситуации, которая препятствовала ей в полной мере осознавать значение своих действий. При этом ФИО6 не имела намерения распорядиться принадлежащим ей земельным участком и возведенным на нем зданием, не давала ФИО7 поручения на продажу участка, при необходимости она могла бы самостоятельно подписать с ФИО3 договор купли-продажи 20 мая 2022 года в день выдачи доверенности. 22 мая 2022 года в отношении ФИО6 была избрана мера пресечения в виде заключения под стражу, освобождена из-под стражи 08 ноября 2022 года. В это время финансирование строительства здания магазина на сумму 6 740 000 рублей осуществляла сестра ФИО6 – ФИО1 После окончания срока содержания под стражей ФИО6 выяснила, что 20 мая 2022 года между ФИО3 и ФИО7 (от имени ФИО6) был заключен договор купли-продажи земельного участка. Цена договора была определена в 1 000 000 рублей, что в 4,5 раза ниже первоначальной стоимости покупки земельного участка, к тому же в момент продажи на участке находилось не введенное в эксплуатацию здание магазина. ФИО6 никакую оплату по указанному договору не получила, что позволяет сделать вывод о его безвозмездности. Даже после того, как истцу стало известно о договоре, она продолжала считать себя владельцем недвижимости и заниматься эксплуатационными вопросами. Например, ее был оформлен договор энергоснабжения № ЭГ0604-184560 от 1 августа 2023 года между ФИО6 и ООО «ЕЭС-Гарант». 20 июня 2023 года после согласования с ФИО6 между ФИО3 и ООО «Элемент-Трейд» был заключен договор аренды недвижимого имущества № Д14341/23. ФИО3 отказался возвратить ФИО6 права на земельный участок, сославшись на наличие существующих рисков ареста недвижимости в рамках уголовного дела. 29 сентября 2023 года между ФИО3 и ФИО8 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер> по цене 1 000 000 рублей. ФИО8 права собственника фактически не осуществлял. После того как 04 декабря 2023 года было выдано разрешение на ввод здания магазина в эксплуатацию, ФИО3 согласился передать ФИО6 ? доли в праве собственности на землю и здание. 19 декабря 2023 года между ФИО8 с одной стороны и ФИО3, ФИО6 с другой стороны, был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер>, согласно которому каждый из них получил по ? доли в праве собственности на земельный участок. 29 декабря 2023 года за ФИО3 и ФИО6 были зарегистрированы по ? доли в праве собственности на здание магазина с кадастровым номером <номер>. Таким образом, ФИО3 безвозмездно получил право собственности на ? доли в праве на земельный участок и здание магазина на нем по итогу заключения цепочки безвозмездных сделок, которые по мнению истца являются недействительными, т.к. имущество выбыло из собственности истца помимо ее воли. Договор купли-продажи от 19 мая 2022 года между ФИО3 и ФИО7, а также договор купли-продажи от 29 сентября 2023 года между ФИО3 и ФИО8 из единой цепочки трех недействительных сделок являются мнимыми и транзитными соглашениями, поскольку они не имели под собой цели действительно наделить ФИО3 и ФИО8 правами. Несмотря на фактическое возведение здания магазина ни в одном из договоров стороны его не упоминает. Оплата ни по одному из договоров не производилась. ФИО3 и ФИО8 не имели намерения стать полноценным и единоличным собственником земельного участка и здания на нем. ФИО6 осуществляла свои права собственника даже в период формальной утраты соответствующего титула. ФИО3, попытавшись придать правомерный вид последующему (19 декабря 2023 года) отчуждению на себя ? доли в праве на земельный участок, в отсутствие какого-либо разумного объяснения осуществил формальное наделение ФИО8 правом собственности на срок менее чем 3 месяца. Доказательства, подтверждающие разумные экономические мотивы оспариваемых сделок и реальность соответствующих хозяйственных операций, направленных на достижение не противоречащей закону цели, отсутствуют. Также нет оснований полагать, что ФИО6 имела намерения безвозмездно передать половину своего права собственности в пользу ФИО3 Оспариваемые сделки совершены в силу недобросовестного поведения сторон, которое выражается в том, что договоры были заключены с отсутствием у ФИО6 намерения прекратить свое право собственности на недвижимость. ФИО3 должен возвратить ФИО6 по ? доле на земельный участок и на здание. Также ФИО3 неосновательно получал денежные средства по договору аренды здания с ООО «Элемент-Трейд», которые подлежат возврату ФИО6

В возражениях на отзыв ответчика истец указывает, что не имеет высшего, среднего специального или среднего профессионального образования. Между ФИО6 и ФИО3 имелись лично-доверительные (эмоциональные) отношения. ФИО6 в полной мере доверяла ФИО3, который пообещал ей построить и ввести в эксплуатацию нежилое здание, построенное на купленном ФИО6 земельном участке. При этом ФИО3 никогда не финансировал строительство спорного здания, не имел оснований претендовать на получение статуса собственника земельного участка и здания на нем. ФИО6 не поручала ФИО7 безвозмездно отчуждать ее земельный участок и расположенное на нем здание. ФИО6, находясь в тяжелой, психотравмирующей ситуации, вызванной ночным перелетом, сменой часовых поясов, информацией о возбуждении уголовного дела, задержанием и допросом, не могла в полной мере отдавать себе отчет в своих действиях. При этом она не намеревалась безвозмездно лишить себя права собственности на то имущество, в приобретение и строительство которых были вложены значительные (собственные и кредитные) денежные средства. Целью выдачи 20 мая 2022 года доверенности было обеспечить решение вопросов, связанных с эксплуатацией объединенного земельного участка, а также иметь возможность при необходимости распорядиться земельным участком в условиях полной неопределенности относительно дальнейшей судьбы ФИО6 Могла сложиться ситуация, при которой имущество после окончания строительства не могло бы сдаваться в аренду, а если бы у ФИО6 возникла потребность в срочной продаже имущества и в получении денежных средств, она не смогла бы этого сделать. Если бы ФИО6 действительно хотела продать свое имущество 19 мая 2022 года или 20 мая 2022 года, то она бы самостоятельно подписала договор купли-продажи с ФИО3, а ФИО7 только сдал его на регистрацию в Росреестр. Изначально ФИО6 собиралась оформить доверенность на ФИО11, поскольку в отношении ее сестры ФИО1 так же могло быть возбуждено уголовное преследование, но ФИО3 убедил не делать этого из-за возраста и состояния здоровья дедушки истца. Безоговорочно доверяя ФИО3, ФИО6 оформила доверенность на его знакомого – ФИО7 ФИО6 никогда не видела ФИО7, не общалась с ним, не знает, как он выглядит. Ответчик не подтвердил наличие у ФИО6 мотивов в день выдачи доверенности через представителя заключить в пользу своего знакомого договор купли-продажи недвижимости по многократно заниженной стоимости без какого-либо встречного предоставления, но при этом продолжать вести себя как собственник: истец обсуждала условия договора аренды, присутствовала при заключении договора аренды, обсуждала спор о признании права собственности на построенный объект, согласовывала разрешительные документы с юристом, который сопровождал вопросы градостроительства и судебные споры о признании права собственности на построенный объект, подписывала договоры электроснабжения. Действия ФИО3 не выходили за пределы тех полномочий, которыми ранее его и так наделяла ФИО6 путем выдачи доверенности. Он был несамостоятелен, свои действия по поводу постройки согласовывал с ФИО6 Кроме того, ФИО3 позиционировал ФИО6 в качестве собственника перед третьими лицами. Здание было построено в тот период, когда право собственности на земельный участок полностью принадлежало ФИО6, несмотря на это ни в одном из трех договоров купли-продажи фактически построенное здание не упоминалось, хотя даже в отсутствие регистрации права собственности здание имеет собственную экономическую ценность, которая формируется как минимум за счет затрат на его строительства и материалов. На протяжении 2021-2022 годов ФИО6 снимала наличные деньги, которые передавала ФИО3 с целью строительства здания. В связи с близкими отношениями ФИО6 не оформляла расписки. После того, как ФИО6 была помещена под стражу, финансирование продолжила ее сестра – ФИО1, которая потратила личные денежные средства в сумме 6 740 000 рублей. В дальнейшем арендатор ООО «Элемент-Трейд» самостоятельно произвел ремонт всего первого этажа, включая подключение систем водоснабжения, водоотведения, энергоснабжения. 3 августа 2023 года Белоярский районный суд Свердловской области передал дело о признании права собственности на здание № 2–1365/2023 по подсудности в Арбитражный суд Свердловской области. 10 ноября 2023 года Свердловский областной суд рассмотрел частную жалобу ФИО3, который от частной жалобы отказался. 11 декабря 2023 года дело поступило в Арбитражный суд Свердловской области, 18 декабря 2023 года принято к производству (№ А60-67662/2023). 09 апреля 2024 года ФИО3 подал заявление об отказе от иска, 15 апреля 2024 года дело № А60-67662/2023 было прекращено судом. После того, как собственником стал ФИО8, никто не просил суд заменить истца. ФИО3 с учетом указаний ФИО6 ждал получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 04 декабря 2023 года было получено разрешение на ввод в эксплуатацию (при ФИО8). 27 декабря 2023 года было подано заявление о регистрации права собственности (ФИО6, ФИО3). Если бы ФИО8 действительно был бы собственником здания, имел реальное отношение к его строительству и регистрации на него права собственности, он бы включил введенный в эксплуатацию объект в предмет договора купли-продажи. ФИО6 рассчитывала, что ответчик добровольно вернет ей ее земельный участок и здание, но не могла повлиять на решение ответчика. Истец обратился в суд, когда ответчик окончательно перестал использовать полученные от аренды денежные средства для продолжения ремонта здания и ФИО6 поняв, что ФИО3 не собирается возвращать ей долю в праве собственности.

В письменных пояснениях истец указала, что в переписке с ФИО3 постоянно упоминается местоимение «нас» или множественное число, что лишь подтверждается близкие дружеские отношения, в то же время в сообщении от 22 сентября 2023 года истец говорила не о ФИО3, а о своей сестре, которая вложив значительные денежные средства в стройку. Обсуждение договора аренды велось еще с декабря 2022 года, ФИО3 направлял истцу проект договора аренды, с января до июня 2023 года истец занималась правками и согласованием пунктов и условий договора с представителями ТС «Монетка», а также выезжала на заключение договора вместе с ФИО3, занялась оформлением ИП для ФИО3, т.к. договор должен был быть заключен только с ИП, а самостоятельно ФИО3 оформить ИП. Истец контролировала процесс судебного разбирательства, общалась с юристом, давала указания, направила ФИО3 заявление для подачи его в суд.

В письменных возражениях на исковое заявление ответчик ФИО3 просил в удовлетворении иска отказать, указал, что довод о том, что истец не давала указания Кургеняну на заключение договора купли-продажи земельного участка, опровергается дельнейшими действиями истца, свидетельствующими об одобрении сделки, из переписки между истцом и ответчиком усматривается ее полная осведомленность о существе и условиях заключенных сделок.

В письменных пояснениях ответчик ФИО3 указал, что истцом не представлено доказательств того, что она не понимала юридическое значение действий по выдаче доверенности, истец размещала в сети «Интернет» информация о своей высокой компетентности в области ведения бизнеса, в том числе с недвижимым имуществом, истец является учредителем и руководителем ООО «Дом ПРО», ООО «Региональный центр недвижимости». Истец лично обратилась к нотариусу для оформления доверенности на совершение регистрационных действий. Нотариус, в силу закона, обязан проверять дееспособность граждан. Сам факт удостоверения доверенности нотариусом создает презумпцию того, что истец была дееспособна и понимала суть совершаемого нотариального действия. Воля истца была четко выражена в тексте доверенности, которой представитель наделен правом заключить сделку купли-продажи земельного участка. Из переписки виден паритетный характер отношений, что подтверждает, что стороны являлись соинвесторами строительства здания магазина на спорном земельном участке. ФИО6 участвовала в обсуждении условий договоров с ТС «Монетка» и работала с юристом при признании права собственности на здание через суд как соинвестор проекта строительства, а в дальнейшем - собственник ? доли в здании и земельном участке. В нормальных условиях делового оборота единоличный собственник здания и земельного участка не обсуждает условия аренды с подрядчиком (строителем), не употребляет в отношении спорного имущества слова «наш», «наше». Наличие у ФИО6 денежных средств на счетах и их снятие в банкомате не является доказательством факта передачи этих денежных средств ФИО3 для ведения строительства. В электронном письме от 30 мая 2023 года ООО «Элемент Трейд» обращается к собственнику имущества, но в договоре аренды указаны два собственника здания, то есть ссылка истца на данное письмо несостоятельна. У ответчика ФИО3 также имелась финансовая возможность вести строительство. Истец получила денежные средства в размере 1 000 000 рублей в качестве оплаты за проданный земельный участок. Длительный период времени истец не предпринимала действий по оспариванию сделки, что свидетельствует о ее согласии со сделкой. Ответчик предоставил доказательства несения расходов на строительство, а также свое участие в строительстве в спорный период. Истец таких доказательств не представила. На момент заключения оспариваемых сделок объект недвижимости представлял собой не актив, а проблемный объект с юридическими и финансовыми рисками, поскольку имел статус самовольной постройки: строительство велось без получения в установленном порядке разрешения на строительство, а значит имелся риск его сноса. В судебном порядке легализовать объект также не удалось. Учитывая, что объект был неликвидным активом с реальной перспективой сноса за счет собственника, ответчик принял решение его реализовать, чтобы минимизировать дальнейшие убытки. После приобретения 1/2 доли и оформления права собственности на весь объект и земельный участок, истец начала в полной мере осуществлять права собственника с целью извлечения прибыли: заключила договор аренды ООО «Элемент-Трейд, по которому передала спорное имущество (магазин и участок) в пользование за арендную плату. Заключая договор аренды, истец действовала как полноправный собственник, подтверждая свою волю, направленную на приобретение имущества в собственность и получение от него дохода. Нельзя сначала извлекать выгоду из своего права собственности (сдавать имущество в аренду), а затем заявлять, что само основание возникновения этого права было порочным. Истец, совершив сделку, получив за нее плату и в течение длительного времени не оспаривая ее, своим поведением создала у ответчика и последующих приобретателей разумное впечатление о законности сделки. Последующее оспаривание этой же сделки, когда рыночная стоимость актива многократно возросла благодаря инвестициям ответчика, является примером противоречивого поведения (принцип эстоппель). Поведение истца в рамках данного спора имеет признаки злоупотребления правом, что является самостоятельным основанием для отказа в защите принадлежащего ей права. Цель настоящего иска - не вернуть себе участок в первоначальном виде, а путем аннулирования всех сделок получить в собственность весь объект стоимостью 130 000 000 рублей, полностью лишив ответчика результатов его многомиллионных инвестиций и труда, что является недобросовестной попыткой извлечь имущественную выгоду из своего поведения. Истцом пропущен срок исковой давности. Истец не могла не знать о совершенной сделке, так как выдавала доверенность и получила денежные средства. С этого момента и следует исчислять срок. Истец не предоставила доказательств наличия уважительных причин для пропуска указанного срока.

В письменных возражениях на исковое заявление ответчик ФИО8 указывает, что на момент совершения сделки право собственности ответчика ФИО3 было зарегистрировано в ЕГРН, каких-либо обременений или правопритязаний на объект зарегистрировано не было. Действия ответчика имели реальный экономический и юридический смысл. Ответчик приобрел у ФИО3 земельный участок с объектом самовольного строительства, в легализации которого предыдущему собственнику было отказано решением суда, а значит здание не могло быть введено в гражданский оборот и использовано для коммерческой деятельности, что существенно снижало его рыночную стоимость и ликвидность. После приобретения имущества ответчик предпринял комплекс юридических и фактических действий, направленных на легализацию постройки, в результате чего был получен полный комплект разрешительной документации, необходимой для ввода объекта в эксплуатацию. Ответчик получил дополнительное вознаграждение сверх цены договора: ответчик ФИО3 передал денежные средства в размере 4 000 000 рублей, что является прибылью, а также компенсацией трудовых, финансовых затрат и коммерческих рисков ответчика.

В письменных пояснениях третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1 указывает, что давала ФИО3 личные деньги для завершения строительства, которые получила после продажи своей квартиры, а также по просьбе ФИО1 фирма ее знакомой Огневой закупала строительные материалы для возведения здания магазина.

Определением суда от 10 февраля 2025 года, изложенным в протоколе судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Свердловской области (т 1 л.д. 134-136).

В судебном заседании истец и ее представители заявленные исковые требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении, письменных пояснениях, представитель истца ФИО2 дополнительно пояснил, что версия событий, изложенная ФИО3 противоречива и нелогична, источники финансирования строительства им не раскрыты, версии о происхождении денежных средств менялись, доказательства наличия финансовой возможности строительства не представлены, срок исковой давности истцом не пропущен.

В судебном заседании ответчик ФИО3 и его представители против удовлетворения исковых требований возражали по доводам письменных пояснений и возражений, дополнительно ответчик ФИО3 пояснил, что знаком с истцом с детства, состоял в дружеских отношениях, в 2021 году решили реализовать совместный проект по строительству коммерческой недвижимости с целью последующей сдачи в аренду, распределили роли: ФИО3 должен был найти подходящий земельный участок и арендатора, организовать строительство, ФИО6 должна была заниматься документами. Деньги на приобретение земельных участков внесли в равных долях, право собственности оформили на истца. Затем у истца возникли проблемы с законом, возникла угроза ее ареста, в связи с чем для продолжения строительства объекта совместно решили переоформить право собственности на ответчика путем заключения договора купли-продажи; поскольку истец сама не успевала подписать договор и явиться для сдачи его на регистрацию в МФЦ, т.к. была вызвана на допрос, была оформлена доверенность на общего знакомого истца и ответчика – ФИО7 После заключения истца под стражу ответчик продолжил строительство за счет собственных денежных средств; денег от сестры истца ФИО1 не получал. По окончании строительства во вводе объекта в эксплуатацию было отказано, он стал проблемным активом – самовольной постройкой, подлежащей сносу, в связи с чем было принято решение продать земельный участок, покупателем выступил ранее знакомый ФИО8, который в последующем предложить выкупить земельный участок обратно, если будет решен вопрос о вводе объекта в эксплуатацию, что в последующем и было реализовано. Земельный участок и здание магазина были приобретены истцом и ответчиком в равных долях, поскольку изначально это был их общий проект. За время строительства истец вложила в него около 500 000 – 700 000 рублей, всего на строительство было затрачено около 35 000 000 – 37 000 000 рублей. Источником финансирования являлись доходы ответчика от предпринимательской деятельности, в том числе, незадекларированные. Ответчик лично присутствовал на объекте, контролировал строительство, в связи с чем письменные отчеты не составлялись. Расчеты с рабочими и за стройматериалы производились в наличной форме, иногда по бартеру или с отсрочкой платежа, без оформления расписок. Денежные средства по оспариваемым сделкам также передавались наличными без составления расписок.

В судебном заседании третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1 и ее представитель исковые требования просили удовлетворить.

Ответчики ФИО8, ФИО7, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом с учетом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации – заказной почтовой корреспонденцией по адресу регистрации по месту жительства, а также представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Элемент-Трейд», Управления Росреестра по Свердловской области, извещенные надлежащим образом, в том числе путем размещения сведений на официальном сайте Белоярского районного суда Свердловской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в судебное заседание не явились, представитель Управления Росреестра просил о рассмотрении дела в его отсутствие (т. 1 л.д. 191), остальные лица об уважительности причин неявки до начала судебного заседания суду не сообщили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Принимая во внимание сведения о надлежащем извещении всех лиц, участвующих в деле, с учетом положений частей 3, 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие ответчиков ФИО7, ФИО12, представителей третьих лиц ООО «Элемент-Трейд», Управления Росреестра по Свердловской области.

Выслушав пояснения представителя истца и третьего лица ФИО1 – ФИО2, представителей ответчика ФИО3 – ФИО4, ФИО5, третьего лица ФИО1, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд пришел к следующему.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), что разъяснено в пункте 1 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что одним из способов защиты нарушенного права является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий недействительности ничтожной сделки.

При этом сделка может быть признана недействительной как в случае нарушения требований закона (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и по специальным основаниям в случае порока воли при ее совершении, в частности при сокрытии действительной воли сторон сделки (статья 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, если сделка нарушает установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет на недобросовестное осуществление гражданских прав, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной на основании положений статьи 10 и пункта 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (пункты 7 и 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25).

Согласно части 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 разъяснена необходимость учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих сторон мнимой сделки. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся, поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В пункте 2 статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. При этом в соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Исходя из положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2).

А согласно пункту 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, на основании договора купли-продажи от 18 августа 2021 года истец ФИО6 приобрела у ФИО9 земельные участки с кадастровыми номерами <номер>, расположенные по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 67-68). Стоимость земельных участков в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 30 августа 2021 года составила 4 500 000 рублей (т. 1 л.д. 69).

01 сентября 2021 года ФИО6 выдала ФИО3 доверенность быть ее представителем только по вопросу оформления документов и регистрации прав на земельные участки с кадастровыми номерами <номер> (т. 1 л.д. 34).

01 декабря 2021 года ФИО6 в лице своего представителя ФИО3 приняла решение об объединении земельных участков (т. 4 л.д. 39), 08 декабря 2021 года на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером <номер>, за ФИО6 зарегистрировано право собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 30-32).

15 февраля 2022 года ФИО6 направила заявку на технологическое присоединение энергопринимающих устройств на земельном участке по адресу: <адрес> в ответ на которую письмо от 17 марта 2022 года ОАО «МРСК Урала» направило в ее адрес технические условия и договор (т. 1 л.д. 35).

20 мая 2022 года ФИО6 выдала доверенность ФИО7 быть ее представителем во всех компетентных органах во вопросам оформления и государственной регистрации прав, в том числе, права аренды, права собственности, ранее возникших прав, перехода прав, уступки прав, прекращения прав на земельный участок с кадастровым номером <номер> для чего предоставила право заключать и подписывать договоры аренды, договоры купли-продажи, иные договоры и соглашения за цену и на условиях п своему усмотрению, выполнять все прочие действия и формальности, связанные с данным поручением (т. 1 л.д. 33).

Между ФИО6 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер>, датированный 19 мая 2022 года, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатели купил земельный участок с кадастровым номером <номер> за 1 000 000 рублей.

Сторонами согласован следующий порядок оплаты – в течение 30 рабочих дней с момента подписания договора покупатель обязуется произвести частичную оплату земельного участка в размере 100 000 рублей, а 900 000 рублей покупатель оплачивает не позднее 31 мая 2023 года (п. 3.2, 4.2 договора).

Со стороны продавца договор подписан представителем по доверенности ФИО7

20 мая 2022 года в 13:35 час. ФИО3 и ФИО7 в качестве представителя ФИО6 обратились с заявления о государственной регистрации прав в отдел ГБУ СО «МФЦ» в поселке Белоярский, что подтверждается материалами реестрового дела (т. 4 л.д. 40-42).

20 мая 2022 года ФИО6 задержана по подозрению в совершении преступления, 22 мая 2022 года в отношении нее избрана мера пресечения в виде заключения под стражу сроком до 10 июля 2022, что следует из соответствующего постановления (т. 1 л.д. 40). Срок содержания под стражей последовательно продлевался (т. 1 л.д. 41-45), постановлением от 08 ноября 2022 года мера пресечения изменена на запрет определенных действий, ФИО6 освобождена из-под стражи (т. 1 л.д. 46-47).

09 сентября 2022 года ФИО3 подал декларацию об изменении вида разрешенного использования земельного участка (т. 4 л.д. 44) с приложением полученной им выписки из Правил землепользования и застройки Белоярского городского округа от 05 сентября 2022 года (т. 4 л.д. 44-45).

20 июня 2023 года между ИП ФИО3 и ООО «Элемент-Трейд» заключен договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого ФИО3 обязался построить, ввести в эксплуатацию, приобрести в собственность и предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество – часть здания ориентировочной площадью 535 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <номер> (т. 1 л.д. 49-55).

01 августа 2023 года между ИП ФИО6 и АО «ЭнергосбыТ Плюс» заключен договор энергоснабжения, адрес точки поставки: <адрес> (т. 2 л.д. 87-106).

29 сентября 2023 года между ФИО3 и ФИО8 был заключен купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер>, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатели купил земельный участок с кадастровым номером <номер> за 1 000 000 рублей, которые покупатель оплачивает продавцу в день подписания договора купли-продажи (т. 1 л.д. 65).

16 ноября 2023 года ФИО8 было выдано разрешение на строительство (т. 4 л.д. 20-21), а 04 декабря 2023 года ФИО8 было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (т. 4 л.д. 3 оборот-4).

19 декабря 2023 года между ФИО8 с одной стороны и ФИО3, ФИО6 с другой стороны был заключен купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:06:0401010:325, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатели купили по ? доле земельный участок с кадастровым номером <номер> за 1 000 000 рублей, которые покупатель оплачивает продавцу в день подписания договора купли-продажи (т. 1 л.д. 64).

29 декабря 2023 года на государственный кадастровый учет поставлено здание магазина с кадастровым номером <номер>, расположенное по адресу: <адрес>, право собственности по ? доле зарегистрировано за ФИО6 и ФИО3 29 декабря 2023 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 16-22).

С заявлениями о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав обратились ФИО6 и ФИО3, был представлен технический план здания, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что подтверждается материалами реестрового дела (т. 4 л.д. 3-24).

12 января 2024 года было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 20 июня 2023 года, в соответствии с условиями которого вторым арендодателем стала ИП ФИО6 (т. 4 л.д. 32 оборот-33).

Согласно заключению специалиста оценщика ФИО13 (ООО АБЛ-Консалт») № 13/2025 от 31 марта 2025 года наиболее вероятная стоимость строительства здания по состоянию на 01 января 2022 года составляет 17 063 000 рублей, по состоянию на 31 декабря 202 года – 17 606 000 рублей (т. 2 л.д. 210-236). Расчет выполнен на основании метода сравнительной единицы, который предполагает использование Сборников укрупненных показателей стоимости строительства Ко-Инвест.

Согласно отчету об оценке № 322-25/н от 25 августа 2025 года, подготовленному оценщиком ФИО14 (ООО «Региональный центр оценки и экспертизы»), стоимость строительства нежилого здания магазина по состоянию на 31 мая 2022 года составляет 19 894 000 рублей, по состоянию на 31 декабря 2022 года – 38 957 000 рублей (т. 5 л.д. 51-141). Специалистом использован затратный подход, применены данные сборника ООО «Ко-Инвест» укрупненные показатели стоимости строительства.

Из рецензии № 10-09/25 от 19 сентября 2025 года на отчет об оценке № 322-25/н от 25 августа 2205 года, приобщенной в материалы дела в судебном заседании 26 сентября 2025 года, следует, что в отчете специалист указывает, что индексы изменения цен в строительстве должны применяться на основании ежеквартальных информационно-аналитических бюллетеней КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве», при этом специалист, противореча собственному выводу, использует корректирующий коэффициент 1,72, не предусмотренный справочником КО-ИНВЕСТ, в котором такой коэффициент составляет 0,896. При использовании данного коэффициента стоимость строительства нежилого здания по состоянию на 31 декабря 2022 года при условии правильного применения выбранной специалистом методики составляет 18 762 996 рублей 80 копеек.

Из пояснений истца следует, что между ней и ФИО3 был заключен устный договор подряда, в соответствии с которым истец заказала ответчику строительство здания магазина на принадлежащем истцу земельном участке для последующей сдачи его в аренду, во исполнение договора истец передавала ответчику наличные денежные средства без составления расписок, после заключения истца под стражу денежные средства ответчику для продолжения строительства передавала сестра истца ФИО1 Также истец указывает, что не давала поручения ФИО7 на продажу спорного земельного участка, не имела намерения его продавать.

Из пояснений ответчика ФИО3 следует, что он и истец совместно приняли решение о приобретении земельного участка с целью строительства здания магазина и последующей сдачи его в аренду, совместно реализовали данный проект, при этом в приобретении земельного участка стороны вложили денежные средства в равных долях, а в строительство здания магазина истец вложила только 500 000 – 700 000 рублей, в остальном строительство осуществлялось ответчиком за счет его личных денежных средств, что следует квалифицировать как договор простого товарищества (статья 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В подтверждение факта передачи истцом ответчику ФИО3 денежных средств ей представлены выписки по счетам (т. 2 л.д. 123-175), из которых следует, что ФИО6 снимала наличные денежные средства в период с августа 2021 года по май 2022 года, а также представлены договор купли-продажи транспортного средства от 13 августа 2021 года за 7 100 000 рублей (т. 2 л.д. 176-184), кредитный договор от 20 декабря 2021 года на сумму 3 218 000 рублей (т. 2 л.д. 185-190).

Свидетель ФИО15 в ходе допроса в судебном заседании 28 мая 2025 года (т. 3 л.д. 156-162) пояснила суду, что со слов ФИО6 ей известно, что ФИО6 продала машину с целью приобретения земельного участка под строительства здания для сдачи его в аренду, при этом ФИО3 должен был осуществлять помощь в выборе организации, строительных материалов, давать советы, оказывать моральную поддержку. Также свидетель по просьбе ФИО6 снимала с корпоративной банковской карты ООО «Дом ПРО» либо со счета ИП ФИО6 2-3 раза снимала денежные средства в размере 300 000 – 600 000 рублей, ФИО6 поясняла, что денежные средства нужны для передачи ФИО3, который приходил в офис.

ФИО15 являлась сотрудником ООО «Дом ПРО», что подтверждается сведениями о трудовой деятельности (т. 2 л.д. 241), а ФИО6 являлась директором ООО «Дом ПРО», что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ (т. 2 л.д. 242-244).

Третье лицо ФИО1 представила договор купли-продажи недвижимого имущества от 08 декабря 2022 года на сумму 13 520 000 рублей (т. 2 л.д. 194-200), а также пояснила, что передавала ответчику денежные средства для целей строительства, часть строительных материалов была приобретена на денежные средства ООО «Сити Центр» на условиях займа.

Согласно выписке по счету ООО «Сити Центр» (т. 3 л.д. 107-118), указанное юридическое лицо в сентябре 2022 года закупало материалы, используемые при строительстве, на общую сумму 1 618 767 рублей 24 копейки у ООО «Склад Юнифайд <номер>», ИП ФИО16, ООО «Стройплатформа».

Свидетель ФИО17 в ходе допроса в судебном заседании 28 мая 2025 года (т. 3 л.д. 156-162) пояснила суду, что являлась директором ООО «Сити Центр», по просьбе ФИО1 в сентябре 2022 года произвела со чета фирмы оплату счетов, которые ей передавала ФИО1 о приобретении каких-то стройматериалов, в последующем ФИО1 вернула ей денежные средства.

ООО «СтройПлатформа» по запросу суда представило счет-фактуру от 21 сентября 2022 года, счет-договор от 12 сентября 2022 года (т. 4 л.д. 244-245), при этом исходя из их содержания установить относимость данных документов к строительству здания в с. Косулино не представляется возможным.

В подтверждение наличия финансовой возможности вести строительство ответчиком ФИО3 представлен договор купли-продажи автомобиля за 4 300 000 рублей от 22 октября 2021 года (т. 1 л.д. 208), договор купли-продажи жилого дома и земельного участка за 7 200 000 рублей от 10 мая 2023 года (т. 1 л.д. 209), договор купли-продажи земельного участка за 80 000 рублей от 10 августа 2022 года (т. 3 л.д. 63), справки по счетам (т. 3 л.д. 125-130), выписка по вкладу (т. 3 л.д. 131-132), выписки по счетам (т. 5 л.д. 2-7), кредитный договор от 15 июня 2023 года на сумму 2 954 999 рублей.

Сам по себе факт отсутствия денежных средств на счетах ответчика в спорный период, а также снятия наличных со счетов, не свидетельствует об отсутствии у ответчика денежных средств в размере, необходимом для строительства магазина с учетом пояснений ответчика и свидетеля об осуществлении расчетов в наличной форме, т.к. денежные средства могли храниться в наличной форме, а не на счетах в кредитных организациях.

Допрошенный в судебном заседании 27 августа 2025 года свидетель ФИО18 (т. 5 л.д. 150-153) суду пояснил, что познакомился с ФИО3 в 2020 году, осуществлял по его заказу строительство домов и магазина, магазин в с. Косулино по ул. Ленина строился в 2021-2023 годах с перерывами, ФИО3 выступал заказчиком, свидетель – подрядчиком. Договор был заключен в устной формы, смета отсутствовала, расчеты производились наличными, расписки не составлялись. Материалы закупал ФИО3, свидетель нанимал бригады рабочих. ФИО3 пояснял, что магазин строит для себя, постоянно находился на объекте, про ФИО6 свидетель ничего не знал, пока не начался судебный спор. В ходе строительства магазина сделано: фундамент на ленточных сваях, колонны, стена из пеноблока, панель перекрытия, фасад утепленный металлический, крыша, внутри первый этаж бетонировали, отделки не было, на втором этаже сделана стяжка, штукатурка, плитка, лестница из металлического каркаса, забетонирован площадка, куплены бетонные ступени, сделана канализация, проведено электричество, пробурена скважина, благоустройство – выборка грунта на задней части участка, асфальтирование передней части участка, установлен забор.

В подтверждение довода о приобретении ответчиком строительных материалов, оплате работы специализированной техники им представлены счета на оплату, счет-фактуры от ИП ФИО19, некоторые из которых содержат указание на адрес спорного объекта – <адрес> (т. 1 л.д. 210-213, т. 5 л.д. 12-20), а также квитанции, счет-фактуры, счета от ООО «Первая кровельная», которые указания на адрес объекта не содержат (т. 1 л.д. 214-216), счет-фактура и чек на сумму 1 560 000 рублей о покупке твин-блоков, с адресом доставки - <адрес> (т. 1 л.д. 223), договор бурения скважины от 28 сентября 2022 года (т. 3 л.д. 133-136), справка ООО «Альянс» от 16 сентября 2025 года о приобретении ФИО3 в период с сентября 2021 года по октябрь 2022 года бетона и его доставке по адресу: <адрес>, на общую сумму 2 688 000 рублей.

Согласно заключению специалиста ФИО20 от 25 апреля 2025 года № 42/и-25 стоимость эксплуатации машин и механизмов для строительства объекта по адресу: <адрес> на момент производства работ (1 квартал 2022 года) составляла 500 674 рубля 63 копейки (т. 3 л.д. 18-34).

Пояснения свидетеля ФИО18 и письменные доказательства по обстоятельствам строительства и приобретения ответчиком ФИО3 строительных материалов, оплаты специализированной техники не противоречит ни позиции стороны истца (о наличии между ФИО6 и ФИО3 подрядных правоотношений и финансировании строительства за счет денежных средств истца путем их передачи ФИО3 для дальнейших расчетов), ни позиции стороны ответчика (о том, что ФИО6 и ФИО3 являлись соинвесторами строительства магазина), но и не подтверждает ни одну из них, поскольку из представленных документов невозможно установить источник денежных средств, за счет которых осуществлялась оплата – были это личные денежные средства ФИО3 или денежные средства, переданные ему ФИО6

Наличие у ФИО3 недоимок по налогам (т. 3 л.д. 85-95) не свидетельствует ни об отсутствии у него финансовой возможности вести строительство спорного объекта, ни о факте финансирования строительства в полном объеме истцом.

Представленные в материалы дела скриншоты переписки между ФИО6 и ФИО3 в мессенджере WhatsApp (т. 2 л.д. 16-42, 109-116), достоверность которой сторонами не оспаривалась, действительно подтверждает, что ФИО6 участвовала в согласовании условий договора аренды здания с ООО «Элемент-Трейд», в подготовке пакета документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в обсуждении вопросов, касающихся рассмотрения иска о признании права собственности на самовольную постройку, а также подтверждает получение истцом от ответчика фотографий строящегося объекта в период с августа 2021 года по март 2023 года (т. 2 л.д. 56-82).

Оценивая доводы о мнимости сделки, суд полагает, что истцом не представлено ни одного доказательства того, что воля ответчика ФИО3 была направлена на достижение каких-то иных правовых последствий заключенных договоров купли-продажи, а не на приобретение права собственности на земельный участок. Напротив, из совокупности представленных в дело доказательств следует прямо противоположное – воля ФИО3 была направлена на то, чтобы стать собственником земельного участка, что соответствует существу совершенных сделок, следует из его пояснений и поведения до и после совершения сделок.

ФИО3 в полном объеме реализовывал все правомочия собственника земельного участка – владел им, то есть осуществлял фактическое и юридическое господство над вещью (например, получил выписку из ПЗЗ, изменил вид разрешенного использования земельного участка в период, когда ФИО6 находилась под стражей), пользовался (например, вел на земельном участке строительство магазина), распоряжался (например, продал ФИО8, а затем вновь выкупил), что свидетельствует о совпадении воли и волеизъявления, намерении создать именно те правовые последствия, которые предполагает договор купли-продажи.

При этом иная направленность воли только одного участника сделки (ФИО6) не свидетельствует о мнимости сделки, поскольку для признания сделки мнимой воли участников такой сделки должны совпадать, не будучи направленными на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой.

Кроме того, стороной истца не представлено убедительной совокупности доказательств, указывающей на то, что воля самой ФИО6 не была направлена на отчуждение земельного участка, поскольку данное обстоятельство ничем, кроме пояснений самого истца, не подтверждается, и напротив, опровергается иными доказательствами (например, пояснениями ФИО3) и фактическими обстоятельствами (выдачей доверенности, предусматривающей полномочия на заключение договора купли-продажи земельного участка на условиях по усмотрению представителя).

Тот факт, что ФИО6 находилась в момент выдачи доверенности не могла понимать значение своих действий и руководить ими, во-первых, не подтвержден какими-либо доказательствами, а, во-вторых, не имеет правового значения для разрешения спора, поскольку истцом требования о признании доверенности недействительной сделкой не заявлено.

Оценивая доводы истца о мнимости сделки, суд соглашается с тем, что отсутствие убедительных пояснений разумности действий и решений сторон сделки может служить признаком ее мнимости. Однако, пояснения ответчика относительно обстоятельств заключения цепочки сделок Викулова-Чолохян-Акобян-Викулова/Чолахян не вызывают значительных сомнений в их разумности и не могут сами по себе являться основанием для признания сделки мнимой, учитывая установленную судом направленность воли по крайней мере одной стороны сделки на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой.

Учитывая, что ФИО6 была вызвана на допрос в г. Екатеринбурге, логичным является невозможность в этот день самостоятельно обратиться в МФЦ в пгт. Белоярский по причине нехватки времени, для чего и была выдана доверенность, предусматривающая не только полномочия по подаче заявлений о регистрации перехода права собственности, но и по заключению сделок по отчуждению имущества.

Невозможность истца представить доказательств в подтверждение определенных обстоятельств не может служить основанием для возложения на ответчика обязанности по доказыванию отсутствия этих обстоятельств, а равно поведение истца, не соответствующее ожидаемому от обычного участника гражданского оборота, не может служить основанием для применения к ответчику повышенного стандарта доказывания.

Само по себе отсутствие расписок, подтверждающих передачу денежных средств действительно не опровергает факт финансирования истцом строительства спорного здания, но и не доказывает этот факт, а исходя из распределения бремени доказывания не ответчик должен опровергать факт финансирования истцом строительства, а истец должна доказывать данный факт, однако, ни одного доказательства, непосредственно подтверждающего факт финансирования строительств истцом единолично и в полном объеме ей суду не представлено, доказано лишь наличие финансовой возможности такого финансирования, но иметь возможность – это не значит сделать, и, с учетом пояснений ответчика, доказан факт вложения истцом в строительства объекта денежных средств в размере 500 000 – 700 000 рублей, что значительно меньше стоимости строительства в минимальном размере, установленном специалистом и не оспариваемом сторонами (17 000 000 рублей).

Довод об отсутствии оплаты по оспариваемым договорам также о мнимости сделок не свидетельствует.

Действительно, с учетом классического распределения бремени доказывания в обязательственных правоотношениях, доказывание факта исполнения обязательства лежит на обязанной стороне, при этом покупатели по договорам от 19 мая 2022 года, 29 сентября 2023 года, 19 декабря 2023 года не доказали факта исполнения обязанности по оплате приобретенного земельного участка.

Вместе с тем, неисполнение покупателем обязанности по внесению оплаты по договору является основанием для обращения продавца с иском о взыскании задолженности по оплате, однако о недействительности сделки данное обстоятельство не свидетельствует.

Оценивая довод о ничтожности сделок в связи с нарушением принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем строений, суд приходит к следующему.

Действительно, ни в одном из трех оспариваемых договоров не указано, что на земельном участке расположен объект недвижимого имущества, пусть и не завершенный строительством.

Однако, на момент заключения договоров от 19 мая 2022 года, 29 сентября 2023 года здание магазина следовало квалифицировать как самовольную постройку – разрешение на строительство собственником земельного участка получено не было, как и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, более того, в суд был подан иск о признании права собственности на здание магазина как на самовольную постройку.

Распоряжение самовольной постройкой недопустимо в силу закона, а значит такая постройка до ее легализации в административном или судебном порядке не могла являться предметом договора купли-продажи, что, однако, не препятствовало совершению сделок в отношении земельного участка, на котором такая постройка располагалась, а значит и нарушений закона, указывающих на ничтожность сделки, при заключении оспариваемых договоров сторонами совершено не было.

Кроме того, при разрешении настоящего спора необходимо учесть следующее.

Согласно положениям статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (пункт 2).

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5).

В пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В письме на электронную почту от 30 мая 2023 года региональный представитель департамента развития формата «Дискаунтер» ТС «Монетка» направляет ответчику ФИО21 вопросы, сформулированные строителем собственнику помещения, из чего следует, что представитель ТС «Монетка» считает ФИО21 собственником помещения, в ином случае вопросы были бы направлены другому лицу. Это также подтверждается тем фактом, что в дальнейшем (20 июня 2023 года) договор аренды части здания был заключен именно между ИП ФИО3 и ООО «Элемент-Трейд».

Тот факт, что ФИО21 переслал письмо ФИО6 не свидетельствует о том, что ФИО21 не считал себя собственником имущества, поскольку практика обсуждения ФИО6 и ФИО21 вопросов, связанных со строительством и вводом в эксплуатацию спорного объекта, имела место как до, так и после пересылки данного письма, и не свидетельствует о том, что ФИО21 не позиционировал себя в качестве собственника перед третьим лицом ООО «Элемент-Трейд».

В представленных суду скриншотах переписки между ФИО6 и ФИО3 в мессенджере WhatsApp (т. 1 л.д. 217-219), достоверность которой сторонами не оспаривалась, истец сообщает ответчику о назначении судебного заседания по делу № 2-1365/2023 (по иску о признании права собственности на самовольную постройку – спорный объект) фразой «у нас суд 3.08 по земле», истец в ответ на фотографии разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию пишет «поздравляю нас».

Местоимение «наш» указывает на принадлежность нескольким лицам, что характерно для сособственников, соинвесторов, совладельцев, но не для заказчика и подрядчика, которым совместно ничего не принадлежит.

Использование таких выражений, вопреки доводам ФИО6, не может указывать только на дружеские взаимоотношения, поскольку друзьям, несмотря на эмоциональную привязанность и сопереживание интересам друг друга, также совместно ничего не принадлежит, какая-либо финансовая или имущественная общность отсутствует.

А в сообщении от 22 сентября 2023 года истец пишет «наши деньги, наше время, наши перспективы», что вопреки ее доводам не может относится к ней и ее сестре, поскольку, во-первых, факт вложения сестрой денежных средств в строительство стороной истца не доказан, а кроме того, ФИО1 пояснила, что предоставляла денежные средства сестре на условиях займа, то есть фактически эти денежные средства принадлежат истцу, во-вторых, даже если принять за достоверный факт вложения сестрой денежных средств, свое время в строительство она не вкладывала, общие с истцом перспективы в отношении этого объекта у нее отсутствуют, т.к., исходя из собственных пояснений ФИО1, она не претендует на право собственности на объект, а значит и на доход от сдачи его в аренду, а именно это и является перспективой для собственников, в данном случае – для ФИО6 и ФИО3, в связи с чем местоимение «наши» относится именно к ФИО6 и ФИО3, а не к какому-то иному лицу.

В тот же день истец пишет ответчику, что «никогда не будет обладать правом стать собственником того, во что я тоже вкладывала деньги». Из данного сообщения следует, что ФИО6 не одна вкладывала деньги в строительство спорного объекта, а делала это наряду с ФИО3 В ответ на это ФИО3 выражает готовность оформить право собственности на них двоих после ввода объекта в эксплуатацию, а истец одобряет такое предложение, отвечая «хорошо».

Данная переписка противоречит устным и письменным пояснениям ФИО6 о том, что строительство осуществлялось только за счет ее денежных средств, в том числе взятых в долг у сестры, а также свидетельствует об одобрении предложения ФИО3 оформить право собственности на другое лицо, а после введения объекта в эксплуатацию – на ФИО6 и ФИО3

Истец заключила дополнительное соглашение к договору аренды здания между ООО «Элемент-Трейд» и ФИО3, дала согласие на перечисление арендных платежей на счет ФИО3, признавая тем самым его в качестве собственника ? доли в праве собственности на здание перед третьим лицом.

Истец в переписке до заключения договоров между ФИО3 и ФИО8 и между ФИО8, ФИО3 и самой ФИО6 одобрила предложение ФИО3 продать земельный участок другому лицу, а в последующем после введения объекта в эксплуатацию оформить его на себя и ФИО3

Истец по собственной воле заключила договор купли-продажи от 19 декабря 2023 года с ФИО8, который являлся собственником земельного участка на основании договора от 29 сентября 2023 года, не ссылаясь на недействительность этой сделки и считая ФИО8 собственником участка, после чего обратилась в суд с иском о признании указанных сделок недействительными, указывая, что фактически ФИО8 никогда не являлся собственником земельного участка.

Истец по собственной воле заключила договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок, имевший те же пороки, на которые истец ссылается в иске о признании недействительной сделки (отсутствие оплаты, наличие на земельном участке здания, не включенного в предмет договора, заниженная стоимость земельного участка), при этом истец не просит признать недействительным весь договор с применением последствий недействительности в виде двухсторонней реституции, оспаривая этот договор лишь в части ? доли, приобретенной ФИО3, но не ? доли, приобретенной самим истцом.

Таким образом, поведение истца является противоречивым в отношении одни и тех же обстоятельств, поведение истца после заключения сделок от 29 сентября 2023 года, 19 декабря 2023 года давало основание другим лицам полагаться на действительность данных сделок, из поведения истца явствовала ее воля сохранить силу сделок.

Кроме того, выдача доверенности лицу, которого истец не знала и никогда не видела, предусматривающей полномочия на распоряжение земельным участком, включая его отчуждение на условиях по собственному усмотрению, также свидетельствует о поведении, которое отличается от поведения, ожидаемого от рационального собственника, обычного участника гражданского оборота, т.к. у ФИО6 не было доверия к лицу, которое она тем не менее наделила всем объемом полномочий, имеющихся у нее как у собственника земельного участка, что противоречит самой сути отношений доверитель-поверенный.

Истец указывает, что, если бы она действительно имела намерение распорядиться правом собственности в пользу ФИО3, она бы оценила стоимость строения и включила его в договор купли-продажи, иначе разумный участник гражданских правоотношений не поступил бы. Однако ФИО6 в рамках спорных правоотношений никогда и не действовала как разумный участник гражданского оборота, что следует из ее собственных пояснений, согласно которым она заключила устный договор подряда на сумму свыше 30 000 000 рублей, передавала наличные денежные средства в сумме свыше 20 000 000 рублей без составления расписок, начала строительство дорогостоящей коммерческой недвижимости, не получив разрешения на строительство, выдала доверенность на распоряжение имуществом лицу, которого не знала и никогда не видела.

Применяя принцип эстоппеля и правило venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), вытекающее из общих начал гражданского законодательства и являющееся частным случаем проявления принципа добросовестности (при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения), суд полагает, что ФИО6 не вправе ссылаться на недействительности оспариваемых ею сделок, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Истцом заявлено требование о признании права собственности на ? долю в праве собственности на здание магазина с кадастровым номером <номер>.

Учитывая, что право собственности на ? долю в праве собственности на здание возникло как у ФИО6, так и у ФИО3 не в результате совершения оспариваемых сделок, то признание за истцом права единоличной собственности на здание не может являться последствием признания сделки недействительной, данное требование имеет под собой иное основание, с учетом основания возникновения права на созданный объект недвижимости – истцу следовало доказать, что указанный объект создан именно ей (на принадлежащей ей на праве единоличной собственности земельном участке, за счет ее личных денежных средств).

Таких доказательств истец суду не представила, исходя из обстоятельств дела, строительство велось как до, так и после смены собственника земельного участка с ФИО6 на ФИО3, доказательств наличия между ними правоотношений из договора подряда истцом не представлено, доказательств передачи истцом ответчику денежных средств в размере полной стоимости затрат на строительство истцом суду также не представлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Так, в силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

За период с января по декабрь 2024 года ООО «Элемент-Трейд» выплатило арендодателю ИП ФИО3 денежную сумму в размере 3 510 645 рублей 16 копеек, что подтверждается платежными поручениями (т. 1 л.д. 156-163).

15 января 2024 года ФИО6 дала свое согласие ООО «Элемент-Трейд» на перечисление арендной платы и компенсации стоимости коммунальных услуг по договору № Д14341/23 от 20 июня 2023 года ИП ФИО3 в полном объеме (т. 1 л.д. 220).

Таким образом, получение ФИО3 от ООО «Элемент-Трейд» не является его неосновательным обогащением, поскольку имеет под собой юридические основания – договор аренды, устанавливающий обязательства арендатора по внесению арендных платежей, и согласие второго арендодателя ФИО6 на перечисление денежных средств ФИО3

При изложенных обстоятельствах в удовлетворении иска ФИО6 следует отказать в полном объеме, при этом суд полагает несостоятельным довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации), который для признания недействительными ничтожных сделок составляет три года (пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации) и не был пропущен на день обращения в суд.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО6 к ФИО3, ФИО7, ФИО8 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности, взыскании денежных средств – отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белоярский районный суд Свердловской области.

Судья А.А. Коняхин