Решение по делу № 3А-12/2025 от 19.03.2025 - о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

УИД 58OS0000-01-2025-000011-46 Дело № 3а-12/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 марта 2025 года г. Пенза

Пензенский областной суд в составе

судьи Шелахаевой Е.М.,

при секретаре Морозовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

23 января 2025 года в Пензенский областной суд поступило административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») от 4 декабря 2024 года № и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, общей площадью 11 090,6 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости.

Требование мотивировано тем, что необоснованный отказ административного ответчика в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, содержащийся в решении об отказе в установлении рыночной стоимости, затрагивает права административного истца, как правообладателя объекта недвижимости, поскольку налог на имущество физического лица исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил суд признать незаконным указанное выше решение об отказе в установлении рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 26 ноября 2024 года в размере равном его рыночной стоимости – 309 704 000 рублей на основании отчёта об оценке от 26 ноября 2024 года №, выполненного оценщиком ООО Ц (далее – ООО Ц) А

Определением Пензенского областного суда от 11 февраля 2025 года производство по настоящему делу приостановлено в связи назначением судебной экспертизы для решения вопроса о соответствии названного отчёта об оценке требованиям действующего законодательства, федеральным стандартам оценки, а также об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 26 ноября 2024 года.

После проведения судебной экспертизы административное дело вместе с заключением эксперта ООО М В от 3 марта 2025 года № (далее – заключение эксперта от 3 марта 2025 года №, заключение эксперта) поступило в суд.

Определением Пензенского областного суда от 5 марта 2025 года производство по делу возобновлено.

Административный истец ФИО1, будучи надлежаще и своевременно извещённым о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, обеспечил явку представителя.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 ФИО2 представила заявление об уточнении требования административного искового заявления в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в размере равном рыночной стоимости по результатам заключения эксперта – 327 989 000 рублей.

Представитель административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» ФИО3 в заявлении возражала против удовлетворения требования о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, при вынесении решения в части определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости полагалась на усмотрение суда, просила о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Заинтересованные лица Министерство государственного имущества Пензенской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - Управление Росреестра по Пензенской области), публично-правовая компания «Роскадастр» (далее также – ППК «Роскадастр»), администрацияг. Пензы, будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в предварительное судебное заседание не обеспечили. От представителей заинтересованных лиц ППК «Роскадастр» ФИО4, Управления Росреестра по Пензенской области ФИО5, Министерства государственного имущества Пензенской области ФИО6, поступили заявления, содержащие просьбу о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда.

От представителя заинтересованного лица администрации г. Пензы ФИО7 поступили возражения на административный иск, содержащие просьбу о рассмотрении дела в его отсутствие.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Государственная кадастровая оценка представляет совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим законом (пункт 1 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

При этом кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

С 1 января 2017 года в Пензенской области осуществлён переход к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке (пункт 1 постановления Правительства Пензенской области от 1 декабря 2016 года № 602-пП).

В целях проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Пензенской области постановлением Правительства Пензенской области от 23 января 2017 года № 16-пП создано ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», которое наделено полномочиями бюджетного учреждения, перечисленными в статье 7 Закона о государственной кадастровой оценке, в числе прочих на него возложены функции определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки (том 1 л.д. 237-249).

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена на основании приказа Министерства государственного имущества Пензенской области от 22 ноября 2023 года № 24-97 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтённых в Едином государственном реестре недвижимости на территории Пензенской области зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства, машино-мест» и составила 428 805 073 рубля, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29 января 2025 года № (том 1 л.д. 183).

При обращении 29 ноября 2024 года в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с указанным выше заявлением административный истец представил отчёт об оценке, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым № по состоянию на 26 ноября 2024 года составила 309 704 000 рублей.

Федеральным законом Российской Федерации от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) Закон о государственной кадастровой оценке был дополнен статьёй 22.1, которая предусматривает внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации и наделёнными полномочиями по определению кадастровой стоимости.

Решение вопроса о начале применения этой правовой нормы отнесено к компетенции исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации (пункт 1 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ).

Постановлением Правительства Пензенской области от 24 декабря 2020 года № 917-пП установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 февраля 2021 года.

С 1 февраля 2021 года на территории Пензенской области заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости рассматриваются ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьёй 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьёй).

ФИО1 является собственником объекта недвижимости (нежилого здания) с кадастровым №, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 24 января 2025 года № (том 1 л.д. 166-170).

В силу пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие зданиями, строениями, сооружениями, помещениями на праве собственности, признаются плательщиками налога на имущество физических лиц.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесённая в ЕГРН, и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учётом особенностей, предусмотренных настоящей статьёй.

Поскольку ФИО1 является собственником нежилого здания, и на нём лежит обязанность по уплате имущественного налога, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость, то административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым № в размере равном его рыночной стоимости, следовательно, он вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания.

Как следует из обстоятельств дела, 29 ноября 2024 года ФИО1 обратился в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчёт от 26 ноября 2024 года № (далее также – отчёт об оценке), выполненный оценщиком ООО Ц А, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым № по состоянию на 26 ноября 2024 года составила 309 704 000 рублей (том 1 л.д. 23-154, 155).

Решением ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 4 декабря 2024 года № в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано в связи с использованием в отчёте об оценке объекта недвижимости недостоверных сведений, наличием расчётных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д. 231-236).

Исследовав доказательства по делу, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое административным истцом решение является законным и обоснованным.

Согласно подпункту 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Согласно заключению эксперта от 3 марта 2025 года № отчёт об оценке, подготовленный оценщиком ООО Ц А, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, при составлении названного отчёта оценщиком допущены несоответствия требованиям статьи 11 Федерального закона Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпунктов «б», «в», «д» пункта 11, подпункта «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд, исследовав названное заключение эксперта применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что оно подготовлено лицо отчёт об оценке, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведённого исследования, выводы эксперта согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, не оспаривая заключение эксперта, в том числе в названной части, каких-либо возражений суду не представили.

Заключение эксперта является полным и ясным, в нём отсутствуют противоречия. Содержание заключения эксперта не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем оснований для проведения повторной экспертизы суд не находит.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» отчёт, выполненный оценщиком ООО Ц А от 3 марта 2025 года № величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 26 ноября 2024 года, составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшим на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, что в силу подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке является основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере указанной в нём рыночной стоимости.

Поскольку решение ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» об отказе в установлении рыночной стоимости от 4 декабря 2024 года № принято уполномоченным органом в пределах его компетенции и соответствуют положениям подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, то административное исковое заявление ФИО1 о признании его незаконным в этой части не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (нежилого здания) в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

В целях установления рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым № по состоянию на 26 ноября 2024 года (дата оценки нежилого здания, указанная в отчёте в целях обращения в бюджетное учреждение для установления кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости), в рамках проведения назначенной на основании определения Пензенского областного суда от 11 февраля 2025 года экспертизы перед экспертом был поставлен вопрос о соответствии рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, определённой оценщиком ООО Ц А в отчёте об оценке от 26 ноября 2024 года №, рыночной стоимости и при не соответствии – определении действительной рыночной стоимости названного объекта недвижимости на указанную дату.

По результатам проведённой судебной экспертизы из представленного в материалы дела заключения эксперта В от 3 марта 2025 года № следует, что рыночная стоимость объекта по состоянию на 26 ноября 2024 года составляет 327 989 000 рублей.

Стоимость спорного объекта недвижимости, определённая оценщиком ООО Ц А в отчёте об оценке от 26 ноября 2024 года №, не соответствует рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

Представитель административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 26 ноября 2024 года в размере равном его рыночной стоимости согласно результатам проведённой судебной экспертизы.

Сторона административного ответчика согласилась с выводами судебной экспертизы.

Суд, исследовав заключение эксперта в части определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости (нежилого здания), принимает во внимание, что заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного и доходного подходов является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования затратного подхода к оценке.

Экспертом установлено, что объект оценки относится к объектам торговли и схожего с ним по виду использования, в связи с чем анализ рынка проводился в отношении имущества, советующего объекту исследования.

В рамках настоящего исследования сравнительный подход к оценке объекта применялся экспертом только для земельного участка, в составе которого располагается объект оценки, для последующего вычитания рыночной стоимости доли участка из рыночной стоимости единого объекта недвижимости. После проведения анализа рынка экспертом были отобраны аналоги, наиболее точно сопоставимые с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта недвижимости. В частности, были сделаны корректировки на совершённую сделку/предложение - для всех объектов-аналогов; на площадь - для всех объектов-аналогов; на местоположение - для всех объектов-аналогов; на выход на красную линию - для всех объектов-аналогов; на наличие строений, сооружений, требующих демонтажа - для всех объектов-аналогов, после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена рыночная стоимость земельного участка, на котором распложен объект оценки.

При оценке доходным подходом экспертом был использован метод капитализации. Первоначально определена величина потенциального валового дохода, представляющего собой доход, генерируемый объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании. После чего определён размер действительного валового доходов, представляющего собой валовые денежные поступления от приносящей доход собственности за вычетом потерь от недоиспользования и невнесения арендной платы, добавляя прочие доходы от использования объекта. Затем определён чистый операционный доход, представляющий собой действительный валовый доход за минусом операционных расходов за год, после чего произведён расчёт ставки капитализации (коэффициента капитализации) и определена стоимость объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации и осуществлён расчёт рыночной стоимости оцениваемого актива.

На основании проведённого исследования произведено согласование полученных результатов оценки, назначены весовые коэффициенты каждого подхода и определена итоговая стоимость оцениваемого объекта.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также обоснованных возражений на заключение судебной экспертизы, доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность его выводов, участвующими в деле лицами в суд не представлено, ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не заявлено.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что рыночную стоимость спорного объекта недвижимости следует установить с учётом выводов, изложенных в заключении эксперта по состоянию на 26 ноября 2024 года в размере 327 989 000 рублей.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости следует считать 29 ноября 2024 года – день обращения ФИО1 в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Сторона административного истца не заявляла ходатайства о распределении понесённых ею судебных расходов.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» от 4 декабря 2024 года № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 11 090,6 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, на основании отчёта об оценке от 26 ноября 2024 года №, выполненного оценщиком ООО Ц А, отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 11 090,6 кв.м, назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 26 ноября 2024 года в размере равном его рыночной стоимости – 327 989 000 (триста двадцать семь миллионов девятьсот восемьдесят девять тысяч) рублей.

Датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной считать 29 ноября 2024 года.

Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 20 марта 2025 года.

Судья Е.М. Шелахаева