Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

«04» сентября 2025 года дело №

<...> УИД № №

Октябрьский районный суд <...> в составе председательствующего судьи Дудецкой К.Н., при ведении протокола судебного заседания ФИО1, при участии:

представителя истца по первоначальному иску ФИО2 (доверенность от ... г.);

ответчика по первоначальному иску ФИО3;

представителя ответчика по первоначальному иску ФИО4 (по устному ходатайству);

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АльфаСтройИнвест» к ФИО3 о взыскании неустойки по договору, по встречному исковому заявлению ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АльфаСтройИнвест» о признании ничтожным договора в части,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АльфаСтройИнвест» (далее – ООО СЗ «АльфаСтройИнвест», истец по первоначальному иску) обратилось в суд с иском к ФИО3 (далее - ФИО3, ответчик по первоначальному иску) о взыскании неустойки по договору, ссылаясь на то, что ... г. между ООО СЗ «АльфаСтройИнвест» и ФИО3 заключен договор № участия в долевом строительстве (далее - Договор), в соответствии с п. 5.1.5 которого ответчику произведено доначисление стоимости ввиду увеличения квадратной площади (2,05 кв.м.), направлено уведомление о необходимости проведения дополнительных расчетов по данным обмеров объекта БТИ. Однако указанное уведомление не получено ответчиком, а денежные средства в срок до ... г., в нарушение п. 10.5 Договора, не перечислены. Учитывая состоявшееся решение Октябрьского районного суда <...> от ... г. по гражданскому делу №, направление письменной претензии истцу с требованием уплаты неустойки с целью досудебного урегулирования спора, истец, с учетом уточнения исковых требований, просил суд взыскать с ответчика в его пользу неустойку за период с ... г. по ... г. в размере 697 284,14 руб. (2 015 272 руб. х 0,1 % х 346 дн.), а также судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 18 946 руб.

ФИО3 (далее – истец по встречному иску) обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ООО СЗ «АльфаСтройИнвест» (далее – ответчик по встречному иску) о признании ничтожным договора в части. В обоснование встречных исковых требований ссылается на то, что установление предусмотренной п. 7.2 Договора ответственности участника долевого строительства, как экономически слабой стороны, нуждающейся в защите своих прав, противоречит положением действующего законодательства, в связи с чем, истец по встречному иску просила суд признать ничтожным п. 7.2 Договора.

Представитель истца по первоначальному иску в судебном заседании поддержал исковые требования, просил удовлетворить их в полном объеме, отказать в удовлетворении встречных исковых требований, привел доводы в обоснование, сослался на представленные доказательства.

Ответчик по первоначальному иску, представитель ответчика по первоначальному иску, в судебном заседании возражали относительно доводов иска, просили отказать в их удовлетворении, удовлетворить встречное исковое заявление, привели доводы в обоснование, сослались на представленные доказательства.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Положением ст. 401 ГК РФ установлено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства в соответствии с частью 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что ... г. между ООО СЗ «АльфаСтройИнвест» и ФИО3 заключен договор участия в долевом строительстве №

В соответствии с п.2.1 Договора, его предметом является жилое помещение (квартира), имеющее следующие проектные характеристики: Литер №, этаж №, номер квартиры – №, площадь объекта согласно проекту без учета площади балконов и лоджий (кв.м.) - 39,2 кв.м.

Пунктом 3.1 Договора установлено, что цена настоящего договора (размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) объекта) определенная на момент подписания договора, составляет 2 015 272 руб., из расчета 51 410 руб. за 1 кв.м. суммарной проектной площади объекта (с учетом холодных помещений).

В силу п. 3.4 Договора стороны пришли к соглашению о том, что указанная в п. 3.2. настоящего договора цена договора будет изменена на условиях, указанных в п.п. 3.4.1. и 3.4.2. настоящего договора, в порядке, предусмотренном п.п. 4.1.7 и 5.1.5. настоящего договора.

После проведения органами БТИ технической инвентаризации объекта стороны, исходя из суммарной площади объекта по данным обмеров БТИ, стоимости затрат на строительство одного кв.м, и стоимости услуг застройщика, указанных в п. 3.2. настоящего договора, в случае изменения площади объекта более чем на 0,11 квадратных метра, уточняют цену настоящего договора и осуществляют дополнительные расчеты по результатам обмеров объекта органами БТИ без необходимости дополнительного согласования сторонами и составления Дополнительного соглашения к договору (п.3.4.1).

Указанная в п. 3.4.1. настоящего договора уточненная стоимость объекта является окончательной и не подлежит изменению ни при каких обстоятельствах, в том числе и в случае изменения площади объекта при проведении повторных (дополнительных) обмеров объекта БТИ (п. 3.4.2 Договора).

Допустимый размер изменения площади объекта составляет 5 % (пять процентов) от суммарной проектной площади объекта долевого строительства (с учетом лоджии/балкона).

В соответствии с п. 5.1.5 Договора, если суммарная площадь объекта по результатам обмеров БТИ будет больше проектной площади объекта более чем на 0,5 квадратных метра, участник обязуется оплатить стоимость дополнительной площади объекта в течении 10 (десяти) рабочих дней с момента получения от застройщика соответствующего уведомления, содержащего сведения об общей площади объекта, путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика. Указанные уведомления направляются застройщиком заказным письмом по адресу для корреспонденции участника, указанному в договоре, либо вручаются участнику лично под расписку.

Спорный Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...> ... г., что сторонами не оспаривается, обязательства по оплате стоимости квартиры в размере 2 015 272 руб. ответчиком исполнены в полном объеме.

Сторонами Договора ... г. подписан акт приема-передачи квартиры, из которого следует, что участник долевого строительства уведомлен об увеличении площади, которая составляет на момент подписания акта 41,25 кв.м.

<...> являющейся объектом долевого строительства по Договору, составляет 39,2 кв.м., определенная в соответствии с пунктом 2.2. Договора, площадь квартиры после обмеров БТИ -41,25 кв.м., следовательно, увеличение составляет 2,05 кв.м.

Как следует из материалов настоящего гражданского дела, ... г. ООО СЗ «АльфаСтройИнвест» направило ФИО3 уведомление об увеличении площади на 2,05 кв.м., с предложением в течение 10 рабочих дней доплатить стоимость увеличенной площади в размере 105 390,50 руб., оставленное без удовлетворения, что явилось основанием для направления в адрес последней ... г. досудебной претензии об необходимости уплаты неустойки за просрочку оплаты увеличенной площади квартиры в размере 640 856 руб.

Разрешая встречные исковые требования, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По смыслу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Исходя из ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Пунктом 76 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, п.п. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, п. 2 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», статья 29 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности»).

Как указано в ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Так, исходя из расчета истца по первоначальному иску и условий договора (п.7.2), размер пени за каждый день просрочки составляет 2001 руб., что значительно превышает размер пени, рассчитанной исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа, которая составляет 29,77 руб.

Ввиду изложенного, суд приходит к выводу, что предусмотренное Договором условие об оплате участником долевого строительства застройщику пени в размере 0,1 % от указанной в п. 3.2 Договора, цены договора, за каждый день просрочки, в случае если участник допустит просрочку исполнения обязательств, предусмотренных п. 5.1.5 Договора, то есть просрочку оплаты стоимости дополнительной площади квартиры, противоречит действующему законодательству и ухудшает положение участника долевого строительства как потребителя, поскольку не соответствует п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, так как данное условие, ущемляющее права потребителя, приводит к увеличению размера неустойки, установленной законом.

Учитывая положение п. 4 ст. 1 ГК РФ, согласно которому никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании ст. 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по ст. 169 ГК РФ.

Положения ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ относятся к императивным нормам, так как не содержат в своем тексте диспозитивных оговорок «если договором не установлено иное», а потому не могут быть изменены по усмотрению сторон обязательства.

Более того, целью специального законодательного регулирования правоотношений в сфере долевого строительства является защита особо значимых охраняемых законом интересов, интересов слабой стороны договора - участников долевого строительства, потребителей.

Ввиду изложенного, судом отклоняется довод истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску, о том, что оспариваемый пункт договора является отражением принципа свободы заключения договора.

Таким образом, встречные исковые требования подлежат удовлетворению, а п. 7.2 Договора, устанавливающий обязанность участника долевого строительства в случае просрочки исполнения обязательств, предусмотренных п. 5.1.5. настоящего договора, уплатить застройщику пени в размере 0.1 % от указанной в п. 3.2. настоящего договора цены договора, за каждый день просрочки, суд признает ничтожным.

Разрешая исковые требования в части взыскания неустойки за просрочку оплаты стоимости дополнительной площади объекта долевого участия, суд признает их подлежащими частичному удовлетворению.

Принимая во внимание положения ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, признание данным решением п. 7.2 Договора ничтожным, то обстоятельство, что ФИО3 не произведена в установленный Договором срок оплата стоимости площади 41,25 кв.м. после обмеров БТИ, увеличившейся на 2,05 кв.м., в размере 105 390,50 руб., то суд полагает подлежащей взысканию неустойку в размере 15 801,55 руб., исходя из расчета: 105 390,50 руб. * 13% / 300 (одна трехсотая ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующая на день исполнения обязательства - ... г.)*346 дн. (с ... г. по ... г.).

При этом, суд отклоняет ходатайство ответчика по первоначальному иску о применении ст. 333 ГК РФ и уменьшении размера неустойки, ввиду следующего.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Из разъяснений, содержащихся в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

При рассмотрении настоящего дела доказательств несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды истца ответчиком не представлено.

Разрешения требования ООО СЗ «АльфаСтройИнвест» о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему.

В силу статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Принимая во внимание, что судом частично удовлетворены исковые требования истца по первоначальному иску, то с ФИО3 в пользу ООО СЗ «АльфаСтройИнвест» подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 435,75 руб. (18 946 руб.*2,3 %), а именно 2,3 % от удовлетворенной цены иска (697 284,14 руб., удовлетворено 15 801,55 руб.).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АльфаСтройИнвест» к ФИО3 о взыскании неустойки по договору, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 (паспорт гражданина РФ №) в пользу Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АльфаСтройИнвест» (ОГРН <***>, ИНН/КПП <***>/231001001) денежные средства в размере 15 801,55 руб., судебные расходы в размере 435,75 руб.

В остальной части исковых требований Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АльфаСтройИнвест» к ФИО3 о взыскании неустойки по договору, отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АльфаСтройИнвест» о признании ничтожным договора в части, удовлетворить полностью.

Признать ничтожным пункт 7.2 Договора участия в долевом строительстве от ... г. №, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АльфаСтройИнвест» и ФИО3.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд <...> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: подпись

Решение в окончательной форме изготовлено ... г..

Копия верна:

Судья К.Н. Дудецкая