Решение по делу № 3А-267/2024 от 25.03.2025 - о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки», установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Дело № 3а-33/2025УИД 47OS0000-01-2024-000373-92

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург

25 марта 2025 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Павловой О.Н.

при ведении протокола помощником судьи Рахматуллиной Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ГАГ о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки», установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

установил:

В производстве Ленинградского областного суда находится административное дело по административному исковому заявлению ГАГ о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 15.08.2024 №ОРС-47/2024/000404 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на 15.02.2024 в размере рыночной стоимости равной 89 000 000 руб. В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что данный объект недвижимости принадлежит ему на праве собственности. Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость объекта составляет 141 874 245,9 руб. В отчете об оценке №03/291/1 от 08.07.2024, составленном оценщиком ООО «<данные изъяты>» БНГ рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 15.02.2024 определена в размере 89 000 000 руб. Административный истец полагает, что оснований для отказа в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» не имелось, указанные в решении замечания являются необоснованными; превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нарушает права административного истца в связи с увеличением налогового бремени.

По результатам экспертизы, проведение которой по настоящему делу назначено определением Ленинградского областного суда от 21.01.2025, рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 15.02.2024 в размере 122 870 000 руб.

Представитель административного истца ЧМН в судебное заседание явился, требования административного иска поддержал.

Представитель административного ответчика ГБУ «ЛенКадОценка» БАС в судебное заседание явился, требования административного иска не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области БОА в судебное заседание явилась, административные исковые требования не признала, поддержала доводы письменного отзыва на иск.

Определив рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, выслушав объяснения присутствующих участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом от 31.07.2020 №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты» (далее также - Федеральный закон №269-ФЗ) в Федеральный закон от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также - Федеральный закон №237-ФЗ) введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11.08.2020.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона №269-ФЗ до 01.01.2023 устанавливался переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 6 Федерального закона №269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее также - Решение).

В силу п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона №269-ФЗ с даты, указанной в решении (в случае отсутствия решения - с 01.01.2023), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

2) не применяются положения ст. 22 Федерального закона №237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон №135-ФЗ) не осуществляется.

Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 01.01.2017 по правилам Федерального закона №135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона №237-ФЗ до окончания переходного периода (до 01.01.2023 либо до даты принятия решения), осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона №237-ФЗ.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, то есть после 01.01.2023 или с даты, указанной в решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона №269-ФЗ постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 №713 установлена дата перехода к применению на территории Ленинградской области положений ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01.01.2022.

В соответствии с распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 №424-р реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости на территории Ленинградской области, осуществляется ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 155 003 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 141 874 245,9 руб.

В соответствии с отчетом об оценке №03/291/1 от 08.07.2024 оценщика ООО «<данные изъяты>» БНГ рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 15.02.2024 определена в размере 89 000 000 руб.

ФИО1 «ЛенКадОценка» от 15.08.2024 №ОРС-47/2024/000404 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определённой согласно отчету об оценке, в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

21.01.2025 определением Ленинградского областного суда по настоящему административному делу назначено проведение судебной экспертизы для выяснения обстоятельств соответствия представленного административным истцом отчёта, требованиям и нормам законодательства об оценочной деятельности, и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту ООО «<данные изъяты>» ЖОА

Согласно заключению эксперта от 26.02.2025 №20/2025 представленный административным истцом отчет об оценке от 08.07.2024 №03/291/1 оценщика ООО «<данные изъяты>» БНГ не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов оценки, а именно – при составлении отчета допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, указанные в разделе V решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 15.08.2024 №ОРС-47/2024/000404, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, а также в отчете об оценке имеются иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15.02.2024 определена в экспертном заключении в размере 119 030 000 руб.

На указанное заключение эксперта административным истцом представлена рецензия оценщика ООО «<данные изъяты>» ОНИ от 17.03.2025 №1527 (л.д. 185-200 том 2), в которой специалист делает выводы о том, что экспертное заключение не соответствует действительности, является неполным и противоречивым, экспертом в сегменте рынка рассмотрены исключительно ближайшие к Санкт-Петербургу районы, проигнорирован Тосненский район, выбор объектов-аналогов осуществлен по площади, а не по месторасположению.

Также в рецензии указано на допущенные арифметические ошибки при расчете двух корректировок, которые существенно повлияли на стоимость.

Эксперт ООО «<данные изъяты>» ЖОА допрошенная в судебном заседании 25.03.2025, согласилась с наличием в заключении технических ошибок на стр. 68 при определении индексов цен, используемых для проведения аналогов к дате оценке, и на стр. 108 и 111 при определении среднего значения диапазона для участков, обеспеченных электроэнергией, которые ею исправлены в представленных письменных пояснениях в части корректировок на «Дата сделки/предложения» и «Инженерно-техническое обеспечение земельного участка», в связи с чем на основании приведенных дополнительных расчетов в рамках сравнительного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 15.02.2024 определена экспертом в размере 122 870 000 руб. (л.д. 218-236 том 2).

Указанное в рецензии замечание о допущенной экспертом на ст. 105 заключения ошибке при отражении даты оценки: «03 июня 2024 г.» вместо «15 февраля 2024 г.» суд считает несущественным, поскольку такая ошибка носит единичный характер и является опиской.

Замечание рецензента о том, что информация на стр. 63-66 заключения о промышленной недвижимости в Российской Федерации не относится к сегменту рынку исследуемого объекта и является «лишней», суд оценивает критически, принимая во внимание содержание экспертного заключения и пояснения эксперта ЖОА, согласно которым земельный участок с кадастровым номером № относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение производственной площадки, то есть сегмент рынка оцениваемого (исследуемого) земельного участка – земельные участки под индустриальную застройку (производственная деятельность) и относится к рынку промышленной недвижимости.

Довод рецензии о неясной и неполной информации о коммуникациях по объекту исследования суд считает несостоятельным, поскольку оценка корректировки на наличие у объекта оценки коммуникаций содержится на стр. 12-14 заключения и дополнительно отражена в представленных письменных пояснениях.

Относительно замечания рецензента о нарушении экспертом п. 11 и подп. «б» п. 22 ФСО №7 «Оценка недвижимости» в связи с не определением территории сегмента рынка объекта исследования, выявлением цены предложения не в районе расположения объекта исследования и не в смежных к нему районах, ЖОА в письменных пояснениях, подтвержденных ею также в судебном заседании в порядке статьи 168 КАС РФ, указала, что территория исследования сегмента рынка объекта исследования эксперт определяет самостоятельно, исходя из своего опыта, в данном случае выбор сегмента рынка оцениваемого (исследуемого) земельного участка – земельные участки под индустриальную застройку (производственная деятельность) отражен на стр. 63 заключения эксперта и соответствует положениям подп. «б» п. 22 и подп. «б» п. 11 ФСО №7.

Так, подп. «б» п. 11 ФСО №7 гласит, что если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Из объяснений ЖОА следует, что из-за недостаточного количества предложений земельных участков производственного назначения в Тосненском районе, экспертом расширена территория исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, а именно: исследованы предложения в Ломоносовском районе Ленинградской области, поскольку Ломоносовский район наиболее схож по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. При этом расположение объектов ближе к КАД Санкт-Петербурга учтено экспертом в результате проведения корректировки на удаленность от КАД на стр. 105-106, 110-111 заключения эксперта для земельных участков, расположенных ближе к границам Санкт-Петербурга, в связи с чем довод рецензии о неполноте заключения эксперта применительно к выборным экспертом аналогам земельных участков, суд также считает несостоятельным.

В свою очередь, замечание рецензента о нарушении экспертом подп. «в» п. 22 ФСО №7 при отборе аналогов с учетом площади этих объектов и при игнорировании их местоположения суд полагает неубедительным, принимая во внимание содержащее мотивированное обоснование оценки указанных фактов в заключении эксперта и дополнительных письменных объяснениях.

Довод рецензии о наличии противоречий в характеристиках аналога №17, расположенного на территории индустриального парка, в котором есть железнодорожная ветка, электричество, водопровод, канализация, газ, огороженная территория, осуществляется контроль доступа, и выполняемых корректировках суд считает необоснованным, поскольку согласно заключению эксперта железнодорожная ветка расположена на территории индустриального парка, а не на территории земельного участка, объект существенно удален от соседних застроенных земельных участков, следовательно, у эксперта имелись достаточные основания не проводить корректировки на наличие в индустриальном парке железнодорожной ветки и инженерных коммуникаций, о чем им представлены подробные письменные и устные пояснения.

При таких обстоятельствах, оценивая заключение судебной экспертизы, суд полагает, что оно соответствует требованиям ч. 2 ст. 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведённого исследования и его результаты, с указанием применённых методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные вопросы.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, длительный стаж экспертной работы. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется.

Основания для назначения повторной экспертизы установлены ч. 2 ст. 83 КАС РФ, которой предусматривается, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Суд не усматривает оснований для назначения по делу повторной экспертизы по ходатайству административного истца с учетом указанных в рецензии замечаний, поскольку приведенная информация в заключении эксперта ЖОА не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки (пункт 5 ФСО №3), в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО №7), не содержит противоречий, которые могли быть положены в обоснование вывода о невозможности принятия экспертного заключения как доказательства по делу.

Между тем, сама по себе критическая оценка экспертного заключения не влечет сомнений в правильности последнего, поскольку представляет собой лишь субъективное мнение административного истца о предмете и методике проведенного экспертом исследования.

Довод административного истца о том, что экспертом не учтено наличие на земельном участке обременения (сервитута), суд также считает неубедительным основанием для назначения повторной судебной экспертизы, учитывая, что датой оценки объект недвижимости является 15.02.2024, а обременение установлено в отношении соответствующего объекта недвижимости апелляционным определением Ленинградского областного суда от 29.01.2025, то есть за пределами исследуемого периода.

Таким образом, суд приходит к выводу, что при рассмотрении заявления административного истца у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись предусмотренные законом основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определённой отчётом оценщика.

Поскольку оспариваемое решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов административного истца не нарушает, оснований для признания его незаконным не имеется.

В соответствии с ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ от 03.06.2016 «О государственной кадастровой оценке» одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

При таких обстоятельствах, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Несмотря на производный характер требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, с учетом изложения диспозиции ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Учитывая, что причиной обращения с настоящим административным иском в суд послужила необходимость восстановления нарушенных прав административного истца на справедливое налогообложение, суд полагает возможным принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы, а именно в размере 122 870 000 руб. по состоянию на 15.02.2024.

Таким образом, заявленные административным истцом требования подлежат частичному удовлетворению.

Вместе с тем, экспертной организацией ООО «<данные изъяты>» заявлено ходатайство о возмещении расходов на проведение судебной экспертизы в размере 130 000 руб.

Разрешая заявленное ходатайство о возмещении судебных расходов на проведение экспертизы, суд учитывает следующее.

Частью 1 статьи 103 КАС РФ предусмотрено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с ч. 3 ст. 108 КАС РФ за выполненную экспертами по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения, эксперты получают вознаграждение, которое по смыслу положений ст.ст. 105 и 106 КАС РФ относятся к судебным расходам. Размер такого вознаграждения определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Из буквального содержания ч. 1 ст. 111 КАС РФ следует, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении требования, подлежащего рассмотрению в порядке, предусмотренном КАС РФ, за исключением требований о взыскании обязательных платежей и санкций (абз. 5 п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

По смыслу вышеприведенных процессуальных норм, при разрешении вопроса о взыскании судебных издержек в порядке, предусмотренном ч. 3 ст.108 КАС РФ, когда денежная сумма, подлежащая выплате экспертам, не была предварительно внесена стороной, заинтересованным лицом на счет суда в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 109 КАС РФ, денежную сумму, причитающуюся в качестве вознаграждения экспертам за выполненную ими по поручению суда экспертизу, суду, по общему правилу, изложенному в ст.111 КАС РФ, следует взыскивать со стороны, не в пользу которой, был разрешен административный спор.

Часть 3 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусматривает обращение с заявлением об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в бюджетное учреждение или многофункциональный центр. В силу части 15 указанной статьи решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2021), утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021, госпошлина уплачивается по требованию об оспаривании решения бюджетного учреждения независимо от того, заявлено ли также требование об установлении рыночной стоимости на основании пп. 3 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ как при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера. По требованию об установлении рыночной стоимости государственная пошлина не уплачивается, так как такое требование не носит самостоятельный характер.

При этом в вышеуказанном Обзоре отмечено, что при разрешении вопроса о распределении судебных расходов, следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

Поскольку судом в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным отказано, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, суд приходит к выводу, что судебные расходы в данном случае возлагаются на административного истца, как на сторону, не в пользу которой, разрешен административный спор.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным удовлетворить ходатайство ООО «<данные изъяты>» и взыскать с ГАГ в пользу данного эксперта расходы на проведение судебной экспертизы в размере 130 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ГАГ – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 155 003 кв.м, в размере его рыночной стоимости равном 122 870 000 (сто двадцать два миллиона восемьсот семьдесят тысяч) рублей по состоянию на 15 февраля 2024 года.

В удовлетворении административных исковых требований ГАГ в остальной части – отказать.

Взыскать с ГАГ в пользу общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 130 000 (сто тридцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья

О.Н. Павлова

В окончательной форме решение изготовлено 11 апреля 2025 года