Дело № 2-830/2022

УИД 36RS0032-01-2022-000679-24

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 ноября 2022 года р.п. Рамонь

Рамонский районный суд Воронежской области в составе председательствующего судьи Кожуховой М.В.,

при ведении протокола помощником судьи Мироненко Д.Д.

с участием представителя истца адвоката Корчагина О.В.,

представителя ответчика ФИО2 – по доверенности Фефелова И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Рамонского районного суда Воронежской области гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2, ФИО4 о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО3 на объект недвижимости – земельный участок

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО4, мотивируя свои требования тем, что на то, что ......... между ним (Покупатель) иФИО1(Продавец) заключен предварительный договор купли-продажи трех земельных участков, в том числе и земельного участка площадью ......... кв.м. расположенный по адресу: .......... из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения с видом разрешенного использования: объекты придорожного сервиса, предпринимательство.

Цена объектов недвижимости составила 1000 000 рублей, размер задатка – 40000 руб., срок действия договора до ..........

......... истец передал ФИО1 в качестве задатка за земельный участок денежную сумму 40000 руб., о чем составлена расписка в получении денежных средств.

......... между сторонами заключен договор купли-продажи указанного выше земельного участка с кадастровым номером .......... По данному договору продавцу были переданы денежные средства в размере 1000000 руб., о чем составлена расписка в получении. Оплата произведена без учета задатка, таким образом, общая суммы оплаты составила 1040000 руб. Земельный участок с кадастровым номером ......... был передан покупателю по акту приема-передачи.

В целях государственной регистрации перехода права собственности стороны договора обратились в регистрирующий орган.

Управлением Росреестра по .......... ......... приостановлено осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении данного объекта недвижимости до ......... поскольку в договоре не было указано на наличие ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 и 56.1 Земельного Кодекса РФ и отсутствие в договоре и передаточном акте согласия покупателя принять товар, обремененных правами третьих лиц.

......... ФИО1 умер, что не дало возможности устранить причину приостановки регистрации, указанную в уведомлении Управления Росреестра, а также зарегистрировать переход права собственности на земельный участок.

Нотариусом было открыто наследственное дело к имуществу ФИО1, наследниками которого являются ответчики по настоящему делу.

В данном случае обстоятельством, повлекшим невозможность регистрации перехода прав по договору купли-продажи в установленном порядке, явились отсутствие в документах сведений о наличии ограничений прав на земельный участок, а также смерть продавца.

Сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимость носят открытый характер и любой желающий может получить сведения о правообладателях, основаниях регистрации права, переходе прав в отношении любого объекта недвижимого имущества, а также о существующих ограничениях, обременениях. Само по себе отсутствие в договоре купли- продажи сведений об ограничениях, обременениях не влияют на возникновение права собственности на объект у покупателя.

В судебном заседании:

Истец ФИО3 не явился, о времени и месте слушания дела извещен судом надлежащим образом и в срок, достаточный для своевременной явки, обеспечил участие представителя.

Представитель Корчагин О.В. заявленные требования поддержал, просил удовлетворить их.

Ответчики ФИО2 и ФИО4 не явились, о слушании извещены надлежащим образом, с ходатайством об отложении не обращались, обеспечили участие представителя.

Представитель ответчика ФИО2 – адвокат Фефелов И.А. полагал требования не обоснованными, просил отказать в их удовлетворении, представил письменные возражения приобщенные к материалам дела, из которых следует, что с покупателем ФИО3 у умершего ФИО1 была устная договоренность, что он купит все участки и их цена будет составлять 15 млн.рублей, однако покупатель данную договоренность не выполнил. При жизни ФИО1 распорядился другими земельными участками, о которых состоялся предварительный договор между ним и истцом по настоящему делу, продав их часть другим лицам, не истцу. Данные договоры ни кем не оспаривались, в том числе и ответчиками. Решением Ленинского районного суда вступившим в законную силу с ответчиков по данному делу были взысканы денежные средства в пользу ФИО3, оплаченные им по предварительному договору с ФИО1 за оплаченные им и не переданные земельные участки. Спорный земельный участок в наследственное имущество не входил, поскольку имелось уведомление Росреестра. Действия нотариуса по не включению данного земельного участка в состав наследственного имущества не оспаривались. Указанные в Росреестре сведения «с обременением» были связаны с кредитными обязательствами банку, поскольку именно этот участок, который является предметом требований был залоговым имуществом. Впоследствии кредитные обязательства были погашены, однако для изменения данных сведений в Росреестре на момент заключения договора собственник не обратился.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика – Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области, не явились, о времени и месте слушания дела извещены судом надлежащим образом и в срок, достаточный для своевременной явки, в представленных заявлениях Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области, просили рассмотреть дело в свое отсутствие, в разрешении спора полагается на усмотрение суда.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и не ходатайствовавших об его отложении; представитель истца на рассмотрении дела по существу в отсутствие неявившихся лиц настаивал.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что......... между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков:

- площадью ......... кв.м., находящегося по адресу: ......... из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения с видом разрешенного использования: объекты придорожного сервиса, предпринимательство;

- площадью ......... кв.м., находящегося по адресу: .........., ......... из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения с видом разрешенного использования: объекты придорожного сервиса, предпринимательство;

- площадью ......... кв.м., находящегося по адресу: .......... с кадастровым номером ......... из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения с видом разрешенного использования: объекты придорожного сервиса, предпринимательство,

Которые принадлежали продавцу на праве собственности, оценивались сторонами договора в 3000000 руб. (по 1000000 руб. за каждый из участков).

При этом стороны пришли к соглашению, что покупатель вносит задаток в размере 120000 руб. (по 40000 руб. за каждый из участков) и обязуются в срок до ......... заключить основной договор купли-продажи вышеуказанных земельных участков. Кроме того, сторонами определены другие существенные условия договора.

......... между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью ......... кв.м., находящегося по адресу: .......... с кадастровым номером ......... из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения с видом разрешенного использования: объекты придорожного сервиса, предпринимательство.

В договоре указано, что право собственности на земельный участок покупатель приобретает с момента государственной регистрации сделки и перехода права собственности от продавца к покупателю (п.5 Договора). Передача земельного участка осуществляется по передаточному акту (п. 7 Договора).

В этот же день, ......... сторонами составлен и подписан передаточный акт, в соответствии с которым продавец передал, а покупатель принял вышеназванный земельный участок.

На продажу данного земельного участка супругой ФИО1 – ФИО2 (ответчиком по настоящему делу) было выдано согласие, которое было составлено и удостоверено нотариусом.

Из представленных документов следует, что ......... ФИО1 получил по двум распискам от ФИО3 денежные средства: в размере 120000 руб. за земельные участки с кадастровыми номерами ......... и в размере 1000000 руб. за земельный участок с кадастровым номером ........., согласно договору купли-продажи окончательный расчет произведен, финансовых претензий не имеет.

При обращении ФИО3 в Управление Росреестра для регистрации перехода права собственности, Управлением Росреестра по Воронежской области ......... приостановлено осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении данного объекта недвижимости до ......... поскольку в договоре купли-продажи от ......... не было указано на наличие ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 и 56.1 Земельного Кодекса РФ и отсутствие в договоре и передаточном акте, согласия покупателя принять товар, обремененных правами третьих лиц.

ФИО1 умер ........., о чем составлена актовая запись ........., что подтверждается свидетельством о смерти ........., выданного Территориальным специализированным отделом ЗАГС Управления ЗАГС Воронежской области.

......... Управлением Росреестра уведомлением сообщено, что отказано в государственной регистрации права на которое были предоставлены документы.

Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от ......... были разрешены требования ФИО3 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, при этом в ходе рассмотрения дела было установлено, что действительно между ФИО1 и ФИО3 ......... заключался предварительный договор купли продажи земельный участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером ........., за которые были получены денежные средства в размере 120000 руб. (задаток, по 40000 руб. за каждый участок) и по расписке от ......... получены денежные средства за земельный участок ......... в сумме 1000000 руб.. Расчет произведен полностью, финансовых претензий не имеется. Общая сумма полученных ФИО1 от ФИО3, с учетом оплаченного задатка, за данный земельный участок составила 1040000 руб. Кроме того, судом было установлено, что ФИО3 оплачены денежные средства и за другой земельный участок, который предметом настоящего спора не является.

Решение суда не обжаловалось и вступило в законную силу, что не оспаривали стороны в судебном заседании.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании п. 1 ст. 164 ГК (в редакции, действовавшей до 01.03.2013, то есть до изменений, внесенных Федеральным законом от 07.05.2013 № 100-ФЗ) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежали государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 1 ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 558 ГК договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, а также переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, если данный договор заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ (то есть до 01.03.2013).

П. 1 ст. 552 ГК предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу п. 2 ст. 165 ГК, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 551 ГК в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав », если одна из сторон уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК); иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 556 ГК в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по данному делу являются: факт заключения договора купли-продажи, соответствие данного договора требованиям гражданского законодательства и исполнение данного договора, в том числе факт передачи имущества и оплаты за него.

Судом установлено и доказательств обратного суду не представлено, что стороны договораФИО1 и ФИО3 договор купли-продажи от ......... фактически исполнили, имущество передано, расчет между сторонами произведен, ФИО3 пользуется спорным недвижимым имуществом, однако зарегистрировать свое право в установленном законом порядке не может в связи со смертью продавца.

С учетом приведенных выше норм права и разъяснений, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя жилого помещения по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Исследованные судом доказательства в совокупности подтверждают, что переход прав к ФИО3 на основании договора купли продажи от ......... не был зарегистрирован по независящим от сторон обстоятельствам – смерти продавца. Оснований сомневаться в том, что действительная воля сторон была направлена на реальное исполнение договора, составленного в письменной форме, у суда нет. Акт о передаче объектов недвижимости продавцом был подписан лично, а представленные расписки и решение Ленинского районного суда г. Воронежа указывают, что расчеты между сторонами произведены в полном объеме, а учитывая незначительность времени, прошедшего с момента подписания договора до смерти, считать, что отсутствовало фактическое исполнение сделки у суда нет оснований.

При таких обстоятельствах заявленные требования обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО2, ФИО4 о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО3 на объект недвижимости – земельный участок – удовлетворить.

Зарегистрировать переход права собственности по договору купли продажи от .........., заключенному между ФИО1 и ФИО3, в отношении земельного участка площадью ......... кв.м., расположенного по адресу:.........., что является основанием для Управления Росреестра для погашения соответствующей записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с нимна указанный объект недвижимости.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда в апелляционном порядке, через суд принявший решение, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья М.В. Кожухова

Мотивированное решение

изготовлено 18.11.2022