ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
по делу № 3а-15/2022 г.
25 августа 2022 г. г. Махачкала
Верховный Суд Республики Дагестан в составе:
судьи Верховного Суда Республики Дагестан Омарова Д.М.,
с участием представителя административного истца ФИО1 адвоката Магомедова М.О.,
представителя административного ответчика ГБУ РД «Дагтехкадастр» по доверенности ФИО2,
при секретаре судебного заседания Омарове Г.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,
установил:
ФИО3 в лице представителя по доверенности Магомедова М.О. обратился в Верховный Суд Республики Дагестан с административным исковым заявлением к Правительству Республики Дагестан, Управлению Росреестра по Республике Дагестан, Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан и ГБУ РД «Дагтехкадастр» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости: - нежилого здания с кадастровым номером 05:49:000035:1609, площадью 981 кв.м., кадастровой стоимостью 21058 972,08 руб., расположенного по адресу <...>; - нежилого здания с кадастровым номером 05:49:000035:1610, площадью 446 кв.м., кадастровой стоимостью 9574211,57 руб., расположенного по адресу <...>; - нежилого здания с кадастровым номером 05:42:000012:512, площадью 1440,1 кв.м., кадастровой стоимостью 25843482,67 руб., расположенного по адресу <...>, и установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости нежилых зданий в размерах 14767000 руб., 6716000 руб. и 20274000 руб. соответственно по состоянию на 1 января 2019 г.
В обоснование заявленных требований в административном исковом заявлении указано, что установленная в отношении принадлежащих административному истцу ФИО1 объектов недвижимости и используемая в целях налогообложения кадастровая стоимость значительно превышает их рыночную стоимость на дату оценки, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечёт необоснованное увеличение размера уплачиваемого им налога на имущество физических лиц.
Определением Верховного Суда Республики Дагестан от 25 августа 2022 г. Правительство Республики Дагестан и администрация ГОсВД «город Махачкала» исключены из числа сторон (лиц) участвующих в деле.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 адвокат Магомедова М.О. заявленные административные исковые требования поддержал и просил их удовлетворить в полном объёме.
В судебном заседании представитель административного ответчика ГБУ РД «Дагтехкадастр» ФИО2 просил отказать в требованиях заявителя.
Административный истец ФИО1, представители административных ответчиков Минимущества РД, Управления Росреестра по РД, представители заинтересованных лиц администрации ГО «город Избербаш», администрации ГО «город Дербент» и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по РД, извещенные о месте, дате и времени проведения судебного заседания, в суд не явились, своих представителей не направили, о причинах неявки суду не сообщили, в связи с чем административное дело рассмотрено без их участия.
Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав заключение эксперта и представленные письменные доказательства, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных административных исковых требований в связи с их обоснованностью.
В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии со статьей 6 этого же закона, государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016г. № 237-ФЗ).
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Исходя из того, что административный истец является собственником нежилых зданий и плательщиком налога на имущество, суд считает, что последний вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости в рыночном размере на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Судом установлено, что административному истцу ФИО1 на праве собственности принадлежат нежилые здания: - с кадастровым номером 05:49:000035:1609, площадью 981 кв.м., расположенное по адресу <...>; - с кадастровым номером 05:49:000035:1610, площадью 446 кв.м., расположенное по адресу <...>; - с кадастровым номером 05:42:000012:512, площадью 1440,1 кв.м., расположенное по адресу <...>.
Согласно представленным в суд выпискам из единого государственного реестра недвижимости, в отношении нежилых зданий с кадастровыми номерами 05:49:000035:1609, 05:49:000035:1610, 05:42:000012:512, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2019 г. установлена в размерах 21058 972,08 руб., 9574211,57 руб., 25843482,67 руб.
Полагая установленную и внесенную в единый государственный реестр недвижимости кадастровую стоимость объектов недвижимости необоснованной и не соответствующей их рыночной стоимости, административный истец ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО4 обратился в суд с настоящим административным иском.
Результаты очередной государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства на территории Республики Дагестан утверждены приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан от 27 ноября 2019 г. № 500 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, земель сельскохозяйственного назначения, земель населённых пунктов на территории Республики Дагестан», вступившим в силу с 1 января 2020 г.
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (ст. ст. 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Оспаривая кадастровую стоимость нежилых зданий, административный истец представил отчёты об оценке рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости № КС-01_6/20 от 02.06.2020 г., № КС-01_4/20 от 28.05.2020 г. и № КС-01_5/20 от 28.05.2020 г., составленные оценщиком ООО «Региональное управление оценки и консалтинга» ФИО5
Между тем, выводы представленных в суд отчётов вызывают сомнения в их обоснованности, поскольку определяя стоимость объектов недвижимости в рамках затратного подхода, оценщиком в нарушение требований п. 24 ФСО № 7 не произведён расчёт стоимости здания, относящегося к объектам оценки, а также в ходе оценки рыночной стоимости объектов недвижимости с использованием сравнительного подхода, не проведено исследование рынков в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов, при этом в качестве аналогов использованы объекты недвижимости, расположенные в менее привлекательных с коммерческой точки зрения районах города, без применения корректировки по данному пенообразующему фактору.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что отчёты не могут быть признаны доказательствами, объективно подтверждающими размер рыночной стоимости принадлежащих истцу объектов недвижимости на дату установления их кадастровой стоимости.
Учитывая возникшие сомнения в обоснованности выводов представленных в суд отчётов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости на дату установления их кадастровой стоимости, для выяснения этого вопроса по административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО Аудиторская фирма «Аудит-Консалтинг».
Согласно заключению эксперта ООО АФ «Аудит-Консалтинг» ФИО6 № 55-ОПМх-Э-08-2021 от 14.10.2021 г., по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 05:49:000035:1609 составляет 15476000 руб., с кадастровым номером 05:49:000035:1610 составляет 7513000 руб., с кадастровым номером 05:42:000012:512 составляет 20826000 руб.
В связи с недостатками, выявленными судом при исследовании вышеуказанного заключения эксперта № 55-ОПМХ-Э-08-2021 от 14 октября 2021 г., определением суда от 30 ноября 2021 г. по делу была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, порученная эксперту ООО «Аудиторская фирма «Аудит-Консалтинг» ФИО6
В соответствии с выводами заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы № 55/1-ОПМХ-Э-08-2021 эксперта ООО «Аудиторская фирма «Аудит-Консалтинг» ФИО6, рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами 05:49:000035:1609, 05:49:000035:1610 и 05:42:000012:512 по состоянию на 1 января 2019 г. составляла 15476000 руб., 7513000 руб. и 20826000 руб. соответственно.
Исследовав представленное дополнительное заключение судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно не может быть признано доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости принадлежащих истцу объектов недвижимости на дату определения их кадастровой стоимости, поскольку выводы эксперта вызывают сомнения в их объективности.
Основанием назначения судом по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы явились нарушения, допущенные экспертом при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости, выразившиеся в том, что рыночная стоимость объектов недвижимости экспертом была определена с учетом в ее составе налога на добавленную стоимость, что противоречит положениям законодательства об оценочной деятельности.
При этом, как усматривается из заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы, эксперт, исключив из заключения указание на то, что стоимость зданий определяется с учетом в ее составе налога на добавленную стоимость, в результате расчетов пришел к выводам о величине рыночной стоимости зданий, полностью соответствующим выводам первоначально проведенной им экспертизы.
Таким образом, в материалах дела имеются два заключения эксперта ФИО6 с аналогичными выводами о величине рыночной стоимости оцениваемых зданий, согласно одному из которых итоговая рыночная стоимость определена с учетом в ее составе налога на добавленную стоимость, а второго – без учета данного налога, что ставит под сомнение обоснованность выводов обоих заключений экспертиз.
Кроме того, суд учитывает, что в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. № 3214-р, судебная строительно-техническая экспертиза и судебная землеустроительные экспертиза отнесены к судебным экспертизам по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости и включены в перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными учреждениями.
В этой связи, учитывая возникшие у суда сомнения в обоснованности проведенных по делу судебных оценочных экспертиз, определением суда от 25 февраля 2022 г. по делу была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФБУ «Дагестанская ЛСЭ Минюста России».
Согласно заключению эксперта ФГБУ «Дагестанская ЛСЭ Минюста России» ФИО7 от 28.07.2022 г. № 466/2-4, по состоянию на 1 января 2019 г. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 05:49:000035:1609 составляет 16642047 руб., нежилого здания с кадастровым номером 05:49:000035:1610 составляет 8529953 руб., нежилого здания с кадастровым номером 05:42:000012:512 составляет 25432581 руб.
Оценив по правилам статей 82, 84, 168 КАС РФ заключение судебной оценочной экспертизы, в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. (в ред. от 26.07.2007 г.) № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.
Выводы эксперта в указанной выше части не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение; в экспертизе расчёт рыночной стоимости нежилых зданий полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов. Объекты исследования и все аналоги, примененные к расчёту, имеют сопоставимые характеристики.
В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объектов экспертизы, их местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования.
В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.
Заключение судебной оценочной экспертизы подготовлено экспертом ФИО7, имеющим соответствующее образование и предупрежденного об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость нежилых зданий, указанных выше, на основании выводов судебной оценочной экспертизы эксперта ФГБУ «Дагестанская ЛСЭ Минюста России» ФИО7 от 28.07.2022 г. № 466/2-4.
На основании положений ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной следует считать дату обращения истца в суд, то есть 22 июня 2021 г.
Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Дагестан
решил:
административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером 05:49:000035:1609, площадью 981 кв.м., расположенного по адресу <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 16642 047 (шестнадцать миллионов шестьсот сорок две тысячи сорок семь) руб.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером 05:49:000035:1610, площадью 446 кв.м., расположенного по адресу <...> «б», равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 8529 953 (восемь миллионов пятьсот двадцать девять тысяч девятьсот пятьдесят три) руб.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером 05:42:000012:512, площадью 1440,1 кв.м., расположенного по адресу <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 25432581 (двадцать пять миллионов четыреста тридцать две тысячи пятьсот восемьдесят один) руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных нежилых зданий считать 22 июня 2021 г.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Верховный Суд Республики Дагестан.
Мотивированное решение изготовлено 8 сентября 2022 г.
Судья Верховного Суда
Республики Дагестан Д.М. Омаров