УИД 63RS0037-01-2024-005212-67

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 февраля 2025 года г. Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе

председательствующего Тепловой С.Н.,

при секретаре Канаевой О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-375/2025 по иску ФИО1 к АО «Оргтехнефтестрой» о признании договора купли-продажи действительным,

установил :

ФИО1 обратился в суд с иском к АО «Оргтехнефтестрой» о признании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ действительным. В обоснование заявленных требований истец указал, что ФИО1 в результате торгов (протокол проведения итогов в процедуре № от ДД.ММ.ГГГГ «Публичное предложение продавца №») заключил с АО «Оргтехнефтестрой» договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении 9/10 долей в праве общедолевой собственности на помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, 2 этаж: комнаты: №, №, №, № общей площадью 67,2 кв.м. Исполнение обязательств сторонами подтверждается Актом приемки- передачи к договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ. Факт оплаты подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 350 000 рублей и чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 51 000 рублей. В последующем, между сторонами претензий относительно исполнения Договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ не было. Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № конкурсного производство в отношении АО «Оргнефтестрой» было завершено, должник ликвидирован. Конкурсным управляющим ответчика в надлежащие сроки не были проведены действия по государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, истец обратился с заявлением лично в Росреестр. В ответ на обращение истца, Росреестром в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № сообщено о невозможности произвести государственную регистрацию права собственности в связи с несоблюдением обязательного нотариального удостоверения сделок, связанных с продажей долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Истец не обладая специальными знаниями не предполагал, что в отношении заключенного договора необходимо обязательное нотариальное удостоверение. В свою очередь, законодатель, придавая особый статус деятельности арбитражных управляющих, нормативно устанавливает повышенные требования к лицам, осуществляющим такую деятельность. В данном случае арбитражный управляющий при отсутствии объективных, чрезвычайных и непреодолимых обстоятельств не принял зависящих от него исчерпывающих мер, связанных с надлежащим нотариальным удостоверением сделки и государственной регистрации. Отсутствие нотариального удостоверения сделки лишает Истца возможности государственной регистрации прав, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. При разрешении дел, в рамках которых государственная регистрации еще произошла, но одна из сторон была ликвидирована, суды признают, что ликвидация юридического лица равнозначна понятию уклонения от государственной регистрации по смыслу п. 3 ст. 551 ГК РФ (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.05.2024 N Ф04-2062/2024 по делу N А03- 16059/2023; постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.02.2021 N ФОМ 3/2021 по делу N А11-2446/2020).

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, просил признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ действительным.

Представители ответчика АО «Оргтехнефтестрой» в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Самарской области, АО "Актив Капитал банк в лице "Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов», Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 18 по Самарской области в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом, ходатайств об отложении не заявили.

Кроме того, суд учитывает, что информация о дате и времени судебного заседания в соответствии со статьями 14 и 16 ФЗ от 22.12.2008 N 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» заблаговременно размещена на интернет-сайте суда и является общедоступной.

Выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ принадлежащие гражданам и юридическим лицам гражданские права осуществляются ими самостоятельно, по своему усмотрению.

В силу части 1 и 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации право собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Приведенным конституционным гарантиям корреспондируют нормы действующего гражданского законодательства, в которых законодателем определены различные способы и основания приобретения материального (вещного) права и закреплен принцип свободного оборота (отчуждения, перехода) объектов гражданских прав.

В силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).

В силу требований ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, чему корреспондируют положения ст.131 ГК РФ.

Пункт 3 названной статьи закрепляет право суда по требованию одной из сторон, в случае если другая сторона уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет договора, то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также цена имущества.

В соответствии с ч.1.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», введенной в действие Федеральным законом от 30.04.2021 №120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в том числе сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Пунктом 1 статьи 158 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В силу статьи 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Советом Российской Федерации 11 февраля 1993 г. N 4462-1, нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате или нотариальной деятельности (пункт 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

В силу пункта 1 части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Правилами пункта 3 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В соответствии со ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

При этом в пункте 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником 1/10 долей общей долевой собственности нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес> этаж: комнаты: №, №, №, № общей площадью 67,2 кв.м., собственником 9/10 долей общей долевой собственности нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес>: комнаты: №, №, №, № общей площадью 67,2 кв.м. является ОАО «Оргтехнефтестрой», что подтверждается выпиской ЕГРН (л.д.24-26).

В результате торгов (протокол проведения итогов в процедуре № от ДД.ММ.ГГГГ «Публичное предложение продавца №») заключил с АО «Оргтехнефтестрой» договор купли продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении 9/10 долей в праве общедолевой собственности на помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> этаж: комнаты: №, №, №, № общей площадью 67,2 кв.м.

Исполнение обязательств сторонами подтверждается Актом приемки- передачи к договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ.

Факт оплаты подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 350 000 рублей и чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 51 000 рублей.

В последующем, между сторонами претензий относительно исполнения Договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ не было.

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № конкурсного производство в отношении АО «Оргнефтестрой» было завершено, должник ликвидирован.

Конкурсным управляющим ответчика в надлежащие сроки не были проведены действия по государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, истец обратился с заявлением лично в Росреестр.

Уведомлением Управления Росреестра по Самарской области о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №, сообщено о невозможности произвести государственную регистрацию права собственности в связи с несоблюдением обязательного нотариального удостоверения сделок, связанных с продажей долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Вместе с тем из представленных суду доказательств следует, что ФИО1 сделка исполнена, денежные средства в счет оплаты стоимости долей в недвижимом имуществе переданы в полном объеме.

С учетом изложенного заключенный между сторонами договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Смысл правовых норм, закрепленных в ст.ст.165, 551 ГК РФ заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами. При несоблюдении хотя бы одного условия договора сделку нельзя считать исполненной и совершенной в надлежащей форме. Государственная регистрация договора при таких обстоятельствах будет умалять право одной из сторон, так как она лишится того, на что могла рассчитывать при заключении договора.

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что фактически сделка сторонами исполнена, при этом в настоящее время ответчик уклоняется от нотариального удостоверения сделки и ее государственной регистрации, суд приходит к выводу об удовлетворении требований о признании сделки действительной и ее регистрации.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что договор № от ДД.ММ.ГГГГ содержит все существенные условия, предусмотренные для договора данного вида, подписан сторонами, фактически исполнен, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о признании договора действительным и произведении регистрации перехода права собственности.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать действительным договор купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ заключённым между ФИО1 и ОАО «Оргтехнефтестрой» в лице конкурсного управляющего ФИО2 о продаже 9/10 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение кадастровый № расположенным по адресу: <адрес>. общей площадью 67,2 кв.м.

Решение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья С.Н. Теплова

Мотивированное решение изготовлено 26.02.2025 года.