Гражданское дело № 2-479/2022 (№ 2-480/2022)
УИД: 61RS0059-01-2022-000605-33
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 августа 2022 года город Цимлянск
Цимлянский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего Степановой И.В.,
при секретаре судебного заседания Васильевой Е.А.,
с участием:
представителя истца по доверенности ФИО1,
представителя ответчика по доверенности ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Администрации Цимлянского района Ростовской области о признании незаконного отказа в предоставлении в аренду земельного участка
и по исковому заявлению Администрации Цимлянского района Ростовской области к ФИО3 об обязании передать земельный участок,
установил:
ФИО3 обратилась в суд с иском к Администрации Цимлянского района Ростовской области о признании незаконного отказа в предоставлении в аренду земельного участка, в обоснование иска, указав следующее:
В аренде у ФИО3 на основании Договора аренды № земельного участка от 14.10.2013 находится земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 70000 кв.м., из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота, расположенный по адресу: <адрес>.
Договор аренды заключен сроком на 7 лет с 14.10.2013 г. по 13.10.2020 г. и зарегистрирован в установленном порядке 05.11.2013 г. запись регистрации №. В день подписания договора аренды был подписан и Акт приема-передачи земельного участка.
В течение всего срока действия договора аренды истец использует земельный участок по целевому назначению, нарушений земельного законодательства на указанном земельном участке не выявлено, к административной ответственности в соответствии с Кодексом РФ об административных правонарушениях истец не привлекался, каких-либо нареканий от ответчика не получал. Задолженности по арендной плате не имеется.
В сентябре 2020 и в марте 2022 истец обратился в Администрацию Цимлянского района с заявлением о предоставлении ему в аренду сроком на три года земельного участка, кадастровый №, общей площадью 70000 кв. м., из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота, расположенный по адресу: <адрес>.
Однако, письмами № от 12.10.2020, № от 11.04.2022 Администрацией Цимлянского района Ростовской области было отказано заявителю в заключении договора аренды земельного участка. Суть отказов сводится к тому, что ответчик не уполномочен распоряжаться спорным земельным участком.
Отказы Администрации Цимлянского района в предоставлении земельного участка в аренду, изложенные в письмах № от 11.04.2022, являются незаконными и необоснованными, носят формальный характер и не соответствуют положениям ЗК РФ и нормам статьи 10 ФЗ от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», нарушают права и законные интересы истца, создают препятствия в заключении договора аренды спорного земельного участка.
21.01.2013г. истец обратился к ответчику с заявлением дать разрешение на формирование и проведение землеустроительных работ по межеванию спорного земельного участка.
02.02.2013г. комиссией был согласован и утвержден акт выбора земельного участка.
01.07.2013г. Постановлением администрации Цимлянского района № «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории по адресу: <адрес>» была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории, определен вид разрешенного использования земельного участка: для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота.
На основании вышеуказанного постановления, по заданию ответчика были проведены кадастровые работы и подготовлен межевой план по образованию земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенного по адресу: <адрес>.
25.07.2013г. спорный земельный участок кадастровый № был поставлен на государственный кадастровый учет.
14.10.2013г., на основании заявления истца и Постановления администрации Цимлянского района № «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО3», в соответствии со ст.ст.22, 29, 34 ЗК РФ (в ред. ФЗ от 23.07.2013 № 247-ФЗ), между сторонами был заключен сроком на 7 лет Договор аренды спорного земельного участка. В тот же день участок был передан в аренду по акту приёмки-передачи. Право аренды было зарегистрировано в установленном порядке.
И здесь важный момент: ни Постановление администрации Цимлянского района № «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории по адресу: <адрес>» от 1.07.2013г., ни Договор аренды № земельного участка от 14.10.2013г. не оспорены кем бы то ни было.
Сам земельный участок формировался администрацией Цимлянского района из земель, государственная собственность на который не разграничена. При этом ни администрация Цимлянского района, ни Росреестр, никто иной другой никогда не оспаривали постановку на кадастровый учет земельного участка, ответчик принимал и продолжает принимать в настоящее время арендные платежи по договору аренды, что подтверждается квитанцией об уплате аренды.
Земельный участок Администрацией Цимлянского района был включен в фонд перераспределения. И на истца не может возлагаться бремя доказывания законности этих действий, когда ответчик сам не оспаривает это обстоятельство. Именно, ответчиком согласовывался комиссионно Акт выбора земельного участка, его постановлением утверждалась схема расположения земельного участка и на основании его заявления проводились кадастровые работы по формированию спорного земельного участка.
Кроме того, тот факт, что границы спорного земельного участка в части могут попадать на территорию реорганизованного колхоза «40 лет Октября» Цимлянского района не дает оснований утверждать, что он относится к частной собственности, а не к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Земельный участок сформирован и введен в гражданский оборот.
При визуальном сопоставлении границ спорного земельного участка с графической частью проекта землеустройства (перераспределения земель) колхоза «40 лет Октября» Цимлянского района Ростовской области (разработан ЮжНИИгипрозем в 1992году) невозможно установить вопреки доводам ответчика, что границы этого участка расположены на территории реорганизованного колхоза в части, передаваемой его членам в коллективно-долевую собственность бесплатно.
Ответчик не обладает специальными познаниями в области геодезии, картографии и землеустройства, поэтому не способен и не может самостоятельно определить отнесение спорного земельного участка по графической части проекта землеустройства к территории реорганизованного колхоза «40 лет Октября» Цимлянского района Ростовской области к коллективно-долевой собственности.
В то же время, из заключения специалиста № от 4.07.2022, подготовленного ООО «Экспертная служба «Экспертиза недвижимости» (<адрес>) следует, что земельный участок с кадастровым номером №, согласно проекту землеустройства (перераспределения земель) колхоза «40 лет Октября» Цимлянского района Ростовской области (разработан ЮжНИИгипрозем в 1992году) был образован из земель, государственная собственность на которую не разграничена, передаваемых сельскому Совету.
Порядок формирования фонда перераспределения земель сельскохозяйственного назначения был определен Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991 №323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», Указом Президента Российской Федерации от 7.03.1996 № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю», Постановлением Правительства Российской Федерации от 1.02.1996 № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев», утвердившим «Рекомендации о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями» (далее - Рекомендации).
Согласно данным правовым актам, фонды перераспределения земель сельскохозяйственного назначения формировались за счет включения в них земельных участков, остающихся после бесплатной передачи земель коллективам колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных иных -предприятий, акционерным обществам, в том числе созданным на базе государственных сельскохозяйственных предприятий (пункт 5 Указа Президента Российской Федерации № 323), выкупленных земельных долей у собственников по их заявлениям (пункты 6, 10 Указа Президента Российской Федерации № 337), а также невостребованных земельных долей (раздел 7 Рекомендаций).
В соответствии с ныне уже недействующими Рекомендациями о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями (п.п.7, 35, 36), невостребованными признавались земельные доли, собственники которых в установленный срок не получили свидетельства о праве собственности на земельные доли либо, получив их, не воспользовались своими правами по распоряжению земельными долями (т.е. не оформили передачу их сельскохозяйственной организации в пользование, аренду, не внесли в ее уставной капитал, не обратились с просьбой о выделении в натуре, не произвели отчуждение). Такие невостребованные земельные доли с указанием их собственника должны были передаваться по решению внутрихозяйственной комиссии по приватизации земли образованным в ходе реорганизации сельскохозяйственным коммерческим организациям с их согласия для осуществления ими представительства в отношении указанных долей, в соответствии со статьей 182 ГК РФ.
В случае отказа сельскохозяйственной коммерческой организации от использования невостребованных земельных долей, они зачислялись в фонд перераспределения земель района.
По смыслу действующих на момент приватизации правовых норм, право определять площадь земельного участка, передаваемого сельскохозяйственному предприятию для приватизации, определять размер земельной доли каждого участка долевой собственности, зачислять неиспользованные земли в фонд перераспределения земель района, принадлежало администрации района. При этом для придания земельной доле статуса невостребованной не имело значения, использовалась ли данная земельная доля самим собственником либо не использовалась.
В целях реализации Закона РСФСР «О земельной реформе» Советом Министров РСФСР 29.01.1992 № 32-10/82 было утверждено «Временное положение о порядке формирования фондов перераспределения земель». Данным положением устанавливались критерии, по которым земельные участки могли быть внесены в фонд перераспределения земель, а также порядок отнесения земельных участков к фонду перераспределения земель. Местные Советы при рассмотрении материалов схем землеустройства формировали и утверждали отобранный специальный фонд перераспределения земель и определяли его дальнейшее использование.
В силу ст.60 ЗК РСФСР, гражданам, не являющимся членами колхозов работниками сельскохозяйственных предприятий, земельные участки для организации крестьянского (фермерского) хозяйства предоставляются из земель запаса либо из специального фонда земель, права на которые прекращаются в соответствии с пунктами 1, 2, 3, 4, 6, 8, 9 статьи 39 и частью третьей статьи 40 настоящего Кодекса, а также земель лесохозяйственных предприятий, не покрытых лесом и кустарником и пригодных для использования в сельскохозяйственном производстве.
Статьей 96 ЗК РСФСР было предусмотрено, что землями запаса являются все земли, не предоставленные в собственность, владение, пользование и аренду. К ним также относятся земли, право собственности, владения и пользования которыми прекращено в соответствии со статьями 39 - 44 настоящего Кодекса.
В силу п.11 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в фонд перераспределения земель включаются все земли, находившиеся на день введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в образованных, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлении земельной реформы в РСФСР» фондах перераспределения земель.
Согласно земельному законодательству, переходного периода проведение инвентаризации и выявление земель, используемых не по целевому назначению, неэффективно используемых, выбывших из оборота или переведенных в менее ценные угодья, не востребованные паи, осуществлялось и в настоящее время осуществляется систематически.
Таким образом, фонд перераспределения, а до этого земли спецфонда в процессе проведения инвентаризации и выявление земель формировались именно за счет невостребованных земельных участков, земли, используемой не по целевому назначению, неэффективно, выбывшей из оборота или переведенной в менее ценные угодья, оставшейся после передачи гражданам бесплатно в собственность, а также из земель запаса.
В пункте 1 статьи 80 ЗК РФ указано, что фонд перераспределения земель создается в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, осуществления крестьянскими (фермерскими) хозяйствами их деятельности, расширения такой деятельности, создания и расширения личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд в случае приобретения Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием права собственности на земельный участок по основаниям, установленным федеральными законами, за исключением случаев приобретения права собственности на земельный участок, изъятый для государственных или муниципальных нужд (пункт 2 статьи 80 ЗК РФ).
Использование земель фонда перераспределения земель осуществляется в соответствии со статьей 78 настоящего Кодекса в порядке, установленном законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (пункт 3 статьи 80 ЗК РФ).
В силу ч.4 ст.10 ФЗ от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно ч.3 ст.6 ЗК РФ, земельный участок, как объект права собственности, и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Спорный земельный участок был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 25.07.2013г. ответчиком. Участок является ранее учтенным, границы спорного земельного участка установлены. При постановке земельного участка на кадастровый учет у органа кадастрового учета не возникло оснований для отказа в осуществлении его кадастрового учета.
Земельный участок может выступать объектом гражданского оборота, обременен правом аренды в пользу истца, иных споров, связанных с испрашиваемым земельным участком, не имеется.
В течение 9 лет у Администрации не возникало вопросов по формированию и использованию испрашиваемого участка вплоть до обращения к нему истца с заявлением об аренде участка.
Администрация Цимлянского района Ростовской области, на основании ч.2 ст.3.3 ФЗ от 25.10.2001 №137-ФЗ (ред. от 3.07.2016 №334-ФЗ) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», наделена полномочиями по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в отношении земельных участков, расположенных на территории Лозновского сельского поселения, входящего в состав Цимлянского района, и земельных участков расположенных на межселенных территориях района.
В силу ст.16 ЗК, ст.214 ГК РФ, государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.
В соответствии со ст.39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).
У Администрации нет никаких правовых оснований, предусмотренных законодательством, считать, что испрашиваемый земельный участок, относящийся к фонду перераспределения земель, не может быть передан в аренду истцу. Отказ ответчика основан на предположениях и домыслах, при этом им игнорируются фактические обстоятельства дела, нормы права переходного периода.
Исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов содержится в ст.39.16 ЗК РФ.
Такое основание для отказа в предоставлении земельного участка, как «совпадение испрашиваемого земельного участка с землями, указанными в графической части проекта землеустройства, как «передаваемые в собственность бесплатно», в данном случае отсутствует.
Отказ в предоставлении в аренду земельного участка не содержит указаний на нормы действующего законодательства, которые служат законным основанием для принятия такого решения ответчиком.
При таких обстоятельствах отказ в предоставлении земельного участка является незаконным и необоснованным, а доводы, изложенные в письме Администрации, надуманны и голословны. Администрация злоупотребляет своим правом, в защите которого должно быть отказано.
Таким образом, испрашиваемый земельный участок относится к неразграниченной государственной собственности, а полномочиями по его предоставлению, на основании ч.2 ст.3.3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 3.07.2016 № 334-ФЗ) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст.ст.16, 39.1, 39.2 ЗК, ст.214 ГК РФ наделен ответчик.
В соответствии с п.4.3.3. Договора № аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 14.10.2013г., Арендатор имеет право по истечении срока действия договора при прочих равных условиях в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.
Согласно ч.3 ст.3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
По общему правилу закон обратной силы не имеет, согласно ч.1 ст.4 ГК РФ.
В силу ч.2 ст.4 ГК РФ, по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.
Согласно ч.2 ст.422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Как разъяснено в п.6 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах», согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ, закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь, в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. В силу пункта 2 статьи 4 ГК РФ, это правило применяется, как к императивным, так и к диспозитивным нормам.
Аналогичные разъяснения даны в п.19 ППВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».
Глава V.1., регулирующая предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, введена Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ и вступила в силу с 1.03.2015, договор же аренды был заключен 14.10.2013г.
Федеральный закон от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» оговорки о распространении действия его положений на отношения, возникшие до вступления его в силу не содержит, следовательно, применяется только к отношениям, возникающим после 1.03.2015, за исключением случаев, указанных в п.2 ст.35 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Таким образом, положение п.4.3.3. Договора № аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 14.10.2013г. сохраняет свое действие и после 1.03.2015г. Право заключения нового договора аренды земельного участка в преимущественном порядке у истца сохранилось.
Как разъяснено в п.28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020г., если после 1 марта 2015г. арендатор продолжает пользование земельным участком сельскохозяйственного назначения, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется правило, предусмотренное в п.1 ст.39.6 ЗК РФ.
На момент подачи истцом заявления о заключения договора аренды земельного участка ответчиком не принимались меры к возврату его от истца. Истец исправно вносит арендную плату, а также пользуется данным земельным участком. Запись о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре недвижимости не погашена.
Предусмотренное пунктом 4 статьи 10 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» право на выкуп земельного участка является элементом правового статуса арендатора земельного участка с/х назначения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом речь идет не о новом договоре аренды, а о возобновлении старого договора на тех же условиях на неопределенный срок.
Из буквального содержания условий договора от 14.10.2013 г. №, в частности п. 4.3.3 договора, не следует, что с истечением срока его действия отношения сторон прекращаются (без сохранения возможности возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок), а арендуемый истцом участок возвращается арендодателю.
До истечения срока аренды арендодатель не уведомлял арендатора о принятии в установленном порядке решения не передавать имущество в аренду по окончании срока действия договора. Поэтому истец, надлежащим образом исполнявший договорные обязанности, продолжил пользование земельным участком по договору, возобновленному по правилам п.2 ст.621 ГК РФ. При этом договор от 14.10.2013 г. № заключался в условиях сохранения за арендатором права на оформление нового договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов, что прямо предусмотрено п.4.3.3. договора аренды.
Владение и пользование испрашиваемым в аренду истцом земельным участком в настоящее время не только фактическое, но и законное.
При таких обстоятельствах, заявление об аренде земельного участка подано истцом не за пределами срока действия договора, а в рамках возобновленного договора аренды земельного участка, поскольку после истечения предусмотренного договором срока аренды, истец продолжил использовать объект аренды в отсутствие возражений арендодателя.
Таким образом, договор аренды испрашиваемого земельного участка после истечения его срока возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок.
В силу пункта 1 статьи 77 ЗК РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
На основании пункта 6 статьи 27 ЗК РФ, оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Согласно пункту 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).
Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов определены в статье 39.6 ЗК РФ.
Так, в силу пп.31 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.
Из анализа названных норм следует, что для приобретения в аренду земельного участка без проведения торгов необходимо одновременное соблюдение ряда условий:
- земельный участок, предназначен для ведения сельскохозяйственного производства;
- наличие ранее заключенного договора аренды земельного участка;
- в отношении арендатора у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка;
- заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.
Подпунктом 32 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ указанный в подпункте 31 пункта 2 названной статьи случай отнесен к исключениям из общего правила о том, что земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов только арендатору, которому этот участок ранее был предоставлен в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ).
Согласно п.12 ст.39.8 ЗК РФ, при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.
На основании вышеизложенного и в соответствии с ч.1 ст.8, ст.422 ГК РФ, подп. 19, 31 п.2 ст.39.6, ст.39.8, ст.39.17, ст.ст.77-79 ЗК РФ, пункта 4 статьи 10 ФЗ от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст.ст.131-132 ГПК РФ, истец просит суд:
- признать незаконным отказ Администрации Цимлянского района Ростовской области, изложенный в письме № от 11.04.2022 об отказе в предоставлении в аренду ФИО3 земельного участка, кадастровый № общей площадью 70000 кв.м. из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота, расположенный по адресу: <адрес>;
- обязать Администрацию Цимлянского района Ростовской области в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу направить в адрес ФИО3 проект договора аренды земельного участка кадастровый № общей площадью 70000 кв.м. из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота, расположенный по адресу: <адрес>.
В свою очередь Администрация Цимлянского района Ростовской области обратилась в суд с иском к ФИО3 об обязании передать земельный участок, в обоснование иска, указав следующее:
на основании постановления Администрации Цимлянского района от 14.10.2013г. «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО3» заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 14.10.2013 №, 05.11.2013 проведена государственная регистрация данного договора.
Согласно договору, ФИО4 является арендатором земельного участка, из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 70000 кв.м.
В соответствии с абзацем 4 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.
Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими в соответствии с пунктом 1 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ.
В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 15 Федерального закона от 08.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», к вопросам местного значения муниципального района относятся в том числе владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального района.
На основании проекта землеустройства (перераспределения земель) колхоза «40 лет Октября» Цимлянского района Ростовской области от 1992 года, решением общего собрания коллектива колхоза принято решение о передаче сельскохозяйственных угодий (в том числе пашни, сенокосы, пастбища) членам колхоза в коллективно-совместную собственность бесплатно: общая площадь всех земель 14610га, в т.ч. сельхозугодий 11909га, из них пашни 8338га, сенокосов 704га, пастбищ 2867га.
Из выписки из ЕГРН на спорный земельный участок от 17.03.2022 следует, что он расположен по адресу: <адрес>.
При визуальном сопоставлении с графической частью проекта землеустройства установлено, что границы спорного земельного участка с кадастровым номером № расположены на той территории реорганизованного колхоза «40 лет Октября», которая передана в собственность бесплатно. На графическом изображении проекта перераспределения земель эта территория обозначена белым цветом.
Согласно п.4.2 Протокола заседания постоянно действующего координационного совещания по обеспечению правопорядка в Ростовской области от 22.05.2019 №, главам местных администраций районов рекомендовано при подготовке и утверждении схем расположения образуемых земельных участков сельскохозяйственного назначения на кадастровом плане территории в каждом конкретном случае в обязательном порядке руководствоваться содержащейся в проекте перераспределения земель информацией о землях, переданных гражданам в частную и (или) коллективно-совместную собственность и оставшихся в государственной собственности.
Как следует из ответа Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области от 11.10.2019 № на письмо Администрации Цимлянского района Ростовской области, у Администрации Цимлянского района отсутствует право распоряжения земельными участками, которые в соответствии с проектами землеустройства (перераспределения земель) сельскохозяйственных предприятий, переданы гражданам в собственность бесплатно. По мнению Минимущества Ростовской области, в рассматриваемом случае заключенные Администрацией договоры аренды земельных участков не соответствуют требованиям действующего законодательства являются ничтожными сделками.
Из этого следует, что земельные участки, на которые ранее возникло право частной собственности, не могут быть повторно отнесены к неразграниченным земельным участкам, право муниципальной собственности из них возникает, а значит и право распоряжаться ими отсутствует.
1.04.2022 (исх. №) Администрация Цимлянского района направила в адрес ФИО3 уведомление о прекращении договора аренды земельного участка в одностороннем порядке, в котором указано, что договор от 14.10.2013 № считается прекращенным по истечении трех месяцев с момента получения уведомления. Вместе с уведомлением были направлены акты приема передачи спорного земельного участка, для подписания в целях передачи земельного участка Администрации Цимлянского района.
Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, данное уведомление вручено адресату почтальоном 06.04.2022 в 12-52, однако до настоящего времени акты приема- передачи не подписаны, земельный участок в Администрацию Цимлянского района не возвращен. По истечении 3-х месяцев, то есть после 6.07.2022г. договор аренды считается расторгнутым.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.166-168 ГК РФ, истец Администрация Цимлянского района просит суд обязать ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ.р., урож. <адрес>, передать Администрации Цимлянского района по акту приема передачи земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № общей площадью 727470000кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в течение 14 дней с момента вступления решения в законную силу.
Определением Цимлянского районного суда Ростовской области от 1.08.2022 (л.д.160-162) гражданское дело № 2-479/2022 по исковому заявлению ФИО3 к администрации Цимлянского района Ростовской области о признании незаконного отказа в предоставлении в аренду земельного участка и гражданское дело № 2-480/2022 по иску администрации Цимлянского района Ростовской области к ФИО3 об обязании передать земельный участок соединены в одно производство, объединенному гражданскому делу присвоен номер 2-279/2022.
Истец (ответчик) ФИО3, будучи надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в суд не прибыла, на основании доверенности от 14.09.2021 (л.д.102) уполномочила ФИО1 представлять её интересы в суде.
Представитель истца (ответчика) ФИО3 по доверенности ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований ФИО3 настаивал, просил удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении исковых требований Администрации Цимлянского района просил отказать.
Представитель ответчика (истца) Администрации Цимлянского района по доверенности ФИО2 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований Администрации Цимлянского района настаивала, просила удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении исковых требований ФИО3 просила отказать.
Суд, на основании части 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело по существу в отсутствие истца.
Выслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Конституцией Российской Федерации закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9, часть 2); граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (статья 36, часть 1); условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3). Таким федеральным законом, регламентирующим в том числе условия и порядок приобретения прав на земельные участки, является Земельный кодекс Российской Федерации.
Статьей 15 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Пунктом 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено возложение обязанностей по предоставлению земельных участков на органы государственной власти и органы местного самоуправления.
На основании пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», с 1.03.2015 года распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
Статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 указанного Кодекса.
Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, заявление о предоставлении земельного участка подлежит возврату, если оно не соответствует положениям пункта 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, на основании Договора аренды № земельного участка от 14.10.2013 в аренде у ФИО3 находится земельный участок с кадастровым номером: № общей площадью 70 000кв.м. из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения вид разрешенного использования: для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота, расположенный по адресу: <адрес>.
Договор аренды земельного участка был заключен и участок был предоставлен в аренду по заявлению истца, на основании Постановления администрации Цимлянского района № от 14.10.2013 «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО3», в соответствии со ст.ст.22, 29, 34 ЗК РФ.
Договор аренды заключен сроком на 7 лет с 14.10.2013 по 13.10.2020 и зарегистрирован в установленном порядке 5.11.2013 запись регистрации №. В день подписания договора аренды был подписан и Акт приема-передачи земельного участка.
В течение всего срока действия договора аренды истец использует земельный участок по целевому назначению, нарушений земельного законодательства на указанном земельном участке не выявлено. К административной ответственности, в соответствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, за нецелевое использование земельного участка, нарушение земельного законодательства на указанном земельном участке ФИО3 не привлекалась. Задолженности по арендной плате не имеется.
В сентябре 2020 года и в марте 2022 года ФИО3 обращалась в Администрацию Цимлянского района Ростовской области с заявлением о предоставлении в аренду вышеуказанного земельного участка.
Письмами № от 12.10.2020, № от 11.04.2022 Администрацией Цимлянского района Ростовской области было отказано заявителю в заключении договора аренды земельного участка. Суть отказов сводится к тому, что ответчик не уполномочен распоряжаться спорным земельным участком.
Согласно доводам искового заявления, отказы Администрации Цимлянского района в предоставлении земельного участка в аренду, изложенные в письмах № от 12.10.2020, № от 11.04.2022, являются незаконными и не обоснованными, носят формальный характер и не соответствуют положениям ЗК РФ и нормам статьи 10 ФЗ от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», нарушают права и законные интересы истца, создают препятствия в заключении договора аренды спорного земельного участка.
21.01.2013 истец обратился к ответчику с заявлением дать разрешение на формирование и проведение землеустроительных работ по межеванию спорного земельного участка.
2.02.2013 комиссией был согласован и утвержден акт выбора земельного участка.
1.07.2013 Постановлением администрации Цимлянского района № «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории по адресу: <адрес>» была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории, определен вид разрешенного использования земельного участка: для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота.
На основании вышеуказанного постановления, по заданию администрации Цимлянского района были проведены кадастровые работы и подготовлен межевой план по образованию земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенного по адресу: <адрес>.
25.07.2013 спорный земельный участок, кадастровый № был поставлен на государственный кадастровый учет.
Доводы администрации Цимлянского района о том, что она не правомочна распоряжаться спорным земельным участком опровергаются заключением специалиста № от 04.07.2022, согласно выводам которого земельный участок с кадастровым номером №, согласно проекту землеустройства (перераспределения земель) колхоза «40 лет Октября» Цимлянского района Ростовской области (разработан ЮжНИИ гипрозем в 1992 году), был образован из земель, государственная собственность на которую не разграничена, передаваемых сельскому Совету.
Суд соглашается с доводами истца ФИО3 о том, что спорный земельный участок был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 25.07.2013 администрацией Цимлянского района. Участок является ранее учтенным, границы спорного земельного участка установлены. При постановке земельного участка на кадастровый учет у органа кадастрового учета не возникло оснований для отказа в осуществлении его кадастрового учета.
Земельный участок может выступать объектом гражданского оборота, обременен правом аренды в пользу истца, иных споров, связанных с испрашиваемым земельным участком, не имеется.
Между тем из Договора аренды земельного участка № от 14.10.2013 следует, что арендодателем администрацией Цимлянского района Ростовской области предоставляется ФИО3 в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности (л.д. 21-23).
Из буквального содержания условий договора от 14.10.2013 №, в частности п.4.3.3 договора, не следует, что с истечением срока его действия отношения сторон прекращаются (без сохранения возможности возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок), а арендуемый истцом участок возвращается арендодателю.
До истечения срока аренды арендодатель не уведомлял арендатора о принятии в установленном порядке решения не передавать имущество в аренду по окончании срока действия договора, поэтому ФИО3, надлежащим образом исполнявшая договорные обязанности, продолжила пользование земельным участком по договору, возобновленному по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом договор от 14.10.2013 № заключался в условиях сохранения за арендатором права на оформление нового договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов, что прямо предусмотрено пунктом 4.3.3. договора аренды.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что из текста оспариваемого отказа администрации Цимлянского района Ростовской области от 11.04.2022 года невозможно определить, какое, именно, решение принято органом местного самоуправления по результатам рассмотрения заявления ФИО3 о предоставлении в аренду земельного участка, поскольку он не содержит ссылок на положения Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, оспариваемый отказ в предоставлении в аренду земельного участка не содержит указаний на нормы действующего законодательства, послужившие основанием для принятия такого решения администрацией Цимлянского района.
В этой связи доводы администрации Цимлянского района суд считает несостоятельными и основанными на неверном толковании норм действующего законодательства, учитывая, что разрешенное использование земельного участка соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении в аренду земельного участка. Вид разрешенного использования истцом не нарушен.
Кроме этого, судом также установлено, что спорный земельный участок находится в пользовании истца. Более того, земельный участок поставлен на кадастровый учет, в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Доказательств изъятия испрашиваемого земельного участка из оборота, установленного федеральным законом, запрета на приватизацию данного земельного участка или его резервирования для государственных или муниципальных нужд не представлено.
Иных оснований, ограничивающих право истца на получение в аренду спорного земельного участка, предусмотренных действующим законодательством, ответчиком не представлено и из материалов дела не усматривается.
По мнению суда, в данном случае по отношению к ФИО3 был применен формальный подход при рассмотрении её заявления.
В связи с чем суд находит доводы и основания для отказа ФИО3 в передаче в аренду земельного участка необоснованными и полагает, что у ответчика не имелось правовых оснований к отказу в предоставлении истцу в аренду спорного земельного участка, принимая во внимание, что земельный участок, предназначен для ведения сельскохозяйственного производства, наличие ранее заключенного договора аренды земельного участка, правомерность владения земельным участком, соблюдение порядка приобретения такого права путем подачи ответчику заявления о заключении нового договора аренды спорного земельного участка до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка. Кроме того, в отношении арендатора у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании спорного земельного участка.
С учетом изложенного, по мнению суда, вынесение же судебного решения об отказе в удовлетворении заявленных требований истца, посредством которого им реализуется право, наличие которого ответчиком по существу не оспаривается, и, как следствие, создание правовой ситуации, при которой практическая возможность повторной реализации истцом данного права становится неочевидной, противоречит статьям 2, 18 Конституции Российской Федерации, а также задачам гражданского судопроизводства.
Таким образом, исковые требования исковые требования Администрации Цимлянского района Ростовской области к ФИО3 об обязании передать земельный участок подлежат оставлению без удовлетворения.
Разрешая настоящий спор, суд учитывает требования статей 12, 35, 39, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об осуществлении гражданского судопроизводства, на основании равноправия и состязательности сторон, когда каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанном на соблюдении принципов, закрепленных в частях 1-3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Оценивая полученные судом доказательства, суд полагает, что в совокупности они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленными статьями 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и вследствие изложенного содержат доказательства, которые имеют значения для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливают обстоятельства, которые могут быть подтверждены только лишь данными средствами доказывания.
Таким образом, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого из указанного доказательства, представленного сторонами, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, суд полагает правомерным постановить решение, которым удовлетворить исковые требования ФИО3 в полном объеме, исковые требования Администрации Цимлянского района Ростовской области оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО3 к Администрации Цимлянского района Ростовской области о признании незаконного отказа в предоставлении в аренду земельного участка - удовлетворить.
Признать незаконным отказ Администрации Цимлянского района от 11.04.2022 № в предоставлении в аренду ФИО3 земельного участка с кадастровым номером № площадью 70000кв.м. категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота, расположенного по адресу: <адрес>.
Обязать Администрацию Цимлянского района Ростовской области в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу направить в адрес ФИО3 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 70000кв.м. категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота, расположенного по адресу: <адрес>.
Исковые требования Администрации Цимлянского района Ростовской области к ФИО3 об обязании передать земельный участок оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Цимлянский районный суд Ростовской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья подпись И.В. Степанова
Решение в окончательной форме изготовлено 5 сентября 2022 года.