Дело № 3а-45/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Элиста 14 ноября 2022 г.
Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:
председательствующего судьи - Панасенко Г.В.,
при секретаре - Чимидовой Я.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетному учреждению Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания - магазина в размере его рыночной стоимости,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на следующее.
Она является собственником нежилого здания - магазина с кафе площадью (данные изъяты) кв.м, кадастровый номер (данные изъяты), находящегося по адресу: Республика Калмыкия, г. (данные изъяты).
Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного нежилого здания - магазина в размере 100 950 455, 64 руб. (по состоянию на 1 января 2021 г.) существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в размере 20 362 000 руб. независимым оценщиком К. в отчете об оценке от 7 июля 2022 г. № С-22-139, что нарушает ее права как плательщика налога на имущество физических лиц, расчет которого производится исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Ссылаясь на приведенные обстоятельства и положения части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности), просила суд установить кадастровую стоимость указанного нежилого здания - магазина по состоянию на 1 января 2021 г. в размере его рыночной стоимости - 20 362 000 руб.
В судебное заседание административный истец ФИО1 не явилась.
Представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 в письменном ходатайстве просил рассмотреть дело в его отсутствие, удовлетворить заявленные требования.
Представители административных ответчиков – Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», заинтересованных лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Калмыкия, администрации г. Элисты, извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили.
Принимая во внимание наличие в деле доказательств надлежащего извещения названных участников процесса, суд признал возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Исследовав и оценив представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке).
На основании статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Исходя из положений статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками указанного налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей 401 этого же кодекса объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, федеральной территории «Сириус») следующее имущество: 1) жилой дом; 2) квартира, комната; 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (статья 403 Налогового кодекса Российской Федерации).
Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из материалов дела видно, административный истец ФИО1 является собственником нежилого здания - магазина площадью (данные изъяты) кв.м, кадастровый номер (данные изъяты), находящегося по адресу: Республика Калмыкия, г. (данные изъяты).
Таким образом, административный истец, как собственник объекта недвижимости, обязанный уплачивать налог на имущество физических лиц, исчисляемый из его кадастровой стоимости, вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости такого объекта.
Утвержденная приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 г. № 106-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Калмыкия» кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу нежилого здания - магазина по состоянию на 1 января 2021 г. составила 100 950 455, 64 руб., о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 11 июня 2022 г. (л.д. 16).
Не согласившись с таким размером кадастровой стоимости названного объекта, ФИО1 обратилась к независимому оценщику К. за определением его рыночной стоимости, согласно отчету которого № С-22-139 от 7 июля 2022 г. рыночная стоимость нежилого здания - магазина площадью (данные изъяты) кв.м, кадастровый номер (данные изъяты), по состоянию на 1 января 2021 г. составила 20 362 000 руб. Указанный отчет представлен административным истцом в обоснование требования об установлении кадастровой стоимости спорного здания в размере рыночной стоимости.
В ходе судебного разбирательства указанный выше отчет об оценке был предметом обсуждения сторон, в результате изучения его содержания судом установлено наличие недостатков, вызывающих сомнения в его обоснованности и достоверности определения оценщиком рыночной стоимости.
Так, в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы, рекомендации по их применению содержатся в пунктах 13, 16 и 19 ФСО № 1.
Согласно подпункту «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В силу подпункта «а» пункта 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. В силу требований пунктов 12 – 16, 21 раздела VI ФСО № 7 анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости; наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода; анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов; анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.
Как следует из отчета № С-22-139 от 7 июля 2022 г., в результате анализа наиболее эффективного использования (раздел 8, стр. 22) оценщик пришел к выводу, что с учетом местоположения объекта, который является торговым, наиболее эффективным использованием признается текущее использование, а в разделе 9.2 стр. 28 отчета сделан вывод о том, что в результате анализа рынка объектов недвижимости г. Элисты и сходных по социально-экономическим параметрам населенных пунктах выявлена информация о предложениях по объектам, аналогичным оцениваемому, находящихся в одном сегменте торгово-офисной недвижимости. В связи с этим оценщик посчитал возможным применение сравнительного подхода (метод сравнения продаж).
Вместе с тем, в отчете не приведены сведения и не дана оценка фактическому использованию оцениваемого объекта для передачи входящих в его состав помещений в аренду (согласно информации, представленной суду стороной административного истца, заключены 18 договоров аренды помещений в целях использования для торгово-офисной деятельности), оценка состояния основных помещений здания для целей данного вида использования, в фотоматериале, являющемся приложением к отчету, не приведена, имеется лишь наглядное изображение вспомогательных помещений (лестничные марши, складские помещения), а также вид здания снаружи.
Таким образом, вывод оценщика об отказе от использования доходного подхода для определения рыночной стоимости спорного объекта не основан на сведениях о характеристиках объекта и сделан без надлежащего анализа рынка.
Кроме того, из представленных материалов дела следует, что рыночная стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости в размере 20362000 руб., определенная оценщиком в отчете № С22-130 от 7 июля 2022 г., более чем в 4,9 раза меньше кадастровой стоимости, установленной в результате государственной кадастровой оценки (100950455, 64 руб.).
В процессе оценки с использованием избранного оценщиком сравнительного подхода (методом сравнения продаж) также допущены существенные нарушения требований федеральных стандартов оценки, вызывающие неустранимые сомнения в достоверности полученного результата оценки.
Согласно пункту 10 ФСО № 1 объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Таким образом, при оценке объекта недвижимости сравнительным методом для получения более точного результата объекты-аналоги по своим характеристикам, влияющим на ценообразование, должны быть максимально приближены к оцениваемому объекту.
Как видно из отчета № С-22-139 от 7 июля 2022 г., объект-аналог № 1 по своим характеристикам не сходен в большинстве элементов сравнения с объектом оценки, поскольку является цокольным помещением, входящим в состав здания многоквартирного жилого дома, в то время как объект оценки – отдельно стоящее здание; оценщиком не производилась корректировка по площади объектов, при этом показатели площадей объекта оценки и объектов-аналогов имеют существенное расхождение (объект оценки – 4156,9 кв.м, объекты-аналоги №№ 1, 2, 3 – 583 кв.м, 803,7 кв.м, 651 кв.м).
В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке № С-22-139 от 7 июля 2022 г. и достоверности определения рыночной стоимости спорного здания, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, определением Верховного Суда Республики Калмыкия от 23 сентября 2022 г. назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР»
Заключением эксперта ООО «ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР» от 21 октября 2022 г. № 40/2022 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером (данные изъяты) по состоянию на 1 января 2021 г. определена в размере 31 919 530 руб.
Данное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьёй 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение не имеется.
Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.
В заключении приведено подробное описание объекта оценки, его основные количественные и качественные характеристики, фотоиллюстрации здания и внутренних помещений; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки, заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости, проведено изучение рынка продажи объектов офисно-торгового назначения – отдельно стоящих зданий.
Исследование проведено с использованием сравнительного и доходного подходов. Отказ от применения затратного подхода экспертом обоснован.
Доходный подход оценки реализован экспертом методом прямой капитализации с учетом ставки (коэффициента) капитализации и дохода от оцениваемого объекта за определенный период, при этом расчет ставки капитализации произведен по модели кумулятивного построения, ставка капитализации составила 20,4% (экспертом приведена формула расчета ставки капитализации и указаны ссылки на источники используемой информации). Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости посредством применения доходного подхода без учета стоимости земельного участка определен исходя из достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить с учетом сдаваемой в аренду полезной площади, а также связанные с объектом оценки эксплуатационные расходы, возможные потери от простоя и недозагрузки помещений, потери от снижения арендных платежей.
Потенциальный валовой доход определен как потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-м использовании объекта без учета потерь и расходов, исходя из проведенного анализа рынка, с учетом определенной с использованием четырёх объектов-аналогов, сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки, с применением последовательных корректировок на условия сделки - уторгование, тип здания, площади, рыночной стоимости за 1 кв.м. арендной платы исследуемого объекта недвижимости – торгового центра.
Чистый операционный доход рассчитан как величина действительного валового дохода за вычетом операционных расходов, при этом действительный валовой доход представляет собой разницу между потенциальным валовым доходом и размером потерь, обусловленных недозагрузкой и простоем помещений, иными платежами.
Рассчитанная в рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта оценки без учета стоимости земельного участка составила 20776579 руб.
Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным, экспертом произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.
Рассчитанная в рамках сравнительного подхода рыночная стоимость объекта оценки без учета стоимости земельного участка составила 43062 481 руб.
В соответствии с пунктом 25 Федерального стандарта оценки № 1 в связи с использованием двух подходов к оценке экспертом произведено согласование их результатов методом логического анализа посредством определения весовых коэффициентов (для каждого подхода с учетом необходимых затрат и платежеспособного спроса - по 0,5) и определена рыночная стоимость объекта исследования без учета стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 31 919 530 руб.
Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, которые позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Доказательств, опровергающих выводы и результаты экспертного заключения, свидетельствующих о недостоверности заключения административными ответчиками, заинтересованными лицами по делу не представлено.
Оценив заключение эксперта ООО «ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР» по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, отвечает критериям относимости, допустимости и достоверности.
Указанное заключение эксперта соотносится совокупностью иных доказательств по делу, в том числе с выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и правах на объект недвижимости, техническим планом задания, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, фототаблицами.
При таких обстоятельствах суд признает заявленные административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером (данные изъяты) в размере его рыночной стоимости подлежащими частичному удовлетворению и полагает необходимым установить указанную стоимость в размере 31 919 530 руб. по состоянию на 1 января 2021 г.
Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В данном случае дата обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определяется датой, указанной на календарном оттиске почтового штемпеля уведомления о вручении (согласно отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором 35800074043868, указанным на почтовом конверте с административным исковым заявлением), то есть – 22 августа 2022 г.
В силу положений статьи 18 Закона о государственной кадастровой оценке вступившее в законную силу решение суда относится к числу актов, на основании которых сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра.
Таким образом, решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 КАС РФ, суд
решил :
административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания - магазина, площадью (данные изъяты) кв.м., кадастровый номер (данные изъяты), расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. (данные изъяты), равной его рыночной стоимости в размере 31 919 530 (тридцать один миллион девятьсот девятнадцать тысяч пятьсот тридцать) руб. по состоянию на 1 января 2021 г.
Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания - магазина считать 22 августа 2022 г.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий Г.В. Панасенко
Мотивированное решение изготовлено 17 ноября 2022 г.