Дело 2№

№

Поступило в суд 19.11.2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 февраля 2025 года р.<адрес>

Колыванский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего - судьи М.А. Зубановой,

при секретаре А.А. Комар,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации <адрес>, администрации р.<адрес>, потребительскому обществу «РАЙТОРГ» в лице конкурсного управляющего ФИО3 о признании права собственности на нежилое здание,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к администрации <адрес>, администрации р.<адрес>, потребительскому обществу «РАЙТОРГ» в лице конкурсного управляющего ФИО3 о признании права собственности на нежилое здание.

В обоснование исковых требований указано, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между истцом и П.О. «Райторг» в лице конкурсного управляющего ФИО3, действовавшего на основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 приобрел в собственность нежилое здание площадью 230 кв.м., адрес: <адрес>, р.<адрес> проспект, <адрес>, объект культурного наследия (право собственности не оформлено). Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ Ордынский отдел Управления Росреестра по <адрес> сообщил ФИО2 об отказе в государственной регистрации прав на здание, поскольку не были представлены заявление и документы для проведения государственной регистрации ранее возникшего права собственности Потребительского общества «Райторг» на этот объект. П.О. «Райторг» (потребительское общество), которому ранее принадлежало указанное здание, решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № было признано банкротом с открытием конкурсного производства. Определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ 2г. конкурсным управляющим назначен ФИО3. В ходе процедуры конкурсного производства вышеуказанное здание в числе прочих основных средств, принадлежавших П.О. «Райторг», было включено в конкурсную массу, предназначенную к реализации в целях погашения его задолженностей перед кредиторами. Продажа здания осуществлялась на открытых электронных торгах в форме публичного предложения. Оператор электронной торговой площадки - ООО «Аукционы Федерации». Согласно объявлению (публичное предложение №) здание было выставлено на продажу в качестве имущества организации-должника Потребительское общество «Райторг» (лот №). Организатор торгов - арбитражный управляющий ФИО3. Заявки на участие в торгах принимались с ДД.ММ.ГГГГ Истцом была подана заявка и в торгах приняла участие в качестве его представителя ФИО4. В соответствии с Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ о результатах проведения торгов победителем лота был признан истец ФИО2, в лице представителя, действовавшего на основании доверенности. Протокол о результатах проведения торгов был размещен на электронной торговой площадке оператором ООО «Аукционы Федерации» и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. На основании Протокола об утверждении результатов публичных торгов ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 «Райторг» в лице арбитражного конкурсного управляющего ФИО3 был заключен договор купли-продажи вышеуказанного здания. Расчет по договору произведен полностью в сумме 1 905 905,95 рублей (361 507,46 рублей - задаток для участия в торгах и 1 544 398,49 рублей - в счет окончательной оплаты). После полного расчета ДД.ММ.ГГГГ приобретенное здание было передано по акту приема-передачи, переданы ключи и он вступил во владение данным объектом недвижимости. Согласно техническому плану здания данный объект с кадастровым номером № расположен на земельном участке с кадастровым номером №, находится по адресу: Российская Федерация, <адрес>, <...> <адрес>, является одноэтажным нежилым зданием, уточненная площадь 226,7 кв. м., наименование - здание магазина № «Детский мир», год завершения строительства - 1921. Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные»; сведения о зарегистрированных правах отсутствуют. Указанные сведения подтверждают, что иных собственников и третьих лиц, претендующих на данный объект, нет. До продажи на торгах здание состояло на балансе П.О. «Райторг» и было передано конкурсному управляющему по акту приема-передачи. Договор купли-продажи здания, заключенный между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, указанным в законе требованиям соответствует. Исполнение продавцом обязательства передать покупателю здание подтверждается подписанным ДД.ММ.ГГГГ сторонами актом передачи Принадлежность объекта недвижимости Потребительскому обществу «Райторг» подтверждается инвентаризационной описью, балансовой справкой из архива БТИ. Поскольку Потребительское общество «Райторг» свое право на спорное здание никогда не регистрировало, а в настоящее время признано банкротом, то в сложившейся ситуации истец вынужден обратиться в суд с иском о признании права собственности на данный объект.

Истец просил признать за ФИО2, право собственности на нежилое здание площадью 226,7 кв. м., с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, находящееся по адресу: Российская Федерация, <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствии.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчик П.О. «РАЙТОРГ» в судебное заседание не явился, извещен своевременно, надлежащим образом. Конкурсный управляющий ФИО3 представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствии, не возражает удовлетворить заявленные требования.

Представитель ответчика администрации <адрес> в судебное заседание не явился, извещен своевременно, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика администрации р.<адрес> в судебное заседание не явился, извещен своевременно, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия <адрес> в судебное заседание не явились, извещены своевременно, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приобрел в собственность у конкурсного управляющего ФИО3 действующего на основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № нежилое здание, площадью 230 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, р.<адрес> проспект, <адрес>, объект культурного наследия (право собственности не оформлено).

Расчет по договору за указанные объекты произведен полностью, что подтверждается квитанциями об оплате на сумму 361507,46 руб. и 1544398,49 руб. Приобретенный объект недвижимости передан продавцом покупателю по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно протокола № о результатах проведения открытых торгов организатор торгов ФИО3, должник П.О. «Райторг» сообщение вид торгов дата и место проведения. Организатор торгов конкурсный управляющий П.О. «Райторг» (ОГРН <***>, №, адрес 633162, <адрес>, р.<адрес>, решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № введена процедура конкурсного производства) - ФИО3.

Согласно сведений о заключении договора купли-продажи публикатор ФИО3 должник П.О. «Райторг» заключен договор лот № покупатель ФИО2 нежилое здание, площадью 230 кв.м. по адресу: <адрес>, р.<адрес> проспект, <адрес>, объект культурного наследия (право собственности не оформлено).

Согласно акту приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ П.О. «Райторг», в лице конкурсного управляющего ФИО3 действующего на основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (резолютивная часть объявлена ДД.ММ.ГГГГ) по делу № № с одной стороны, и ФИО6, с другой стороны, вместе именуемы Стороны подписали настоящий акт о нижеследующем: ФИО6 передал, а конкурсный управляющий П.О. «Райторг» ФИО3 принял следующее имущество: под номером 1 Нежилое здание, площадью 230 кв.м., адрес: <адрес>, р.<адрес> проспект, <адрес>, объект культурного наследия (право собственности не оформлено).

Согласно уведомления об отказе государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 отказано в связи с не предоставление документов для проведения государственной регистрации права собственности П.О. "РАЙТОРГ".

Согласно ответа администрации р.<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что информации о принадлежности здания, по адресу: <адрес> р.<адрес> проспект 41 в администрации р.<адрес> не имеется. Записей о регистрации права собственности или иного права в Управлении Росреестра по <адрес> на данный объект также не имеется. При этом на государственном кадастровом учете состоят объекты капитального строительства, с разными характеристиками. Земельный участок под зданием, по этому же адресу, администрацией р.<адрес> не предоставлялся на праве собственности аренды или ином праве.

Согласно представленной информации государственной инспекции по охране объектов культурного наследия <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что согласно выпискам из ЕГРН на вышеуказанное здание с кадастровым номером: № отсутствуют сведения о зарегистрированных правах также данные сведения отсутствуют в отношении земельного участка с кадастровым номером: № (копии выписок прилагаются). Вместе с тем следует отметить, что по указанному адресу расположен объект культурного наследия регионального значения «Дом купца Н.Т. Орлова» кадастровый номер: №. Согласно выписке из ЕГРН правообладателем данного объекта является администрация рабочего поселю <адрес>.

Согласно ответа администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в архивных фондах отдела архивной службы <адрес> не обнаружено. Правоустанавливающих документов, подтверждающих принадлежность здания, расположенного по адресу: <адрес>, р. <адрес> проспект, <адрес>, а также документов о выделении земельного участка под этим зданием.

Статьей 209 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также цена недвижимости (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Статьей 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При этом иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 61).

Из системного толкования пункта 3 статьи 551, абзаца второго пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.

Пункт 59 указанного выше Постановления разъясняет, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Указанный Закон введен в действие с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч. 1 ст. 69 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Как следует из материалов дела спорный объект недвижимости был возведен, до вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Сведения о принадлежности объекта недвижимости П.О. РАЙПО имеются в инвентаризационных описях, материалах инвентарного дела в БТИ.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 (ИНН №) удовлетворить в полном объеме.

Признать за ФИО2 (ИНН №), право собственности на нежилое здание площадью 226,7 кв. м., с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, находящееся по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято ДД.ММ.ГГГГ.

Судья (подпись) М.А. Зубанова