77RS0018-02-2021-014413-86

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 июня 2022 года Никулинский районный суд г. Москвы

в составе судьи Самороковской Н.В.

при секретаре Мехтиевой Д.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1576/22

по иску ФИО1 и ФИО2 к ООО «Монолит» о признании недействительным и не подлежащим применению расчета, взыскании неосновательного обогащения по договору долевого участия в строительстве, суд

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику ООО «Монолит» о признании недействительным и не подлежащим применению расчета ООО «Монолит», указанного в Уведомлении от 13 сентября 2021 года и в ответе на претензию №21.09.27-7 от 27 сентября 2021 года, взыскании неосновательного обогащения по договору долевого участия в строительстве, комиссии за произведенный платеж, проценты за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штраф в размере 50% от присужденной суммы и расходов на представителя.

Исковые требования мотивировали тем, что 06 марта 2018 года между истцами и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № 208. Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра за № 23:49:0402056:1003-23/050/2018-251.

В соответствии с Договором Общество с ограниченной ответственностью «Монолит» обязалось в предусмотренный срок построить многоквартирный жилой дом по адресу: г. Сочи, Адлерский район, участок № 21, корпус 1Г и передать истцам объект долевого строительства — квартиру с проектным номером 104 в этом доме, расположенную на 10 этаже (общая площадь — 54.95 кв.м., приведенная площадь — 52.02 кв.м.).

Сумма оплаты по Договору в размере 4 560 850 рублей была оплачена истцами ответчику в полном объеме 16 марта 2018 года.

В настоящее время здание построено, введено в эксплуатацию по решению Центрального районного суда г. Сочи 02 июня 2021 года, и квартира истцов поставлена на кадастровый учет, в ней произведены обмеры Южным филиалом АО «Госземкадастрсъемка».

Застройщик свои обязательства по Договору исполнил ненадлежащим образом, а именно: внес изменения в характеристики Квартиры в одностороннем порядке и в отсутствие оснований, предусмотренных Договором, потребовал от истцов доплату за дополнительную площадь Квартиры без применения предусмотренных Договором понижающих коэффициентов, своевременно не предоставил истцам подтверждающие документы от органа технической инвентаризации относительно увеличения площади и основанный на Договоре расчет доплаты цены Договора, надлежаще не обеспечил кадастровый учет квартиры, т.к. в документах Южного филиала АО «Госземкадастрсъемка» вместо фактически построенного балкона указана «лоджия», что не соответствует условиям заключенного Договора.

21 сентября и 01 октября 2021 года истцами были получены от Застройщика Уведомления от 13 сентября 2021 г. о завершении строительства и готовности объекта долевого строительства к передаче. В Уведомлениях Застройщиком в нарушение условий Договора были потребованы к доплате с истцов денежные средства в размере 170 966,10 рублей за увеличенную общую площадь Квартиры (на 1,95 кв.м.) без приведения основанного на Договоре расчета такой доплаты.

04 октября 2021г. истцы, хотя с начислением и не были согласны, что впоследствии они указали в своих претензиях, вынуждены были заплатить указанную сумму, так как 05 октября 2021г. истекал срок (10 рабочих дней), установленный на осуществление доплаты.

При этом, только 06 октября 2021г. в ответ на неоднократные письменные просьбы истцов, ими были получены по почте обоснования расчета Застройщика с поэтажным планом и экспликацией Квартиры, выполненными по заказу Застройщика Южным филиалом АО «Госземкадастрсъемка».

С указанным расчетом истцы полностью не согласны и считают его незаконным. В связи с чем, обратились с настоящим иском в суд.

Истцы ФИО1 и ФИО2, представитель истцов – ФИО3 в судебное заседание явились, просили исковые требования удовлетворить в полном объеме

Представитель ответчика ФИО4 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме, согласно отзыву, приобщенному в материалы дела.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему:

Как установлено в судебном заседании 06 марта 2018 года между истцами и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № 208. Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра за № 23:49:0402056:1003-23/050/2018-251.

В соответствии с Договором Общество с ограниченной ответственностью «Монолит» обязалось в предусмотренный срок построить многоквартирный жилой дом по адресу: г. Сочи, Адлерский район, участок № 21, корпус 1Г и передать истцам объект долевого строительства — квартиру с проектным номером 104 в этом доме, расположенную на 10 этаже (общая площадь — 54.95 кв.м., приведенная площадь — 52.02 кв.м.). Указанная в настоящем Договоре площадь Объекта долевого строительства является проектной и предварительной (п.3.4 Договора).

Согласно п.4.1 Стороны определили цену Договора как общую стоимость Объекта долевого строительства, указанного в настоящем Договоре в размере 4 560 850 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра 87 674, 93 руб.

Сумма оплаты по Договору в размере 4 560 850 рублей была оплачена истцами ответчику в полном объеме 16 марта 2018 года.

В настоящее время здание построено, введено в эксплуатацию по решению Центрального районного суда г. Сочи 02 июня 2021 года, и квартира истцов поставлена на кадастровый учет, в ней произведены обмеры Южным филиалом АО «Госземкадастрсъемка».

В адрес истцом от Застройщика были получены Уведомления от 13 сентября 2021 г. о завершении строительства и готовности объекта долевого строительства к передаче.

Согласно представленного Уведомления Застройщик указывает на необходимость доплаты в размере 170 966, 10 руб., указывая на то, что согласно обмерам Южного филиала АО «Госземкадастрсъемка»-ВИСХАГИ БТИ общая площадь объекта долевого строительства увеличилась на 1, 95 кв.м. и составила 56, 9 кв.м.

04 октября 2021г. истцы, хотя с начислением и не были согласны, что впоследствии они указали в своих претензиях, вынуждены были заплатить указанную сумму, так как 05 октября 2021г. истекал срок (10 рабочих дней), установленный на осуществление доплаты.

06 октября 2021г. в ответ на неоднократные письменные просьбы истцов, ими были получены по почте обоснования расчета Застройщика с поэтажным планом и экспликацией Квартиры, выполненными по заказу Застройщика Южным филиалом АО «Госземкадастрсъемка».

Истцы считают, что Застройщик внес изменения в характеристики Квартиры в одностороннем порядке и в отсутствие оснований, предусмотренных Договором, потребовал от истцов доплату за дополнительную площадь Квартиры без применения предусмотренных Договором понижающих коэффициентов, своевременно не предоставил истцам подтверждающие документы от органа технической инвентаризации относительно увеличения площади и основанный на Договоре расчет доплаты цены Договора, надлежаще не обеспечил кадастровый учет квартиры, т.к. в документах Южного филиала АО «Госземкадастрсъемка» вместо фактически построенного балкона указана «лоджия», что не соответствует условиям заключенного Договора.

Правильный расчет площади квартиры (в том числе, для целей доплаты), предусмотренный Договором, должен основываться на следующем, согласно п. 3.4. Договора и проекта строительства:

- общая проектная площадь Квартиры с балконом составляла 54,95 кв.м.

- проектная площадь балкона должна была составлять 4,18 кв.м.

- общая проектная площадь Квартиры БЕЗ УЧЕТА балкона должна была составлять 50,77 кв.м (54,95 кв.м - 4,18 кв.м).

- проектная приведенная площадь Квартиры (то есть с применением коэффициента 0,3 для балкона в соответствии с Приказом Минстроя России № 854/пр. от «25» ноября 2016 г.) составляла по Договору 52,02 кв.м (50,77 + (4,18 * 0,3) = 52,02 кв.м.

После завершения строительства и проведения обмеров фактические площади Квартиры составили:

- фактическая общая площадь Квартиры с балконом — 56,9 кв.м.

- фактическая площадь балкона — 5,8 кв.м.

- фактическая общая площадь Квартиры БЕЗ УЧЕТА балкона — 51,1 кв.м. (данные в ЕГРН)

- фактическая приведенная площадь Квартиры (то есть с применением коэффициента 0,3 для балкона в соответствии с Приказом Минстроя России № 854/пр. от 25.11.2016) должна составлять 52,84 кв.м. (51,1 + (5,8 * 0,3) = 52,84 кв.м.

Из этого следует, что после обмеров Южным филиалом АО «Госземкадастрсъемка» общая площадь Квартиры с учетом понижающего коэффициента увеличилась на 0.82 кв.м., т.е. менее чем на 1 метр, что согласно п. 4.4. Договора означает отсутствие у истцов обязанности по внесению доплаты за дополнительную площадь Квартиры.

Таким образом, итоговая площадь Квартиры, определяемая с учетом понижающего коэффициента по балкону для целей расчетов по Договору, не увеличилась и требование Застройщика по внесению оплаты не основано на Договоре и имеющихся материалах дела.

После обмеров Квартиры Южным филиалом АО «Госземкадастрсъемка» балкон на поэтажном плане и экспликации оказался переименован в «лоджию», хотя таковой не является, и при этом сами технические характеристики данного помещения не изменились: балкон в Квартире, как и раньше, согласно проектной документации, является выступающей частью здания без общих несущих конструкций (которые являются характерным признаком лоджий).

Также отсутствует утепления стены здания внутри балкона минераловатными плитами толщиной 10 см (что предусмотрено Приложением №1 к Договору и поэтажным техническим планом, но не выполнено Застройщиком), что искусственно увеличило площадь балкона не менее чем на 0,5 кв.м.

В связи с чем, истцы считают, что все расчеты по Договору необходимо производить исходя именно из приведенной площади Квартиры, с учетом понижающего коэффициента 0,3 для площади балкона, входящего в состав Квартиры.

Таким образом, построенная квартира, имеет отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства, при этом разница между его фактической и проектной общей площадью не превышает предусмотренное договором участия в долевом строительстве допустимое изменение общей площади, в связи с чем, общая цена Договора (стоимость объекта) увеличению не подлежит.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и его условия определяются по своему усмотрению.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" указано, что кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленным федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учет сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказания услуг в установленных настоящим Федеральным законом случаях.

Специальные правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (кадастровый инженер).

В части 9 ст. 41 Федерального закона о кадастровом учете указано, что технический план, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план.

Согласно нормам статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства; обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Согласно п.4.4 Договора цена подлежит изменению только в случае увеличения или уменьшения общей площади Объекта долевого строительства. В указанном случае Цена считается измененной по соглашению Сторон без составления и подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору в момент получения Участниками долевого строительства соответствующего сообщения от Застройщика.

Окончательная площадь Объекта долевого строительства будет известна после проведения технического учета Комплекса.

Если общая площадь объекта долевого строительства окажется больше общей площади, согласованной сторонами в п.3.4 настоящего договора, более чем на один квадратный метр, участники долевого строительства обязаны дополнительно уплатить застройщики денежные средства из расчета стоимости одного квадратного метра, указанной в п.4.1 настоящего договора, умноженной на разницу площади, в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения участниками долевого строительства соответствующего сообщения от застройщика. Оплата производится в наличной форме в кассу застройщика, либо в безналичной форме на расчетный счет застройщика.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не содержит обязательных требований к порядку определения цены договора участия в долевом строительстве. Статья 5 названного Закона только указывает на то, что цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Так как, законом не установлен порядок урегулирования разногласий между сторонами договора участия в долевом строительстве при несоответствии проектной и фактической площадей объекта долевого строительства, а также не содержит требований к определению фактической площади объекта долевого строительства при передаче его участнику долевого строительства, стороны при заключении договора свободны в применении различных методик подсчета площади жилого помещения (с применением коэффициентов или без такового).

Согласно п.1.9, 3.4, п.4 Приложения №2 к Договору стороны прямо предусмотрели в Договоре наличие в Квартире балкона, а также использование поправочного коэффициента для балкона (0,3) и подтвердили применение этого коэффициента при расчете площади Квартиры.

Согласно п.3.4 Договора и п.4 Приложения №2 к Договору стороны согласовали Общую приведенную площадь квартиры – 52, 03 кв.м. с учетом площади балкона, рассчитанную с применением понижающего коэффициента 0,3, применяемого к балконам.

Однако наличие в договоре условия о применении коэффициента 0,3 для лоджии при определении площади объекта долевого строительства не может расцениваться как определение общей приведенной площади, поскольку обязательных правил, регулирующих порядок исчисления площади объекта долевого строительства, в Российской Федерации не установлено.

Толкование условий заключенного между сторонами договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации привело к однозначному выводу о согласовании участниками долевого строительства способа определения общей площади жилого помещения в целях осуществления расчетов по договору с учетом площади лоджии.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Заключая договор долевого участия, истцы согласились как с описанием и характеристиками объекта долевого строительства, так и с порядком его оплаты, приняли условия договора, а, впоследствии, и сам объект.

Из заключенного договора не усматривается, что стороны при определении характеристик объекта договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади объекта с учетом лоджии, что означает, что определяя стоимость объекта, стороны согласовали условия, при которых они рассчитываются, что не противоречит положениям статьи 421 ГК РФ о свободе договора, не является нарушением Закона РФ "О защите прав потребителей", который не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве, не противоречит и части 4 статьи 7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Учитывая положения ч. 4 ст. 1, ст. 29, ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", суд исходит из того, что законодатель определил, что никто кроме кадастрового инженера не вправе подготавливать технический план, а, следовательно, ни истцы, ни ответчик не наделены такими полномочиями.

Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного Кодекса.

Правила, предусмотренные гл. 60 названного кодекса, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные гл. 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению также к требованиям:

1) о возврате исполненного по недействительной сделке;

2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения;

3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством;

4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица (ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для квалификации отношений как возникших из неосновательного обогащения, они должны обладать признаками, определенными ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

Возможность определения окончательной цены договора в качестве произведения цены единицы площади объекта долевого строительства и фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта прямо предусмотрена законом.

Информация о возможности изменения площади объекта долевого строительства в результате строительства доведена до сведения участников долевого строительства, что очевидно следует из содержания договора участия в долевом строительстве. Соответственно, оспариваемый истцами в рамках настоящего спора расчета ООО «Монолит», указанный в Уведомлении от 13 сентября 2021 года и в ответе на претензию №21.09.27-7 от 27 сентября 2021 года

не противоречит закону и не нарушает права участников долевого строительства в качестве потребителя.

Кроме того, суд, проанализировав представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводу о том, что согласно представленным в материалы дела доказательствам, истцами не раскрыты доказательства, на которые они ссылаются как на обстоятельства неосновательного обогащения со стороны ответчика.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении как основных, так и производных требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 4, 5, 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст.ст. 309, 310, 421, 431, 432, 450, 1102 ГК РФ, ст.ст. 13, 15 Закона РФ «О Защите прав потребителей», ст.ст. 12, 56, 67, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт РФ ХХХХХ, выдан отделом УФМС России по гор. Москве по району Раменки 11.12.2015 года, код подразделения 770-070) и ФИО2 (паспорт РФ ХХХХХХ, выдан отделом УФМС России по гор. Москве по району Коньково 28.01.2016 года, код подразделения 770-117) к ООО «Монолит» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании недействительным и не подлежащим применению расчета, взыскании неосновательного обогащения по договору долевого участия в строительстве – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Никулинский районный суд г. Москвы.

Судья: Самороковская Н.В.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 04 июля 2022 года

Судья: Самороковская Н.В.