ДЕЛО №
РЕШЕНИЕ
ИФИО1
11 июля 2022 года Королёвский городской суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.Б.,
при секретаре Поляковой ФИО14.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО4 к ФИО3 о признании недействительной в силу ничтожности мнимую сделку купли-продажи квартиры, по встречному иску ФИО3 к ФИО2, ФИО4 о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, признании права собственности,
установил:
ФИО2, ФИО4 обратились в суд к ФИО3 о признании недействительной в силу ничтожности мнимую сделку купли-продажи квартиры, мотивировав требования тем, что по семейным обстоятельствам проживает в в связи с необходимостью постоянного ухода за матерью, при этом оставила нотариальную доверенность на управление и распоряжение принадлежащим ей имуществом своему сыну ФИО4 По ее заявлению от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись о невозможности государственной регистрации права без ее личного участия в отношении квартиры по адресу: , о чем направлено соответствующее уведомление №. Узнав о том, что ее бывший супруг ФИО6 оказывает давление на детей с целью незаконного переоформления её квартиры на дочь, она нотариальным распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ отменила нотариальную доверенность № на имя ФИО4, о чем поставила в известность детей и направила документы в Управление Росреестра по Московской области. ДД.ММ.ГГГГ она направила смс-сообщением и электронным обращением через портал госуслуг заявление об отмене доверенности на имя ФИО4, а также направила заказным письмом в УФСГР КиК по МО. Между тем, ей стало известно, что государственным регистратором ДД.ММ.ГГГГ принято решение о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по заявлению . От ФИО4 она узнала о том, что к этому заявлению приложены были ничтожный мнимый договор купли-продажи квартиры, подписанный ФИО3 подписанный и ФИО4 от ее (истца) имени на основании нотариальной доверенности №, хотя доверенность была отменена ее нотариальным распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ.
Сделка притворная была составлена с целью переоформить права ФИО2 на ее дочь ФИО3, истец считает сделку ничтожной по основанию безденежности, поскольку никакие денежные средства ФИО3 не передавала ни ФИО4, ни истцу. ФИО3 не имеет средств существования и вынуждена была под давлением ФИО6 подписать ничтожную сделку.
Кроме того, ФИО4 на крайне невыгодных условиях был вынужден заключить такую кабальную сделку в отношении имущества матери, вследствие его тяжелых жизненных обстоятельств, чем другая сторона ФИО3 воспользовалась.
Решением Королевского городского суда Московской области об ДД.ММ.ГГГГ Исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО4, Управлению Росреестра по Московской области – удовлетворены в части. Признана недействительной запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру с кадастровым № № по адресу: , квартира возвращена в собственность ФИО2 В удовлетворении исковых требований о признании сделки недействительной по основанию безденежности отказано, поскольку сделка является оспоримой.
Истцы просят признать недействительными в силу ничтожности мнимую сделку купли-продажи квартиры с кадастровым номером № по адресу: , между ФИО3 и ФИО4, от имени ФИО2 на основании отмененной нотариальным распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ нотариальной доверенности №, без законных оснований переданной и принятой для государственной регистрации Росреестром ДД.ММ.ГГГГ, признать кабальную сделку купли-продажи квартиры с кадастровым номером № по адресу: между ФИО3 и ФИО4, вынужденно подписанную им при стечении тяжелой жизненной ситуации от имени ФИО2 недействительной (ничтожной) по основанию безденежности, и привести стороны в первоначальное положение; истребовать квартиру с кадастровым номером № по адресу: , из незаконного владения ФИО3
Ответчик, не согласившись с заявленными требованиями, подала встречное исковое заявление в котором просила признать переход права собственности от ФИО2 к ней на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, признать право собственности ФИО3 на квартиру с кадастровым номером № по адресу: , на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 была выдана доверенность ФИО4 на право управлять и распоряжаться всем имуществом, в том числе заключать от ее имени сделки: покупать-продавать, совершать иные сделки с ее имуществом. Доверенность была Удостоверена нотариусом Ступинского нотариального округа Московской области и зарегистрирована в реестре за №.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 в лице ее представителя по приведенной выше доверенности ФИО4 и ФИО7 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ФИО2 продала, а ФИО3 купила квартиру с кадастровым номером № по адресу: . Настоящий договор вступает в силу и считается заключенным с момента подписания сторонами. Квартира по согласованности сторон оценивалась и продалась за руб., а также продавец получил указанную сумму при подписании настоящего договора, что прописано отдельным пунктом настоящего договора. На основании данного договора, доверенности и заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ поданного ФИО4 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (Росреестра) произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру с Кадастровым номером № по адресу: , от ФИО2 к ФИО3, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.
В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, извещалась надлежащим образом.
Истец ФИО4 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, в удовлетворении встречного иска просил отказать.
Представитель истца ФИО2 по доверенности и ордеру, а также представитель истца ФИО4 действующая на основании ордера – ФИО12 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала полностью, просила удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований просила отказать.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 454, п.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно п.1 ст.182, п.1 ст.185 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: , на основании решения Королёвского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № о разделе совместно нажитого имущества.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 была выдана доверенность ФИО4 на право управлять и распоряжаться всем её имуществом, в том числе заключать от её имени сделки – покупать, продавать, совершать иные сделки с её имуществом. Доверенность была удостоверена нотариусом Ступинского нотариального округа Московской области и зарегистрирована в реестре за №.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 в лице её представителя по приведенной выше доверенности ФИО4 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ФИО2 продала, а ФИО3 купила квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: .
На основании данного договора, доверенности и заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ, поданного ФИО4, Управлением Росреестра по Московской области произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: , от ФИО2 к ФИО3, о чем сделана регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ
Решением Королевского городского суда Московской области об ДД.ММ.ГГГГ Исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО4, Управлению Росреестра по Московской области – удовлетворены в части. Признана недействительной запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру с кадастровым № № по адресу: , квартира возвращена в собственность ФИО2 В удовлетворении исковых требований о признании сделки недействительной по основанию безденежности отказано.
Статьей 170 ГК РФ установлено, что мнимая сделка – это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Притворная сделка – это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
В исковом заявлении истцы просят признать сделку по купле-продаже квартиры мнимой и кабальной.
Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон.
Сложившаяся судебная практика исходит из того, что намерения одного участника заключить мнимый договор недостаточно для вывода о ничтожности сделки на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ. Данная норма подлежит применению при установлении порока воли всех сторон договора (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2005 № 10505/04, от 05.04.2011 № 16002/10).
Судом установлено, что стороны не скрывали действительный смысл сделки по купле-продаже квартиры, так ответчик ФИО3 пояснила, что не смотря на то, что она прописана в квартире отца в г. Москве, фактически она там проживать не может, ей негде жить и намеревалась проживать в спорной квартире, приобретала указанную квартиру уже с задолженностью по коммунальным платежам.
Довод истца ФИО4 о том, что сделка совершена им в силу крайне тяжелого положения, а именно необходимость уплаты штрафа по приговору суда в размере руб. также свидетельствует о том, что денежные средства ему были необходимы, вместе с тем, стоимость спорной квартиры согласно договору составила руб., что не свидетельствует о том, что она была продана на невыгодных условиях. Достоверных доказательств невыгодности указанной сделки суду представлено не было.
Сторонами совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий: продавцом выдана доверенность на распоряжение имуществом, получены денежные средства в счет оплаты по договору, что, по мнению суда, свидетельствует о том, что письменная форма сделки соблюдена (ст. 550 ГК РФ). При этом, поскольку порочность воли сторон не установлена, что является обязательным условием для признания сделки мнимой, поэтому оспариваемую сделку нельзя признать мнимой.
Кроме того, суд принимает во внимание те обстоятельства, которые установлены решением суда от ДД.ММ.ГГГГ вступившим в законную силу, а именно то, что с учетом приведенных положений п.1 ст.189 ГК РФ, сторона по сделке ФИО3 не могла считаться осведомленной об отмене доверенности представителя продавца ранее ДД.ММ.ГГГГ, то есть уже после совершения сделки. Доказательств обратного, равно как и доказательств уведомления представителя по отмененной доверенности ФИО4 об отмене доверенности непосредственно до заключения оспариваемого договора, истцом не представлено.
Таким образом, в силу положений п.2 ст.189 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признан судом недействительным по основанию прекращению действия доверенности представителя продавца.
Более того, поскольку распоряжение об отмене доверенности и договор купли-продажи были совершены в один день, отсутствуют основания считать, что на момент заключения договора купли-продажи доверенность уже была отменена.
Представитель истца в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ пояснила, что сделка была нужна только для переоформления права собственности с матери на дочь в связи с чем, является мнимой, поскольку преследовалась цель смены собственника квартиры. Кроме того указала, что сделка является ничтожной в силу ее безденежности.
Вместе с тем, данные правовые последствия (смена собственника квартиры) обычны для покупателей по договорам купли-продажи, которые приобретают в свою собственность недвижимое имущество.
Что касается доводов иска о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным по основанию его безденежности, поскольку денежные средства за квартиру не были переданы покупателем ни ФИО2, ни ФИО4, то в данном случае приведенные обстоятельства также не могут служить основанием для признания сделки недействительной, поскольку само по себе неисполнение покупателем обязательств по оплате может являться основанием для расторжения сделки, но не свидетельствует о недействительности сделки.
То обстоятельство, что покупателем не уплачена покупная цена за приобретаемое имущество, влечет за собой иные правовые последствия, регулируемые статьями 450, 453, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые не содержат нормы, позволяющие признать договор купли-продажи ничтожной сделкой по основаниям отсутствия доказательств оплаты товара.
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ из пояснений ответчика ФИО3 следует, что денежные средства передавались ФИО4 ее отцом наличными.
Сам по себе факт оплаты денег по сделке иным лицом не является основанием для признания данной сделки недействительной (ничтожной). Так согласно ст. 313 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.
В соответствии с ч. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В соответствии со статьей 179 ГК РФ к элементам состава, установленного для признания сделки недействительной как кабальной, относится заключение сделки на крайне невыгодных условиях, о чем может свидетельствовать, в частности, чрезмерное превышение цены договора относительно иных договоров такого вида. Вместе с тем наличие этого обстоятельства не является обязательным для признания недействительной сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.
При этом по мотиву кабальности не может быть оспорена сделка, заключенная вследствие легкомысленного поведения потерпевшего, незнания рыночной конъюнктуры либо экономического просчета потерпевшего.
Доказательств того, что ФИО4 был вынужденно подписан договор купли-продажи спорной квартиры, сторонами не представлено и судом не установлено.
В силу указанной нормы права для признания оспариваемой сделки кабальной необходимо: наличие обстоятельств, которые подтверждают ее заключение для истца на крайне невыгодных условиях, то есть на условиях, не соответствующих интересу этого лица, существенно отличающихся от условий аналогичных сделок; тяжелые обстоятельства возникли вследствие их стечения, то есть являются неожиданными, предвидеть которые или их предотвратить не представлялось возможным; контрагент потерпевшего, зная о таком тяжелом стечении обстоятельств у последнего, тем не менее, совершил с ним эту сделку, воспользовавшись этим положением, преследуя свой в этом интерес.
Довод стороны истца о том, что ФИО4 подписал договор под давлением своего отца ФИО6, который обещал оплатить его штраф в сумме руб., но обещание не сдержал, суд находит необоснованным, поскольку самой стороной истца представлены заявления от ФИО8 и ФИО9, заверенные нотариусами о том, что они перечисляют денежные средства для оплаты штрафа за ФИО4 Тот факт, что в материалы дела также представлено постановление от ДД.ММ.ГГГГ о возбуждении исполнительного производства, в котором указана сумма задолженности по штрафу на указанную дату в размере руб. не подтверждают кабальность сделки, а ошибка в реквизитах при осуществлении перевода не является предметом рассматриваемого спора.
При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО10 и ФИО4 о признании кабальной, недействительной в силу ничтожности мнимую сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .
Разрешая встречные требования ФИО3 о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, признании права собственности, суд исходит из следующего.
Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с ч. 6 ст. 131 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Согласно разъяснений, содержащихся в абз. 2, 3 п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Согласно п. 63 того же постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке.
Из абз. 4 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
В связи с чем, требование ФИО3 о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на квартиру подлежит удовлетворению.
Вместе с тем, в удовлетворении исковых требований ФИО3 о признании права собственности следует отказать, так как единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения. ФИО3 не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на сделке купли-продажи, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Учитывая, что обращаясь в суд, истец в качестве основания возникновения права собственности указал сделку купли-продажи, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть произведена в соответствии с установленными Гражданским кодексом и Законом о регистрации правилами.
Таким образом, иск о признании права - это иск о подтверждении уже возникшего права, и заявление данного иска в настоящем деле не может являться надлежащим способом защиты своих прав, в связи с чем выводы судов о наличии оснований для удовлетворения этого иска нельзя признать обоснованными.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО4 к ФИО3 квартиры о признании кабальной, недействительной в силу ничтожности мнимую сделку купли-продажи – отказать.
Встречное исковое заявление ФИО3 к ФИО2, ФИО4 о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, признании права собственности – удовлетворить частично.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2 к ФИО3, по договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, между продавцом ФИО2, в лице представителя ФИО4 и покупателем ФИО3, в отношении квартиры с кадастровым номером №, расположенного по адресу: .
В удовлетворении требования ФИО3 к ФИО2, ФИО4 о признании права собственности на квартиру – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Королёвский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья Т.Б. Родина
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья Т.Б. Родина