2-7408/22
50RS0№-93
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 ноября 2022 года
Подольский городской суд <адрес> в составе
Председательствующего судьи Звягинцевой Е.А.
При помощнике ФИО2
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального образования «<адрес>» в лице Комитета имущественных и земельных отношений <адрес> Подольск к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи, признании права отсутствующим
УСТАНОВИЛ
Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020706:1762, общей площадью 910 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> Подольск, д. Бережки, заключенный между Комитетом имущественных и земельных отношений <адрес> Подольск и ФИО1, признании права ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020706:1762, общей площадью 910 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> Подольск, д. Бережки, отсутствующим, признании права ФИО1 на здание, назначение - жилое, наименование - жилой дом, кадастровый №, площадью 58,5 кв.м, кол-во этажей – 2, отсутствующим.
Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск и ФИО1 на основании протокола о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ № АЗГЭ-ПДЛГО/22-697 заключен договор №фа/22 аренды земельного участка, заключаемый по результатам проведения торгов, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 910 кв.м, с кадастровым номером 50:27:0020706:1762, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), расположенный по адресу: <адрес>, городской округ Подольск, д. Бережки. Срок действия договора аренды со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
ФИО1 обратился к истцу с заявлением о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность за плату, указав категорию заявителя: собственник земельного участка. В рамках рассмотрения заявления консультантом отдела по распоряжению неразграниченными земельными участками ФИО3 составлен акт осмотра земельного участка, в котором указано, что на земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером 50:27:0020706:1762, находящийся в собственность заявителя.
ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец передал, а покупатель принял в собственность спорный земельный участок.
Однако, в сентябре 2022 года сотрудниками Комитета имущественных и земельных отношений <адрес> Подольск стало известно об отсутствии на спорном земельном участке каких-либо строений, относящихся к объектам недвижимого имущества, в связи с чем составлен акт осмотра.
Истец представитель Комитета имущественных и земельных отношений <адрес> Подольск в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика в судебное заседание явился, исковые требования не признал (л.д. 66-72).
3-е лицо представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, о дате рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
3-е лицо кадастровый инженер ФИО5 в судебное заседание явился, исковые требования не поддержал.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими отклонению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено:
ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск и ФИО1 на основании протокола о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ № АЗГЭ-ПДЛГО/22-697 заключен договор №фа/22 аренды земельного участка, заключаемый по результатам проведения торгов, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 910 кв.м, с кадастровым номером 50:27:0020706:1762, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), расположенный по адресу: <адрес>, городской округ Подольск, д. Бережки.
Срок действия договора аренды со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ здание - жилой дом с кадастровым номером 50:27:0020706:1787 поставлено на кадастровый учет.
ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО1 на расположенное в границах спорного земельного участка здание - жилой дом площадью 72,3 кв.м, с кадастровым номером 50:27:0020706:1787, количество этажей: 2, год завершения строительства: 2022 года, находящийся по адресу: <адрес>, городской округ Подольск, <адрес>.
ФИО1 обратился к истцу с заявлением о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность за плату, указав категорию заявителя: собственник земельного участка.
В рамках рассмотрения заявления консультантом отдела по распоряжению неразграниченными земельными участками ФИО3 составлен акт осмотра земельного участка, в котором указано, что на земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером 50:27:0020706:1762, находящийся в собственность заявителя.
ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец передал, а покупатель принял в собственность спорный земельный участок.
В силу п. 1.2 договора, на спорном земельном участке находится объект недвижимого имущества, принадлежащий покупателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимого имущества сделаны записи о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №.
В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Как следует из п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
В обоснование требований о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительным истец ссылается на отсутствие у ответчика права на приобретение земельного участка в собсвтенность.
Согласно п.п. 2 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
Согласно п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.
В пункте 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ определено, что если иное не установлено названной статьей ЗК РФ или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Таким образом, собственник объекта недвижимости вправе испрашивать в собственность соответствующий земельный участок с целью эксплуатации названного объекта, в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленным подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ.
В силу п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из анализа приведенных норм права следует, что истец должен подтвердить достаточными и достоверными доказательствами то обстоятельство, что у расположенного на спорном земельном участке объекта - жилого дома с кадастровым номером 50:27:0020706:1787 на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ отсутствовали признаки, способные отнести его в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, и, как следствие, обстоятельство отсутствия у ответчика права на приобретение спорного земельного участка в собственность без торгов.
Однако, данные доказательства истцом не представлены.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняется, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, для признания имущества недвижимым, как объекта гражданских прав, необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.
Распоряжением Минмособлимущества от ДД.ММ.ГГГГ №ВР-44 утвержден временный порядок направления на согласование в Министерство имущественных отношений <адрес> проектов решений, принимаемых органами местного самоуправления муниципальных образований <адрес> в рамках исполнения отдельных государственных полномочий <адрес> в области земельных отношений (далее Временный порядок).
В силу п. 1.3 Временного порядка при продаже земельного участка уполномоченный орган местного самоуправления муниципального образования <адрес>:
1.3.1. Обеспечивает проверку земельного участка на предмет наличия ограничений оборотоспособности,
1.3.2. Проверка ограничения оборотоспособности земельных участков подтверждается заключениями Комитета по архитектуре и градостроительству <адрес> о наличии или отсутствии ограничений оборотоспособности и ограничений в образовании и использовании земельного участка.1.3.3. При продаже земельного участка или передаче в аренду земельного участка обеспечивает проверку земельного участка на предмет выявления на земельном участке объектов капитального строительства, принадлежащих 3-м лицам, и/или бесхозяйных объектов, и/или самовольных построек.
В пункте 1.4 Временного порядка указано, что уполномоченный орган местного самоуправления муниципального образования <адрес> обеспечивает подготовку проекта решения или проекта договора (далее - Проект) или отказывает в оказании услуги при наличии оснований, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, в порядке, установленном соответствующим Регламентом оказания государственных услуг.
Согласно п. 2 Временного порядка подготовленный проект подлежит направлению в Минмособлимущество.
Как следует из подп. 4 п. 2.1 Временного порядка, проект направляется с приложением документов, представленных заявителем, имеющихся в материалах дела ОМС и полученных в результате межведомственного взаимодействия, а также следующих документов:
фототаблицы осмотра земельного участка с приложением цветных фотографий, позволяющей идентифицировать объекты на местности, выполненной вместе с актом осмотра земельного участка (с указанием фактического использования, существующих в границах участка объектов, их наименование, информация о соответствии разрешенного использования земельного участка цели обращения), при этом, в случае расположения на земельном участке индивидуального жилого дома, сотрудником ОМС заполняется и подписывается чек-лист по определению капитальности объекта и отнесения его к индивидуальному жилому дому по форме, утвержденной Минмособлимуществом. который прикладывается к акту осмотра земельного участка.
В п. 2 распоряжения Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №ВР-733 утверждена форма чек-листа по определению капитальности объекта и отнесения его к индивидуальному жилому дому.
В нарушение п. 1 ст. 56 ГПК РФ истцом не представлены доказательства, подтверждающие то обстоятельство, что расположенный на спорном земельном участке объект - жилой дом с кадастровым номером 50:27:0020706:1787 на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ не соответствовал критерию капитальности объекта и критериям для признания объекта жилым домом.
Из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ истцом составлен акт осмотра территории, в котором указано, что на момент осмотра на спорном земельном участке расположен двухэтажный жилой дом на свайно-винтовом фундаменте, к которому подведено электричество (освещение в доме есть), сделана разводка по дому, также имеются розетки, выключатели, двойное остекление, лестница на второй этаж, в доме сделан косметический ремонт.
Таким образом, на момент принятия решения о предоставлении спорного земельного участка ответчику в собственность за плату без проведения торгов у уполномоченного органа не возникло каких-либо сомнений в том, что на спорном земельном участке возведен и находится именно капитальный объект, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Согласно п. 4 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведения о таком недвижимом имуществе, и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях.
Из п. 4.1 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» следует, что кадастровые работы выполняются в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного, частей земельных участков, зданий, сооружений, помещений, а также иных объектов недвижимости, подлежащих в соответствии с федеральным законом кадастровому учету.
Частями 6 и 7 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее -объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.
По смыслу указанных положений, государственный кадастровый учет может быть осуществлен и право собственности зарегистрировано в ЕГРН лишь в отношении тех вещей, которые являются недвижимостью, и способны выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.
Истцом не оспорены возведение ответчиком в границах спорного земельного участка здания с кадастровым номером 50:27:0020706:1787, постановка на кадастровый учет и государственная регистрация права собственности ответчика на это здание, доказательства обратного не представлены.
Суд приходит к выводу, что истец не представил доказательства, подтверждающие, что у расположенного на спорном земельном участке объекта - жилого дома с кадастровым номером 50:27:0020706:1787 отсутствовали признаки, способные отнести этот объект в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, и, отсутствия у ответчика права на приобретение спорного земельного участка в собственность без торгов на основании п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.
Доводы представителя истца о том, что на сегодняшний день на спорном земельном участке объект капитального строительства отсутствует, а также отсутствуют следы фундамента, в связи с чем объект - жилой дом не относится к объекту недвижимого имущества, не является капитальным объектом, суд принять во внимание не может.
В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Как следует из п. 1 ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).
В п. 1 ст. 55.30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) установлено, что снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо в случаях, предусмотренных ГрК РФ, другими федеральными законами, на основании решения суда или органа местного самоуправления, если иное не предусмотрено частью 1.1 ст. 55.30 ГрК РФ.
Исходя из п. 14.1 ст. 1 ГрК РФ под сносом объекта капитального строительства понимается ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства, в том числе его частей.
Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ Комитет по строительству и архитектуре администрации городского округа Подольск на основании п. 1 ст. 55.31 ГрК РФ принял и разместил в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, регистрационный номер ИСОГД: 46760000 13 004757, уведомление ответчика №-фл от ДД.ММ.ГГГГ о планируемом сносе объекта капитального строительства с кадастровым номером 50:27:0020706:1787, расположенного на спорном земельном участке.
Здание - жилой дом с кадастровым номером 50:27:0020706:1787 снесено по инициативе ответчика, как собственника этого здания и спорного земельного участка, в целях реализации предоставленного ему действующим законодательством права на распоряжение своим имуществом.
Истцом не представлено доказательств отсутствия у ответчика права на снос расположенного на принадлежащем ответчику на праве собственности спорном земельном участке жилого дома с кадастровым номером 50:27:0020706:1787, в том числе, такой запрет не предусмотрен договором от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020706:1762, общей площадью 910 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> Подольск, д. Бережки, заключенный между Комитетом имущественных и земельных отношений <адрес> Подольск и ФИО1, признании права ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020706:1762, общей площадью 910 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> Подольск, д. Бережки, отсутствующим и в удовлетворении данных требований отказывает.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании права ФИО1 на здание, назначение - жилое, наименование - жилой дом, кадастровый №, площадью 58,5 кв.м, кол-во этажей – 2, отсутствующим, суд исходит из следующего:
Порядок осуществления сноса объекта капитального строительства предусмотрен в ст. 55.31 ГрКРФ.
В силу п. 12 ст. 55.31 ГрК РФ застройщик или технический заказчик после завершения сноса объекта капитального строительства подает уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства.
Согласно п. 14 ст. 55.31 ГрК РФ орган местного самоуправления, в который поступило уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства, обеспечивает размещение этого уведомления в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и уведомляет об этом орган регионального государственного строительного надзора.
Таким образом, предъявление иска в части исковых требований о признании права собственности ответчика на жилой дом отсутствующим является преждевременным, поскольку предъявление иска в указанной части исковых требований нарушает административный порядок осуществления сноса объекта капитального строительства.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
В иске Муниципального образования «<адрес>» в лице Комитета имущественных и земельных отношений <адрес> Подольск к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020706:1762, общей площадью 910 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> Подольск, д. Бережки, заключенный между Комитетом имущественных и земельных отношений <адрес> Подольск и ФИО1, признании права ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020706:1762, общей площадью 910 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> Подольск, д. Бережки, отсутствующим, признании права ФИО1 на здание, назначение - жилое, наименование - жилой дом, кадастровый №, площадью 58,5 кв.м, кол-во этажей – 2, отсутствующим отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Подольский городской суд в течение 1 месяца.
Председательствующий судья (подпись) Е.А. Звягинцева