Решение по делу № 2А-126/2022 от 02.12.2022 - об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, выслушав пояснения представителей участников процесса, явившихся в судебное заседание, эксперта.

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

г. Симферополь Дело № 2а-126/2022

02.12.2022 г.

Верховный Суд Республики Крым в составе:

судьи Верховного Суда Республики Крым Яковлева С.В.

при секретаре Колесник Е.А.,

при участии представителей Общества с ограниченной ответственностью «ТавридаСнаб» ФИО1, ФИО2, ФИО3, представителя Администрации Краснофлотского сельского поселения Советского района Республики Крым ФИО4, эксперта ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «ТавридаСнаб» к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Совету министров Республики Крым, заинтересованное лицо Администрация Краснофлотского сельского поселения Советского района Республики Крым об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, выслушав пояснения представителей участников процесса, явившихся в судебное заседание, эксперта,

УСТАНОВИЛ

Общество с ограниченной ответственностью «ТавридаСнаб» (далее истец) обратилось в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 9000 (+/-33)кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – строительная промышленность, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1641060 рублей 00 копеек, по состоянию на 14. 10. 2016 года.

Определениями от 27.04.2022 года указанное административное исковое заявление принято к производству Верховного Суда Республики Крым.

Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее Комитет) 17.05.2022 года направил в адрес Верховного Суда Республики Крым истребованные документы.

Верховный Суд Республики Крым определением от 19.05.2022 года привлек к участию в деле в качестве административного ответчика Совет министров Республики Крым.

Определением от 26.05.2022 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено до получения заключения эксперта.

После возврата материалов дела с заключением эксперта № 1418/6-4 от 21.06.2022 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 9000 (+/-33) кв.м,, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 14.10.2016 года составила 1638000руб., определением от 04.07.2022 года производство по делу было возобновлено, привлечена к участию в деле в качестве заинтересованного лица Администрация Краснофлотского сельского поселения Советского района Республики Крым (далее Администрация).

В канцелярию Верховного Суда Республики Крым 07.07.2022 года от представителя истца поступили пояснения на экспертное заключение, в котором указано о согласии с выводами экспертного заключения, а также ходатайство о продолжении рассмотрения дела без участия представителя общества.

В судебном заседании, которое состоялось 13.07.2022 года, представитель Комитета предоставила возражение на заключение судебной оценочной экспертизы, указав на нарушении положений ФСО №7 при проведении судебной оценочной экспертизы.

Рассмотрение дела было отложено на 17.08.2022 года, в судебное заседание был приглашен эксперт.

В канцелярию Верховного Суда Республики Крым 04.08.2022 года поступили письменные пояснения на заключение эксперта№ 1418/6-4 от 21.06.2022 года, а также экземпляр заключения эксперта № 1418/6-4 от 21.06.2022 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 9000 (+/-33) кв.м,, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 14.10.2016 года составила 1665000руб.

В судебном заседании 17.08.2022 года эксперт ФИО6 дала пояснения по проведению судебной оценочной экспертизы, указав на то, что при ее проведении была допущена арифметическая ошибка, в результате чего рыночная стоимость было указана неверно, в связи с чем 04.08.2022 года было направлено заключения эксперта № 1418/6-4 от 21.06.2022 года с иной величиной рыночной стоимости земельного участка, она также пояснила, что объекты –аналоги были подобраны исходя из того, что принадлежащий истцу земельный участок находится на землях, предназначенных для индивидуальной жилой застройки, а также в связи с тем, что рынок недвижимости по реализации земельных участков, имеющих назначение строительная промышленность, не развит.

В судебном заседании 24.08.2022 года, в связи с установлением нарушений при проведении судебной оценочной экспертизы, назначенной определением Верховного Суда Республики Крым 26.05.2022 года, положений ФСО №7 в части выбора объектов-аналогов, Верховный Суд Республики Крым постановил определение о проведении повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой поручил эксперту ФИО5 сотруднику ООО«Институт оценки собственности и финансовой деятельности» г. Томск, Обособленное подразделение в <адрес>, офис 5), приостановив производство по делу.

В адрес Верховного Суда Республики Крым от эксперта ФИО5 сотрудника ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» г.Томск, Обособленное подразделение в г.Симферополе поступили материалы дела №2а-126/2022 с заключением эксперта №01/11/2022 от 01.11.2022 года.

Определением от 23.11.2022 года производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 30.11.2022 года представитель истца предоставил ходатайство о вызове эксперта для дачи пояснений по вопросам, возникшим при изучении заключения №01/11/2022 от 01.11.2022 года.

В рассмотрении дела был объявлен перерыв до 02.12.2022 года, вызван эксперт для дачи пояснений.

В судебном заседании 02.12.2022 года представители истца настаивали на обоснованности установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 9000 (+/-33) кв.м,, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 14.10.2016 года в размере 1665000руб., установленном в заключения эксперта № 1418/6-4 от 21.06.2022 года, настаивая на том, что заключение эксперта №01/11/2022 от 01.11.2022 года не подлежит принятию в качестве надлежащего доказательства правильности определения его рыночной стоимости.

Эксперт ФИО5 в судебном заседании 02.12.2022 года дала пояснения по вопросам, возникшим у представителей истца при изучении заключения №01/11/2022 от 01.11.2022года, указав также на недостатки отчета № 103-21 об оценке величины рыночной стоимости земельного участка, составленном 06.07.2021 года оценщиком ООО «ГЕО ЭКСПЕРТ».

Представителями истца 02.12.2022 года было заявлено ходатайство о назначении по делу комиссионной экспертизы, рассмотрев которое Верховный Суд Республики Крым постановил определении об отказе в его удовлетворении.

Представитель Администрации в судебном заседании 02.12.2022 года просил рассмотреть дело по имеющимся в нем материалам, постановить решение в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Совет министров Республики Крым, Комитет явку своих представителей в судебные заседания, назначенные после возобновления производства по делу после получения заключения повторной судебной оценочной экспертизы №01/11/2022 от 01.11.2022года не обеспечили, о днях и времени их проведения были извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не предоставили.

Изучив мнение представителей истца, Администрации, руководствуясь ст.150,151,247 КАС РФ, Верховный Суд Республики Крым определил продолжить рассмотрение дела в отсутствие представителей Совета министров Республики Крым, Комитета.

Исследовав материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, экспертное заключение, выслушав пояснения представителей участников процесса, явившихся в судебные заседания, эксперта, Верховный Суд Республики Крым пришел к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка(п.5 ст.65 ЗК РФ).

П.3 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

На основании п.1 ст. 390 НК РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

В силу п. 1 ст.391 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон №135-ФЗ) установлены правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В ст.24.11 Закона № 135-ФЗ дано понятие государственной кадастровой оценки, согласно которой под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Ст. 24.12 Закона №135-ФЗ предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с положениями ст. 24.18 Закон № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения.

Согласно ст.24.20 Закона №135-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу ст. 3 Закона №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ч. 1 ст. 245 КАС РФ закреплено право юридических лиц на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Материалы дела свидетельствуют о том, что между истцом и Администрацией 14.06.2017 года заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, согласно условиям которого первому в соответствии с протоколом о результатах аукциона №2 от 23.05.2017 года передан за плату в собственность земельный участок с кадастровым номером 90:13:060101:143, общей площадью 9000 (+/-33) кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – строительная промышленность, расположенный по адресу: <адрес> ( далее Земельный участок).

Краснофлотским сельским советом Советского района Республики Крым на 3 сессии 2 созыва принято решение №02 от 28.11.2019 года «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования Краснофлотское сельское поселение», согласно которому установлены с 01.01.2020 года на территории Краснофлотского сельского поселения ставки земельного налога в процентах от кадастровой стоимости.

В силу изложенного становится очевидным, что у истца имеется правовая заинтересованность в установлении кадастровой стоимости Земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.

Распоряжением Совета министров Республики Крым от 21.11.2019 года №1492-р «О внесении изменений в распоряжение Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года N 1498-р и применении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участок, расположенных на территории Республики Крым по состоянию на 01.09.2016 года, в том числе результаты государственной кадастровой оценки Земельного участка.

Сведения о кадастровой стоимости Земельного участка, утвержденной распоряжением Совета министров Республики Крым от 29.11.2016 года №1498-р, внесены 04.12.2019 года в Единый государственный реестр недвижимости и согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 14.10.2016года его кадастровая стоимость составляла 5673420рублей.

Согласно отчету № 103-21 об оценке величины рыночной стоимости Земельного участка, составленному 06.07.2021 года оценщиком ООО «ГЕО ЭКСПЕРТ», рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 14.10.2016года составила 1641060 руб.( один миллион шестьсот сорок одна тысяча шестьдесят рублей ).

Истец 02.08.2021 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Комитете с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Земельного участка, решением которой от 02.09.2021 года было отказано в его удовлетворении.

На момент принятия Советом министров Республики Крым Распоряжения №1498-р от 29.11.2016 года и внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка действовал Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России № 50 от 22.10.2010 года, п.8 которого было предусмотрено, что кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован (п.9 ФСО№4).

П.16 ФСО №4 устанавливал, что при определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

На момент составления оценщиком ООО «ГЕО ЭКСПЕРТ» отчета № 103-21 об оценке величины рыночной стоимости Земельного участка действовали Федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденные Приказом Минэкономразвития России № 297 от 20.05.2015 года, которые определяли общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

П. 10 ФСО №1 было установлено, что объектом-аналогом- является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

П.12, 13, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России №611 от 25.09.2014года, определено, что анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости, которое представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (п.10 ФСО №7).

П.п.б) п.11 ФСО №7 указывает на то, что, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, при оценке объекта недвижимости допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

П.п.б) п. 22 ФСО №7 установлено, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Верховный Суд Республики Крым, изучив содержание отчета № 103-21 об оценке величины рыночной стоимости Земельного участка, составленного 06.07.2021 года оценщиком ООО «ГЕО ЭКСПЕРТ», установил, что при его проведении не в полной мере соблюдались указанные выше положения ФСО №1 и ФСО№ 7, вследствие чего определением от 26.05.2022 года назначил по делу судебно-оценочную экспертизу, производство которой поручил экспертам Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», поставив на их разрешения вопрос соответствия указанного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также вопрос установления величины рыночной стоимости Земельного участка по состоянию 14.10.2016 года.

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта №1418/6-4 от 21.06.2022 года отчет № 103-21 об оценке величины рыночной стоимости Земельного участка, составленный 06.07.2021 года оценщиком ООО «ГЕО ЭКСПЕРТ», соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки ( по форме и содержанию, описанию объекта оценки; по методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости; правильности определения факторов, влияющих на стоимость объекта исследования; применение Доходного ( прогнозирование предполагаемого использования) и Затратного (прогнозирование в части стоимости затрат на восстановление/замещение предполагаемого объекта) подхода к оценке не повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. При этом рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 14.10.2016 года составляет 1638000 (один миллион шестьсот тридцать восемь тысяч ) рублей.

Представитель Комитета в судебном заседании, которое состоялось 13.07.2022года, предоставил возражения на заключение судебной оценочной экспертизы, указав, что экспертами Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» в ходе проведения судебной оценочной экспертизы, назначенной определением от 26.05.2022 года, нарушены требования ФСО № 7 поскольку в качестве объектов - аналогов использовались объекты недвижимости, которые относились к сегменту рынка, несовпадающему с тем, к которому относится Земельный участок, принадлежащий истцу, что свидетельствует об отсутствии возможности их сопоставления по ценообразующим факторам, отобранные экспертом объекты не идентифицированы, отсутствуют их точные адреса, кадастровые номера земельных участков.

В канцелярию Верховного Суда Республики Крым 04.08.2022 года поступил экземпляр заключения эксперта № 1418/6-4 от 21.06.2022 года, согласно которому рыночная стоимость Земельного участка, по состоянию на 14.10.2016года составила 1665000руб.

Изучив указанные выше обстоятельства, исследовав содержание возражений Комитета, Верховный Суд Республики Крым, установив несоблюдение экспертами Федерального бюджетного учреждения «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» в ходе проведения судебной оценочной экспертизы, назначенной определением от 26.05.2022 года, требований ФСО № 7, определением от 24.08.2022 года назначил по делу повторную судебную оценочную экспертизу, производство которой поручил эксперту ФИО5 сотруднику ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» г. Томск, Обособленное подразделение в <адрес>), поставив на разрешение вопрос установления величины рыночной стоимости Земельного участка по состоянию 14.10.2016 года.

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта №01/11/2022 от 01.11.2022 года рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 14.10.2016 года составляет 2424000 (два миллиона четыреста двадцать четыре тысячи ) рублей.

Советом министров Республики Крым, Комитетом, Администрацией не предоставлены доказательства неточности (ошибочности) установления рыночной стоимости Земельного участка по состоянию на 14.10.2016 года экспертом ФИО5

Представитель истца в пояснениях, предоставленных 30.11.2022 года, указывает на наличие недостатков в заключении эксперта №01/11/2022 от 01.11.2022 года, что свидетельствует, по его мнению, о невозможности принятия в качестве доказательств содержащихся в нем выводов.

В судебном заседании, которое состоялось 02.12.2022 года, эксперт К.Н.СБ. дала подробные и исчерпывающие пояснения по вопросам, возникшим у представителей истца в ходе изучения заключения № 01/11/2022 от 01.11.2022 года.

Согласно п.22 ФСО № 7 при определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использует сравнительный, доходный и затратный подходы к оценке, исходя из предусмотренной для каждого из них методологии.

В соответствии с п.11 ФСО №1 при выборе используемых при проведении оценки подходов оценщиком учитывается не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полнота и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

При этом в силу п.25 ФСО №7 оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В силу ст.8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Из совокупного толкования вышеуказанных норм права и положений федеральных стандартов оценки очевидно, что эксперт, определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, руководствуется предусмотренной действующим законодательством методологией и самостоятельно устанавливает и обосновывает расчетные величины, используемые им в рамках исследования.

Эксперт указала, что применение сравнительного подхода для оценки стоимости единого объекта недвижимости в данном случае невозможно из-за отсутствия достоверной информации на рынке продаж земельных участков, имеющих разрешенное использование – строительная промышленность.

В ходе проведения экспертизы применен доходный подход оценки недвижимости поскольку рынок аренды земли крайне неактивен, существуют достаточно разнообразные данные по аренде задний и помещений индустриальной застройки, что дает возможность для их использования в рамках формирования потенциального дохода, также имеется информация об операционных и эксплуатационных расходах относительно сопоставимых (аналогичных) объектов с развитым рынком купли-продажи и сдачи в аренду.

Для целей применения методологии доходного подхода ( в части метода остатка) экспертом дополнительно проведен анализ статистической оценки по сформированной выборке аренды объектов нежилых зданий и помещение индустриальной застройки, которые находятся в районах, максимально приближенных территориально к району расположения Земельного участка.

По причине наличия значительного объема выбора вариантов размещения зданий по их назначению, в том числе по различию вариантов конструктивных элементов, в также в связи с отсутствием проекта планировки и застройки, разработанного на дату осуществления оценки, эксперт не мог сформировать вывод об объективном выборе конкретного типа здания зданий с конструктивными элементами, обеспечивающими наиболее эффективное использование Земельного участка, применив при этом справочные данные для учета доли стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости.

Экспертом для целей расчета потенциального годового дохода использована информация о рыночной стоимости предложений по аренде объектов со схожим функциональным назначением с Земельным участком, при этом, как указано выше, принято во внимание то обстоятельство, что на момент оценки он не был застроен, расчет был осуществлен для незастроенного земельного участка в части реализации метода остатка, что в полной мере соответствует положениям п.20 ФСО№7, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок должен оцениваться как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

С учетом особенностей расположения Земельного участка экспертом был сформирован отбор аналогов для расчета потенциального дохода, приносимого им. Было принято во внимание различное расположение населенных пунктов, в которых находятся объекты – аналоги, в том числе их удаленность от республиканского центра, применены необходимые корректировки.

Для целей формирования итоговой величины рыночной стоимости Земельного участка экспертом также учтена корректировка на площадь, пригодную для аренды, и максимальный уровень недогрузки площадей при сдаче в аренду, в качестве объектов-аналогов для учета удельной арендной платы приняты объекты с большей площадью, являющиеся комплексами, состоящими, в том числе, и из вспомогательных зданий и сооружений, что было учтено при расчете ставки аренды.

После анализа характеристик аналогов по всем ценообразующим факторам и внесения соответствующих обоснованных корректировок на различия экспертом получен результат, достоверность которого сомнений не вызывает.

Изучив возражения, предоставленные представителями истца, выслушав пояснения эксперта ФИО5, Верховный Суд Республики Крым пришел к выводу, что позиция первых о неверном определении в заключении эксперта №01/11/2022 от 01.11.2022 года рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 14.10.2016 года основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки, в связи с чем отсутствуют оснований не доверять изложенным в этом заключении выводам.

Заключение эксперта №01/11/2022 от 01.11.2022 года в полной мере соответствует требования Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Это заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости Земельного участка, приведенные в нем выводы не допускают их неоднозначного толкования, являются мотивированными, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости Земельного участка подтверждается собранной информацией и предоставленными расчетами.

При проведении экспертного исследования эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, ею приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, подробно проанализирован рынок недвижимости.

Материалы дела не содержат каких-либо доказательств, свидетельствующих о неверном определении экспертом рыночной стоимости Земельного участка либо о наличии объективных сомнений по поводу достоверности выводов, содержащихся в заключении эксперта №01/11/2022 от 01.11.2022 года.

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, проводившего исследование материалов дела, не опровергнуты какими-либо доказательствами.

Верховный Суд Республики Крым считает, что именно заключение эксперта №01/11/2022 от 01.11.2022 года является объективным и полным, а изложенные в нем выводы - обоснованными и последовательными.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимость Земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости по состоянию на 14.10.2016 года в размере 2424000 (двух миллионов четырехсот двадцати четырех тысяч ) рублей.

Согласно ст.24.18 Закона №135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой, в том числе, вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что Законом № 135-ФЗ для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Как указано выше, материалы дела свидетельствуют о том, что истец 02.08.2021 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Комитете с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Земельного участка, которой было отказано в принятии этого заявления к рассмотрению.

В силу изложенного 02.08.2021 года является датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости Земельного участка.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Согласно ч. 3 ст. 178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии со ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно ч.1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 настоящего Кодекса.

В абзаце 3 п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06. 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» содержатся разъяснения, из которых следует, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации № 20-П от 11.07.2017 года признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК Российской Федерации в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

Согласно правовой позиции, сформированной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 11.07.2017 года N 20-П, при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций или налогоплательщиков.

Изучив материалы дела, Верховный Суд Республики Крым приходит к выводу, что имеющаяся разница между оспоренной кадастровой стоимостью принадлежащего истцу Земельного участка по состоянию на 14.10.2016 года и установленной в ходе рассмотрения этого дела его кадастровой стоимостью на указанные даты в размере рыночной стоимости не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, является свидетельством ошибки, которая привела к нарушению прав истца, вынудила его обратиться в суд с соответствующим административным исковым заявлением.

Руководствуясь ст. ст. 103, 106, 111 КАС РФ Ф, с учетом разъяснений, данных в п. п. 21, 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», а также учитывая правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, приведенную в Постановлении от 11.07.2017 года № 20-П, Верховный Суд Республики Крым считает, что судебные расходы подлежат отнесению на Совет министров Республики Крым.

Руководствуясь статьями 20, 111, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «ТавридаСнаб» к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Совету министров Республики Крым, заинтересованное лицо Администрация Краснофлотского сельского поселения Советского района Республики Крым об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 9000 (+/-33) кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – строительная промышленность, расположенный по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 14.10.2016 года в размере 2424000 (двух миллионов четырехсот двадцати четырех тысяч ) рублей.

Датой подачи заявления считать 02.08.2021 года.

Решение суда, является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 9000 (+/-33) кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – строительная промышленность, расположенный по адресу: <адрес>.

Взыскать с Совета министров Республики Крым в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ТавридаСнаб» (<адрес>, ОГРН №, р/с № в филиале «Ростовский» АО«АЛЬФА-БАНК», ИНН №, КПП №, БИК №,

к/сч №) судебные издержки по делу в размере 74828 (,семидесяти четырех тысяч восьмисот двадцати восьми ) рублей, в том числе 2000 (двух тысяч) рублей государственной пошлины, 72828 ( семидесяти двух тысяч восьмисот двадцати восьми ) рублей стоимости экспертизы, назначенной определением суда от 26.05.2022 года.

Взыскать с Совета министров Республики Крым в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»(<адрес>, ОГРН №, ИНН №, р/с № в отделении № ПАО Сбербанк в г.Томске, БИК №, к/сч №) 150000 (сто пятьдесят тысяч )рублей стоимости повторной судебной оценочной экспертизы.

Решение суда может быть обжаловано и опротестовано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья подпись С.В. Яковлев

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>