№ 3а-667/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 октября 2022 года г. Краснодар
Краснодарский краевой суд в составе:
судьи Шулико О.Г.,
при секретаре Чечиль К.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению представителя <ФИО>1 по доверенности ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной,
установил:
<ФИО>1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 1 979,6 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, проезд <Адрес...>, <Адрес...>, равной рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01.01.2021г.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость нежилого здания не соответствует его рыночной стоимости, это нарушает его права, как собственника данного объекта, поскольку влечет необходимость оплаты налоговых платежей в завышенном размере.
В подтверждение такой правовой позиции предоставил выписку из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой кадастровая стоимость спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2021 года составляет 94 525 907,72 рублей. Тогда как в соответствии с отчетом об оценке от 21 февраля 2022 года № 133-П-2022, подготовленным ООО «Альфа Эксперт», рыночная стоимость данного здания определена в размере 63 957 400 рублей.
Представитель ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО2 направила возражения на административное исковое заявление, в котором указала, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости была определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний, с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки.
Представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края – ФИО3 направлен отзыв на административный иск, в котором он просит вынести законное и обоснованное решение. Ознакомившись с заключением судебной экспертизы, представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО3 представил в суд возражение, в котором отражены доводы, касающиеся выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Атлас-консалт» ФИО4 Кроме того, просил вызвать в судебное заседание эксперта ФИО4 для дачи пояснений относительно представленного им заключения экспертизы.
Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 в своем отзыве просит удовлетворение требований в части установления кадастровой стоимости выше указанного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости оставить на усмотрение суда.
До начала судебного заседания в адрес Краснодарского краевого суда представитель административного истца – ФИО1, действующий на основании доверенности, направил ходатайство об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости согласно выводам дополнительной судебной оценочной экспертизы выполненной ООО «Атлас-Консалт» № 3а-667/22 от 18 августа 2022 года. Также просил рассмотреть административное исковое заявление без участия административного истца и его представителя.
В судебном заседании представитель административного ответчика - департамента имущественных отношений ФИО6 частично поддержал письменные возражения относительно выводов проведенной по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы. Полагал необоснованным размер физического износа объекта оценки, определенный экспертом, что привело к искажению итогового результата определения рыночной стоимости объекта. Просил отказать в удовлетворении административных исковых требований.
Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой – либо правовой позиции по административному делу не выразили. Лицо, участвующее в деле, должно проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных делах, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что со стороны неявившихся лиц, участвующих в деле, имеет место отсутствие процессуального интереса в исходе рассмотрения данного дела.
Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, изучив доводы административного иска и возражений, отзывов на него, исследовав доказательства и материалы дела, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.
Частью 2 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Как указано в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума ВС РФ №28), с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 1 979,6 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, проезд <Адрес...>, <Адрес...>.
Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта.
В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена уполномоченным органом по состоянию на 1 января 2021 года в размере 94 525 907,72 рублей.
Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости, в связи с чем, суд считает 1 января 2021 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого здания в размере рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке от 21 февраля 2022 года № 133-П-2022, подготовленным ООО «Альфа Эксперт». Согласно данному отчету рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2021 года составляет 63 957 400 рублей.
Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд на основании определения от 28 марта 2022 года назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство обществу с ограниченной ответственностью «Атлас-Консалт». Перед экспертом поставлен вопрос о величине рыночной стоимости нежилого здания на дату определения его кадастровой стоимости.
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно – экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).
Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).
При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Согласно экспертному заключению № 193-667/2022 от 19 мая 2022 года, подготовленного экспертом ООО «Атлас-Консалт» - ФИО4, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (на 01 января 2021 года) рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> составляет 66 403 598 рублей.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
В судебном заседании от представителя административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края поступили возражения относительно выводов заключения эксперта, со ссылкой на обстоятельства, которые могут вызывать сомнения в полноте и ясности заключения судебной оценочной экспертизы.
В силу части 1 статьи 83 КАС РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).
Признав, что заключение судебной оценочной экспертизы № 193-667/2022 от 19 мая 2022 года является неполным и неясным, определением суда от 27 июля 2022 года по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено тому же экспертному учреждению ООО «Атлас-Консалт».
Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы № Д-193-667/2022 от 18 августа 2022 года, выполненному экспертом ООО «Атлас-Консалт» ФИО4, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> на дату определения кадастровой стоимости (на 01 января 2021 года) составляет 65 284 838 рублей.
Заключение дополнительной судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями органов государственной власти и местного самоуправления выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.
Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, данное экспертное заключение суд приходит к выводу, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости спорного нежилого здания. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов.
Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 15 - 17 ФСО № 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Экспертом проведено исследование с использованием затратного подхода. Отказ от применения иных подходов и методов экспертом обоснован.
Проведение исследования с применением затратного подхода осуществлено экспертом в соответствии с требованиями, изложенными в пункте 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7), согласно которому затратный подход рекомендуется использовать, в том числе при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке.
Поскольку на дату оценки отсутствовала достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, возможность уточнить недостающие данные, поскольку оценка производилась на ретроспективную дату, эксперт счел невозможным применение сравнительного подхода. Отказ от доходного подхода был обусловлен тем, что эксперт не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущий доход, который способен приносить объект оценки, а также связанные с ним расходы. При таких данных выбранный экспертом метод оценки сомнений не вызывает.
Согласно пункту 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г.№ 297, затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
В соответствии с пунктом 24 ФСО № 7 в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.
В соответствии с подпунктом «е» пункта 24 ФСО № 7 расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; сметных расчетов; информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных.
При этом, затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.
Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.
Величина износа и устаревания определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания. При этом, износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.
В экспертном заключении эксперт использовал в качестве исходных данных для определения затрат на возведение здания сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости единых объектов недвижимости (далее – УПВС), с последующим пересчетом в уровень фактических цен по индексам и коэффициентам применил корректирующие коэффициенты, размер которых экспертом определен на основании справочников, ссылка на которые содержится в экспертном заключении.
В соответствии с указанным алгоритмом произведен расчет, приведены используемые параметры и формулы, и определена рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках затратного подхода.
С учетом доводов представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, экспертом применена корректировка на наличие подвала у объекта экспертизы. Расчет произведен с использованием справочника КО-Инвест, 2016г., приложение «Стоимостные коэффициенты по элементам зданий» и представлен на стр.41 дополнительной судебной экспертизы.
Довод представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края относительно определенного экспертом физического износа здания не обоснован, поскольку в дополнительном экспертном заключении (на стр. 43-44) физический износ определен методом срока жизни (метод хронологического возраста), в соответствии с которым износ определяется как отношение возраста объекта к общему сроку его жизни. По составу конструктивных элементов (фундаменты и перекрытия) оцениваемое здание соответствует 1 группе капитальности. Для зданий данной группы капитальности срок службы составляет не менее 125 лет. Скорректировав величину физического износа объекта экспертизы в соответствии со шкалой физического износа (табл.5 на стр.42), экспертом принят физический износ в размере 7,5 %. Расчет накопленного износа экспертом подробно расписан с указанием источников.
Кроме того, относительно довода представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края об определении класса качества оцениваемого здания, эксперт письменно пояснил, что при описании объекта-аналога на стр.38 заключения эксперта допущена опечатка. При расчете стоимости замещения объекта экспертизы верной следует считать расценку ruOЗ.08.000.0054 (офисы от 2-4 этажей), что подтверждается скриншотом из справочника КО-ИНВЕСТ «Общественные здания» 2016г. и расчетом коэффициента на отсутствие конструктивных элементов, принятого на основании расценки ruOЗ.08.000.0054. Также пояснил, что внутренняя отделка здания – объекта экспертизы соответствует классу «эконом».
Пунктом 25 ФСО № 7 установлено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом, в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Приведенным положениям пункта 25 ФСО № 7 экспертное заключение соответствует.
Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Оснований полагать, что при проведении экспертизы были допущены нарушения методических и нормативных требований, которые повлияли или могли повлиять на ее результат, не установлено.
Примененная методика расчета стоимости замещения отражает индивидуальные характеристики объекта оценки, является подробной и объективной.
При изложенных обстоятельствах, суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение дополнительной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.
Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...> его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как налогоплательщика.
При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам дополнительной судебной оценочной экспертизы.
Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 09 марта 2022 г. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 09 марта 2022 г.
Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление представителя <ФИО>1 по доверенности ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной – удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 1 979,6 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, проезд <Адрес...> <Адрес...>, <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 65 284 838 (шестьдесят пять миллионов двести восемьдесят четыре тысячи восемьсот тридцать восемь) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 года.
Датой подачи заявления о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...> считать 09 марта 2022 года.
Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...>.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 31 октября 2022 года.
Судья