Дело № 3а-167/2022 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 9 декабря 2022 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Астапенко С.А.

при ведении протокола помощником ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ИСХОФ», ФИО2 об оспаривании решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

ООО «ИСХОФ», ФИО2 обратились в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением к Правительству Ленинградской области, ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в котором просят:

признать незаконным решение ГБУ Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» (ГБУ ЛО «ЛенКадОценка») от 03.06.2022 г. №ОРС-47/2022/000026 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – <данные изъяты> руб.

В административном исковом заявлении указывается, что ООО «ИСХОФ», ФИО2 являются собственниками нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Постановлением Правительства Ленинградской области от 08.11.2021 года № 706 утверждена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 года в размере <данные изъяты> руб. По данным ЕГРН с 2015 по 2021 год кадастровая стоимость данного объекта недвижимости составляла <данные изъяты> руб.

ООО «ИСХОФ» обратилось в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением по вопросу установления кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером 47:23:0801001:850 в размере его рыночной стоимости – <данные изъяты> рублей, определенной в отчете об оценке № 0010.Н22 от 14.04.2022 г., составленном оценщиком ООО «Евро Аудит Групп» ФИО8

ФИО4 «ЛенКадОценка» от 03.06.2022 №ОРС-47/2022/000026 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказано.

Кадастровая стоимость нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административных истцов, поскольку административные истцы вынуждены платить в большем размере налог.

Определением Ленинградского областного суда в качестве административных ответчиков привлечены ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», Правительство Ленинградской области, в качестве заинтересованных лиц – ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Росреестра по Ленинградской области, администрация МО Гатчинский муниципальный район Ленинградской области, администрация МО Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области.

В возражениях представитель ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО9 просил отказать ООО «ИСХОФ», ФИО2 в удовлетворении требований административного иска, поскольку представленный административными истцами отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценке, федеральным стандартам оценки, содержит неполные и недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель Правительства Ленинградской области ФИО10 в отзыве просила отказать в удовлетворении требований административного иска, ссылаясь на имеющиеся в отчете об оценке недостатки. Полагает, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком.

Представители ФИО11 – от Управления Росреестра по Ленинградской области, ФИО12 – от ФГБУ «ФКП Росреестра» в отзыве разрешение требований оставили на усмотрение суда.

В судебном заседании ФИО13 - представитель от ООО «ИСХОФ» и ФИО2 заявленные требования о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 03.06.2022 №ОРС-47/2022/000026 поддержал, в части установления кадастровой стоимости нежилого здания просил установить её в соответствии с заключением эксперта в размере 138 000 000 руб. Указал на ошибочность предъявления административного иска к Правительству Ленинградской области.

ФИО5 «ЛенКадОценка» ФИО14, ФИО9 возражали против удовлетворения административных исковых требований, не согласились с выводами заключения эксперта. В письменном дополнении к правовой позиции указывается на законность оспариваемого решения бюджетного учреждения и недостоверность расчета рыночной стоимости объекта оценки в отчете об оценке и в заключении эксперта.

Представитель заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО16 поддержала письменный отзыв Правительства Ленинградской области, полагает Правительство Ленинградской области ненадлежащим административным ответчиком.

Представители заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Росреестра по Ленинградской области, администрации МО Гатчинский муниципальный район Ленинградской области, администрации МО Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 373 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 данного Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 374 названного Кодекса объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Положения статей 378.2 и 382 НК РФ, предусматривающие особенности обложения налогом недвижимости, в отношении которой налоговая база определяется как ее кадастровая стоимость, не устанавливают иных признаков объекта налогообложения по сравнению с тем, как они определены статьей 374 НК РФ.

Согласно статье 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 этого же Кодекса, подпунктами 4, 6 пункта 1 которой предусмотрены единый недвижимый комплекс, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база в отношении каждого объекта налогообложения определяется, по общему правилу, как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 403 НК РФ).

Оспариваемая административными истцами кадастровая стоимость нежилого здания является действующей, результаты определения кадастровой стоимости данного здания затрагивают их права и законные интересы в сфере налогообложения. В этой связи административные истцы вправе требовать установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 3.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Закон № 237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с п.2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ, Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 г. №713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости на территории Ленинградской области», дата перехода – 1 января 2022 года.

Таким образом, с 1 января 2022 года в Ленинградской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 08.11.2021 № 706 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области по состоянию на 01.01.2021 года. Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена в размере 252 941 300,5 руб. по состоянию на 01.01.2021 г. Сведения об указанной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 27.01.2022 г. Дата применения кадастровой стоимости – 01.01.2022.

Распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 года № 424-р государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценке возложены на ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в том числе по определению кадастровой стоимости, оказанию услуг по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В соответствии с положениями ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (ч. 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).

04.05.2022 года ООО «ИСХОФ» в соответствии с частями 3 и 5 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ обратилось в Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 18.03.2022 года. К заявлению приложен отчет об оценке № 0010.Н.22 от 14.04.2022 года, составленный оценщиком ООО «Евро Аудит Групп» ФИО8

03.06.2022 года ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» принято решение №ОРС-47/2022/000026 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно решению от 03.06.2022 года №ОРС-47/2022/000026 отчет не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принципу о недопустимости неоднозначного толкования полученных результатов, предусмотренному в п. 5 ФСО № 3.

Так, в отчете об оценке отсутствуют сведения о балансовой стоимости объекта (первоначальной и остаточной), которые могли послужить проверочным значением для стоимости, полученной в рамках затратного подхода.

В результате использования несопоставимых объектов-аналогов занижена величина нижней границы диапазона удельной рыночной стоимости торговых зданий до размера 28000 руб./кв.м. В расчете использованы несопоставимые объекты-аналоги: кирпичное здание с подвалом. Оценщиком дополнительно приведены затраты на строительство быстровозводимых каркасных зданий. Однако объект оценки является бескаркасным зданием с несущими ограждающими конструкциями из кирпича и блоков.

Оценщиком занижена стоимость строительства зданий в результате ранее полученной недостаточно обоснованной субъективной оценки класса качества здания STANDART с удельным показателем стоимости аналога №2 в размере – 10643 руб./куб.м. Однако данное здание больше соответствует аналогу №3 с классом качества PREMIUM с тем же удельным показателем стоимости в размере 13 750 руб./куб.м, на что указывает наличие лифтового оборудования.

Оценщиком при расчете стоимости строительства на основании укрупненных показателей стоимости строительства занижена стоимость в результате ранее полученной недостаточно обоснованной субъективной оценки класса качества здания STANDART и выборе несопоставимого аналога №2 (функциональное назначение - "Магазины универсальные с подвалом»), при наличии более подходящего аналога №4 – «торговый центр».

Оценщиком при расчете объекта оценки занижена стоимость строительства на основании укрупненных показателей базисной стоимости в результате выбора несопоставимого объекта-аналога, который отличается от объекта оценки в сторону понижения без соответствующих корректировок.

Величина физического износа здания завышена.

Относительно указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения недостатков отчета административным истцом представлены пояснения оценщика ФИО8 от 30.06.2022, в которых отмечается, что отклонение итоговой оцененной стоимости от показателя балансовой стоимости не соответствует типичному интервалу точной оценки, поэтому ориентиром балансовая стоимость не является. Приведение данных о стоимости быстровозводимых зданий показывает, насколько их стоимость строительства отличается от стоимости строительства капитальных вложений. Приведены данные о стоимости строительства всех классов торговых и общественных зданий, вне зависимости от группы капитальности и материала конструкций. Объект с подвалом - не аналог для расчета, одно из предложений о продаже. Раздел анализа рынка – это не расчетный раздел, в нем приводятся любые, имеющие значение с точки зрения оценщика, факты. Характеристики архитектурного оформления и конструктивных решений оцениваемого здания принимаются не произвольно, а в соответствии с данными технического паспорта и осмотра объекта. Вывод о том, что лифты имеются только в классе PREMIUM несостоятелен, так как в классе STANDART тоже могут быть лифты. Установление зависимости класса качества от наличия лифтов является ошибочным. Выбранный оценщиком объект-аналог №4 в наибольшей степени удовлетворяет конструктиву объекта оценки. Материал стен оцениваемого здания – кирпич и пенобетон. Пенобетон дешевле, чем кирпичная кладка, поэтому использование аналога корректно и не приводит к нарушению законодательства. Наличие подвала действует разнонаправленно на итоговую стоимость. Подземная часть подвала удорожает строительство, которое компенсируется отсутствием внешних стен, их отделки, оконных и дверных заполнений.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству административного истца на основании ст. 77 КАС РФ определением Ленинградского областного суда от 21.09.2022 г. по административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО15

На разрешение эксперта поставлены вопросы: о соответствии отчета об оценке № 0010.Н.22 от 14.04.2022 года, составленного оценщиком ООО «Евро Аудит Групп» ФИО8, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о допущенных нарушениях при составлении отчета, указанных в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 03.06.2022 г. №ОРС-47/2022/000026; об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 47:23:0801001:850 по состоянию на 18.03.2022 г.

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта №8 от 26.10.2022 года, согласно которому:

отчет об оценке №0010.Н.22 от 14.04.2022 г. оценщика ООО «Евро Аудит Групп» ФИО8 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Нарушения при составлении отчета, указанные в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 03.06.2022 г., не допущены;

рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 18.03.2022 г. составляет <данные изъяты>.

Оценивая заключение эксперта ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО15 №8 от 26.10.2022 года, суд отмечает следующее.

Экспертное заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением затратного и доходного подходов с обоснованием отказа от применения сравнительного подхода.

В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости, соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, является обоснованным и объективным, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта мотивировано, выводы обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Доводы представителей административного ответчика ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» о допущенных, по их мнению, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Экспертом ФИО15 в судебном заседании даны письменные и устные пояснения относительно замечаний административного ответчика по заключению эксперта.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Из смысла статей 218, 227 КАС РФ следует, что для принятия судом решения о признании решений, действий (бездействий) незаконными необходимо наличие двух условий - это несоответствие решения, действия (бездействия) закону и нарушение прав и свобод административного истца, обратившегося в суд с соответствующим требованием. Предусмотренная законом совокупность условий, необходимая для удовлетворения требований о признании незаконным решения бюджетного учреждения, по делу имеется.

При таком положении решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 03.06.2022 г. №ОРС-47/2022/000026 об отказе ООО «ИСХОФ» в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости нельзя признать законным и обоснованным, следовательно, требования административного иска об оспаривании указанного решения подлежат удовлетворению.

Представитель административных истцов согласился с определенной в заключении эксперта ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО15 кадастровой стоимостью в размере 138 000 000 руб., полагает, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № может быть установлена в размере, указанном в заключении эксперта.

Между тем, суд исходит из того обстоятельства, что отчет об оценке № 0010.Н.22 от 14.04.2022 г., выполненный оценщиком ООО «Евро Аудит Групп», соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, нарушения при составлении отчета не допущены.

В судебном заседании эксперт ФИО17 пояснила о допустимом значении интервала границ итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, который в практике оценочной деятельности может составлять в среднем +/- 10% -15%.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена в отчете об оценке в размере рыночной стоимости равном 139 400 000 руб. по состоянию на 18.03.2022 года, то есть на 1,1 % выше рыночной стоимости, установленной в заключении эксперта.

Рыночная стоимость указанного нежилого здания, определенная в отчете об оценке № 0010.Н.22 от 14.04.2022 г. оценщиком ООО «Евро Аудит Групп», находится в приемлемых границах диапазона рыночной стоимости, установленной в заключении эксперта, разница в стоимости вызвана применением различных методик оценки, является допустимой.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в соответствии с отчетом об оценке № 0010.Н.22 от 14.04.2022 г. оценщика ООО «Евро Аудит Групп», то есть в размере его рыночной стоимости равном 139 400 000 руб. по состоянию на 18.03.2022 г.

Административные исковые требования к Правительству Ленинградской области удовлетворению не подлежат, как предъявленные к ненадлежащему ответчику, поскольку административные истцы оспаривают решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», принятого в порядке ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ. Решение, действие (бездействие) Правительства Ленинградской области по вопросу кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № административные истцы не оспаривают.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 КАС РФ,

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «ИСХОФ», ФИО2 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ФИО3 <адрес>, в размере рыночной стоимости равном <данные изъяты> руб. по состоянию на 18.03.2022 г.

Признать незаконным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 03.06.2022 г. №ОРС-47/2022/000026.

В остальной части административное исковое ООО «ИСХОФ», ФИО2 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Астапенко

Решение изготовлено в окончательной форме 22.12.2022 г.