Решение по делу № 2-1370/2025 от 22.07.2025 - о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) и признании права собственности на нежилое здание.

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Владикавказ 22 июля 2025 года

Промышленный районный суд г. Владикавказа РСО-Алания в составе:

председательствующего судьи Арбиевой И.Р.,

при секретаре судебного заседания Хубаевой А.Т.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Уилпата» к ФИО1 и Администрации местного самоуправления г. Владикавказ о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) и признании права собственности на нежилое здание,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Уилпата» (далее - ООО «Уилпата») обратилось в суд с указанным иском к ФИО1 и Администрации местного самоуправления <адрес> (далее - АМС г. Владикавказ), в котором просило:

1) признать недействительным соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ООО «Уилпата» и ФИО1 в отношении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>;

2) признать за ООО «Уилпата» право собственности в отношении нежилого здания «Магазин «Уилпата» (площадью 1 473,3 кв.м.), расположенного на земельном участке с кадастровым номером: № (площадью 5 000 кв.м.) по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между АМС г. Владикавказ в лице Управления муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № и подписан акт приема-передачи, согласно которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок (площадью 0,5000 га) из земель населенных пунктов с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>, для использования в целях: магазины, при этом согласно п. 2.1 договора срок аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ между АМС г. Владикавказ в лице Управления муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно п. 2.1 которого срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (арендатор) ООО «Уилпата» (новый арендатор) было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем), согласно которому ФИО3 передает, а ООО «Уилпата» принимает права и обязанности ФИО3 (арендатора) в отношении земельного участка с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, общей площадью 5 000 кв.м., находящийся по адресу: <адрес> основании выданного АМС г. Владикавказ разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Уилпата» на земельном участке с кадастровым номером: № было возведено нежилое здание: «Магазин «Уилпата» (площадью 1 473,3 кв.м.), что подтверждается техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным кадастровым инженером ФИО4 При этом указанный объект был возведен в строгом соответствии с разрешением АМС г. Владикавказ от ДД.ММ.ГГГГ №. При таких обстоятельствах в настоящее время земельный участок с кадастровым номером: № (площадью 5 000 кв.м.) по адресу: <адрес> находится во владении ООО «Уилпата» на законном основании, а именно, на праве аренды на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем), договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ В связи с чем в настоящее время возникла необходимость в выдаче ООО «Уилпата» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отношении нежилого здания: «Магазин «Уилпата» (площадью 1 473,3 кв.м.), расположенного на земельном участке с кадастровым номером: № (площадью 5 000 кв.м.) по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Уилпата» обратилось в АМС г. Владикавказ с заявлением о выдаче ООО «Уилпата» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении нежилого здания «Магазин «Уилпата» (площадью 1 473,3 кв.м.), расположенного на земельном участке с кадастровым номером: № (площадью 5 000 кв.м.) по адресу: <адрес> архитектуры и градостроительства АМС г. Владикавказ от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Уилпата» было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании п. 1 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ ввиду того, что к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отношении указанного нежилого здания не были приложены все необходимые документы, предусмотренные ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, обязанность по направлению которых возложена на заявителя. Однако указанное нежилое здание возведено ООО «Уилпата» с соблюдением технических регламентов, СНиП, и других специальных норм, при этом не нарушаются права и законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан. Таким образом, с учетом изложенного в соответствии с взаимосвязанными положениями п.п. 2 п. 1 ст. 40 и ст. 42 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. При этом земельный участок с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>, находится во владении ООО «Уилпата» на законном основании, а именно, на праве аренды на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем), договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ Поэтому в настоящее время ООО «Уилпата» является законным владельцем указанного земельного участка на основании имеющихся правоустанавливающих документов.

В силу изложенного наличие у ООО «Уилпата» права аренды в отношении данного земельного участка с кадастровым номером: № предполагает возможность реализации им своего права в отношении указанного земельного участка, а также всех прав, производных от данного права, в том числе, на признание права собственности в отношении объектов, возведенных на этом земельном участке. При этом возведенный ООО «Уилпата» спорный объект недвижимости соответствует действующим строительным нормам и правилам (СНиП), а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Однако ООО «Уилпата» в настоящее время лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости, а именно: нежилое здание «Магазин «Уилпата» (площадью 1 473,3 кв.м.), расположенное на земельном участке с кадастровым номером: № (площадью 5 000 кв.м.) по адресу: <адрес>.

Вместе с тем, ООО «Уилпата» предпринимались надлежащие меры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отношении спорного объекта, путем подачи в уполномоченный орган (АМС г. Владикавказ) соответствующего заявления от ДД.ММ.ГГГГ, однако согласно ответу Управления архитектуры и градостроительства АМС г. Владикавказ от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Уилпата» в удовлетворении указанного заявления было отказано. При этом признание за ООО «Уилпата» права собственности на указанный объект недвижимости не нарушает права и законные интересы других лиц.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Уилпата» и ФИО1 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) по договору аренды земельного участка и пописан акт приема-передачи, по условиям которых, ООО «Уилпата» передало, а ФИО1 приняла права и обязанности арендатора, предусмотренные договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № и соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером: №. Однако указанный договор от ДД.ММ.ГГГГ в силу ст. ст. 166, 167, 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой по следующим основаниям: 1) заключение данной сделки не было согласовано с АМС г. Владикавказ; 2) совершение данной сделки противоречит требованиям закона (п. 7 ст. 448 ГК РФ); 3) ФИО1 не было исполнено обязательство по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Уилпата» и ФИО1, по выплате в пользу ООО «Уилпата» денежной суммы в счет переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Таким образом, в целях реализации права собственности ООО «Уилпата» в отношении нежилого здания «Магазин «Уилпата», площадью 1473,3 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером: № (площадью 5 000 кв.м.) по адресу: <адрес>, следует признать недействительным (ничтожным) соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ООО «Уилпата» и ФИО1, в отношении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером: №.

Истец ООО «Уилпата», извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направило, о причинах неявки своего представителя не сообщило, а также не представило сведения и доказательства об уважительных причинах неявки своего представителя, при этом ДД.ММ.ГГГГ в суд поступило заявление представителя истца ООО «Уилпата» - ФИО5, действующего на основании надлежащим образом оформленной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно содержанию которого исковые требования ООО «Уилпата» поддерживает в полном объеме и просит рассмотреть указанное гражданское дело без участия представителей ООО «Уилпата».

Ответчик АМС г. Владикавказ, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направила, о причинах неявки своего представителя не сообщила, а также не представила сведения и доказательства об уважительных причинах неявки своего представителя.

Ответчик ФИО1, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, о причинах своей неявки не сообщила, а также не представила в суд сведения и доказательства об уважительных причинах своей неявки, при этом направила в суд заявление от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым просила рассмотреть данное гражданское дело без ее (ФИО1) личного участия, указав, что все обстоятельства, приведенные в иске ООО «Уилпата» к ФИО1 она подтверждает полностью, при этом исковые требования ООО «Уилпата» к ФИО1 она признает в полном объеме, призвание иска не нарушает права и законны интересы других лиц, правовые последствия признания иска, предусмотренные ст. ст. 39, 173 ГПК РФ, ей (ФИО1) разъяснены и понятны.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело без участия представителей истца ООО «Уилпата» и ответчика АМС <адрес>, а также без участия ответчика ФИО1

Исследовав материалы гражданского дела, суд считает, что исковые требования ООО «Уилпата» подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между АМС г. Владикавказ в лице Управления муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № (зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ) и подписан акт приема-передачи, согласно которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок (площадью 0,5000 га) из земель населенных пунктов с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>, для использования в целях: магазины, при этом согласно п. 2.1 договора срок аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между АМС г. Владикавказ в лице Управления муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) было заключено дополнительное соглашение (зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ) к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно п. 2.1 которого срок аренды земельного участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «Уилпата» было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) и подписан акт прима-передачи, согласно которым ФИО3 передает, а ООО «Уилпата» принимает права и обязанности ФИО3 (арендатора) в отношении земельного участка с кадастровым номером: № (площадью 5 000 кв.м.), расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ АМС г. Владикавказ был выдан ООО «Уилпата» градостроительный план земельного участка (№) в отношении земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ АМС г. Владикавказ было выдано ООО «Уилпата» разрешение на строительство № в отношении объекта капительного строительства: «Магазин «Уилпата» на земельном участке с кадастровым номером: № (площадью 5 000 кв.м.) по адресу: <адрес> (на основании проектной документации, разработанной ООО «Студия КА» в 2024 году), при этом объект капительного строительства должен иметь следующие технические характеристики: вид - здание; назначение - нежилое; площадь застройки - 945,7 кв.м.; площадь - 1 494,4 кв.м.; количество этажей - 2 (в том числе подземных - 1); высота - 8,92 м.

Впоследствии на основании выданного АМС г. Владикавказ разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Уилпата» в 2024-2025 годах на земельном участке с кадастровым номером: № было построено нежилое здание: «Магазин «Уилпата» (площадью 1 473,3 кв.м.), являющееся объектом завершенного строительства, что подтверждается техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным кадастровым инженером ФИО4, что не оспаривалось в суде сторонами.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Уилпата» обратилось в АМС г. Владикавказ с заявлением (входящий №) о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отношении нежилого здания «Магазин «Уилпата» (площадью 1473,3 кв.м.), расположенного на земельном участке с кадастровым номером: № (площадью 5 000 кв.м.) по адресу: <адрес>.

Согласно ответу Управления архитектуры и градостроительства АМС г. Владикавказ от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Уилпата» было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отношении нежилого здания (площадью 1 473,3 кв.м.), расположенного на земельном участке с кадастровым номером: № (площадью 5 000 кв.м.) по адресу: <адрес>, на основании п. 1 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ в связи с тем, что к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отношении указанного нежилого здания не были приложены все необходимые документы, предусмотренные ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, обязанность по направлению которых возложена на заявителя, а именно: акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, в частности: электроснабжение; водоснабжение; канализация; газоснабжение; схема, отображающая расположение объекта, внутриплощадных сетей, планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (и застройщиком-заказчиком, если работы выполнялись на основании договора).

Согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером: № имеет следующие основные характеристики: категория земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: магазины; площадь 5 000 кв.м., дата присвоения кадастрового номера: ДД.ММ.ГГГГ, находится по адресу: <адрес>, при этом указанный земельный участок находится на праве аренды у ООО «Уилпата» (на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) и акта приемка-передачи от ДД.ММ.ГГГГ), более того, право аренды в отношении земельного участка было зарегистрировано за ООО «Уилпата» в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (на срок: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).

В связи с этим необходимо отметить, что в силу п. 1 и п. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом (ГрК РФ).

При этом в силу п. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, в силу положений ст. ст. 51 и 55 ГрК РФ в случае строительства нежилого здания (магазина) требуется выдача как разрешения на строительство, так и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При этом, как было установлено судом и не оспаривалось сторонами, ООО «Уилпата» было получено разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №, выданное АМС г. Владикавказ перед началом строительства, однако соответствующее разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (после окончания строительства) в отношении спорного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>, застройщиком ООО «Уилпата» в установленном законом порядке получено не было, что подтверждается ответом Управления архитектуры и градостроительства АМС г. Владикавказа от ДД.ММ.ГГГГ №.

При этом правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 ЗК РФ, пункт 14 статьи 1, статья 2 ГрК РФ и других правовых норм.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»: в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления, при этом данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

Исходя из наличия разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №, выданное АМС г. Владикавказ ООО «Уилпата», в отношении объекта капительного строительства: «Магазин «Уилпата» на земельном участке с кадастровым номером: № (площадью 5 000 кв.м.) по адресу: <адрес>, спорный объект недвижимости по смыслу п. 1 ст. 222 ГК РФ не может быть отнесен к самовольной постройке.

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в связи с чем, гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом, при этом права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

При этом в силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права, в том числе, права собственности на объект недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона РФ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, право собственности на новые вещи, изготовленные или созданные лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, которые относятся к объектам недвижимого имущества, в отсутствии всех необходимых разрешительных документов может быть признано за данным лицом и впоследствии зарегистрировано в установленном законом порядке на основании судебного решения.

Вместе с тем, в силу п.п. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п. 1 ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 ЗК РФ.

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Таким образом, с учетом изложенного в соответствии с взаимосвязанными положениями п.п. 2 п. 1 ст. 40 и ст. 42 ЗК РФ арендаторы (наряду с собственниками) земельного участка имеют право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В настоящее время земельный участок с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>, находится во владении и пользовании ООО «Уилпата» на законном основании, а именно, на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) и акта приемка-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, при этом право аренды ООО «Уилпата» на указанный земельный участок было зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (на срок: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), что не оспаривалось в суде сторонами.

Поэтому в настоящее время ООО «Уилпата» является законным владельцем земельного участка с кадастровым номером: № на основании имеющихся правоустанавливающих документов.

В силу изложенного наличие у ООО «Уилпата» права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером: №, возникшего на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) и акта приемка-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, предполагает возможность реализации им своего права аренды в отношении указанного земельного участка, а также всех прав, производных от данного права, в том числе, на признание права собственности в отношении объекта самовольного строительства, возведенного на данном земельном участке.

При этом земельный участок с кадастровым номером: №, на котором было возведено спорное самовольное строение (нежилое здание - магазин), имеет следующий вид разрешенного использования: «магазины».

Таким образом, при возведении на земельном участке с кадастровым номером: № спорного объекта недвижимости ООО «Уилпата» были соблюдены требования, предъявляемые к целевому назначению данного земельного участка, так как данный земельный участок был использован ООО «Уилпата» по его прямому и основному целевому назначению, в связи с тем, что разрешенное использование приведенного земельного участка допускает строительство на нем упомянутого объекта недвижимости (магазина), при этом спорное нежилое здание было возведено в границах указанного земельного участка, что не оспаривалось сторонами и доказательств обратного в суд представлено не было.

В соответствии со ст. 79 ГПК РФ ввиду возникновения в процессе рассмотрения гражданского дела вопросов, требующих специальных знаний в строительно-технической области, в рамках данного гражданского дела на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

При этом согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № (выполненной ООО «СЕВОСЭКСПЕРТ»): 1) объект недвижимости: нежилое здание «Магазин «Уилпата», площадью 1473,3 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером: № (площадью 5 000 кв.м.) по адресу: <адрес>, соответствует строительным нормам и правилам (СНиП); 2) объект недвижимости: нежилое здание «Магазин «Уилпата», площадью 1473,3 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером: № (площадью 5 000 кв.м.) по адресу: <адрес>, не влечет угрозу обрушения и не представляет угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, возведенное ООО «Уилпата» на земельном участке с кадастровым номером: № спорное нежилое здание (магазин) соответствует действующим строительным нормам и правилам (СНиП), не влечет угрозу обрушения, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, согласно сведениям из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером: № отсутствуют другие правообладатели, а также отсутствуют какие-либо ограничения либо обременения, при этом доказательств обратного в суд представлено не было.

При таких обстоятельствах само по себе отсутствие в отношении указанного нежилого здания (магазина) необходимого предусмотренного законом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (после окончания строительства), при наличии ранее выданного (перед началом строительства) разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № не препятствует признанию за лицом, осуществившим данное строительство, права собственности на возведенный объект недвижимости при соблюдении условий, предусмотренных действующим законодательством.

При этом ООО «Уилпата» предпринимались надлежащие меры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (после окончания строительства) в отношении возведенного нежилого здания путем подачи в уполномоченный орган (АМС г. Владикавказ) соответствующего заявления, что подтверждается ответом Управления архитектуры и градостроительства АМС г. Владикавказа от ДД.ММ.ГГГГ №.

Однако ООО «Уилпата» в настоящее время лишено возможности получить все необходимые правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости: нежилое здание «Магазин «Уилпата» (площадью 1 473,3 кв.м.), расположенное на земельном участке с кадастровым номером: № (площадью 5 000 кв.м.) по адресу: <адрес>, ввиду отсутствия у ООО «Уилпата» предусмотренного законом (ст. 55 ГрК РФ) соответствующего разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (после окончания строительства).

Таким образом, признание за ООО «Уилпата» права собственности на указанный объект недвижимости не нарушает права и законные интересы других лиц, при этом доказательств обратного в суд представлено не было.

Кроме того, судом не были установлены обстоятельства, свидетельствующие о несоответствии построенного нежилого здания (магазина) проектной документации и результатам инженерных изысканий, а также требованиям к строительству указанного объекта капитального строительства, установленным градостроительным планом земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, несоответствии ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №.

При этом в ответе Управления архитектуры и градостроительства АМС г. Владикавказ от ДД.ММ.ГГГГ № отсутствуют ссылки на наличие указанных обстоятельств, кроме того, АМС г. Владикавказ в суде также не сослалось на наличие приведенных обстоятельств, в связи с чем, судом констатируется факт отсутствия перечисленных обстоятельств.

Следовательно, нежилое здание (магазин) было построено на земельном участке с кадастровым номером: № в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО «Студия КА» в 2024 году, и доказательств обратного не представлено.

Таким образом, в материалах гражданского дела отсутствуют доказательства того, что строительство ООО «Уилпата» нежилого здания (магазина) на земельном участке с кадастровым номером: № было начато с существенным нарушением проектной документации, градостроительных и строительных норм и правил, не содержится таких сведений и в ответе Управления архитектуры и градостроительства АМС г. Владикавказ от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе ООО «Уилпата» в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию нежилого здания (магазина) на указанном земельном участке.

Следовательно, в суд не были представлены доказательства, которые бы свидетельствовали об объективной невозможности и наличия предусмотренных законом оснований для отказа в удовлетворении искового требования ООО «Уилпата» о признании за ООО «Уилпата» права собственности в отношении нежилого здания «Магазин «Уилпата» (площадью 1 473,3 кв.м.), расположенного на земельном участке с кадастровым номером: № (площадью 5 000 кв.м.) по адресу: <адрес>.

При таких обстоятельствах суд считает возможным признать за ООО «Уилпата» право собственности в отношении нежилого здания «Магазин «Уилпата» (площадью 1473,3 кв.м.), расположенного на земельном участке с кадастровым номером: №площадью 5 000 кв.м.) по адресу: <адрес>.

Согласно ст. 204 ГПК РФ в случае, если суд устанавливает определенные порядок и срок исполнения решения суда, обращает решение суда к немедленному исполнению или принимает меры по обеспечению его исполнения, на это указывается в резолютивной части решения суда.

В соответствии со ст. 204 ГПК РФ в целях обеспечения правильного и своевременного исполнения судебного решения в силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона РФ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» суд считает возможным определить порядок исполнения настоящего судебного решения путем указания в его резолютивной части на то, что решение суда является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности ООО «Уилпата» в отношении нежилого здания «Магазин «Уилпата», площадью 1473,3 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером: № (площадью 5 000 кв.м.) по адресу: <адрес>.

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Уилпата» и ФИО1 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) и подписан акт приема-передачи, по условиям которых ООО «Уилпата» передало, а ФИО1 приняла права и обязанности арендатора, предусмотренные договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № и соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>.

Как следует из содержания иска указанный договор от ДД.ММ.ГГГГ в силу ст. ст. 166, 167, 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой по следующим основаниям: 1) заключение данной сделки не было согласовано с АМС г. Владикавказ; 2) совершение данной сделки противоречит требованиям закона (п. 7 ст. 448 ГК РФ); 3) ФИО1 не было исполнено обязательство по соглашению о передаче прав и обязанностей (перенаем) по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Уилпата» и ФИО1, по выплате в пользу ООО «Уилпата» денежной суммы в размере 10 000 000 рублей в счет переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ).

Приведенные в иске ООО «Уилпата» основания недействительности (ничтожности) соглашения от ДД.ММ.ГГГГ (между ООО «Уилпата» и ФИО1) о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>, а также наличие фактических обстоятельств, приведенных в обоснование указанного искового требования, в суде ответчиком ФИО1 не оспаривались.

Более того, ответчик ФИО1 в соответствии со ст. ст. 39, 173 ГПК РФ признала исковые требования ООО «Уилпата» о признании недействительным соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем), заключенного между ООО «Уилпата» и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>.

В силу ч. 1 ст. 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.

Согласно ч. 2 ст. 39 ГПК РФ суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Таким образом, признание ответчиком ФИО1 искового требования ООО «Уилпата» о признании недействительным (ничтожным) соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем), заключенного между ООО «Уилпата» и ФИО1, не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

В силу ч. 1 ст. 173 ГПК РФ: заявление истца об отказе от иска, признание иска ответчиком и условия мирового соглашения сторон заносятся в протокол судебного заседания и подписываются истцом, ответчиком или обеими сторонами; в случае, если отказ от иска, признание иска или мировое соглашение сторон выражены в адресованных суду заявлениях в письменной форме, эти заявления приобщаются к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания.

Согласно ч. 2 ст. 173 ГПК РФ суд разъясняет истцу, ответчику или сторонам последствия отказа от иска, признания иска или заключения мирового соглашения сторон.

Вместе с тем, ответчику ФИО1 были разъяснены и понятны правовые последствия признания иска, предусмотренные ст. ст. 39, 173, 198 ГПК РФ.

Согласно ч. 4.1 ст. 198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

Кроме того, согласно п. 8.1. договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № договор передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по РСО-Алания и направляется арендатором арендодателю (АМС г. Владикавказ в лице Управления муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа) для последующего учета.

Однако в материалы гражданского дела не было представлено каких-либо доказательств о государственной регистрации в Управлении Росреестра по РСО-Алания соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем), заключенного между ООО «Уилпата» и ФИО1, а также направления арендатором арендодателю (АМС г. Владикавказ в лице Управления муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа) указанного соглашения для последующего учета.

При этом согласно п. 2.1. соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Уилпата» и ФИО1 о передаче прав и обязанностей (перенаем) размер денежной платы за переуступку прав и обязанностей арендатора в отношении земельного участка составляет: 10 000 000 рублей, которые выплачиваются (передаются) ФИО1 (новым арендатором) в пользу ООО «Уилпата» (арендатора) путем безналичного перечисления денежных средств на банковский (расчетный) счет ООО «Уилпата» (арендатора), либо путем внесения наличных денежных средств в кассу ООО «Уилпата» (арендатора) в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Однако в материалы гражданского дела не было представлено каких-либо доказательств исполнения ФИО1 своего обязательства по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей (перенаем), заключенному между ООО «Уилпата» и ФИО1, по выплате в пользу ООО «Уилпата» денежной суммы в размере 10 000 000 рублей в счет переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.

В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 3 ст. 166 ГК РФ: Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При таких обстоятельствах, с учетом признания ответчиком ФИО1 искового требования ООО «Уилпата» о признании недействительным (ничтожным) соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем), заключенного между ООО «Уилпата» и ФИО1, указанное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной (ничтожной) сделкой.

Относительно такого заявленного в иске основания недействительности (ничтожности) соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем), заключенного между ООО «Уилпата» и ФИО1, как совершение указанной сделки в нарушение требований закона (ч. 7 ст. 448 ГК РФ), суд исходит из необоснованности данного основания иска по следующим причинам.

Согласно ч. 7 ст. 448 ГК РФ: если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора: обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Однако сведений о том, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный АМС г. Владикавказ в лице Управления муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа и ФИО3, в отношении земельного участка с кадастровым номером: №, был заключен в результате проведения торгов в суд представлено не было, в связи с чем, приведенное основание недействительности (ничтожности) указанного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ является необоснованным.

Следовательно, соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем), заключенное между ООО «Уилпата» и ФИО1, является недействительной (ничтожной) сделкой по следующим основаниям: 1) в нарушение п. 8.1. договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № договор передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РСО-Алания, а также не был направлен арендодателю (АМС г. Владикавказ в лице Управления муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа) для последующего учета; 2) ФИО1 не было исполнено обязательство по соглашению о передаче прав и обязанностей (перенаем) по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Уилпата» и ФИО1, по выплате в пользу ООО «Уилпата» денежной суммы в размере 10 000 000 рублей в счет переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, в целях реализации права собственности ООО «Уилпата» в отношении нежилого здания «Магазин «Уилпата» (площадью 1 473,3 кв.м.), расположенного на земельном участке с кадастровым номером: № (площадью 5 000 кв.м.) по адресу: <адрес>, следует признать недействительным (ничтожным) соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ООО «Уилпата» и ФИО1, в отношении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью Уилпата» (ОГРН: №; дата присвоения ОГРН: ДД.ММ.ГГГГ; ИНН: №; КПП: №; адрес юридического лица: <адрес>) к ФИО1 (дата рождения: ДД.ММ.ГГГГ; место рождения: <адрес>; паспорт: серия № выдан Отделением УФМС России по РСО-Алания в промышленном МО <адрес> ДД.ММ.ГГГГ (код подразделения: 150-003)), и Администрации местного самоуправления г. Владикавказ (ОГРН: №; дата присвоения ОГРН: ДД.ММ.ГГГГ; ИНН: №; КПП: №; адрес юридического лица: <адрес>) о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) и признании права собственности на нежилое здание, удовлетворить.

Признать недействительным соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между Обществом с ограниченной ответственностью «Уилпата» и ФИО1 в отношении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>.

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Уилпата» (ОГРН: №; дата присвоения ОГРН: ДД.ММ.ГГГГ; ИНН: №; КПП: №; адрес юридического лица: <адрес> право собственности в отношении нежилого здания «Магазин «Уилпата», площадью 1 473,3 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером: № (площадью 5 000 кв.м.) по адресу: <адрес>.

Настоящее Решение Промышленного районного суда г. Владикавказа РСО-Алания является основанием:

1) для государственного кадастрового учета в отношении нежилого здания «Магазин «Уилпата», площадью 1 473,3 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером: № (площадью 5 000 кв.м.) по адресу: <адрес>;

2) для государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью Уилпата» в отношении нежилого здания «Магазин «Уилпата», площадью 1 473,3 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером: № (площадью 5 000 кв.м.) по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания, через Промышленный районный суд г. Владикавказа РСО-Алания, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 22 июля 2025 г.

Судья: И.Р. Арбиева