11RS0001-01-2024-006247-73 дело №2-91/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Сыктывкарский городской суд Республики Коми
в составе председательствующего судьи Саенко О.Л.,
при секретаре Крыжевской А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 5 февраля 2025 г. гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании права собственности на нежилое здание,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании права собственности на нежилое здание магазина промышленных товаров общей площадью 156 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №... по адресу: ....
В обоснование требований указала, что по договору купли-продажи от ** ** ** приобрела в собственность объект незавершенного строительства с кадастровым номером №... степенью готовности 5%, который достроила в том же году, однако, зарегистрировать право собственности на завершенный строительством объект возможности не имеет по причине истечения срока аренды земельного участка, предоставленного прежнему собственнику объекта незавершенного строительства.
В судебном заседании представитель истца требования поддержал.
Представитель ответчика возражала против удовлетворения требований.
Истец в суд не явилась.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Установлено, что постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... ФИО5 предоставлен земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 2000 кв.м, расположенный по адресу: ... (в районе пересечения ... и ...) в аренду сроком на 3 года для строительства магазина промышленных товаров.
Во исполнение указанного постановления с ФИО5 ** ** ** заключен договор №... аренды земельного участка сроком до ** ** ** для строительства магазина промышленных товаров.
** ** ** МБУ «Архитектурно-планировочное бюро» подготовлен градостроительный план земельного участка, который утвержден постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №....
** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» выдала ФИО5 разрешение №... на строительство магазина промышленных товаров, сроком действия до ** ** **
Строящемуся зданию магазина промышленных товаров присвоен адрес: ...
** ** ** на государственный кадастровый учет за номером №... поставлен объект незавершенного строительства (степенью готовности 5%) с проектируемым назначением – магазин промышленных товаров по адресу: ..., расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №....
** ** ** в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО5 на объект незавершенного строительства.
По договору купли-продажи от ** ** ** ФИО5 продал объект незавершенного строительства с кадастровым номером №... степенью готовности 5% ФИО6, и в тот же день на основании договора уступки уступил ей права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №....
В целях завершения строительства здания ** ** ** ФИО6 заключила договор подряда с ООО «...».
** ** ** ФИО6 обратилась в администрацию МО ГО «Сыктывкар» с заявлением о предоставлении ей в аренду земельного участка для продолжения строительства здания магазина промышленных товаров.
Письмом от ** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» отказала ФИО6 в предоставлении земельного участка, поскольку договор аренды земельного участка истек ** ** **
Отказ администрации ФИО6 оспорила в суде.
Решением Сыктывкарского городского суда от ** ** ** по гражданскому делу №... на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность заключить с ФИО6 договор аренды земельного участка по адресу: ... сроком на три года для завершения строительства магазина промышленных товаров.
Во исполнение указанного решения суда, ** ** ** между ФИО6 и администрацией МО ГО «Сыктывкар» заключен договор №... аренды земельного участка сроком до ** ** ** для завершения строительства магазина промышленных товаров по адресу: ...
По договору купли-продажи от ** ** ** ФИО6 продала объект незавершенного строительства – магазин промышленных товаров степенью готовности 5% по адресу: ... ФИО1 (истцу).
Право собственности истца на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН ** ** **
** ** ** истец обратилась в администрацию МО ГО «Сыктывкар» с заявлением о предоставлении ей в аренду сроком на три года спорного земельного участка для завершения строительства магазина промышленных товаров, указав, что на спорном земельном участке имеется объект незавершенного строительства. В удовлетворении указанного заявления администрацией МО ГО «Сыктывкар» отказано письмом №... от ** ** ** в связи с отсутствием оснований для повторного предоставления в аренду спорного земельного участка без проведения торгов.
В ** ** ** г. истец завершила строительство здания магазина промышленных товаров, после чего ** ** ** повторно обратилась в администрацию МО ГО «Сыктывкар» с заявлением о предоставлении ей в аренду сроком на три года земельного участка по адресу: ...
Письмом №... от ** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» уведомила истца об отказе в предоставлении земельного участка, указав, что при наличии документов на завершенное строительством здание магазина земельный участок может быть предоставлен в аренду для его обслуживания.
На момент окончания строительства здания срок действия разрешения №... на строительство объекта истек.
Поскольку спорное нежилое помещение построено после истечения срока действия разрешения на строительство вопрос оформления прав истца на него не может быть рассмотрен в установленном порядке. Получение акта ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта без действующего разрешения на строительство – не возможно.
В связи с этим, истцом инициирован вопрос о признании права собственности на здание в судебном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
В силу статей 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.
Выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).Из материалов дела следует, что истец возвела спорное здание (магазин промышленных товаров) на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства подобного объекта, в соответствии с градостроительным планом земельного участка и разрешением на строительство.
Однако, на момент рассмотрения дела у истца отсутствует акт ввода здания в эксплуатацию, процедура выдачи которого регламентируется положениями частей 3 и 4 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, спорный объект имеет признаки самовольной постройки (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Для правильного разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке, необходимо исследовать вопрос о соответствии либо несоответствии этой постройки признакам, указанным в пункте 3 статьи 222 Гражданским кодексам Российской Федерации.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., и аналогичном Обзоре, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 г., сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.
Приведенная позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29 января 2015 г. №101-О и от 27 сентября 2016 г. №1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре от судебной практики от 19 марта 2014 г., право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений, право на самовольную постройку может быть сохранено за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитальных объектов, поэтому при рассмотрении споров такой категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земли на возведение строений конкретного типа.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца судом назначалась строительная экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО «...» ФИО7 №...-Э на земельном участке с кадастровым номером №... смонтировано отдельно стоящее двухэтажное здание прямоугольной формы, которое представляет собой конструкцию из теплоизоляционных сип-панелей для основных элементов здания: стен, перекрытий и кровельных конструкций. К зданию подведены системы инженерных коммуникаций, имеется наличие помещений санузлов с подключением к инженерным сетям сантехнических приборов.
По результатам исследования материалов дела и данных натурного осмотра эксперт пришел к выводу, что здание магазина промышленных товаров, расположенное по адресу: ... является результатом завершения строительства объекта незавершённого строительства степенью готовности 5% (№...).
Здание магазина является объектом капитального строительства и соответствует градостроительным, строительным, санитарным и пожарным нормам и правилам, пригодно для дальнейшей эксплуатации без угрозы жизни и здоровья граждан.
Допрошенный в ходе рассмотрения дела эксперт ФИО8 свои выводы поддержал.
Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями в области строительства, имеющим значительный стаж работы по специальности и не заинтересованным в исходе дела. Оснований ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.
Гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получений соответствующих разрешений и обращением в суд за признанием права собственности в период действия договора аренды, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.
Следовательно, по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая определяет в качестве обязательного условия актуальности только соответствие постройки установленным требованиям, действующим на день обращения в суд, факт окончания срока действия договора аренды земельного участка и отсутствия выданных в установленном порядке разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, как единственный признак самовольности постройки, при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения застройщика, не могут служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на объект недвижимого имущества.
Обратное будет порождать правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы объекта недвижимости, строительство которого началось на предоставленном для этих целей земельном участке в период действия соответствующего договора аренды.
Принимая во внимание, что земельный участок с кадастровым номером №... по адресу: ... предоставлялся прежнему собственнику объекта незавершенного строительства именно для строительства здания магазина промышленных товаров с выдачей соответствующего разрешения на строительство, строительство здания началось на предоставленном для этих целей земельном участке в период действия договора аренды, и возведенное строение не противоречит установленным требованиям строительных, санитарно-гигиенических и противопожарных правил, обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей его эксплуатацию, а также, учитывая, что материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о том, что при строительстве объекта допущено существенное нарушение градостроительных норм и правил, и он создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению.
Кроме того, суд учитывает, что администрацией МО ГО «Сыктывкар» как собственником земельного участка, на котором расположено возведенное истцом здание, по истечении срока действия договора аренды требований об изъятии этого земельного участка, равно как и требований о сносе объекта недвижимого имущества к ней не заявлялось.
На основании статьи 222 ГК РФ следует признать собственности истца на спорный объект.
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Признать право собственности ФИО1 (...) на нежилое здание магазина промышленных товаров общей площадью 156 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №... по адресу: ...
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.
Решение в окончательной форме составлено 18 февраля 2025 г.
Председательствующий О.Л. Саенко