дело № 3а-385/2025

УИД 26OS0000-04-2024-000291-34

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июня 2025 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гомановой О.М.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной,

установил:

ФИО1 обратился с административным иском, в котором просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

помещения с кадастровым номером №, площадью 533,4 кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости 8 957 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 согласно отчету об оценке рыночной стоимости частнопрактикующего оценщика ФИО3 от 29.03.2025 № 18-ОТ,

помещения с кадастровым номером №, площадью 1323,5 кв.м., назначение: нежилое, наименование: торговое, расположенного по адресу: <адрес> размере равном его рыночной стоимости 16 182 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 согласно отчету об оценке рыночной стоимости частнопрактикующего оценщика ФИО3 от 29.03.2025 № 17-ОТ.

Настоящее административное исковое заявление принято к производству Ставропольского краевого суда 25.04.2024 и по нему возбуждено административное дело.

09.07.2024 требования административного иска уточнены с учетом выводов экспертного заключения эксперта АНО «СЭБ ПРОФИ» ФИО5 № 119 от 19.06.2024 (л.д.201-204 т.2).

Решением Ставропольского краевого суда от 09.07.2024, оставленным без изменения апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 25.09.2024, административный иск удовлетворен.

Кассационным определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 30.04.2025 вышеуказанные судебные акты отменены с направлением административного дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование административного иска указано, что определенная на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 кадастровая стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером № – 25 777 915,17 рублей и помещения с кадастровым номером № - 29 568 869,37 рублей значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы истца как плательщика налога на имущество, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объектов.

Представитель заинтересованного лица администрации г.Ставрополя ФИО4 подала в суд письменные возражения об отказе в удовлетворении требований, считает, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством, определенная экспертом рыночная стоимость объектов осуществлялась только доходным подходом и необоснованно занижена.

От эксперта ФИО5 поступили письменные пояснения на указанные замечания с ходатайством рассмотрения административного дела в его отсутствие по причине служебной занятости и нахождения за пределами города Ставрополя.

Административный истец и его представитель, представители административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (в возражениях содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), заинтересованных лиц - ГБУ СК «Ставкрайимущество», филиала ППК "Роскадастр" по Ставропольскому краю, Администрации г. Ставрополя, заинтересованные лица - ФИО7, ФИО8, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц и эксперта.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, действующей до 01 января 2021 года, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из материалов дела видно, что административный истец является собственником в общей долевой собственности 1/2

помещения с кадастровым номером №, площадью 533,4 кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16.05.2025 № КУВИ-001/2025-106968491, запись регистрации от 16.02.2021 № №- 26/476/2021-1, (долевыми собственниками также являются ФИО7 и ФИО8),

помещения с кадастровым номером №, площадью 1323,5 кв.м., назначение: нежилое, наименование: торговое, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2025-106968493, запись регистрации от 11.12.2014 №, от 28.04.2006 №.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» и составляет 25 777 915,17 рублей для помещения с кадастровым номером №, 29 568 869,37 рублей для помещения с кадастровым номером №, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости № КУВИ-001/2024-74571418 от 18.03.2024 и №КУВИ-001/2024-74568249 от 18.03.2024.

Согласно предоставленным административным истцом отчетам об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО3 от 29.03.2024 № 17-ОТ и №18-ОТ рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2023 составляет для объектов с кадастровым номером № в размере 8 957 000 рублей, с кадастровым номером № в размере 16 182 000 рублей.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанных объектов и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

С учетом разъяснений в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшими в ходе рассмотрения дела вопросами о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы эксперта Автономной некоммерческой организации «Судебно-экспертное бюро «ПРОФИ»» № 119 от 19.06.2024 ФИО5 рыночная стоимость в отношении объекта с кадастровым номером № определена в размере 13 366 483, 38 рублей, для объекта с кадастровым номером № в размере 20 241 582, 24 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта Автономной некоммерческой организации «Судебно-экспертное бюро «ПРОФИ»» № 119 от 19.06.2024 ФИО5 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

При производстве судебной оценочной экспертизы участники процесса не присутствовали.

10.06.2024 в рамках проведения судебной оценочной экспертизы экспертом проведен осмотр объектов оценки, включающий визуальный осмотр, выявление особенностей эксплуатации и фотографирование.

Так, как осмотр объектов оценки мог быть осуществлен лишь на дату, далеко отстоящую от даты исследования, то эксперт делает допущение, что идентификация объектов по результатам осмотра не существенно отличается от идентификации объектов по результатам ознакомления с документами административного дела и данных, имеющихся в открытом доступе.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки.

Эксперт на основе результатов исследования установил, что наиболее эффективное использование объекта оценки, исходя из вида фактического использования.

В ходе проведенного анализа рынка недвижимости экспертом сделан вывод, что объекты оценки входят в сегмент «Объекты капитального строительства», находится на рынке зданий и сооружений, относится к рынку коммерческой недвижимости, относится к рынку доходной недвижимости, относится к вторичному рынку, относится к типу офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом расчет рыночной стоимости объектов недвижимости производился в рамках доходного подхода (100%). При этом в заключении экспертом мотивирован отказ от использования других подходов и методов оценки.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

В письменных пояснениях эксперт ФИО5 выводы заключения экспертизы поддержал, привел полное, мотивированное обоснование к выбору подходов по результатам проведения анализа рынка из сегмента объектов оценки и выборки объектов аналогов с одним подходящим из них предложений, что достаточно только для расчета в рамках доходного подхода.

Доводы возражений на заключение судебной экспертизы о необоснованном использовании одного доходного подхода основаны на ошибочных и субъективных предположениях заявителя.

Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы не заявлено, оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Заключение судебной оценочной экспертизы опровергает содержащиеся в отчетах об оценке данные об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом их уникальных характеристик, и внесение в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения уточненного административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, основанного на результатах судебной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2023 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 22 апреля 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 13 336 483, 38 рублей по состоянию на 01.01.2023.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 20 241 582, 24 рублей по состоянию на 01.01.2023.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: №, №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 22 апреля 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 24 июня 2025 года.

Судья Ситькова О.Н.