Дело № 2-1494/2025

УИД 61RS0036-01-2025-001966-30

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 декабря 2025 года Каменский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Степанян Ш.У.,

с участием представителя истца по доверенности адвоката Кундрюцковой И.В.,

при секретаре Ивановой Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Кредитному потребительскому кооперативу «Трест» о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, прекращении обременения в виде ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, Кредитному потребительскому кооперативу «Трест», в котором с учетом уточнений просит признать незаключенной сделку купли-продажи квартиры от 23.07.2022, назначение жилое, площадь 13,6 кв.м., этаж 4, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>; исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на квартиру, назначение жилое, площадь 13,6 кв.м., этаж 4, КН №, расположенную по адресу: <адрес>, восстановить запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности ФИО1 на вышеуказанную квартиру; прекратить обременение объекта – ипотеку в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, погасить регистрационную запись № от 19.08.2022 об ипотеке в силу закона.

В обоснование исковых требований истица указала следующее. Истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 14.03.2014 принадлежит квартира по адресу: <адрес>. В июле 2022 г. она разместила на платформе «Авито» объявление о продаже вышеназванной квартиры. С ней на связь вышла ответчица, высказала желание приобрести принадлежащую ей квартиру. Они стали вести переговоры. Однако, согласие о заключении сделки ими достигнуто не было. Сделка не была заключена. 19.12.2023 в личном кабинете на сайте «мой налог» увидела уведомление о снятии с учета физического лица в налоговом органе № от 30.08.2022, в котором содержались сведения о факте утраты имущества ФЛ № от 30.08.2022. В целях уточнения полученной информации она заказала выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, из которой стало известно, что 19.08.2022 в 14.03.51 часов была осуществлена регистрация перехода права собственности на квартиру. Поскольку ни ею, ни ее представителем сделка купли-продажи, направленная на отчуждение квартиры, никогда не заключалась, она обратилась с заявлением в межмуниципальный отдел МВД России «Каменский» по факту мошеннических действий КУСП от ДД.ММ.ГГГГ №. На запрос в Росреестр о предоставлении ей копии договора купли-продажи, на основании которого было произведено отчуждение вышеназванной недвижимости, а именно, квартиры с КН №, расположенной по адресу: <адрес>, ей была выдана копия договора, в которой под ее фамилией, напечатанной на принтере, стояла ее роспись, которую трудно даже назвать «росписью, выполненной с подражанием», также данный договор не содержит ее росписи о получении денег за «проданный» объект недвижимости. Поскольку она никогда договор купли-продажи, принадлежащей ей квартиры не заключала, не подписывала, деньги не получала, в МФЦ (РОСРЕЕСТР) и иные организации, осуществляющие государственную регистрацию переходы права ни лично, ни через представителя не обращалась, полагает, данный договор не может порождать предусмотренных гражданским законодательством последствий сделки. Заявление на переход права собственности ею не подписывалось. Согласно выписке из ЕГРН государственная регистрация перехода права на вышеуказанное имущество была осуществлена 19.08.2022. в указанный период она находилась на работе в <адрес>, магазин «Магнит», расположенный по адресу: <адрес>. Квартира никогда из ее владения не выбывала, никому не передавалась, бремя содержания квартиры по-прежнему осуществляется ею. Как прямо следует из п. 5 оспариваемого договора купли-продажи спорная квартира приобретается покупателем у продавца за счет собственных средств в размере 75472.10 руб., и за счет заемных средств в размере 524527,90 руб., предоставленных ему по договору займа № от 22.07.2022 на приобретение недвижимого имущества из фонда финансовой взаимопомощи Кредитного потребительского кооператива «Трест» (ИНН <данные изъяты>). Указанная сумма займа, как прямо следует из содержания п. 5 Договора, предоставляется покупателю при условии государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и возникновения ипотеки в силу закона на недвижимое имущество в пользу Кредитного потребительского кооператива «Трест». Из выписки ЕГРН об объекте недвижимости следует, что в отношении квартиры установлена ипотека в силу закона в пользу КПК «Трест» ИНН <данные изъяты>

Определением суда от 12.11.2025 к участию в деле в качестве соответчика по делу привлечен КПК «Трест».

В судебное заседание истец, ответчики, представитель третьего лица, извещённые надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились. Суд, изучив материалы гражданского дела, определил рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель истца адвокат Кундрюцкова И.В. поддержала исковые требования в полном объеме, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Суд, изучив материалы гражданского дела, выслушав представителя истца, оценив доказательства в их совокупности, пришел к следующему.

Согласно п.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно положениям пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом или договором для данного вида не установлена определенная форма.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Согласно части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента заключения.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст.ст. 549-551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из материалов гражданского дела следует, что на основании договора купли-продажи от 23.07.2022 за ФИО2 19.08.2022 зарегистрировано право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Согласно Договору купли-продажи от 23.07.2022 (л.д. 24) ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключили договор, согласно которому продавец продал в собственность покупателю квартиру, а покупатель купил квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 13,6 кв.м., кадастровый № по цене 600000 рублей.

При этом согласно п. 5 Договора купли-продажи квартира приобретается покупателем у продавца за счет собственных средств в размере 75472,10 руб., за счет заемных средств в размере 524527,90 рублей, предоставленных по договору займа № № на приобретение недвижимого имущества из фонда взаимопомощи Кредитного потребительского кооператива «Трест» (КПК «ТРЕСТ»).

Согласно п. 6 Договора купли-продажи оплата недвижимого имущества производится после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по Договору в течение 40 рабочих дней.

Истец по делу ФИО1 просит признать указанный договор купли-продажи незаключенным, поскольку она данный договор не заключала и не подписывала.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона, лицо, участвующие в деле, должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Определением суда от 18.08.2025 по гражданскому делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Экспертиза ЮФОСЭО». На разрешение экспертов были поставлены вопросы: кем выполнена подпись от имени ФИО1 в договоре купли-продажи от 23.07.2022 квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенном между ФИО1 и ФИО2, - самой ФИО1 или иным лицом? Имеются ли признаки необычного выполнения вышеуказанной подписи, чем они обусловлены; кем выполнена подпись от имени ФИО1 в заявлении от 16.08.2022, поданном в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (л.д. 105 оборот) о переходе права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, - самой ФИО1 или иным лицом? Имеются ли признаки необычного выполнения вышеуказанной подписи, чем они обусловлены?

Согласно Заключению судебного эксперта №-И от 14.10.2025 (л.д. 209-222) подпись от имени ФИО1 в графе «ПРОДАВЕЦ ФИО1», на третьей странице документа: Договор купли-продажи от 23.07.2022, квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2, копия которого представлена на исследование, выполнена не самой ФИО1, образцы подписей которой представлены на исследование, а выполнена иным лицом; две подписи от имени ФИО1: в строке «Расписка получателя» и в строке «Подпись ФИО1» в документе: Заявление от 16.08.2022, поданное в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии о переходе права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, выполнены не самой ФИО1, образцы подписей которой представлены на исследование, а выполнены иным лицом.

Как указано в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 «О судебном решении» судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ).

Судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 84 - 86 ГПК РФ, в заключении экспертом отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 ГПК РФ сведения. Экспертное заключение получено судом с учетом состязательных процедур применительно к ст. 79 ГПК РФ, соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, эксперт, проводивший исследование, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ под расписку. На основании изложенного суд считает необходимым положить выводы вышеуказанного экспертного заключения в основу своих выводов.

Таким образом, экспертным заключением достоверно установлено, что оспариваемый договор купли-продажи от 23.07.2022 не подписывался ФИО1, ФИО1 не обращалась в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности на основании оспариваемого договора, поскольку заявление от 16.08.2022 также ею не подписывалось..

Как указывает истец ФИО1, ей денежные средства, составляющие стоимость спорной квартиры, никогда не передавались, квартира никогда не выбывала из ее владения. Данное обстоятельство указано в исковом заявлении и было подтверждено ФИО1 в ходе предварительного судебного заседания, а также подтверждается выписками по счету ФИО1 за период с 23.07.2022 по 31.12.2022 (л.д. 28-64); карточкой абонента (л.д. 65-69). ФИО1 в предварительном судебном заседании на вопрос суда пояснила, что квартира ею никому не передавалась, находится в ее владении, она имеет доступ в квартиру. Доказательств обратному суду не представлено.

По смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки). (п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Поскольку из представленных суду доказательств следует, что волеизъявления ФИО1 на совершение оспариваемого договора не имелось, она не подписывала договор и не передавала в собственность ФИО2 спорную квартиру путем обращения в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущества, то оспариваемая сделка (договор купли-продажи) ею не заключалась.

Суд на основании исследованных доказательств приходит к выводу о том, что спорный договор ФИО1 не заключался, в связи с чем данные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Поскольку оснований для регистрации права собственности на спорный объект недвижимости у ответчика не имеется, то способом восстановления нарушенного права является восстановление регистрационной записи в ЕГРН о праве собственности истца.

Разрешая исковые требования о прекращении обременения в виде ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеке, суд исходит из следующего.

Согласно п. 7 Договора купли-продажи от 23.07.2022 спорное жилое помещение, приобретаемое покупателем по Договору, находится в залоге у Кредитного потребительского кооператива «Трест» с момента государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, залогодержателем указанного залога является Кредитный потребительский кооператив «Трест», предоставивший покупателю Заем на покупку недвижимого имущества, а залогодателем – покупатель.

В материалах регистрационного дела (Т. 1 л.д. 94-135) имеется Договор займа № от 22.07.2022, заключенный между КПК «Трест» и ФИО2, согласно п. 11 и п. 12 которого в обеспечение надлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Заемщик ФИО2 предоставляет в залог Займодавцу недвижимое имущество – квартиру, общей площадью 13,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, - возникающий на основании ст. 64.2, ст. 77 Федерального закона РФ № 102-ФЗ от 16.07.1998 2Об ипотеке (залоге недвижимости)», с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственной реестре недвижимости. Из выписки из ЕГРН следует, что 19.08.2022 зарегистрировано обременение спорного объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона (номер государственное регистрации № в пользу КПК «Трест».

Согласно п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 334.1 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

При этом ст. 335 ГК РФ закреплено, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога. Правила, предусмотренные абзацем вторым п. 2 ст. 335 ГК РФ, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

Как было указано выше, сделка по отчуждению имущества первоначальным собственником ФИО1 залогодателю ФИО2 подлежит признанию незаключенной, фактически является ничтожной, имущество, являвшееся предметом ипотеки, подлежит истребованию у залогодателя, так как собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), соответственно ипотека в отношении этого имущества прекращается, следовательно, добросовестность поведения залогодержателя в данном случае в силу прямого указания абз 3 п. 2 ст. 335 ГК РФ не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку квартира, являвшаяся предметом залога, выбыла из владения собственника - ФИО1 помимо ее воли в результате противоправных действий третьих лиц.

В силу пп. 7 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке, здесь и далее в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Согласно статье 42 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Принимая во внимание указанные нормы законодательства, учитывая незаключенность (недействительность) договора купли-продажи спорного имущества, приведение сторон в первоначальное положение, наличие права собственности ФИО1 на спорный объект недвижимости, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично.

При этом суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований погасить регистрационную запись № от 19.08.20222, поскольку регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей (пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке). Таким образом, в силу прямого указания п. 1 ст. 25 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" решение суда является основанием для погашении регистрационной записи об ипотеке, но само погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется во внесудебном порядке. Суд – орган, осуществляющий правосудие, не имеющий права подменять исполнительный орган, орган местного самоуправления, органы, осуществляющие принудительное исполнение судебных актов и т.п..

На основании ст. 98 ГПК РФ с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей (Т. 1 л.д. 8).

При увеличении исковых требований ФИО1 государственная пошлина не доплачена, в связи с чем на основании ст. 103 ГПК РФ с ФИО2 и КПК «Трест» в равных долях в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 3000 рублей (по 1500 руб. с каждого).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, Кредитному потребительскому кооперативу «Трест» о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, прекращении обременения в виде ипотеки удовлетворить частично.

Признать незаключенным Договор купли-продажи от 23.07.2022, оформленный от имени ФИО1 с ФИО2 в отношении квартиры с кадастровым номером № расположенной по адресу: <адрес>.

Исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, восстановить в ЕГРН сведения о государственной регистрации права собственности ФИО1 на данную квартиру.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке в силу закона № от 19.08.2022.

Взыскать с ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 (три тысячи) рублей.

Взыскать с ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей.

Взыскать с Кредитного потребительского кооператива «ТРЕСТ» (ОГРН <данные изъяты>) в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Каменский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 02.12.2025.

Председательствующий: