РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 октября 2022 года город Новосибирск
дело № 2-4242/2022
Октябрьский районный суд г. Новосибирска
в составе:
судьи Котина Е.И.
при секретаре Сирицану А.К.,
при помощнике ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4242/2022 по иску ФИО6, ФИО7 к ФИО8 о взыскании суммы задатка по договору купли-продажи квартиры,
УСТАНОВИЛ:
ФИО6, ФИО7 обратились в суд с иском к ФИО8 о взыскании суммы задатка по договору купли-продажи квартиры.
В обоснование исковых требований истцы ссылаются на то, что /дата/ между ФИО7, ФИО6 (именуемые в договоре продавец) и ФИО8 (именуемый в договоре покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости.
Согласно предмету договора продавец и покупатель обязались в срок до /дата/ (включительно) заключить договор купли-продажи квартиры, общей площадью 112,7 кв.м., расположенной на 8-м этаже в многоэтажном жилом доме, по адресу: <адрес>, кадастровый номер: № Стоимость объекта недвижимости 10 800 000 рублей. Во исполнение предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости между сторонами было заключено соглашение от /дата/, согласно которому по взаимному соглашению Продавца и Покупателя, Продавец, т.е. ФИО8 передает в агентство ООО «ВДОМЕ» на хранение ценный пакет, содержащий 100 000 рублей, ранее переданный покупателем продавцу в качестве задатка за недвижимое имущество по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №. Вышеуказанный пакет хранится в Агентстве до момента предъявления Продавцом основного договора купли-продажи, подписанного сторонами в день сделки, на недвижимое имущество - предмет договора купли-продажи Объекта недвижимости от /дата/, либо до мента подачи в Агентство заявления от Покупателя, свидетельствующего о волеизъявлении передать ценный пакет Продавцу. При выполнении указанного условия, Агентство передает вышеуказанный ценный пакет Продавцу.
/дата/ в 10 часов 00 минут ФИО6 (Продавец), находилась по адресу: <адрес> и была готова подписать договор купли-продажи объекта недвижимости на условиях, указанных в Предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости от /дата/. Однако Покупатель ФИО8 для подписания договора купли-продажи объекта недвижимости не явился, о причинах неявки не сообщил, не уведомил о намерении перенести сроки подписания договора купли-продажи.
/дата/. на основании п. 1 ст. 401 ГК РФ за не исполнение обязательств - не заключение договора купли продажи, нарушение условий предварительного договора в адрес ответчика ФИО8 была направлена претензия о возврате ценного пакета (задатка) в размере 100 000 рублей. /дата/ претензия была получена адресатом. Кроме того, претензия была направлена по WhatsApp, которая прочитана адресатом. Ответ на направленную претензию не поступил, возврат суммы ценного пакета (задатка) также не поступил.
В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Кроме того, согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Просят суд взыскать с Ответчика:
сумму ценного пакета (задатка) в размере 100 000 рублей, уплаченного на основании предварительного договора от /дата/;
расходы на оплату государственной пошлины 3 200 рублей;
сумму морального вреда в размере 100 000 рублей;
денежные средства в порядке ст. 395 ГК РФ за период с /дата/ по дату фактического исполнения решения.
В судебное заседание истцы не явились, извещены, просили о рассмотрении дела в своё отсутствие, направила в суд своего представителя фио3, который исковые требования поддержал по указанным в иске основаниям.
В судебном заседании ответчик и его представитель фио4 заявленные требования не признали, в обоснование возражений (л.д.70-75) указав, что /дата/ между ответчиком, истцами и ООО “ВДОМЕ” было заключено соглашение, согласно которому продавцы передают на хранение в Агентство ценный пакет содержащий 100000 руб. ранее переданный покупателем продавцу в качестве задатка за недвижимое имущество расположенное по адресу <адрес>. данный пакет хранится в Агентстве до момента предъявления продавцом основного ДКП. подписанного сторонами в день сделки на недвижимое имущество, либо до момента подачи в Агентство заявления от покупателя, свидетельствующего о его намерении передать пакет продавцу (п. 2 Соглашения). При выполнении условия, указанного в п. 2 соглашения Агентство передает ценный пакет продавцу, о чем составляется Акт, подписанный продавцом и Агентством (п. 3 Соглашения). В случае не заключения (либо невозможности заключения) основного ДКП объекта недвижимости на условиях предварительного договора, Агентство выдает указанный пакет покупателю, о чем составляется Акт, подписанный покупателем и Агентством (п. 4 Соглашения). Продавец признает и согласен с тем, что выдача ценного пакета покупателю будет осуществляться на условиях, предусмотренных п. 4 соглашения, без уведомления продавца о выдаче (п. 6 Соглашения). Данное Соглашение подписано продавцами, покупателем и Агентством.
/дата/.также заключен предварительный ДКП объекта недвижимости, квартиры, расположенной по адресу <адрес> согласно которому, стороны в срок до /дата/. включительно обязуются заключить ДКП квартиры, а именно и. 4 Предварительного договора - /дата/ в 10-00 часов по адресу <адрес>, с документами необходимыми для купли-продажи объекта недвижимости и с денежными средствами для расчета за объект. Согласно п. 6.6 прочих условий - Покупатель обязуется выполнить все обязательства по договору при условии: продажи Объекта недвижимости (объект недвижимости- квартира. расположенная по адресу <адрес> продана в /дата/., выписка о снятии с учета прилагается). В случае, если данные условия не будут выполнены, настоящий договор прекращается без взимания штрафных санкций, сумма задатка, переданная покупателем продавцу в рамках настоящего договора подлежит возврату в течение одного рабочего дня с момента расторжения договора. Данный договор подписан продавцами и покупателем.
/дата/.года покупателю (ответчику) не поступил звонок из Агентства недвижимости о предстоящей сделке, хотя юрист Агентства говорила о том, что созвониться для уточнения.
/дата/. в 08.54.10 звонок ответчика юристу АН “ВДОМЕ”-трубку не взяла;
08.55.23звонок ответчика юристу АН “ВДОМЕ”-трубку не взяла;
08.58.20 звонок ответчика юристу АН “ВДОМЕ”-юрист сказала, что сегодня сделки не будет. Переносится на /дата/ Об этом должен был сказать руководитель отдела продаж фио2. Решать с ним;
/дата/ покупатель (ответчик) позвонил своей дочери фио1, которая знакома с руководителем отдела продаж фио2, и пояснил о том, что сделка не состоится, а телефона фио2 у него не было;
09.03 на телефон дочери ответчика приходит голосовое сообщение от фио2 с извинениями;
/дата/ дочь ответчика, фио1 В.О., позвонила ответчику и сказала, что дала его телефон фио2 и что он ему сейчас перезвонит;
/дата/ покупателю (ответчику) поступает звонок от фио2 с извинениями и предложением перенести сделку на /дата/ на что покупатель ответил отказом, так как по договору сделка должна была состояться /дата/. и что так сделки не проводятся;
/дата/ звонок от юриста АН из которого ответчик (покупатель) узнал, что /дата/ ФИО6 и АН “ВДОМЕ” было подписано допсоглашение о переносе сделки на /дата/, о котором его никто не информировал. Перенос состоится в связи с тем, что второй продавец, ФИО7, находится в командировке и будет в Новосибирске только /дата/, а у ФИО6 нет от него нотариальной доверенности на подписание основного договора;
12.42 первое сообщение на телефон покупателя (ответчика) от продавца ФИО6 с предложением подписать договор /дата/., но в 15.00;
/дата/ звонок от фио2 с уговорами подписать договор /дата/,на что ответчик (покупатель) ответил, что не может, в связи с тем, что был уже на даче. В этом же разговоре так как подписание договора не состоялось, фио2 согласился выдать ответчику (покупателю) пакет с задатком. В этом же разговоре ответчик (покупатель) отказался от выполнения продавцом пункта 5.2 предварительного договора. фио2 сказал, что позвонит /дата/;
/дата/.14.24.34 звонок от фио2, в котором он назначил встречу покупателю (ответчику) для получения задатка на утро понедельника /дата/;
/дата/, приблизительно в 09. 15 покупатель (ответчик) приехал в офис АН “ВДОМЕ” и получил от фио2 залог (ценный пакет).
После получения досудебной претензии от истцов, а именно /дата/. от руководителя продаж ООО “ВДОМЕ” было получено дополнительное соглашение, направленное дочери ответчика (покупателя) фио1 В.О., согласно которому сделка по ДКП объекта недвижимости переносится на /дата/.
Однако к досудебной претензии приобщен Акт от /дата/. 10-00 часов о том, что продавец ФИО6, действующая за себя лично и от имени и в интересах ФИО7 на основании доверенности, выданной директором ООО “Аврора” ФИО7 с одной стороны и руководитель отдела продаж фио2 с другой стороны, составили Акт о том, что стороны находились по адресу <адрес>, а покупатель не явился. Продавец ФИО6 находилась по указанному адресу и готова была подписать ДКП от своего имени и от имени второго продавца ФИО7, который выдал ей доверенность, подписанную им же самим для заключения сделки купли-продажи.
При этом в 9-05 /дата/. фио2 предлагает покупателю сначала перенести сделку на /дата/, а в 10-11 юрист АН сообщает, что сделки не будет, так как ФИО7 отсутствует в городе, в 13-02 руководитель ОП фио2 опять просит приехать провести сделку, а /дата/. он же сам предлагает приехать и получить ценный пакет.
На основании изложенного Ответчик иск не признает в полном объеме, полагает, что с его стороны все условия предварительного ДКП объекта недвижимости были выполнены. За час до совершения планируемой сделки он лично пытался созвониться с юристом АН, через которое проходила сделка, не скрывался, был на связи и был готов к 10-00 часам явиться на сделку. В связи с отсутствием второго продавца проведение сделки и подписание ДКП только одним продавцом не могло иметь юридической силы. ФИО6 не могла находиться в офисе АН, в 10-00 часов, так как со слов фио2 она подъехала к обеду, что подтверждается временем первого смс-сообщения и звонком фио2 ответчику (покупателю). Считает себя ненадлежащим ответчиком по данному делу.
Просили суд в удовлетворении исковых требований отказать.
В судебное заседание представитель третьего лица ООО «Вдоме» не явился, судом извещён, в отзыве на иск (л.д.80) поддержал позицию истцов.
Суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав явившихся лиц, исследовав доказательства, имеющиеся в материалах данного гражданского дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что /дата/. между ФИО7, ФИО6 (именуемые в договоре продавец) и ФИО8 (именуемый в договоре покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Согласно тексту договора продавец и покупатель обязались в срок до /дата/ (включительно) заключить договор купли-продажи квартиры, общей площадью 112,7 кв.м., расположенной на 8-м этаже в многоэтажном жилом доме, по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №. Стоимость объекта недвижимости 10800 000 рублей (л.д.5-6). В силу п. 4.1 договора если этого не произойдет ранее, то /дата/ г., в 10 часов 00 минут стороны обязуются встретиться в офисе АН «ВДОМЕ» по адресу: <адрес>, с документами, необходимыми для купли-продажи объекта недвижимости и с денежными средствами для расчёта за объект недвижимости.
Право собственности истцов на квартиру подтверждено выпиской из ЕГРН (л.д.99-101).
Договор об оказании риэлтерских услуг от /дата/ между ООО «Вдоме» и ФИО6 также представлен в дело (л.д.94-95).
Также между сторонами было заключено соглашение от /дата/, согласно которому по взаимному соглашению Продавца и Покупателя, Продавец, т.е. ФИО8 передает в агентство ООО «ВДОМЕ» на хранение ценный пакет, содержащий 100 000 рублей, ранее переданный покупателем продавцу в качестве задатка за недвижимое имущество по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №. Вышеуказанный пакет хранится в Агентстве до момента предъявления Продавцом основного договора купли-продажи, подписанного сторонами в день сделки, на недвижимое имущество - предмет договора купли-продажи Объекта недвижимости от /дата/, либо до мента подачи в Агентство заявления от Покупателя, свидетельствующего о волеизъявлении передать ценный пакет Продавцу. При выполнении указанного условия, Агентство передает вышеуказанный ценный пакет Продавцу (л.д.7).
Как следует из позиции истца, /дата/. в 10 часов 00 минут ФИО6 с доверенностью от ФИО7, находилась по адресу: <адрес> и была готова подписать договор купли-продажи объекта недвижимости на условиях, указанных в Предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости от /дата/. Однако Покупатель ФИО8 для подписания договора купли-продажи объекта недвижимости не явился, о причинах неявки не сообщил, не уведомил о намерении перенести сроки подписания договора купли-продажи.
Согласно представленному материалы дела акту от /дата/. (проставлено время – 10.00), подписанному ФИО6, действующую за себя и по доверенности за ФИО7, руководителем отдел продаж ООО «Вдоме» В соответствии с п.4.1, п.4.1 Предварительного договора купли-продажи Объекта недвижимости, заключенного /дата/ г. Продавцом и ФИО8 (именуемый в дальнейшем «Покупатель»,), «Стороны» должны были встретится по адресу: <адрес>, для совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости: <адрес>, кадастровый номер: №, при этом Покупатель для совершения сделки с Продавцом не явился. «/дата/ в 10 часов 00 минут, Гр. РФ ФИО6, (продавец), находилась по адресу: <адрес> и была готова подписать договор купли-продажи объекта недвижимости на условиях, указанных в Предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости. Однако Покупатель для подписания договора купли-продажи объекта недвижимости не явился, о причинах неявки не сообщил, не уведомил о намерении перенести сроки подписания договора купли-продажи (л.д.8).
Сторонами не оспаривается и подтверждено отзывом третьего лица, что в связи с незаключением основного договора купли-продажи ценный пакет, содержащий сумму задатка 100 000 руб. был выдан /дата/ ООО «Вдоме» ответчику.
Претензия истцов ответчику от /дата/. об уплате истцам задатка в 100 000 руб. (л.д.9-10) ответчиком удовлетворена не была
Полагая, что ответчик допустил нарушение положения об уплате суммы задатка в 100 000 руб., данное обстоятельство явилось основанием для предъявления данного иска в суд.
Оценивая доводы лиц, участвующих в деле, по предмету заявленных требований, суд исходит из следующих норм права.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Пункт 2 ст. 429 ГК РФ предусматривает, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из искового заявления и подтверждено в судебном заседании пояснениями представителя истца, основной договор купли-продажи объекта недвижимости в указанную в предварительном договоре дату заключен между сторонами не был по причине отсутствия необходимых для совершения сделки документов (по версии ответчика) либо по причине неявки на подписание сделки покупателя (по версии истцов).
Как подтверждено истцом и ответчиками, основной договор заключён не был, иск о понуждении к заключению договора не предъявлен, в связи с чем на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ предварительный договор надлежит считать прекратившимся. Данное обстоятельство стороны не оспаривают.
Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Пунктом 2.2 вышеуказанного предварительного договора сумма в размере 100 000 руб. квалифицирована как задаток.
В соответствии с п 9.2 предварительного договора купли-продажи, если договор купли - продажи квартиры не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере в течение 1 календарного дня с момента истечения срока, указанного в п. 1 Предварительного договора.
Согласно положениям ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Аналогичные положения приведены в п. 5.1-5.3 предварительного договора.
Согласно положениям ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Учитывая, что между сторонами был заключен только предварительный договор, основной договор купли-продажи не заключался, оснований для удержания денежных средств в сумме, внепесенной на хранение в ООО «Вдоме» для последующей передачи истцам, у истцов не имеется.
При этом из позиции истцов, следует, что основной договор купли-продажи объекта недвижимости заключен между сторонами не был по причине неявки продавца /дата/.
Вместе с тем как следует из показаний допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля фио1 В.О. (дочери ответчика), вышеуказанная квартира ответчиком приобреталась по просьбе дочери, в связи с чем свидетель принимала участие в переговорах с сотрудниками ООО «Вдоме» относительно организации процесса подписания основного договора. /дата/. сотрудник ООО «Вдоме» фио2 сообщил, что подписание сделки переносится из-за отсутствия второго собственника.
У суда нет оснований не доверять показаниям свидетеля, поскольку они не противоречат материалам дела и согласуются с другими доказательствами (СМС- перепиской, л.д.24-29, 41-46), свидетель предупреждена об уголовной ответственности.
Кроме того, заявленная ответчиком и подтверждённая свидетелем причина невозможности подписания сделки /дата/. (временное отсутствие второго собственника квартиры – ФИО7 и отсутствие надлежащей доверенности от него у ФИО6) подтверждается также тем, что как отражено в акте от /дата/, в указанную дату в ООО «Вдоме» для подписания сделки явилась ФИО6, действующая за себя и за ФИО7 по доверенности от /дата/, удостоверенной директором ОО «Аврора» (л.д.8).
Согласно тексту данной доверенности (л.д.66) ФИО7 уполномочивает ФИО6 заключить и подписать от его имени договор купли-продажи в отношении квартиры по адресу <адрес>, зарегистрировать переход права собственности на квартиру.
Вместе с тем, как обоснованно отмечено ответчиком, согласно п.1, 2 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:
1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом;
2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;
3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы;
4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены администрацией этой организации или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.
Как видно из текста доверенности от /дата/., подтверждено самими истцами и отражено в акте от /дата/, данная доверенность была удостоверена не в нотариальном порядке, а работодателем истца – директором ООО «Аврора», что в силу вышеуказанных положений ст. 185.1 ГК РФ не позволяет использовать данную доверенность для совершения сделки, предусматривающей распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (от имени ФИО7), а также для подачи в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации перехода прав на квартиру.
Указанная позиция ответчика истцом достоверными доказательствами не опровергнута.
Таким образом, суд находит обоснованной позицию ответчика о том, что факт уклонения стороны ответчика – покупателя от явки /дата/. по субъективным причинам, зависящим от ответчика, для совершения сделки купли-продажи, не является подтвержденным, в связи с чем с учетом положений приведенных норм закона у суда отсутствуют основания для взыскания с ответчика в пользу истцов суммы задатка 100 000 руб.
С учетом того, что суд не нашел оснований для удовлетворения основного требования истца, не имеется у суда и оснований для удовлетворения вытекающих из него требований о взыскании процентов по ст. 395 ГК ПФ, расходов по госпошлине по ст. 98 ГПК РФ и компенсации морального вред по ст. 151 ГК РФ (которая также не может быть присуждена и в связи с тем, что в предмет спора нарушение ответчиком личных неимущественных прав истца не входит).
В иске надлежит отказать в полном объеме.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
В удовлетворении исковых требований ФИО6, ФИО7 отказать.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Новосибирска в течение месяца.
Судья Е.И. Котин
/подпись/
Подлинник хранится в гражданском деле № 2-4242/2022 Октябрьского районного суда г. Новосибирска