Дело №2-350/2025
УИД: 23RS0058-01-2022-006513-93
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Сочи 25 сентября 2025 г.
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Леошика Г.Д.,
при секретаре судебного заседания Силкиной В.В.,
с участием представителя истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, - ФИО21,
ответчика – ФИО22,
представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «Лакокраска», - ФИО23,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО24, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 ФИО54, ФИО7 ФИО55, ФИО8 ФИО56, ФИО9, ФИО10, ФИО11 .В., ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО25, ФИО18, ФИО19,, ФИО20, к обществу с ограниченной ответственностью «Лакокраска», ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32 о признании отсутствующим обременения в виде залога, прекращении права собственности, признании права общей долевой собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО33, ФИО25, ФИО18, ФИО19, ФИО20 обратились в Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края с иском к ООО «Лакокраска», ФИО34, ФИО27, ФИО28, ФИО35, ФИО30, ФИО31, ФИО32 в котором, уточнив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – ГПК РФ), просят:
Снять обременение в пользу Акционерного общества Банк «Национальный стандарт» (<данные изъяты>) в отношении следующего имущества:
№ - назначение нежилое помещение, наименование нежилое помещение, адрес: <адрес>
№ - наименование нежилое помещение, назначение нежилое помещение, адрес: <адрес> кв.м.;
№ - наименование нежилое помещение, назначение нежилое помещение, адрес: <адрес>
№ - наименование нежилое помещение, назначение нежилое помещение, адрес: <адрес>
№ - наименование нежилое помещение, назначение нежилое помещение, адрес: <адрес>
Признать отсутствующим права собственности ФИО36 ФИО154 (<данные изъяты>) на следующее помещение:
№ - наименование нежилое помещение, назначение нежилое помещение, адрес: <адрес>, нежилое помещение №, общей площадью 23,6 кв. м.
Прекратить единоличное право собственности ООО «Лакокраска» (<данные изъяты>) на следующие помещения:
№ назначение нежилое помещение, наименование помещение, <адрес>
№ нежилое помещение, наименование нежилое помещение, <адрес>
№ нежилое помещение, наименование <адрес>
№ - наименование нежилое помещение, назначение нежилое помещение, адрес: <адрес> ФИО32);
№ - наименование нежилое помещение, назначение нежилое помещение, адрес: <адрес>
Признать отсутствующими права собственности, на нежилые помещения, расположенные в здании по адресу <адрес>
ФИО27 (<данные изъяты>) на нежилое помещение с кадастровым номером №
ФИО28 (<данные изъяты>) на нежилые помещения с кадастровыми номерами №
ФИО29 (<данные изъяты>) на нежилое помещение с кадастровым номером №
ФИО30 (<данные изъяты>) на нежилое помещение с кадастровым номером №;
ФИО31 (<данные изъяты>), на нежилые помещения с кадастровыми номерами № – нежилое помещение, номер № площадь. 56,2 кв.м, имущество общего пользования;
ранее образованных из помещения -Назначение нежилое помещение, наименование нежилое помещение, кадастровый номер №, <адрес>
Прекратить единоличное право собственности ФИО26 на нежилое помещение с кадастровым номером:
№, <адрес> общей площадью 227,5 кв.м (после снятия с регистрации вновь образованных помещений из помещения с кадастровым номером №);
№, <адрес> общей площадью 13,5 кв.м;
№, <адрес> общей площадью 14 кв.м;
№, <адрес> общей площадью 6,7 кв.м.
Признать право общей долевой собственности собственников здания по адресу <адрес> (имущество общего пользования) на помещения:
№ назначение нежилое помещение, наименование помещение, <адрес> общей площадью 332 кв.м.;
№ нежилое помещение, наименование <адрес>, общей площадью 2210,8 кв.м;
№ нежилое помещение, наименование нежилое помещение, <адрес>, кв.м;
№ - наименование нежилое помещение, назначение нежилое помещение, адрес: <адрес> общей площадью 23,6 кв. м;
№, <адрес> общей площадью 227,5 кв.м;
№ - наименование нежилое помещение, назначение нежилое помещение, адрес: <адрес> общей площадью 67,9 кв. м.
В решении суда указать, что в порядке, установленном Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 (ред. от 23.06.2015) "О судебном решении" оно является основанием для Управления Росреестра Краснодарского края по г. Сочи для регистрационных действий.
Также истцы просят меры по обеспечению иска, принятые в рамках настоящего гражданского дела отменить.
Исковые требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками ряда нежилых помещений в здании по адресу: <адрес> Указанное здание состоит из 13 этажей и введено в эксплуатацию в 2020 г. первоначально право собственности на все здание было зарегистрировано за ООО «Лакокраска» на основании регистрационной записи № от 10 апреля 2020 г. Далее изолированные помещения были проданы, в том числе, истцам. Полагают, что на помещения общего пользования и помещения, предназначенные для удовлетворения нужд собственников помещений в здании, единоличное право собственности осталось за ООО «Лакокраска», ФИО34 и другими лицами (не в долевой собственности). Считают, что право собственности одного лица на такое имущество нарушает их права н интересы, поскольку места общего пользования и помещения должны принадлежать всем собственникам помещений в данном здании с целью удовлетворения их нужд, сохранения баланса интересов всех собственников, обеспечения доступа к инженерным коммуникациям, обслуживающим все здание. В связи с чем полагают, что места общего пользования должны быть переданы в долевую собственность всех собственников в здании. Также указывают, что спорные помещения находятся в ипотеке у АО Банк «Национальный стандарт», что является незаконным.
Право на спорное имущество было зарегистрировано на основании решения Хостинского районного суда г. Сочи, в котором указано, что здание, где расположено такое имущество, построено с привлечением денежных средств третьих лиц, в том числе истцов; на основании договора на управление общим имуществом собственников спорное имущество, а именно перечисленное в перечне общего имущества в договоре управления коридоры и крыша, обслуживались и обслуживаются за деньги всех собственников, и ответчики не могли об этом не знать.
При этом истцы указывают, что единоличное право ответчиков на спорное имущество нарушает их права владения и пользования общим имуществом, создает риски дальнейшего нарушения прав и законных интересов (использование имущества не в интересах всех собственников здания), нарушает баланс интересов сторон, т.к. увеличивает долю владения ответчиками имуществом, которые предоставляют права голосования на общих собраниях собственников, требуют восстановления права, не связанных с лишением их права пользования таким имуществом.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истцов с исковыми требованиями в суд.
Истцы ФИО11, ФИО1 ?.?., ФИО2, ФИО3 3.3., ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО33, ФИО25, ФИО18, ФИО19, ФИО20 в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежаще и своевременно, об отложении рассмотрения дела не просили, обеспечили явку своего представителя.
Представитель истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3 3.3., ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО33, ФИО18, ФИО19, ФИО20 - ФИО21, действующая на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования с учетом их уточнения поддержала в полном объеме.
Истец ФИО25 направила заявление о продаже ее помещения в здании и исключении ее из числа истцов. Отзыв доверенности на представителя не предоставила, отказа от заявленных требований не предоставляла, копии документов, подтверждающих направление такого заявления ФИО21 не представила (л.д. 128-135 том 9). Суд принял во внимание представленное заявление, и учел, что представитель ФИО21 в деле не представляет интересов ФИО25
Представитель ответчика ООО «Лакокраска» ФИО23, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал относительно заявленных требований, письменных возражений не представил, указал, что, истцами не представлено надлежащих и достаточных доказательств того, что спорные помещения являются общим имуществом собственников помещений в здании. Также указал, что доводы иска частично опровергаются проведенными по делу судебными экспертизами, а приведенные истцами ссылки на нормы Жилищного кодекса Российской Федерации и практику Высшего арбитражного суда Российской Федерации неприменимы к спору поскольку здание является нежилым апартаментным комплексом.
Ответчик ФИО32 также возражал против удовлетворения исковых требований.
Ответчики ФИО34, ФИО27, ФИО28, ФИО35, ФИО30, ФИО31, в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежаще и своевременно, причины неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ТСН «Светлана Парк», администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, Управления Росреестра по Краснодарскому краю в г. Сочи в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежаще и своевременно, своих представителей не направили, о рассмотрении дела в свое отсутствие или об отложении судебного разбирательства не просили, письменную позицию по делу не представили.
В письменном отзыве на исковое заявление представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АО Банк «Национальный стандарт» ФИО37, действующий на основании доверенности, указал, что в настоящее время все обязательства по всем кредитным договорам, заключенным с ООО «Лакокраска» и ФИО34, погашены в полном объеме, обременения в виде ипотеки прекращены. Просил рассмотреть дело без его участия (л.д. 149-150 том 3).
Суд, с учетом обстоятельств дела, а также принимая во внимание мнение лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело при данной явке в отсутствие части лиц, участвующих деле, надлежаще извещенных о месте и времени проведения судебного заседания, в соответствии с требованиями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав письменные материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, всесторонне оценив обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В силу части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путём восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; иными способами, предусмотренными законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Здания и сооружения являются недвижимыми вещами (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.
Помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 статьи 287.5 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, что апартаментный комплекс «Светлана Парк» является нежилым зданием с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес> и состоит из 13 этажей (том 1 л.д.43-45, том 2 л.д.86-109).
Истцы по делу являются собственниками нежилых помещений и машино-мест в указанном здании, а именно:
ФИО1 собственник нежилого помещения №, площадью 86,4 кв.м (том 2 л.д. 146-148);
ФИО2 собственник нежилого помещения №, площадью 65,8 кв.м (том 2 л.д. 176-178),
ФИО3 собственник нежилого помещения №, площадью 50,6 кв.м (том 2 л.д. 197-199),
ФИО4 собственник нежилого помещения №, площадью 102,1 кв.м (том 2 л.д. 190-193), машино-места №, площадью 19 кв.м (том 2 л.д. 200-202),
ФИО5 помещения №, площадью 52,2 кв.м (том 2 л.д.207-209),
ФИО6 собственник нежилого помещения №, площадью 101,9 кв.м (том 2 л.д. 203-204),
ФИО7 собственник нежилого помещения №, площадью 52,5 кв.м (том 2 л.д.205-206),
Лунев В.юА. собственник нежилого помещения №, площадью 54,3 кв.м (том 2 л.д.210),
ФИО9 помещения №, площадью 52 кв.м (том 2 л.д. 110-111);
ФИО10 собственник нежилого помещения №, площадью 61,7 кв.м (том 2 л.д. 113,118),
ФИО11 собственник нежилого помещения №№, площадью 98 (том 2 л.д.119-121), машино-места № площадью 19,3 кв.м (том2 л.д. 125-130), машино-места №, площадью 28,4 кв.м (том 2 л.д.131-133), нежилого помещения №, площадью 39,2 кв.м (том 2 л.д. 134-136), нежилого помещения №, площадью 36,9 кв.м (том 2 л.д. 137-139), нежилого помещения №, площадью 26,9 кв.м (том 2 л.д. 140-142), нежилого помещения №, площадью 36,8 кв.м (том 2 л.д. 143-145), нежилого помещения №, площадью 39,1 (том 2 л.д. 149-151), нежилого помещения №, площадью 36,8 кв.м (том 2 л.д. 125-154), нежилого помещения №, площадью 29,9 кв.м (том 2 л.д. 155-157);
Павловец Ю,И. собственник нежилого помещения №, площадью 97,4 кв.м. (том 2 л.д.158-159),
ФИО13 собственник нежилого помещения №, площадью 61,6 кв.м (том 2 л.д. 160-161),
ФИО14 собственник нежилого помещения №, площадью 59,7 кв.м (том 2 л.д. 162-164),
ФИО15 собственник нежилого помещения № (том 2 л.д. 168-169),
ФИО16 собственник нежилого помещения №№, площадью 52,6 кв.м (том 2 л.д. 165-166), нежилого помещения №№, площадью 97,7 кв.м (том 2 л.д. 173-174), C номером
ФИО17 собственник нежилого помещения №, площадью 97,7 кв.м (том 2 л.д.170-172), нежилого помещения №, площадью 53,3 кв.м (том 2 л.д. 179-181),
ФИО25 собственник нежилого помещения №, площадью 64,8 кв.м (том 2 л.д. 182-183), нежилого помещения №, площадью 54,3 кв.м (том 2 л.д. 184-186),
ФИО18 собственник нежилого помещения №, площадью 59,4 кв.м (том 2 л.д. 194-196),
ФИО19 собственник нежилого помещения №, площадью 54,6 кв.м (том 2 л.д. 187-189),
ФИО20, собственник нежилого помещения №, площадью 60,4 кв.м и нежилого помещения №, площадью 54,3 кв.м (том 1 л.д.68-71).
Первоначально истцы полагали, что к общему имуществу всех собственников апартаментного комплекса «Светлана Парк» с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, относятся следующие помещения: с кадастровым номером №, площадью 332 кв.м; с кадастровым номером №, общей площадью 332 кв.м.; с кадастровым номером №, общей площадью 2 505,5 кв.м; с кадастровым номером № общей площадью 227,5 кв.м; с кадастровым номером № общей площадью 23,6 кв.м.
Согласно сведениям ЕГРН объекты недвижимости с кадастровым номером № площадью 332 кв.м. (том 8 л.д.224-231), с кадастровым номером №, общей площадью 332 кв.м и с кадастровым номером №, общей площадью 2 505,5 кв.м. (том 8 л.д.232-250), № общей площадью 67,9 кв.м, являются собственностью ООО «Лакокраска».
Также согласно сведениям ЕГРН объекты недвижимости кадастровым номером № (до раздела), нежилое помещение №, общей площадью 227,5 кв.м и с кадастровым номером № общей площадью 23,6 кв.м, принадлежали на праве собственности ФИО38
Кроме того, согласно сведениям из ЕГРН, помещение с кадастровым номером № было разделено на несколько помещений и реализовано ответчикам по делу, которые являются собственниками следующих помещений:
ФИО27 - нежилых помещений с кадастровыми номерами: №
ФИО28 нежилых помещений с кадастровыми номерами: №
ФИО29 нежилого помещения с кадастровым номером № (том 9 л.д.95-97);
ФИО26 нежилого помещения с кадастровым номером № (том 9 л.д.102-105),
ФИО30 нежилого помещения с кадастровым номером № (том 9 л.д.91-94);
ФИО31 нежилых помещений с кадастровыми номерами: № (то 9 л.д.59-62),
№ – нежилое помещение, номер 3 площадь. 56,2 кв.м, было выделено в отдельное помещение с назначением - имущество общего пользования ( том 9 л.д. 122-123).
Истцы полагают, что указанные помещения в силу своего назначения являются общим имуществом собственников помещений, машино-мест в здании по адресу: <адрес>, в связи с чем в силу закона не могут находится в единоличной собственности ответчиков.
В соответствии со статьей 287.5 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест принадлежат доли в праве общей собственности на общее имущество (пункт 1 статьи 259.1). Предназначение имущества для удовлетворения общих потребностей собственников помещений, машино-мест может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест о приобретении, создании или об образовании общего имущества (пункт 1). Согласно части 2 указанной нормы к общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом.
Согласно ч.1 ст.259.1 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружения, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество). Состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом (часть 2 ст. 259.1 ГК РФ).
Исходя из изложенных выше норм права, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество собственников.
В силу норм (часть 1), указанных в Постановлении Пленума Высшего Верховного суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на обще имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
Далее, как указывается в упомянутом Постановлении Пленума право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрация в Едином государственном реестре недвижимости. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику единовременно переходит доля права в общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждения помещения указание на это.
Таким образом, к предмету доказывания по настоящему делу, в частности, относится определение правового режима использования спорных нежилых помещений, их предназначения, то есть определение относимости спорных нежилых помещений к общему имуществу здания.
В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 сентября 2017 г. №5-КГ17-155 указано, что по смыслу положений статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (в частности, такие помещения, как межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.
С целью определения относимости спорных нежилых помещений к общему имуществу собственников было проведено три экспертизы.
По результатам таких экспертиз в материалы дела представлены заключения экспертов:
№ от 21 июня 2023 г., выполненное экспертом ООО «Эксперт консалтинг» (л.д. 214-245 том 3, л.д. 1-50 том 4);
№ от 10 ноября 2023 г., выполненное экспертом поручено ООО «Проектно-Строительная Фирма «КапРемСтрой» (л.д. 43-118 том 6);
№ от 02 июня 2025 г., выполненное экспертом ООО «Центром Строительной экспертизы» (л.д. 233-250 том 9, л.д. 1-141 том 10).
Суд принимает выводы экспертов в части описания технических характеристик, поскольку они сделаны лицами, имеющими соответствующую квалификацию. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено. У суда не имеется оснований сомневаться в представленных выводах экспертов в указанной части.
На рассмотрение экспертов были поставлены вопросы в том числе о выявлении помещений, не заявленных в первоначальных исковых требованиях, но обладающих признаками общих.
Так экспертом в ходе проведения первого экспертного исследования ООО «Эксперт консалтинг», помимо прочего, было установлено, что по своим техническим характеристикам также к общему имуществу собственников Апартаментного комплекса «Светлана Парк» может быть отнесен объект недвижимости с кадастровым номером №, общей площадью 67,9 кв.м, принадлежащий на праве собственности ООО «Лакокраска». Такие же выводы были подтверждены как второй, так и третьей экспертизой. В связи с чем, истцами были увеличены исковые требования в части прекращения права собственности ООО «Лакокраска» на объект недвижимости с кадастровым номером №, общей площадью 67,9 кв.м, признания права собственности на общее имущество в отношении него и о погашении записи об ипотеки в отношении данного помещения
Изучив выводы и мотивировочную часть вышеуказанного экспертного заключения ООО «Центром Строительной экспертизы» № от 02 июня 2025 г., суд пришел к выводу, что описание технических характеристик помещений (технико-экономические показатели, площадь, размер, этажность и пр.) не содержит каких-либо противоречий, за исключением вновь образованных помещений. По вновь образованным помещениям из помещения с кадастровым номером № эксперт установил расхождения в площадях фактических и указанных в ЕГРН (л 59-61, 107 экспертного заключения, л.д. 233-250 том 9, л.д. 1-141 том 10), которые не имеют существенного значения для разрешения настоящего спора по основаниям, указанным судом ниже. Все спорные помещения описаны, содержат одинаковые характеристики (кроме вновь образованных), имеются фотоматериалы графического содержания и визуального осмотра.
Так же экспертом установлено расхождение данных, указанных в техническом паспорте, представленном в материалах дела и фактическими данными по помещению № (л. 70-71, 108 экспертного заключения, л.д. 233-250 том 9, л.д. 1-141 том 10). Экспертом установлено, и проверено судом, что фактические технические характеристики указанного помещения не соответствуют, указанным в техническом паспорте от 2020 года.
Так экспертами установлены следующие строительно-технические характеристики и технико-экономические показатели:
Помещение № с кадастровым номером №, общая площадь помещения 332,0 кв. м., назначение – нежилое помещение, располагается на 1-ом этаже нежилого здания с кадастровым номером №, фактическое использование проезд;
Помещение № с кадастровым номером №, общая площадь помещения 67,9 кв. м., назначение нежилое помещение, помещение, располагается на 1-ом этаже нежилого здания с кадастровым номером №, фактическое использование проезд;
Помещение № с кадастровым номером №, общая площадь помещения 56,2 кв. м., назначение имущество общего пользования, располагается на 1-ом этаже нежилого здания с кадастровым номером №, фактическое использование проход), Коридор (проход);
Помещение № с кадастровым номером №, общая площадь помещения 6,9 кв. м., назначение нежил помещение, располагается на 1-ом этаже нежилого здания с кадастровым номером №, фактическое использование подсобное помещение хранения бытовых принадлежностей;
Помещение № с кадастровым номером №, общая площадь помещения 6,6 кв. м., назначение нежил помещение, располагается на 1-ом этаже нежилого здания с кадастровым номером № фактическое использование подсобное помещение для хранения бытовых принадлежностей;
Помещение № с кадастровым номером №, общая площадь помещения 7.1 кв. м., назначение нежилое помещение, располагается на 1-ом этаже нежилого здания с кадастровым номером № фактическое использование - подсобное помещение для бытовых принадлежностей;
Помещение № с кадастровым номером №, общая площадь помещения 6,9 кв. м., назначение нежилое помещение, располагается на 1-ом этаже нежилого здания с кадастровым номером № фактическое использование подсобное помещение для хранения бытовых принадлежностей;
Помещение №; общая площадь помещения 6,9 кв. м., назначение нежилое помещение, располагается на 1-ом этаже нежилого здания с кадастровым номером № фактическое использование подсобное помещение для хранения бытовых принадлежностей;
Помещение №, общая площадь помещения 6,9 кв. м., назначение нежилое помещение, располагается на 1-ом этаже нежилого здания с кадастровым номером № фактическое использование подсобное помещение для хранения бытовых принадлежностей;
Помещение №, общая площадь помещения 6,9 кв. м., назначение нежилое помещение, располагается на 1-ом этаже нежилого здания с кадастровым номером №, фактическое использование подсобное помещение для хранения бытовых принадлежностей;
Помещение №, общая площадь помещения 7,0 кв. м., назначение нежилое помещение, располагается на 1-ом этаже нежилого здания с кадастровым номером №, фактическое использование подсобное помещение для хранения бытовых принадлежностей;
Помещение №, общая площадь помещения 7,0 кв. м., назначение нежилое помещение, располагается на 1-ом этаже нежилого здания с кадастровым номером №, фактическое использование подсобное помещение для хранения бытовых принадлежностей;
Помещение № №, общая площадь помещения 6,7 кв. м., назначение нежилое помещение, располагается на 1-ом этаже нежилого здания с кадастровым номером №, фактическое использование подсобное помещение для хранения бытовых принадлежностей;
Помещение №, общая площадь помещения 16,8 кв. м., назначение нежилое помещение, располагается на 1-ом этаже нежилого здания с кадастровым номером №, фактическое использование машино-место
Помещение №, общая площадь помещения 13,5 кв. м., назначение помещение, располагается на 1-ом этаже нежилого здания с кадастровым номером №, фактическое использование электрощитовая;
Помещение №, общая площадь помещения 14.0 кв. м., назначение нежилое помещение, располагается на 1-ом этаже нежилого здания с кадастровым номером №, фактическое использование помещение, в котором оборудован водомерный узел,
Помещение №. В результате обследования экспертом установлено, помещение №, используется как единое нежилое подсобное вмещение, в котором отсутствует разделительная перегородка, а также установлено в верхнем правом углу предполагаемого помещения №2 выделена душевая;
Помещение №, Помещение №, Помещение №.
В результате обследования экспертом установлено, помещение № используется как единое подсобное помещение для хранения бытовых принадлежностей и фактически является одним нежилым помещением с одним входом и общей площадью 22,1 кв.м, располагаются данные помещения на 1-ом этаже нежилого здания с кадастровым номером №;
Помещение № №, общая площадь помещения 6,7 кв. м., назначение нежилое помещение, располагается на 1-ом этаже нежилого здания с кадастровым номером №, фактическое использование подсобное помещение для хранения бытовых принадлежностей;
Помещение №, общая площадь помещения 7,0 кв.м., назначение нежилое помещение, располагается на 1-ом этаже нежилого здания с кадастровым номером №, фактическое использование подсобное помещение для хранения бытовых принадлежностей,
Помещение №, общая площадь помещения 6,9 кв. м., назначение нежилое помещение, располагается на 1-ом этаже нежилого здания с кадастровым номером №, фактическое использование подсобное помещение для хранения бытовых принадлежностей;
Помещение №, общая площадь помещения 23,6 кв. м., назначение нежилое помещение, располагается на 1-ом этаже нежилого здания с кадастровым номером № В результате натурного осмотра, экспертом установлено, что помещения №, используется как нежилое, подсобное помещение для хранения инвентаря, бытовых принадлежностей, а помещение № используется как машино-место. Также экспертом установлено, что между помещениями № отсутствуют разделительные капитальные перегородки;
Помещение № с кадастровым номером №, общая площадь помещения 2505,5 кв.м., назначение нежилое помещение, располагается на этажах №, б\н нежилого здания с кадастровым номером <адрес> помещения общего пользования №
1 этаж
Помещение № лестничная клетка, площадью 15,9 кв. м.
Помещение № помещение, площадью 4,1 кв. м
Помещение № серверная, площадью 4,3 кв. м.
Помещение №-холл, площадью 63,1 кв. м.
Помещение № санузел, площадью 4,3 кв. м.
Помещение №, лифтовой холл, площадью 9,1 кв. м.
Помещение № лифт, площадью 4,3 кв. м.
Помещение № серверная, площадью 4,4 кв. м.
Помещение №, помещение, площадью 4,2 кв. м.
Помещение №, холл, площадью 65,6 кв. м.
Помещение №, санузел, площадью 4,4 кв. м.
Помещение №, лифтовой холл, площадью 9 кв.м.
Помещение №, лифт, площадью 4,3 кв. м.
Помещение №, лестничная клетка, площадью 16,6 кв. м.
2. этаж.
Помещение №, лестничная клетка, площадью 16,7 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 58 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 57,8 кв. м.
Помещение №, лестничная клетка, площадью 16 кв. м.
3 этаж.
Помещение №, лестничная клетка, площадью 16.7 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 47,9 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 28,9 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 29 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 46,6 кв. м
Помещение №, лестничная клетка, площадью 16,2 кн. м.
4 Этаж
Помещение №, лестничная клетка, площадью 16,7 кв. м.
Помещение №№, коридор, площадью 46,7 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 29,2 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 29,4 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 46,5 кв. м.
Помещение №, лестничная клетка, площадью 16,2 кв. м
5. Этаж
Помещение №, лестничная клетка, площадью 16,9 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 46 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 29,1 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 29,1 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 46,4 кв. м.
Помещение №, лестничная клетка, площадью 16,1 кв. м.
6. этаж
Помещение №, лестничная клетка, площадью 16,9 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 47,2 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 29,4 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 28,9 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 47,1 кв. м.
Помещение №, лестничная клетка, площадью 16 кв.м.
7этаж
Помещение №, лестничная клетка, площадью 16,7 кв.м.
Помещение №, коридор, площадью 47,9 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 29 кв. м
Помещение №, коридор, площадью 29,1 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 48,3 кв. м.
Помещение №, лестничная клетка, площадью 16,2 кв. м
8 этаж
Помещение №, лестничная клетка, площадью 16,8 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 50 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 29,1 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 29,4 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 49,8 кв. м.
Помещение №, лестничная клетка, площадью 16 кв. м.
9 этаж.
Помещение №, лестничная клетка, площадью 16,8 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 50 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 29 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 29,4 кв. м.
Помещение № №, коридор, площадью 49,3 кв. м.
Помещение №, лестничная клетка, площадью 15,9 кв. м.
10 этаж.
Помещение №, лестничная клетка, площадью 16,8 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 50,6 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 29,4 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 29,3 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 47,7 кв. м.
Помещение №. лестничная клетка, площадью 16 кв. м.
11 этаж
Помещение №, лестничная клетка, площадью 16.7 кв.м
Помещение №, коридор, площадью 84,4 кв. м
Помещение №, коридор, площадью 83,3 кв. м
Помещение №, лестничная клетка, площадью 16,2 кв. м
12 этаж
Помещение №, лестничная клетка, площадью 16,7 кв. м
Помещение №, коридор, площадью 85,2 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 84,1 кв. м.
Помещение №, лестничная клетка, площадью 163 кв. м.
13 этаж
Помещение №, лестничная клетка, площадью 16,8 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 85,8 кв. м.
Помещение №, коридор, площадью 84,2 кв. м.
Помещение №, лестничная клетка, площадью 16,2 кв. м.
б\н (фактически выходы на эксплуатируемую кровлю).
Помещение №, лестничная клетка площадью 16,8 кв. м.
Помещение №, коридор площадью 3,6 кв. м.
Помещение №, коридор площадью 3,7 кв. м.
Помещение №, лестничная клетка площадью 15,8 кв. м.
Помещение № с кадастровым номером №, общая площадь 2210,8 кв.м., назначение помещения нежилое, фактическое использование эксплуатируемая кровля, располагается на этаже № б/н нежилого здания с кадастровым номером №.
По второму вопросу эксперт разошелся во мнении относительно правового режима спорного имущества, с ранее представленными экспертизами, а так же, доводами истцов. Так эксперт сделал вывод (л. 113-132 экспертного заключения), что помещения с кадастровыми номерами № не являются вспомогательными или местами общего пользования.
Относительно вновь образованных помещения с кадастровыми номерами № эксперт не сделал вывод о принадлежности помещений к вспомогательным или не вспомогательным.
По помещениям с кадастровыми номерами: №, у эксперта не возникло сомнений относительно наличия признаков общего имущества у указанных помещений.
При этом суд не согласен с доводами эксперта по помещениям, которые как полагает эксперт из спорных не относятся к общему имуществу собственников, исходя из нижеследующего.
Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).
В части 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 (ред. от 23.06.2015) "О судебном решении" указано, что судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ. Если экспертиза поручена нескольким экспертам, давшим отдельные заключения, мотивы согласия или несогласия с ними должны быть приведены в судебном решении отдельно по каждому заключению.
В своем заключении эксперт делает вывод об определении правового режима спорных помещений, фактически отнеся его к общему имуществу или не общему. Эксперт в своих выводах ссылается на характеристики помещений исходя из фактического использования, полагая, что отнесение помещения к общему или нет является оценочным понятием. Вместе с тем согласно представленных в материалы дела техническом паспортам, в том числе техническому паспорту от 2020 года все помещения, отнесенные экспертом к помещениям, не относящимся к вспомогательным, указаны в техническом паспорте как вспомогательные.
Так в разделе 10 столбец 4 «наименование/назначение» указано, что помещение №столбец № «№ части нежилого помещения (помещения)») является коридором. Далее в столбце 9 «Вспомогательная площадь кв.м. нежилых помещения» указан размер помещения 200 кв.м, то есть вся площадь помещения является вспомогательной. И так же по помещениям со строительными номерами 1, 2, 3-5, 10-12 (том 5л.д.41).
В пункте 8 раздела 3 Приказа Министерства экономического развития РФ от 18 декабря 2015 г. № 953 "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений" (действующего на момент изготовления техпаспорта) указано «Дополнительно для нежилых помещений, предназначенных для обслуживания всех остальных помещений в здании, сооружении (далее - помещение вспомогательного использования), указываются слова "помещение вспомогательного использования", для нежилых помещений, относящихся к имуществу общего пользования в многоквартирном доме, указываются слова "общее имущество в многоквартирном доме"
Технические характеристики спорных помещений соответствуют своему назначению, указанному в технических паспортах, представленных в материалы дела от 14.03.2018 года (л.д. 70-91 том 4) и от 18.02.2020 года (л.д. 20-59 том 5), и выпискам из ЕГРН (л.д. 114-122 том 5), и техническом плане (л.д. 102-247 том 4, л.д. 1-19 том 5). При этом эксперт ссылается в своих выводах на фактическое использование помещения, как основание наличия признаков у помещений – как общего имущества или не общего. С указанными выводами суд не может согласиться, исходя из нижеследующего.
Как следует из материалов дела право собственности на здание было зарегистрировано за первоначальными ответчиками Г.. и ООО «Лакокраска» (л.д. 21 том 5), которые являлись в свою очередь застройщиками, на основании решения Хостинского районного суда г. Сочи от 20.12.2019 г. по делу № года, апелляционного определения Краснодарского краевого суда от 18.02.2020 года (л.д. 51-57 том 4, л.д. 64-69 том 4). По факту строительства застройщиками Г. и ООО «Лакокраска» были изготовлены технический паспорт здания от 14.03.2018 года, объекту присвоен инвентарный номер № (л.д. 70-91 том 4 материалов дела) и технический паспорт от 18.02.2020 года (л.д. 20-59 том 5).
При этом судом принимается во внимание, что по факту получения права собственности на здание с 2020 года прошло 3 года до обращения истцов в суд и мер по изменению назначения помещений в соответствии с их фактическим использованием ответчики не приняли, доказательств принятия таких мер не представили, осуществляли реализацию помещений истцам (права собственности у истцов на помещения в здании возникли в период с 2020 по 2025 годы в период после определения своим волеизъявлением назначения помещений и с имеющимся назначением. То есть в период приобретения помещений в здании, истцы могли справедливо рассчитывать на здание с имеющимися в технических паспортах помещениями общего назначения. В противном случае следовало бы говорить о нарушении существенных условий договоров купли-продажи помещений в здании, которые под сомнение в данном споре не поставлены.
В соответствии с пунктом 2 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 статьи 287.5 настоящего Кодекса.
Постановка нежилых помещений на кадастровый учет сама по себе не свидетельствует о том, что данные помещения имеют самостоятельное значение и не выполняют обслуживающую функцию по отношению к другим нежилым помещениям.
Так же судом учитывается, что в материалы дела представлены предварительные договоры на участие истцов в строительстве здания, в котором находятся спорные помещения (л.д. 213-223 том 5, л.д. 185-189 том 6), что косвенно с учетом баланса интересов сторон свидетельствует о факте участия истцов в строительстве здания, а значит и их мнение при распределении мест общего пользования должно учитываться. В противном случае игнорирование вышеуказанного факта свидетельствовало бы о злоупотреблении правом (ст. 10 ГК РФ).
Далее эксперт, отвечая на вопрос 3 о самостоятельном назначении помещений и использовании для нужд не всех собственников, указал только помещения со строительными номерами № что противоречит его выводам ранее сделанным в ответе на вопрос 2, где он указывал так же помещения, которые могут использоваться для нужд не всех собственников со строительными номерами 2, 10-12, 139. При этом эксперт не дал ответа на вопрос об оборудовании помещений приборами учета на электроэнергию и воду, фотоматериал не представил, что свидетельствует об отсутствии таких приборов учета. Относительно данного факта ответчики возражений не представили, подтверждающие документы не приобщили. В совокупности с другими доказательствами суд приходит к выводу, о том, что указанные помещения не индивидуализированы, входят в общую массу общих помещений и обслуживаются за счет всех собственников.
В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Кроме того, в материалы дела представлены доказательства несения бремени содержания спорного имущества в том числе истцами. Так в том 11 на л.д. 54-61 представлен протокол общего собрания собственников № от 01.02.2021 года, где согласно реестра собственников присутствовали ответчики ООО «Лакокраска» и ИП ФИО34 (лист 8 протокола), было принято решение о создании ТСН «Светлана Парк» и утверждении устава организации (вопросы 2 и 4 протокола, лист 1 протокола). Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕРЮЛ учредителем ответчика ООО «Лакокраска», третьего лица ТСН «Светлана Парк», а так же управляющей компании в жилом комплексе «Светлана парк» - ООО «Управляющая компания «Светлана парк», является ФИО34 (ответчик по настоящему делу).
Как следует из представленного в материалы дела Устава ТСН «Светлана Парк» пункту 2.2. (л.д. 62-69 том 11) собственники передали полномочия на выбор управляющей компании ТСН «Светлана Парк», и заключение договора с управляющей компанией. Из указанного пункта следует, что Товарищество определяет условия Договора управления, что и следует из заключенного в последствии Договора об управлении от 29.12.2021 года между ТСН «Светлана парк» и ООО «УК «Светлана парк».
На основании пункта 2.3. указанного договора, состав общего имущества, в отношении которого осуществляется управление, указан в приложении к договору управления, который управляющая компания планирует заключить с каждым собственником. Из чего суд делает вывод, что ни ответчик ФИО34, ни ответчик ООО «Лакокраска» не могли не знать об условиях договора управления. Такой договор был заключен с собственниками в 2022 году и далее с каждым новым собственником, в том числе в и уже в 2025 году (копии договоров представлены в материалы дела том 11 л.д.41-48).
Исходя из условий договора управления, заключенного собственниками с ООО «Управляющая компания «Светлана Парк» на основании приложения №1 к Договору в состав общего имущества собственников включена в том числе крыша, а так же коридоры. Как это было в 2022 году согласно Договору управления, заключенного с ФИО11, так и в 2025 году, по договорам заключенным с собственниками ФИО5 Договоры приобщены к материалам дела. При этом в материалы дела представлены квитанции на оплату услуг управляющей компании истцами и платежные поручения о принятии денежных средств управляющей компанией на содержание общего имущества согласно условиям договора управления (л.д. 49-54 том 11). Таким образом, суд соглашается с выводами истцов, что ответчики не несли бремени содержания спорного имущества.
При этом как указывает эксперт нежилое помещение со строительным номером 139 – эксплуатируемая кровля, изолировано от других помещений и для доступа не требуется проход через другие помещения, транзитные коммуникации защищены и не требуют доступа. Вместе с тем, суд полагает, что указанный признак является не единственным признаком характеризующим такой конструктивный элемент как кровля в качестве общего имущества собственников. Согласно СниП II-26-76, ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020 Национальный стандарт Российской Федерации. Здания и сооружения. Общие термины. (действуют, утвержден и введен в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 24 декабря 2020 г. N 1388-ст) введен вместо ранее действующего ГОСТ Р 58033-2017): 3.3.2.21 крыша (roof): Строительная конструкция (3.3.5.6), ограждающая здание (3.1.1.3) сверху; 3.3.2.22 кровля (roofing): Верхний слой или слои крыши (3.3.2.21), которые образуют водонепроницаемую поверхность; 3.3.2.23 плоская крыша (flat roof): Крыша (3.3.2.21) без уклона или с уклоном (3.7.2.64) не более 10°.
Как видно из представленных норм эксплуатируемая кровля является одной из разновидностей покрытия плоской крыши, предназначена исходя из экспертного заключения и не подвергается сомнению судом, для защиты здания от проникновения атмосферных осадков, включает в себя водоизоляционный слой, аксессуары для обеспечения вентиляции (СП 17.13330.2017 Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76 (с Изменениями N 1, 2, 3) Свод правил от 31.05.2017 N 17.13330.2017, применяется с 01.12.2017 взамен СП 17.13330.2011). Таким образом, следует сделать вывод, что кровля выполняет функцию защиты всего здания от атмосферных явлений, и очевидно, что не только доступ к коммуникациям должен быть обеспечен, при отнесении кровли к общему имуществу собственников, но непосредственно к самой кровле для ее постоянного обслуживания с целью недопущения причинения вреда в целом зданию, так и гражданам, проживающим на верхних этажах.
По 4 вопросу, эксперт отвечая о принадлежности спорных помещений и обеспечению доступа к ним указал, что к помещениям со строительными номерами 4, 5, 139, а так же, вновь образованным помещениям, переданным в собственность третьим лицам, постоянного доступа не имеется. Признак «доступности» в помещения, исследуется в противовес признаку «изолированности», который характеризует индивидуальные помещения и отличает их от общего имущества собственников.
Суд не согласен с выводом эксперта при определении признака доступности, так как эксперт вкладывает в это понятие только фактическую ситуацию, а именно наличие запирающих устройств в виде замков и дверей в технических помещениях, в которые такой доступ ограничен в целях обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан. Так же и на эксплуатируемую кровлю доступ закрыт в целях соблюдения мер безопасности. Вместе с тем, из выводов эксперта и согласно представленным в материалы дела графическим материалам следует, что проход ко всем помещениям, являющимся предметом спора, обеспечен из помещений общего назначения -коридоров, проезда и т.д. (в частности в помещения вновь образованные до раздела, что и было заложено в вопросе), т.е. возможен для любого лица и не связан при этом с нарушением прав третьих лиц.
Ответам эксперта на вопросы 5, 6, 7, 8 суд дал оценку. При этом ввиду ранее сделанных заключений суда, выводы эксперта по данным вопросам не имеют существенного значения для разрешения спора. При этом по пятому вопросу, эксперт указал текущую ситуацию, тогда как вопрос был задан о ситуации до разделения спорного помещения с кадастровым номером №.
Судом дана оценка представленной стороной истцов рецензии Эксперта ООО «Центра экономических и инженерных экспертиз «Стандарт» № от 23.08.2025 на Экспертное заключение № от 02.06.2025 г. (л.д.213-250 том 10). По мнению суда она не имеет существенного значения для данного спора, содержит возражения относительно процессуальных нарушений, которые суд не считает значительными, в условиях вышеуказанных дефектов экспертного заключения, выявленных самим судом.
Сторона ответчиков в ходе судебного разбирательства возражали относительно заявленных исковых требований, просили в удовлетворении отказать. Основаниями для отказа полагают является, то, что к спорным правоотношениям не применимы нормы жилищного законодательства, здание является не жилым, покупатели вновь образованных помещений являются добросовестными приобретателями.
Суд дал оценку представленным возражениям и не согласен с ними исходя из нижеследующего.
Как суд указал выше исходя из пункта 1 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом в данном случае суд следует принципу единообразия применения законодательства в Российской Федерации и применению законодательства по аналогии.
При этом относительно доводов добросовестности приобретения имущества собственником вновь образованного помещения, суд полагает, что в данном случае этот вопрос не может быть рассмотрен в настоящем судебном споре, т.к. не является предметом настоящего спора. При этом суд полагает, что собственник - ответчик по делу ФИО32 стал приобретателем недвижимого имущества в силу злоупотребления своим правом продавцом, в период не оконченных судебных споров, не предупредив об этом сторону покупателя.
В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.
Таким образом, собственник вновь образованного помещения не лишен возможности защищать свои права в ином судебном деле.
Верховным Судом РФ в определении от 11 декабря 2018 г. №11-КГ18-31 разъяснено, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на это имущество (Определение Верховного Суда от 19 марта 2013 г. №51-КГ12-7).
Основания приобретения права собственности определены ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает, что право собственности на вещь возникает на основании закона или договора.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что в собственности, владении и пользовании ответчиков незаконно находятся нежилое помещение № с кадастровым номером №, площадью 332 кв.м, нежилые помещения № с кадастровым номером №, площадью 2 505,5 кв.м, нежилое помещение №2 с кадастровым номером №, площадью 67,9 кв.м, нежилое помещение №3-5 c кадастровым номером №, нежилое помещение № кадастровым номером № площадью 2210,8 кв.м, которые по своему функциональному назначению являются общими помещениями здания и местами общего пользования.
Рассматривая дело по существу в части признания отсутствующими прав собственников вновь созданных помещений из спорного помещения с кадастровым номером № суд приходит к выводу об удовлетворении требований, исходя из нижеследующего.
Лицо, считающее свои права нарушенными, может избрать любой из указанных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способов защиты, либо иной, предусмотренный законом, который обеспечит восстановление этих прав. Выбор способа защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права.
Так, согласно Определению Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 5-КГ18-262 иск о признании права отсутствующим имеет узкую сферу применения. Он не может заменять виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защитить нарушенное право иными средствами. Таким образом, выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.
Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП.
Таким образом, выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это нарушенное право.
При этом суд принимает во внимание, что еще до окончания спора, не определив правовой режим собственности для помещения с кадастровым номером № ответчик произвел раздел и реализацию помещений. Как указано выше, общее имущество собственников не утрачивает своего значения независимо от регистрации права на него, то есть фактически ответчик распорядился имуществом всех собственников без их согласия. Суд принимает во внимание, что собственники вновь созданных помещений не лишены права требовать в ином судебном споре возмещения убытков с продавца.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что уточненные требования истца в совокупности о прекращении единоличного права собственности ответчиков, признании права общей долевой собственности собственников помещений здания на нежилые помещения и признании их местами общего пользования собственников помещений здания подлежат удовлетворению.
Разрешая исковые требования о погашении записи об ипотеке в пользу АО Банк «Национальный стандарт» суд исходит из следующего.
Согласно п. 52, 58 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
По смыслу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная защита нарушенных прав направлена на восстановление таких прав, то есть целью судебной защиты является восстановление нарушенного или оспариваемого права и, следовательно, избранный стороной способ защиты нарушенного права должен соответствовать такому праву и должен быть направлен на его восстановление.
В соответствии с ч.3 ст.1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Вместе с тем, суд принимает во внимание, что согласно данным сведениям из ЕГРН (л.д. 118-122 том 5, л.д. 221-250 том 8, 43-127 том 9) следует, что на спорном помещении, принадлежащем ООО «Лакокраска» имеется обременение в виде Ипотеки (л.д. 119 том 5) в пользу АО Банк «Национальный стандарт» (<данные изъяты>) на основании Договора ипотеки №, выдан 19.11.2019 года. Сведения о погашении записи в материалах дела отсутствует. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 (ред. от 23.06.2015) "О судебном решении" решение должно быть исполнимым, при вынесении решения суд должен указать на правовые последствия (ч. 12 указанного Постановления). Учитывая, что решение по настоящему делу является основанием для совершения регистрационный действий, суд считает необходимым разрешить процессуальный вопрос о погашении записи ипотеки.
Определением суда от 26.12.2024 года Хостинским районным судом г. Сочи (л.д. 147-150 том 9) приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на имущество. Учитывая, что решение по делу будет являться основанием для совершения регистрационных действий, учитывая, что решение суда должно быть исполнимым, суд считает необходимым по ходатайству истцов обеспечительные меры отменить.
Ha основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 (<данные изъяты>),
ФИО2 (паспорт гражданина иностранного государства серия <данные изъяты>.),
ФИО3 (паспорт РФ серии <данные изъяты>),
ФИО4 (паспорт РФ <данные изъяты>),
ФИО5 (паспорт гражданина иностранного государства <данные изъяты>),
ФИО6 (паспорт <данные изъяты>),
ФИО7 (паспорт РФ <данные изъяты>),
ФИО8 (паспорт РФ <данные изъяты>),
ФИО9 (паспорт РФ <данные изъяты>),
ФИО10 (паспорт РФ серии <данные изъяты>),
ФИО11 (паспорт РФ серии <данные изъяты>), ),
ФИО12 (паспорт РФ серии <данные изъяты>
ФИО13 (паспорт РФ серии <данные изъяты>),
ФИО14 (паспорт РФ серии <данные изъяты>),
ФИО15 (паспорт РФ серии <данные изъяты>
ФИО16 (паспорт РФ <данные изъяты>),
ФИО17 (паспорт РФ <данные изъяты>),
ФИО25 (паспорт РФ серия <данные изъяты>),
ФИО18 (паспорт РФ серии <данные изъяты>),
ФИО19 (паспорт РФ серии <данные изъяты>),
ФИО20 (паспорт РФ серии <данные изъяты>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Лакокраска» (<данные изъяты>), ФИО26 (паспорт РФ серии <данные изъяты>), ФИО27 (паспорт <данные изъяты>), ФИО28 (паспорт гражданина <данные изъяты>), ФИО29 (паспорт гражданина РФ <данные изъяты>), ФИО30 (паспорт гражданина <данные изъяты>), ФИО31 (паспорт гражданина <данные изъяты>), ФИО32 (паспорт гражданина <данные изъяты>) удовлетворить.
Снять обременение в пользу Акционерного общества Банк «Национальный стандарт» (<данные изъяты>) в отношении следующего имущества;
№ назначение нежилое помещение, наименование помещение, <адрес>, общей площадью 332 кв.м.;
№ нежилое помещение, наименование <адрес> нежилое помещения общего пользования №, кв.м;
№ - наименование нежилое помещение, назначение нежилое помещение, адрес: <адрес> нежилое помещение № общей площадью 2210,8 кв. м;
№ - наименование нежилое помещение, назначение нежилое помещение, адрес: <адрес>, нежилое помещение №, общей площадью 23,6 кв. м;
№ - наименование нежилое помещение, назначение нежилое помещение, адрес: <адрес> помещение № общей площадью 67,9 кв. м.
Признать отсутствующим право собственности ФИО32 (паспорт <данные изъяты>) на следующее помещение:
№ - наименование нежилое помещение, назначение нежилое помещение, адрес<адрес> нежилое помещение №, общей площадью 23,6 кв. м.
Прекратить единоличное право собственности ООО «Лакокраска» (<данные изъяты>) на следующие помещения:
№ назначение нежилое помещение, наименование помещение, <адрес>, общей площадью 332 кв.м.;
№ нежилое помещение, наименование нежилое помещение, <адрес>, общей площадью 2210,8 кв.м.
№ нежилое помещение, наименование <адрес>, кв.м;
№ - наименование нежилое помещение, назначение нежилое помещение, адрес: <адрес>, общей площадью 23,6 кв.м. (после снятия с регистрации права собственности ФИО32);
№ - наименование нежилое помещение, назначение нежилое помещение, адрес: <адрес>
Признать отсутствующими права собственности, на нежилые помещения, расположенные в здании по адресу <адрес>
ФИО27 (паспорт <данные изъяты>) на нежилое помещение с кадастровым номером №
ФИО28 (паспорт <данные изъяты>) на нежилые помещения с кадастровыми номерами №
ФИО29 (<данные изъяты> краю) на нежилое помещение с кадастровым номером №
ФИО30 (<данные изъяты>) на нежилое помещение с кадастровым номером №;
ФИО31 (паспорт <данные изъяты> на нежилые помещения с кадастровыми номерами №,
№ – нежилое помещение, номер 3 площадь. 56,2 кв.м, имущество общего пользования;
ранее образованных из помещения - Назначение нежилое помещение, наименование нежилое помещение, кадастровый номер №, <адрес>
Прекратить единоличное право собственности ФИО26 на нежилое помещение с кадастровым номером:
№, <адрес>
№, <адрес>
№, <адрес>
№, <адрес>
<адрес>:
№ назначение нежилое помещение, наименование помещение, <адрес>.;
№ нежилое помещение, наименование <адрес>
№ нежилое помещение, наименование нежилое помещение, <адрес>
№ - наименование нежилое помещение, назначение нежилое помещение, адрес: <адрес>
<адрес>
№ - наименование нежилое помещение, назначение нежилое помещение, адрес: <адрес>
Снять обременение в пользу Акционерного общества Банк «Национальный стандарт» (<данные изъяты>) в отношении следующего имущества:
№ - назначение нежилое помещение, наименование нежилое помещение, адрес: <адрес>
№ - наименование нежилое помещение, назначение нежилое помещение, адрес: <адрес>
Меры по обеспечению иска принятые на основании определения Хостинского районного суда г. Сочи от 26.12.2024 г., в виде: запрета Управлению Федеральной лужбы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлять любые регистрационные действия, в отношении следующих объектов недвижимости с кадастровыми номерами:
№
запрета ФИО26, ООО «Лакокраска», ФИО27, ФИО28, ФИО35, ФИО30, ФИО31 совершать любые действия по изменению технических параметров в отношении следующих объектов недвижимости с кадастровыми номерами:
№;
- отменить.
Решение суда является основанием для совершения регистрационных действий Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии для погашения государственного кадастрового учета и регистрации изменений в сведениях ЕГРН об указанных общих помещениях и о правах на них в установленном законом порядке.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 9 октября 2025 г.
Председательствующий Г.Д. Леошик
На момент опубликования решение не вступило в законную силу.
СОГЛАСОВАНО.СУДЬЯ