Решение по делу № 2-204/2023 от 31.05.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 мая 2023 года г. Тольятти

Ставропольский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Безденежного Д.В.

при секретаре Ширяевой Т.В.

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-204/2023 по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 об обращении взыскания на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Ставропольский районный суд с вышеуказанным иском, в котором просит:

-обратить взыскание на жилой дом, общей площадью 148,3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве собственности ФИО3.

Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ. года между ФИО3 (Заемщиком) и ИП ФИО2 был заключен договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ. (далее - договор займа) о предоставлении займа в размере 1 000 000 (один миллион) рублей, на срок 6 месяцев (не позднее ДД.ММ.ГГГГ. включительно) с начислением процентов в размере 60% годовых.

Исполнение обязательств заемщика ФИО3 по договору займа обеспечивалось залогом (ипотекой) недвижимости (договор об ипотеке (залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 1536 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> Кадастровый (условный) номер объекта №

ДД.ММ.ГГГГ Автозаводским районным судом было вынесено решение. Исковые требования ИП ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, процентов, неустойки, об обращении взыскания на заложенное имущество, возмещении судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ИП ФИО2: сумму задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1667 012 руб., из которых: задолженность по основному долгу – 1000 000 руб., задолженность по уплате процентов – 160 000 руб., неустойка за просрочку уплаты основного долга - 500 000 руб., неустойка за просрочку уплаты процентов – 7012 рублей; проценты по договору займа по ставке 60% годовых, начисленных на сумму основного долга за пользование займом с ДД.ММ.ГГГГ и по день фактического исполнения обязательств по договору займа; неустойку за просрочку возврата основного долга в размере 1% от суммы займа за каждый просрочки с ДД.ММ.ГГГГ и по день фактического исполнения обязательств по договору займа; расходы по уплате государственной пошлины в размере 22 385 руб.

В счет погашения задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО3 на праве собственности: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 1536 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Кадастровый (условный) номер объекта №

Реализовать данный участок путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества 1 500 000 руб.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости ос объекте недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ в пределах земельного участка на который обращено взыскание расположен объект недвижимости со следующим кадастровым номером: №

В соответствии с постановлением о передаче арестованного имущества на торги от ДД.ММ.ГГГГ б/н, Уведомлением, а также решением Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № взыскание обращено на земельный участок, без обращения взыскания на объект недвижимости, который расположен на данном земельном участке, что нарушает п. 4 ст. 35 ЗК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на стороне ответчика были привлечены ФИО4 и ФИО5

ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования были привлечено ООО "Управление и Право".

Представитель истца в судебном заседании ФИО6 заявленные требования подержал и просил их удовлетворить по основаниям изложенным в иске.

Ответчик ФИО3 и его представитель ФИО7 в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом. Ранее в судебном заседании ФИО7 с исковыми требованиями не согласился, просил отказать в удовлетворении заявленных требований, по основаниям изложенным в письменном возражении на исковое заявление.

Третье лицо ФИО4 и её представитель ФИО7 в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, ранее в судебном заседании представитель ФИО7, возражал против удовлетворения заявленных требований, просил отказать, по основаниям, изложенным в возражениях, приобщенных к материалам дела.

В судебное заседание третьи лица ФИО5 и ООО «Управление и Право» не явились, извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

С учетом мнения представителя истца, учитывая надлежащее извещение стороны ответчика и третьих лиц о времени и месте судебного заседания, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие, с учетом представленных в материалы дела доказательств.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательств одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого (кредитора) определенное действие, как-то передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязательств. На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

На основании ч. 1 ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, признанные судом общеизвестными, не нуждаются в доказывании.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Судом установлено, что решением Автозаводского районного суда по гражданскому делу № по иску ИП ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору займа, процентов, неустойки, об обращении взыскания на заложенное имущество, постановлено: "Исковые требования ИП ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, процентов, неустойки, об обращении взыскания на заложенное имущество, возмещении судебных расходов – удовлетворить частично.

В счет погашения задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО3 на праве собственности: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 1536 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> Кадастровый (условный) номер объекта №

Реализовать данный участок путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества 1 500 000 руб."

Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ

На основании вышеуказанного решения суда, был выдан исполнительный лист, на основании которого было возбуждено исполнительное производство №, в рамках которого были направлены соответствующие документы в ТУ Росимущества в Самарской области о реализации арестованного (заложенного) имущества.

Согласно сообщению ТУ Росимущества в Самарской области по факту реализации арестованного (заложенного имущества) исх. № от ДД.ММ.ГГГГ, со ссылкой на положение п.4 ст.35 ЗК РФ, указано на нахождение в пределах подлежащего реализации земельного участка с КН №, объекта недвижимости с КН №.

Согласно выписке из ЕГРН жилой дом с КН №, площадью 148,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> принадлежит ФИО3 на праве собственности. Из той же выписки следует, что в отношении жилого дома имеются обременения (залог недвижимости) по договору 1/1 об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ Лицо в пользу которого установлены ограничения - ФИО8

По ходатайству представителя истца по делу проведена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «РусОценка», согласно выводам заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость на момент проведения экспертизы жилого дома, общей площадью 148,3 кв.м., расположенного по адресу: РФ, <адрес>, с КН № составляет 6726000 рублей.

Судебная экспертиза проведена в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, при проведении экспертизы эксперт руководствовался соответствующими для проведения такого исследования методическими рекомендациями и нормативными источниками, заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 указанного кодекса, является четким, ясным, полным, противоречий не содержит, ввиду чего суд приходит к выводу, о возможности положить ее в основу решения, поскольку она является допустимым доказательством по делу при определении начальной продажной цены имущества при его реализации.

Стороной ответчика, при ознакомлении с материалами дела и участии в судебном заседании выводы судебной оценочной экспертизы не оспаривались.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, о необходимости принятия заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ к сведению при разрешении заявленных требований истца.

Согласно положению п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с требованием ст.334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

Из положений пункта 1 ст.336 ГК РФ следует, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом.

Статьей 341 ГК РФ предусмотрено, что права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

Из материалов дела следует, что ответчиком в счет обеспечения исполнения обязательств по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, также ДД.ММ.ГГГГ заключил договор № об ипотеке (залоге недвижимости) в отношении земельного участка с КН №, по адресу: <адрес>. Данный договор зарегистрирован в реестре Управления Росреестра по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ №.

Также судом установлено и подтверждено материалами дела, что на указанном выше земельном участке ответчиком был возведен жилой дом площадью 148,3 кв.м., который ДД.ММ.ГГГГ был поставлен на кадастровый учет у ЕГРН, и ему присвоен кадастровый №. Собственником данного дома является ответчик, согласно выписки из ЕГРН.

Из той же выписки из ЕГРН следует, что в отношении данного дома внесения ограничения в видел залога от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации № в пользу ФИО2

Согласно требованиям ст.65 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Поскольку иного по договору об ипотеке от 25.09.2019 года № 1не предусмотрено, то суд приходит к выводу, что на жилой дом с КН 63:32:2601031:5088, находящийся на земельном участке, являющемся предметом залога с КН 63:32:17014036:1508, обоснованно внесены сведения об ипотеке.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, сооружения, если они принадлежат одному лицу, за исключением случаев, указанных в данном пункте.

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком.

Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается

Разрешая спор, суд, руководствуясь положениями статей 309, 310, 348, 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), разъяснениями, данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца, поскольку при ипотеке земельного участка право залога распространяется и на находящиеся на земельном участке здания и сооружения

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 64 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Закона об ипотеке на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Доводы третьего лица ФИО4 о том, что имущество, на которое истец просит обратить взыскание приобреталось (строилось) во время брака, а также на средства материнского капитала, в связи с чем на него не может быть обращено взыскание, суд относиться критически, поскольку они основаны на неправильном толкование подлежащих применению при рассмотрении настоящего дела норм права, поскольку в рамках рассматриваемого гражданского дела юридического значения факта приобретения спорного имущества в период брака, а также того на какие средства был приобретен спорный жилой дом (средства материнского капитала) не имеет, поскольку договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО3 как собственником земельного участка и ИП ФИО2, в рамках которого на спорное имущество был наложено обременение (залог). Данный договор займа не оспорен, и доказательств обратного суду не представлено не был.

В силу п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В настоящем случае суд не усматривает обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленномабзацами вторымитретьим пункта2статьи350.1настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с последующими изменениями и дополнениями), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика (экспертизы), она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

По делу проведена судебная оценочная экспертиза, согласно выводам которой рыночная стоимость на момент проведения экспертизы жилого дома, общей площадью 148,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с КН № составляет 6726000 рублей.

Поскольку ответчиком не представлено иных доказательств стоимости заложенного имущества, суд признает данное заключения допустимым доказательством по делу. Исходя из установленных обстоятельств ненадлежащего исполнения заемного обязательства, указанных выше нормы права, суд полагает возможным обратить взыскание на заложенное имущество с установлением начальной продажной стоимости в сумме 5 380 800 рублей (6726000 -20%).

Исходя из установленных обстоятельств ненадлежащего исполнения заемного обязательства, указанных выше нормы права, суд полагает возможным обратить взыскание на заложенное имущество: Обратить взыскание на жилой дом, общей площадью 148,3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве собственности ФИО3 (паспорт гражданина РФ №), путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 5380800 рублей 00 копеек.

Доводы стороны ответчика ФИО3 о том, что ответчик злоупотребил своим правом в нарушение ст.10 ГК РФ, поскольку вследствие того, что будучи Индивидуальным предпринимателем, по сведениям ЕГРЮЛ не имел права заниматься деятельностью по предоставлению займов, вследствие чего в Автозаводском районному суде <адрес> рассматривалось гражданское дело № по иску прокурором Автозаводского района в интересах неопределенного круга лиц к ИП ФИО2 о признании его деятельности по предоставлению займов профессиональной и незаконной, при этом процессуальный акт в виде прекращения производства по делу не вступил в законную силу поскольку оспаривается, судом отклоняются, так как самостоятельные действия по якобы многократности заключенным договорам займа, не указывает на тот факт, что непосредственно с ФИО3 истец ИП ФИО2 заключил договор при злоупотреблении правом, поскольку как следует из условий договора, заключенного между сторонами они пришли к обоюдному согласию о предоставлении в рамках договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, что истец ИП ФИО2 передал, а ответчик ФИО3 получил денежные средства в размере 1000 000 рублей, под 60% годовых со сроком возврата не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор не оспорен, ничтожным не признан в установленном законом порядке, при этом решение Автозаводского районного суда г.Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ, которым обращено взыскание на земельный участок вступило в законную силу и подлежит исполнению.

Отклоняются также судом доводы стороны ответчика со ссылкой на положения ст.9.1 ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости), и с.6.1 Закона ФР «О Потребительском кредите (займе), о недопустимости применения ФЗ «Об ипотеке» между физическими лицами, поскольку законодательство РФ, и в частности Гражданский кодекс РФ, а именно ст.ст.334, 334.1, 336, 339.1, 341, 349,350 ГК РФ не имеется запрета на заключения договора залога между физическими лицами.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 56, 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 - удовлетворить.

Обратить взыскание на жилой дом, общей площадью 148,3 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> принадлежащий на праве собственности ФИО3 (паспорт гражданина РФ №), путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 5380800 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Ставропольский районный суд Самарской области.

Мотивированное решение изготовлено 07.06.2023 г.

Судья подпись Д.В. Безденежный

Копия верна:

Судья

УИД: 63RS0027-01-2022-002947-85