Дело № 2-1626/2025 29 октября 2025 г. г. Котлас

29RS0011-01-2025-000291-02

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Котласский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Дружининой Ю.В.

при секретаре Паутовой К.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРОМБАЗИС» к ФИО2 о внесении изменений в договор, взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве,

установил :

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРОМБАЗИС» (далее - ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС») обратилось в Красноборский районный суд Архангельской области к ФИО2 с требованием о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве.

В обоснование требований указано, что 7 ноября 2023 г. между сторонами был заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (далее – МКД, договор участия в долевом строительстве), в соответствии с которым ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» обязалось построить МКД по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ул. ..... Стоимость объекта недвижимости составляет 3 130 400 руб. 11 декабря 2024 г. ФИО2 было направлено уведомление об изменении цены договора долевого участия от 25 ноября 2024 г. на сумму 301 000 руб. и дополнительные соглашения к договору от 3 декабря 2024 г. Поскольку договором участия в долевом строительстве предусмотрено увеличение стоимости объекта недвижимости, просит суд взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 301 000 руб.

В ходе рассмотрения дела ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» увеличило исковые требования, просит также изменить п. 2.1 договора участия в долевом строительстве, определив цену договора в размере 3 439 500 руб., а также взыскать с ответчика денежные средства в размере 309 550 руб.

Определением Красноборского районного суда Архангельской области от 13 мая 2025 г. гражданское дело передано в Архангельский областной суд для передачи на рассмотрение другого районного суда.

Определением Архангельского областного суда от 25 июня 2025 г. гражданское дело передано на рассмотрение в Котласский городской суд Архангельской области.

Представитель истца ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» ФИО3 в судебном заседании требования поддержала по доводам искового заявления.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена своевременно, надлежащим образом, направила представителя.

Представитель ответчика адвокат Шестаков А.А. исковые требования не признал по доводам ранее представленных возражений.

Представитель третьего лица городского округа Архангельской области «Котлас» в лице администрации городского округа Архангельской области «Котлас» в судебное заседание не явился, извещен своевременно, надлежащим образом.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца и третьего лица.

Рассмотрев исковое заявление, заслушав пояснения явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как установлено судом, и следует из материалов дела, 7 ноября 2023 г. между ООО «СЗ «Промбазис» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (далее – договор № №), в соответствии с которым застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ул. ...., и не позднее 3 месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать участнику долевого строительства квартиру, состоящую из двух комнат, общей площадью 60,2 кв. м (без учета площади лоджии – 58,7 кв. м), с проектным номером 3 на 3 этаже в этом доме.

В соответствии с п. 2.1 договора № 32 цена определена сторонами в размере 3 130 400 руб.

Договор № .... содержит условие, указанное в п. 2.3, согласно которому цена, указанная в п. 2.1. не окончательная, она подлежит изменению после заключения настоящего договора в случае, если по результатам первичной технической инвентаризации построенного (созданного) жилого дома фактическая общая площадь квартиры и фактическая площадь вспомогательных помещений (лоджий и/или балконов) уменьшатся или увеличатся по сравнению с проектными данными, указанными в п.1.2 договора. Окончательная цена договора рассчитывается сторонами как произведение стоимости одного квадратного метра в размере 50 000 руб. и фактической общей приведенной (расчетной) площади квартиры на первом и пятом этажах, и в размере 52 000 руб. и фактической общей приведенной (расчетной) площади квартиры на втором, третьем и четвертом этажах. Фактическая общая приведенная (расчетная) площадь квартиры состоит из суммы фактической общей площади квартиры и фактической площади вспомогательных помещений. Указанная в настоящем пункте стоимость одного квадратного метра не является окончательной, подлежит изменению за период действия договора в соответствии с его условиями.

В п. 2.5 договора указано, что в связи с существенным возрастанием стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиками, (в соответствии со ст. 709 ГК РФ), а также в связи с существенным возрастанием стоимости оказываемых застройщику третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, цена квартиры может увеличиться, но не более 10 % от ее стоимости. Увеличение цены договора в этих случаях происходит с даты поступления уведомления от застройщика в почтовое отделение по месту жительства участника долевого строительства (ст. 165.1 ГК РФ). Дополнительное соглашение в связи с увеличением цены договора сторонами не составляется.

Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что договор подлежит обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке и считается заключенным с момента такой регистрации.

Изменения и дополнения к договорам оформляются сторонами в письменном виде (путем подписания дополнительных соглашений к договору) и подлежат государственной регистрации в установленном порядке (п. 8.2 договора № 32).

Оплата по договору произведена ответчиком в полном объеме.

25 ноября 2024 г. ООО «СЗ «Промбазис» направило в адрес ФИО2, уведомление об изменении цены договора участия в долевом строительстве в связи с существенным возрастанием стоимости строительных материалов, резким увеличением стоимости их доставки, увеличением стоимости предоставляемых застройщику услуг, увеличением энергоресурсов и иных факторов, влияющих на ценообразование стоимости кв. м жилого помещения, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора. С данным уведомлением застройщиком направлено дополнительное соглашение об увеличении цены договора на 301 000 руб., а также предложено в течение 10 календарных дней со дня получения уведомления подписать данное соглашение.

Дополнительное соглашение не подписано участником долевого строительства, в установленном законом порядке не зарегистрировано.

24 декабря 2024 г. ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № №.

Согласно заключению специалиста ИП ФИО1 от 20 мая 2025 г. № № сметная стоимость строительства многоквартирного жилого дома по адресу: Архангельская область, городской округ «Котлас», ...., за период с начала строительства дома в 1 квартале 2023 г. до завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию (включительно) в 4 квартале 2024 г., с учетом последовательно действовавших в период с 4 квартала 2022 г. по 4 квартал 2024 г. индексов изменения сметной стоимости строительства, изменились в сторону увеличения стоимости строительства на 13,84% от уровня цен, соответствующих на период IV квартала 2022 г.

Указанные обстоятельства установлены решением Котласского городского суда Архангельской области от 16 июня 2025 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 23 сентября 2025 г., по гражданскому делу № 2-1297/2025, которым удовлетворены исковые требования ФИО2 к ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» о признании требований незаконными, возложении обязанности передать объект долевого строительства, взыскании судебных расходов, имеющим в силу ч. 3 ст. 61 ГПК РФ преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, следовательно, вновь доказыванию не подлежат.

Данным судебным актом признаны незаконными требования ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» об увеличении стоимости квартиры по договору № 32 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенному 7 ноября 2023 г. с ФИО2

ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» обязано в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу передать ФИО2 объект долевого строительства по договору № № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома – квартиру по адресу: Архангельская область, город Котлас, улица .....

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

Как указано в ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1). Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2).

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1). Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4).

В соответствии с ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Как предусмотрено п. 2.5 договора участия в долевом строительстве, в случае существенного возрастания стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиками (в соответствии со ст. 709 ГК РФ), а также в связи с существенным возрастанием стоимости оказываемых застройщику третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, цена квартиры может увеличиться, но не более 10 % от ее стоимости.

Между тем критерии существенного возрастания стоимости строительства, а также зависимость величины увеличения стоимости квартиры от величины возрастания стоимости строительства п. 2.5 договора не определены (определен только максимально возможный размер увеличения).

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Кроме этого, как указывалось ранее, в силу п. 8.2 договора участия в долевом строительстве изменения и дополнения к договору оформляются сторонами в письменном виде (путем подписания дополнительных соглашений к договору) и подлежат государственной регистрации в установленном порядке.

Учитывая изложенное, увеличение цены договора участия в долевом строительстве может быть осуществлено только путем заключения между сторонами письменного соглашения в установленном законом порядке.

Доказательств заключения между сторонами дополнительного соглашения об увеличении стоимости квартиры, в том числе в судебном порядке, ответчиком не представлено. Кроме этого, дополнительное соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Само по себе направление застройщиком в одностороннем порядке в адрес участников долевого строительства дополнительного соглашения не свидетельствует об их согласии на заключение данного соглашения.

Внесение изменений в первоначальный договор в части установления цены не соответствует требованиям закона, поскольку внести изменения в заключенный договор можно только путем подписания дополнительного соглашения.

ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС», вступая в договорные отношения с ФИО2, не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков, и должно было предвидеть возможность их наступления при определении цены строительства объекта.

Кроме этого, судом учитывается, что доказательств существенного возрастания стоимости объекта долевого строительства стороной ответчика суду не представлено.

На основании вышеизложенного, учитывая, что решением суда требование об увеличении стоимости квартиры признано судом недействительным, в удовлетворении исковых требований ООО «СЗ «ПРОМБАЗИС» о внесении изменений в договор, взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве суд отказывает.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил :

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПРОМБАЗИС» (ИНН <***>) к ФИО2 (ИНН №) о внесении изменений в договор, взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд Архангельской области.

Председательствующий Ю.В. Дружинина

Мотивированное решение составлено 13 ноября 2025 г.